（2015）成华民初字第3419号
裁判日期: 2015-09-07
公开日期: 2016-06-22
案件名称
胡丽娜与杜云华、满堂红（成都）置业有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
成都市成华区人民法院
所属地区
成都市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
胡丽娜,杜云华,满堂红（成都）置业有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第一百三十四条第一款；《中华人民共和国合同法》：第三十条，第三十一条；最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释：第一百一十五条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
成都市成华区人民法院民 事 判 决 书（2015）成华民初字第3419号原告胡丽娜，女，汉族，住成都市成华区。委托代理人李明久，四川英济律师事务所律师，特别授权。被告杜云华，女，汉族，住四川省射洪县。委托代理人于跃帮，四川奥伦济律师事务所律师，特别授权。第三人满堂红（成都）置业有限公司（成都）置业有限公司，住所地：四川省成都市锦江区。法定代表人谭自力，总经理。委托代理人王欢，男，汉族，住重庆市长寿区，系公司员工，特别授权。委托代理人徐晓琼，女，汉族，住成都市龙泉驿区，系公司员工，特别授权。原告胡丽娜与被告杜云华、第三人满堂红（成都）置业有限公司（下简称满堂红公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年6月25日受理后，依法由本院代理审判员聂珺适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托代理人李明久、被告杜云华及其委托代理人于跃帮、第三人委托代理人徐晓琼到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告诉称，2014年8月20日，原告委托第三人向被告发出要约，打算购买被告位于成都市成华区欣然一街X号X栋X单元23层5号物业，并于同日取得被告的承诺，被告愿意出售该物业。原告于当日将定金两万元交付给了被告。后原被告在第三人处签订正式买卖合同时，被告不按其已签署的《承诺书》中的承诺“递件成功三日”交房的条件与原告签署买卖合同，并提出要原告及其第三人承诺银行放款的具体时间（超过承诺期限要另行承担违约责任），否则就不签署买卖合同，原被告最终未就买卖合同条款达成一致，而未订立买卖合同。被告不按照承诺书的约定出售物业给原告，其行为已构成违约，现请求判令1、被告返还原告双倍定金40000元；2、本案律师费、案件诉讼费由被告承担。被告辩称，原告与第三人是委托代理关系，第三人作出的代理行为所产生的法律后果应由原告承担，要约内容明确可以二选一的情况下，选择权在受要约人，只要受要约人满足二选一的条件之一，要约人就应当遵守开出的条件履行义务。因此被告可以要求按收齐所有房款当天交房签订合同，也可以要求按递件成功3日交房来签订购房合同。原告违背第三人代自己发出的要约，不同意按照要约内容签订合同，没有购房诚意，责任在原告方，请求驳回原告的诉讼请求。第三人述称，2014年8月中旬，原告到我公司分店咨询物业买卖，准备用作婚房，后原告对被告位于浅水半岛1期X栋X单元X层X号房屋比较满意，并就物业出售条件双方进行沟通取得一致意见。原告与我公司签订了《定金支付及要约发出委托书》，被告与我公司签订了《承诺书》，两份合同均约定双方应于2014年9月1日到我公司签订《房地产买卖合同》，双方对物业的成交价、税费支付方式、付款方式、交房，均达成一致意见。承诺书上关于交房时间约定的条款为递件成功之日交房，原告向被告支付了两万元定金。后被告对交房时间的约定反悔，要求修改交房时间，并将《承诺书》上已划去的“收齐房款交房重新勾选上”在“递件成功之日”前加上了或字，将之字改成了3字，也即“收齐房款”或“递件成功3日”被告均是接受的，后原被告协商一致交房时间为“递件成功3日”。2014年9月1日，双方见面在签订买卖合同时，被告坚持交房时间为“收齐房款”后交房，并要求承诺银行按揭放款的时间，超过该放款时间要求原告和我公司承担逾期违约金，后原被告未能签订买卖合同。被告说没有违约，不愿意退还原告定金。经审理查明，2014年8月20日，原告胡丽娜与第三人满堂红公司签订了《定金支付及要约发出委托书》，原告委托第三人向被告发出要约，要约载明了房屋建筑面积、总价款、交房情况、过户税费、付款方式以及交房时间，其中交房时间的要约内容为“递件成功之日”。同日，被告杜云华针对该要约发出《承诺书》，对房屋建筑面积、总价款、交房情况、过户税费、付款方式的承诺内容与要约内容一致。但对交房时间的承诺变更为“本人收齐所有房款当天或递件成功3日”。原告于当天向被告支付定金20000元。2014年9月1日，原被告在第三人处签订正式的《房地产买卖合同及居间合同》时，对交房时间的条款产生争议，原告主张按照递件成功3日后交房，被告坚持按照收齐所有房款后交房，双方对交房时间不能协商一致，未能签订合同，后原告要求被告退还定金未果，遂以上述请求诉至本院。上述事实有当事人的身份信息、《定金支付及要约发出委托书》、《承诺书》、收款证明、当事人的陈述等证据予以证明。本院认为，原告向被告支付的定金的目的是为了购买被告的房屋，与被告能够达成房屋买卖协议，故该定金的性质应为订约定金。原告向被告发出的要约中对交房时间表述为“递件成功之日”，而被告对此所作出的承诺为“本人收齐所有房款当天或递件成功3日”，该项承诺内容对原告要约的交房时间已作出了实质性变更，应视为新的要约，而通过本案证据显示，原告对被告新的要约并未作出承诺，故双方对交房时间并未进行约定。因双方在签订正式的《房地产买卖合同》时对交房时间不能达成一致意见而未能签订合同，是不可归责于双方的原因所造成，原被告均无恶意违约或根本违约行为的存在，故本案不应适用定金罚则，被告应将定金返还给原告。被告认为其所作出交房时间的承诺已生效与本案查明的事实不符，本院不予支持。据此，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十四条、《中华人民共和国合同法》第三十条、第三十一条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第一百一十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告杜云华于本判决生效之日起十五日内向原告胡丽娜返还定金20000元；二、驳回原告胡丽娜的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行支付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费400元，由原告胡丽娜承担200元，由被告杜云华承担200元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。代理审判员 聂珺二〇一五年九月七日书 记 员 薛素 来自：