（2015）郊民初字第250号

裁判日期: 2015-09-07

公开日期: 2016-02-18

案件名称

原告佳木斯市国联房地产开发有限公司与郑某某、冯某某房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案的判决书

法院

佳木斯市郊区人民法院

所属地区

佳木斯市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

佳木斯市国联房地产开发有限公司,郑某某,冯某某

案由

房屋拆迁安置补偿合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第三十二条，第八条第一款，第四十四条第一款，第六十条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条

全文

黑龙江省佳木斯市郊区人民法院民事判决书（2015）郊民初字第250号原告佳木斯市国联房地产开发有限公司，住所地佳木斯市郊区。组织机构代码：78192768-4。法定代表人谢某某，系经理。委托代理人李德兴，系公司法律顾问。代理权限：代为承认、放弃、变更诉讼请求，和解、上诉、代收法律文书。被告郑某某，男，1973年7月28日出生，汉族。被告冯某某，女，1948年5月15日出生，汉族。二被告委托代理人常彦涛，系佳木斯市法律援助中心公职律师。代理权限：代为承认、放弃、变更诉讼请求，和解、上诉、代收法律文书。原告佳木斯市国联房地产开发有限公司与郑某某、冯某某房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2015年5月17日立案受理后，依法组成合议庭于2015年8月7日公开开庭进行了审理。原告佳木斯市国联房地产开发有限公司的委托代理人李德兴、被告冯某某及被告冯某某、郑某某的委托代理人常彦涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告佳木斯市国联房地产开发有限公司诉称：二被告系母子关系。2010年4月3日，原告与被告郑某某签订房屋拆迁补偿安置协议书，将被告郑某某名下位于佳木斯市郊区长安社区56.20㎡房屋予以拆迁，被告郑某某选定原告开发的V楼3单元602室59.02㎡楼房作为回迁房屋，原告与被告郑某某未办理该房屋的回迁手续，二被告却强占了原告开发的V楼3单元605室84.32㎡楼房，且拒绝缴纳费用。二被告的行为侵犯了原告的合法权益，给原告造成了经济损失。为维护原告的合法权益，现原告诉讼至法院，要求二被告将强占原告开发的V楼3单元605室房屋返还给原告，并赔偿原告经济损失20000元；诉讼费用由二被告承担。被告郑某某辩称：原告动迁了被告郑某某名下的位于佳木斯市郊区长安社区56.2㎡楼房。2010年4月3日，原告与被告郑某某签订了房屋拆迁补偿安置协议书，但当时回迁楼没有建成，原告方只是单方许诺被告安置该地点，被告也没有支付任何费用。2012年9月28日，原告与被告冯某某双方签署了一份回迁安置协议，因被告郑某某工作原因，且与被告冯某某共同居住生活，委托冯某某代为签署此房屋拆迁安置协议。原告承诺将被告郑某某安置在盛世华都小区V楼3单元605室，原告承诺不向被告郑某某收缴多余面积的费用。被告郑某某认为，该协议是双方真实意思的表示，协议合法有效，被告郑某某不存在任何侵权的事实，被告郑某某对该房屋有合法的使用权和占有权，且对盛世华都小区V楼3单元605室房屋的2014年度的物业费、卫生费、电梯费、供热费、程控灯费用、垃圾费全部向盛世华都小区物业公司缴纳，因此被告要求法院依法驳回原告的诉讼请求。被告冯某某辩称：答辩理由与被告郑某某一致。原告为支持其诉讼主张，向本院提供如下证据：证据一、原告企业营业执照、组织机构代码证复印件各1份、二被告身份证复印件各1份。证明原告与二被告的诉讼主体资格。经庭审质证，二被告对该组证据无异议。本院经审查认为，该组证据系公安机关颁发出具，能够证明原告及二被告的诉讼主体资格，且二被告对该组证据真实性无异议，故对此组证据原告欲证明的问题本院予以采信。证据二、被告郑某某拆迁时房照复印件1份。证明原告在拆迁过程中，拆迁被告郑某某房产56.20平方米。经庭审质证，二被告对该组证据无异议。本院经审查认为，该证据证实被告郑某某被拆迁时房屋面积为56.20㎡，且二被告对该证据真实性无异议，故对此证据原告欲证明的问题本院予以采信。