（2015）穗从法房初字第269号

裁判日期: 2015-09-07

公开日期: 2016-01-05

案件名称

廖灿光与广州恒信旅游开发有限公司、从化市城郊街向阳村第七经济合作社、从化市城郊街向阳村村民委员会房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

法院

从化市人民法院

所属地区

从化市

案件类型

审理程序

一审

当事人

廖灿光,广州恒信旅游开发有限公司,从化市,从化市民委员会

案由

法律依据

《中华人民共和国土地管理法（2004年）》：第六十三条，第四十三条第一款；《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第五十九条，第五十六条，第五十八条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百三十二条，第六十四条，第一百四十四条

全文

广东省广州市从化区人民法院民事判决书（2015）穗从法房初字第269号原告：廖灿光，住广东省从化市。委托代理人：欧柱星，从化市法律服务中心法律服务工作者。被告：广州恒信旅游开发有限公司，住所地广州市。法定代表人：曾志灵。被告：从化市，住所地从化市。法定代表人：邝海斌，社长。被告：从化市民委员会，住所地从化市。法定代表人：邝健池，主任。原告廖灿光与被告广州恒信旅游开发有限公司（以下简称恒信公司）、从化市城郊街向阳村第七经济合作社（以下简称向阳七社）、从化市城郊街向阳村民委员会（以下简称向阳村委会）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员周建汉适用简易程序公开开庭进行了审理。原告廖灿光的委托代理人欧柱星、被告向阳七社的法定代表人邝海斌到庭参加诉讼，被告恒信公司、向阳村委会未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告廖灿光诉称：2014年10月8日，恒信公司与向某甲七社签订《合作建楼房合同》，约定在向某甲七社建一栋十层以下电梯楼房，向阳村委会作为见证单位在《合作建楼房合同》中予以确认。恒信公司向原告保证其所承建的楼房有合法报建手续的情况下，于2015年3月12日原告与恒信公司签订《使用权出让合同书》，合同约定：原告购买恒信公司建设的位于向某甲七社定名为“幸福楼”的B＋02房（房屋面积约98.90平方米），房屋总价款为326370元，恒信公司应于2015年10月30日将房屋交付原告使用，原告依据合同履行了付款义务，支付了首期购房款20万元。但事后经原告了解得知，恒信公司与向某甲七社合作开发的房屋报建等相关手续根本不合法，楼房也最终被定性为违章建筑，并于2015年5月中旬被政府相��部门拆除。恒信公司与向某甲七社的欺诈行为严重侵害了原告的合法权益，另，向阳村委会明知《合作建楼房合同》承建的楼房没有合法手续，但还作为见证单位在合同中予以确认也存在明显过错。为此，起诉请求判令：1、解除原告与恒信公司签订的《使用权出让合同书》；2、恒信公司返还原告购房款20万元及利息（利息从2015年4月13日起至还清款项之日止按中国人民银行同期贷款利率计付，暂计至起诉之日为4800元）；3、被告向某甲七社、向某甲村委会对上述款项承担连带清偿责任；4、本案诉讼费由三被告承担。原告廖灿光在诉讼中提供的证据有：1、原告的身份证、被告恒信公司企业基本信息、向某甲七社组织机构代码证、向某甲村委会组织机构代码证，证明原、被告的主体资格；2、使用权出让合同书，证明原告与恒信公司于2015年3月12日签订《使用权出让合同书》，原告向某乙公司购买“幸福楼”的房屋，并约定相关的权利义务；3、收款收据，证明原告向某乙公司支付了首期购房款20万元的事实；4、合作建楼房合同（复印件），证明涉案楼房是由恒信公司与向某甲七社合作承建，向某甲村委会在见证单位上盖章予以确认；5、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证（复印件），证明恒信公司为了向原告销售房屋，向原告出示以上两份证据，但事后发现该两份证据是虚假的。被告向某甲七社答辩称：（一）对原告起诉主张的事实无异议，但土地出让合同是原告与恒信公司签订的，我方只是合同的见证方，我方作为合作建房的一方并未收取过原告的购房款，故原告的购房款本息应由恒信公司承担；（二）我方作为本案被告不适格，拆迁单位广州市从化区城郊街道办事处、广州市从化区城市管理执法局、广州市从化区人民政府应为本案适格被告，并由拆迁单位承担相应的责任。被告向某甲七社在诉讼中提交的证据有：1、《关于城郊街向阳村柒社建文化室的请示》，证明涉案楼房的建设规划是经过从化市城郊街办事处认可的；2、《责令限期拆除在建抢建违法建设通知书》、《从化市人民政府办公室关于批准强拆城郊街向阳村第七经济社文化室违法建设的复函》，证明涉案的楼房建成后被相关职能部门拆除。被告恒信公司、向某甲村委会经本院传票传唤，无应诉，也无提出任何答辩意见。经审理查明：2015年3月12日，原告廖灿光与被告恒信公司签订《使用权出让合同书》，合同约定：恒信公司在从化市城郊街镇北路向阳村第七经济社文化室（地名龙仔新村）兴建住宅及商用房，定名为“幸福楼”；原告已经查阅了图纸并确认：同意受让本合同约定的使用权物业为B户型十楼＋02房，建筑面积98.90㎡；原告向某乙公司交纳房屋使用权出让金326370元；原告选择的交款方式为：建设期内免息分期付款，签订合同时缴付使用权出让金20万元，余款分2期支付，在交楼前10天付清给恒信公司。恒信公司收齐款后于2015年10月30日前将房屋交付原告使用，如遇特殊情况，可推迟到12月18日前交付。原告与被告一致同意：本合同为内部合同，所谓“内部”是指“自愿受让方和出让的特定者所组成的集合。”合同签订后，原告于2015年4月13日向被告恒信公司支付了首期购房款20万元。2015年4月20日，从化市城市管理综合执法局向向阳村七社发出从城综拆字（2015）1号《责令限期拆除在建抢建违法建设通知书》，要求向某甲七社拆除涉案楼房。2015年5月5日，从化市人民政府办公室向从化市城市管理综合执法局发出从府办复（2015）248号《从化市人民政府办公室关于批准强拆城郊街向阳村第七经济社文化室违法建设的复函》，同意从化市城市管理综合执法局拆除涉案楼房。