（2015）张中民终字第702号

裁判日期: 2015-09-07

公开日期: 2016-01-06

案件名称

上诉人王金花、雷静与被上诉人肃南裕固族自治县人民政府国有资产监督管理办公室租赁合同纠纷民事判决书

法院

甘肃��张掖市中级人民法院

所属地区

甘肃��张掖市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

王金花,雷静,肃南裕固族自治县人民政府国有资产监督管理办公室

案由

租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第二百三十条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条，第一百七十五条

全文

甘肃省张掖市中级人民法院民事判决书（2015）张中民终字第702号上诉人（一审被告）王金花，女，汉族，甘肃省肃南县人。上诉人（一审被告）雷静，女，汉族，甘肃省肃南县人。被上诉人（一审原告）肃南裕固族自治县人��政府国有资产监督管理办公室上诉人王金花、雷静因与被上诉人肃南裕固族自治县人民政府国有资产监督管理办公室租赁合同纠纷一案，不服肃南县人民法院（2015）肃民初字第229号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年8月18日受理后，依法组成合议庭，于2015年9月1日公开开庭进行了审理。上诉人王金花、雷静及其委托代理人雷占雄，被上诉人肃南裕固族自治县人民政府国有资产监督管理办公室法定代表人魏永强及其委托代理人贺振中到庭参加诉讼。本案现已审理终结。一审法院认定，2014年5月21日，原告肃南裕固族自治县人民政府国有资产监督管理办公室与被告王金花签订《房屋租赁合同》1份，合同约定：“甲方（原告）将坐落在肃南县农牧委办公楼1楼的门牌号为明花路145号的建筑面积18.9平方米，使用面积16平方米的临街门面房1间，出租��乙方（被告）王金花使用。租赁期1年，租赁期自2014年4月1日起至2015年3月31日止。房屋租金实行年租制，每平方米年租金为240元，16平方米年租金为3840元”。双方在其他事项中约定：“出租乙方因使用需要，在不影响房屋结构的前提下，可对承租房屋进行装饰，但须事先得到甲方同意后方可施工，装修及修缮费用，甲方概不负责，如乙方不再使用甲方的门面后，乙方不得破坏已装修部分及房屋结构”。“房屋租赁期间，乙方使用该房屋进行商业活动产生的其他各项费用均有乙方缴纳，并由乙方承担延期付款的违约责任”。“本合同期满时，乙方未经甲方同意，继续使用承租房屋的，甲方有权收回房屋，并补交相应的租金”。合同签订后，原告按约定将房屋交付被告使用，被告按约交付了合同期内的租金。2015年3月31日，原、被告签订的房屋租赁合同到期，原告催促被告腾退房屋，但被告推诿至今，拒不返还租赁物。另查明，涉案租赁房屋在2014年5月21日双方签订合同前，已有被告方占有使用。现由被告雷静实际占有使用，被告雷静使用承租房屋期间，在未向原告申请取得原告同意的情况下，对该出租房屋进行了装修。2014年9月19日，肃南县人民政府第三十二次常务会议纪要及县城乡规划委员会第二次会议决定将原农牧委办公楼整栋予以出售，包括被告王金花承租的门面房1间，该办公楼已竟拍成功。原告知悉农牧委办公楼整栋出售的情况后，于2014年9月23日书面通知被告合同租赁期满后不再续租，被告雷静签收了该通知。此后，原告又于2015年5月25日，2015年6月18日以书面方式通知被告腾退房屋，但被告至今未予腾退。庭审中，原告肃南裕固族自治县人民政府国有资产监督管理办公室为支持其诉讼请求，提交如下证据：1.原、被告签订的《房屋租赁合同》复印件1份，以证明原，被告签订房屋租赁合同的情况及租赁合同已到期的事实。2.落款时间分别为2014年9月23日，2015年5月25日，2015年6月18日的通知原件三份，以证明原告通知被告腾退房屋的事实。3.2014年2月24日，原告印发的通知复印件1份，以证明原告书面通知各商户于2014年3月5日前与原告签订合同的时间及该通知已由被告雷静签收的事实。4.肃南裕固族自治县人民政府第32次常务会议纪要复印件1份、县城乡规划委员会办公室下发的会议纪要复印件1份，以证明农牧委大楼整栋出售是由县政府于2014年9月19日决定的。5.肃政发（2014）50号任职文件复印件1份，以证明魏永强于2014年12月4日，任肃南裕固族自治县人民政府国有资产监督管理办公室主任一职，是该单位的法定代表人。庭审中被告王金花、雷静为支持其请求，向本院提交如下证据：1.信访事项处理意见书复印件1份，以证明被告与其他承租商户得知县政府决定将农牧委整栋楼出售的消息后，到县政府上访，原告对被告方作出的承诺。2.肃南县隆畅社区证明1份以证明雷静与雷占雄系父女关系的事实。