证据三、房屋拆迁补偿安置协议书复印件2份、房屋分配通知单复印件1份（与原件核对无异议，留有复印件）。证明被告郑某某被拆迁的房屋面积为56.20㎡，根据当时安置政策，安置面积应该为59.06㎡，被告郑某某选定了原告所施工回迁楼V楼3单元602室，安置面积为59.06㎡的房屋。经庭审质证，二被告认为，签名处是被告郑某某亲笔签名，对2010年4月3日的协议书真实性无异议。但对证明内容有异议，因为涉及回迁问题，双方在2012年9月28日又重新签订了房屋安置补偿协议，已经将安置房屋变更为V楼3单元605室、面积为84.32㎡，原告承诺不向被告收取任何费用。二被告对2013年1月15日协议书真实性有异议，认为没有乙方签字，根据规定其不能构成合同，因此不能证明原告主张。二被告对房屋分配通知单真实性有异议，因为该证据系原告单方出具。本院经审查认为，该组证据中2010年4月3日原告与被告郑某某签订的房屋拆迁补偿安置协议书，二被告对真实性无异议，但对证明问题有异议，且原告与二被告未实际履行该协议内容，本院对该证据真实性予以采信。该组证据中2013年1月15日原房屋拆迁补偿安置协议书约定为被拆迁人即本案被告郑某某安置房屋为V楼3单元602室，安置面积为59.06㎡，但该协议书二被告未签字，故对此证据原告欲证明的问题本院不予采信。该组证据中房屋分配通知单，因该证据系原告单方出具，且二被告对其真实性有异议，故对此证据原告欲证明的问题本院不予采信。证据四、原告回迁入户通告1份。证明2013年1月25日，原告要求回迁户到公司办理入户手续。经庭审质证，二被告对证据的真实性有异议，认为该证据未加盖公章，不能作为证据使用，二被告当时去办理入户时原告不给其办理。本院经审查认为，该证据未加盖原告方公章，且二被告对其真实性持有异议，原告未提供出有效证据加以证实，故对此证据原告欲证明的问题本院不予采信。证据五、抵押房屋协议复印件1份（与原件核对无异议，留有复印件）。证明原告将开发的V楼3单元605室房屋已抵押给施工队。经庭审质证，二被告对该协议书的真实性有异议，对证明内容有异议，认为根据法律规定，被拆迁安置人的房屋安置权益优先于承包商的工程款的优先受偿权，原告已将该争议房屋回迁给被告，故原告属于违约行为。本院经审查认为，该证据与本案无关联性，故对此证据原告欲证明的问题本院不予采信。二被告为支持其诉讼主张，向本院提供如下证据：证据一、葛某某调查笔录1份。证明该争议房屋（V楼3单元605室房屋），原告已经通过2012年9月28日协议书安置给被告郑某某，二被告不存在侵权事实。经庭审质证，原告对证据的真实性及证明的问题有异议，认为被调查人葛某某与原告公司有直接利害关系，原告公司实际控股人为孙红艳，葛某某作为当时的法人代表，都是以个人名义处理的此事，故此证据不具备法律效力。本院经审查认为，葛某某系2012年6月至2013年7月期间任原告公司的法定代表人，职务为执行董事，是二被告拆迁小区盛世华都的项目经理，其在担任原告公司法定代表人期间与被告冯某某签订回迁安置协议为双方当事人真实意思表示，具有真实性、合法性、关联性，故对此证据二被告欲证明的问题本院予以采信。证据二、2010年4月签订的房屋拆迁补偿安置协议书1份。证明原告动迁了被告郑某某56.20㎡房屋的事实。经庭审质证，原告对该证据无异议。本院经审查认为，该证据证实被告郑某某被拆迁时房屋面积为56.20㎡，且原告对该证据真实性无异议，故对此证据二被告欲证明的问题本院予以采信。证据三、2012年9月28日回迁安置补偿协议1份。证明原告与二被告已经将安置的房屋变更为V楼3单元605，原告承诺不向被告收缴多余面积的费用。经庭审质证，原告对该证据的真实性、证明内容有异议，认为该协议系葛某某个人行为，与原告无关。本院经审查认为，该证据为原告法定代表人葛某某担任法定代表人期间（2012年6月至2013年7月）与被告冯某某签订的回迁安置协议，系双方当事人的真实意思表示，具有真实性、合法性、关联性，故对此证据二被告欲证明的问题本院予以采信。证据四、原告单位原法人葛某某给回迁办、物业公司出具证明书1份。证明原告将给被告郑某某安置的房屋变更为V楼3单元605室，该房屋不是被告非法侵占的。经庭审质证，原告对该证据的真实性、证明内容有异议，认为证据来源缺乏依据，缺乏事实，该证据无法证明证据出自于产权部门，该协议系葛某某以个人名义签署，原告不予认可。