同年5月13日从化市城市管理综合执法局强制拆除了涉案楼房。另查明：2014年8月10日，向阳七社向从化市城郊街道办事处发出《关于城郊街向阳村柒社建文化室的请示》，请示内容为：“为发展集体经济，丰富社员的文化生活，拟申请在向阳七社龙仔新村的原有土地建向阳七社文化室（长35米，宽7米）陆层，用于解决会议室、办公室、文娱室、饭堂。”向阳村委会、从化市城郊街道办事处分别于2014年8月11日、2014年9月5日在该请示上加具公章同意办理。2014年10月8日，恒信公司与向某甲七社签订《合作建楼房合同》，合同约定：向某甲七社自��提供权属土地位于从化市城郊街向某甲七社土名车陂，现土名为龙仔新村的空土地一块，面积约250㎡，与恒信公司合作建一栋十层以下电梯楼房，建筑该栋楼房，由向某甲七社提供土地，恒信公司提供所有资金。建好楼房分配如下：楼房首层的50%面积和第二层全部楼房归向某甲七社所有，第三层以上楼房全部归恒信公司所有，恒信公司有权将第三层以上楼房对外售卖。向阳村委会作为见证单位在《合作建楼房合同》中盖章确认，向某甲七社的村民在该合同上签名确认。本院认为：本案房屋买卖合同的性质为向某甲七社打着建设文化室的旗号擅自与恒信公司签订土地转让合同，将土地转让给本集体经济组织之外的居民，属农村集体经济组织与房地产开发商自行开发对外销售形成的农村销售型“小产权房”。根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三��、第四十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农建设。任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地。”原告与恒信公司签订的《使用权出让合同书》并非房屋买卖合同，实为农村土地使用权转让合同，因此，恒信公司未经政府的土地征收而直接与向某甲七社签订土地出让合同的行为违反了法律的强制性规定。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十九条的规定：“有下列情形之一的，合同无效：一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；以合法形式掩盖非法目的；损害社会公共利益；违反法律、行政法规的强制性规定。”“当事人恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的，因此取得的财产收归国家所有或者返还集体、第三人。��因原告与恒信公司签订的合同实为以合法形式掩盖非法目的，双方签订的合同为无效合同，对签约双方不发生法律上的效力。合同无效，自始无效，故对原告请求解除与恒信公司签订的《使用权出让合同书》，于法无据，本院不予支持。2015年4月20日，从化市城市管理综合执法局向某丙七社发出《责令限期拆除在建抢建违法建设通知书》，认定涉案楼房属违章建筑，责令向某甲七社自行拆除，同年5月从化市城市管理综合执法局强制拆除了涉案楼房，可见，原告与恒信公司签订的房屋买卖合同目的不能实现。故对原告请求恒信公司返还首期购房款20万元，属合理诉求，本院予以支持。关于原告请求支付利息的问题。本院认为，逾期利息和违约金的本质属性都是违约责任，原告与恒信公司在签订《使用权出让合同书》时，合同已明确：“原告已经查阅了图纸并确认，同意受让本合同约定的使用权物业为房屋使用权出让。”即原告已清楚涉案房屋的买卖合同性质为土地使用权出让，并非一般的商品房买卖合同关系。由于原告与恒信公司签订的《使用权出让合同书》违反法律的强制性规定被确认为无效，当事人之间的合同关系即不复存在，原告请求的利息赔偿责任显然不是基于违反合同而产生，且双方对买卖涉案房屋均有过错。故对原告请求支付利息，于法无据，本院不予支持。关于向某甲七社、向某甲村委会在本案当中应否承担本案连带责任的问题。本案涉案合同因违反法律的强制性规定确认为无效合同，向某甲七社只是合同的见证方，并非合同相对方，根据合同相对性原则，只有合同相对方之间才能相互提出请求，非合同关系当事人，没有发生合同上的权利义务关系。其次，向阳村委会作为《合作建楼房合��》的见证单位，并未直接参与到涉案房屋的买卖合同关系当中，故对原告请求的向某甲七社、向某甲村委会在本案当中承担连带责任的主张，无事实和法律依据，本院不予支持。另，向阳七社在答辩中主张应追加拆迁单位广州市从化区城郊街道办事处、广州市从化区城市管理执法局、广州市从化区人民政府为本案被告的问题，因上述单位与本案涉案合同争议的权利义务主体无关，不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十二条规定的必须共同进行诉讼的当事人，故对向某甲七社的该项抗辩，本院不予采纳。被告恒信公司、向某甲村委会经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃举证、质证和抗辩的权利，本院依法缺席判决。为此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、五十六条、第五十八条、第五十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告广州恒信旅游开发有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内返还原告廖灿光购房款200000元；二、驳回原告廖灿光的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2186元，由原告廖灿光负担36元，被告广州恒信旅游开发有限公司负担2150元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状之日起七日内按不服一审判决部分的上诉请求数额向广州市中级人民法院递交上诉案��受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员　　周建汉二〇一五年九月七日书记员　　黄苑芊关注公众号“”