原告提交的证据1.2.3.4.5经庭审质证，被告未提出异议，上述证据经审查，具有合法性、客观性、关联性对其证明效力予以确认。被告提交的证据2符合证据的三性，予以采信，证据1只反应了被告等上访的情况，而不能客观地证明原告对被告提出的优先承租权作出了承诺，故对其证明效力不予确认。一审法院认为，原、被告双方是在公平、自愿的基础上签订的房屋租赁合同，该合同对租赁房屋的租期、租金、违约责任、免责条款等均有明确约定，该租赁合同意思表示真实，系有效合同，对双方当事人均具有法律约束力。双方应当按合同约定履行各自的义务。原告按约将出租房屋交付被告使用，合同期满后，原告按合同约定要求被告腾退房屋并支付房屋占用费的请求，是合法行使其对房屋所有权的正当行为，其请求合法有据，予以支持。在房屋租赁期限内，被告在未征得原告同意的情况下，对承租房屋进行装修，违反了双方签订的《房屋租赁合同》第四条关于其他事项第1条的约定。现房屋租赁期限已满，合同权利义务终止，被告拒绝返还房屋的行为违反了合同法有关诚实信用的原则，对此，被告应承担相应的民事责任。被告要求原告承担盘店支出的主张，系被告自己在商业经营过程中产生的费用，且双方在合同中明确约定由被告承担，故被告要求原告承担盘店支出的主张，没有事实和法律依据，不予支持。被告要求原告承担装修费的请求，虽然该费用确定已经产生，但由于被告在装修前未按合同约定征得原告同意，故该费用应由被告自行承担，被告要求原告承担该费用于法无据，不予支持。关于两被告要求在该租赁房屋上享有优先承租权、优先买受权的主张，一审法院认为，被告要求优先承租和优先买受的主张须建立在原告继续出租该租赁物这一前提下，现租赁房屋已整体出售，下一步该建筑物将整体拆除，被告仅租赁其中的1间房屋，故本案被告主张的优先承租权、优先买受权，并不存在，对其优先承租、购买的主张，亦不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条，第二百二十三条、第二百三十五条及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条的规定，判决：一、限被告王金花、雷静于本判决生效之日起三日内腾空所租赁房屋，交付原告肃南裕固族自治县人民政府国有资产监督管理办公室；二、从2015年4月1日起，两被告按实际占用房屋的天数，以每天10.52元（每年租金3840元÷365天=10.52元）为计算标准，给原告肃南裕固族自治县人民政府国有资产监督管理办公室支付租金，于腾空房屋之日起一次付清。案件受理费50元，减半收取25元，由被告王金花、雷静负担。宣判后，一审被告王金花、雷静不服一审判决，向本院提起上诉。上诉人认为：被上诉人收回其租赁的房屋，应当对承租人腾空房屋到新房建成期间的损失给予补偿，并且被上诉人应当保证上诉人对新建房屋享有优先承租权和优先购买权。现请求撤销一审判决，判令被上诉人保护其合法权益。本院经审理查明的事实与一审查明认定的事实一致，本院予以确认。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十条规定：“出租人出卖租赁房��的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”承租人要实现优先购买权，必须建立在同等条件的基础上，且因物权优先于债权，在所有权人出卖整体建筑物时，只租赁部分房屋的承租人并不享有优先购买权。本案中，上诉人承租的房屋所在的原农牧委办公楼已通过竞拍的方式整体卖与他人，上诉人实现优先购买权的基础条件已丧失。同时，被上诉人对将来新建的房屋已不享有所有权，因此，上诉人主张要被上诉人保证其与新的房屋所有权人建立租赁关系，并享有优先承租权和优先购买权的上诉理由，于法无据，本院不予支持。因上诉人租赁被上诉人的房屋期限为2014年4月1日起至2015年3月31日止，租赁期限届满，承租人应当返还租赁物，双方之间签订的《房屋租赁合同》因履行完毕而自动终止，被上诉人在履行合同期间并��有违约行为，上诉人要求被上诉人补偿承租人腾空房屋到新房建成期间损失的上诉请求，亦于法无据，本院不予支持。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，判处适当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人王金花、雷静承担。本判决为终审判决。审判长　赖　鹰审判员　陈　军审判员　宋　睿二〇一五年九月七日书记员　王晓娟附本案所适用的法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判。（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。来源：百度“”