本院经审查认为，该证据为原告法定代表人葛某某担任法定代表人期间为（2012年6月至2013年7月）给回迁办、物业公司出具证明（出具时间2013年3月8日）清晰表述二被告由V楼3单元602调剂V楼3单元605事实，故对此证据二被告欲证明的问题本院予以采信。证据五、原告工商档案5份。证明2012年9月28日，原告与被告冯某某签署房屋补偿协议时，葛某某系原告公司法人，葛某某的行为系职务行为，亦佐证证据四，葛某某系职务行为。经庭审质证，原告对该证据的真实性无异议，对证明内容有异议，认为证据四中出具承诺书时葛某某已经被免除原告法人职务，法人履行职务行为应加盖企业公章。本院经审查认为，该组证据系工商机关颁发出具，能够证明葛某某于2012年6月至2013年7月期间系原告公司法定代表人，故对此组证据二被告欲证明的问题本院予以采信。证据六、2012年6月13日市长信访例会会议纪要1份（复印件）。证明原告方股东一致授权葛某某处理原告与二被告双方拆迁补偿安置纠纷一事，葛某某具有签约的主体资格，原告应依法承担相应责任。经庭审质证，原告对证据的真实性及证明问题有异议，认为复印件不能作为证据使用，会议纪要不能作为证据使用，依据法律规定，会议纪要无权授予任何单位法人资质。本院经审查认为，结合二被告提供证据五，该证据能够证明葛某某于2012年6月至2013年7月期间系原告法定代表人，故对此组证据二被告欲证明的问题本院予以采信。证据七、关于郑某某回迁安置意见书复印件1份。证明原告将V楼3单元605室房屋安置给被告郑某某，为原告全体股东共同意志，并非葛某某个人行为。经庭审质证，原告对证据的真实性及证明问题有异议，认为复印件不能作为证据使用；安置协议系打字形式出现，并没有葛某某亲笔签名，内容显失公平，违反常规，故原告认为该意见书不能作为被告抗辩的理由本院经审查认为，该证据为复印件，对其真实性本院不予采信。证据八、原告公司承诺书1份。证明原告承诺从2011年10月1日时起至2012年9月30日止，按照规定双倍补偿被告的安置补偿费，即按照原面积每平方米20元计算，原告至今没有给付被告该补偿金。经庭审质证，原告对证据的真实性无法确定，依据相关文件关于回迁安置的规定，没有双倍补偿的规定，原告无法确定该承诺书的真伪。本院经审查认为，该证据与本案无关联性，故对此证据二被告欲证明的问题本院不予采信。证据九、原告2011年10月12日出具的承诺书复印件1份。证明原告承诺被告入户时免收一年的电梯费、物业费，从2011年9月30日延期至2012年9月30日回迁，原告承诺超期入户，每平方米20元补偿。经庭审质证，原告认为复印件不能作为证据使用，该证据证明问题违反了法律规定，回迁安置条例没有规定补偿双倍的规定。本院经审查认为，该证据与本案无关联性，故对此证据二被告欲证明的问题本院不予采信。证据十、证人葛某某出庭证言。证明证人于2012年6月至2013年7月期间任原告的法定代表人，执行董事，是盛世华都公司的项目经理。二被告现所居住房屋（V楼3单元605室）是合法安置，是经过原告公司全体股东决议并签字认可的。证人是代表原告公司及全体股东与二被告签订的协议及承诺，合法有效。2010年4月3日，原告与被告郑某某签订的协议书系在施工期间，房屋没有交付且没有核算房屋实际面积时签订。2012年9月28日证人作为甲方与乙方冯某某签订的协议是证人本人签字，而且是证人与3个股东共同商定后签订，其他两股东也签字，公章当时没在证人手里，所以无法盖章。2012年9月28日的安置意见书表明了准确核算房屋面积及安置细则。经庭审质证，原告对证人证言有异议，认为证人证实的增加20平方米面积的依据在协议书当中，该依据是不符合当时拆迁的法律规定和政府的相关规定，原告并没有看到被告郑某某出示的低保手续及土地证件。证言明确证实该公章在本项目中大股东手中，因为大股东不能同意所以不能盖章，亦未通过大股东即此项目负责人同意此争议事件，所以其属于个人行为，不能属于公司行为。证人证言有些是不切合实际的，不是真实的，没有说出当初真实的本来面目，如何增加20平方米没有解释。二被告对证言无异议。本院经审查认为，证人葛某某在2012年6月至2013年7月期间担任原告的法定代表人，其清晰表述二被告由V楼3单元602调剂V楼3单元605事实，故对此证人证言本院予以采信。根据本院审查认定的证据，结合双方当事人的陈述，可以认定如下基本事实：2010年4月3日，原告动迁了被告郑某某名下的位于佳木斯市郊区长安社区56.2㎡楼房。2010年4月3日，原告与被告郑某某签订了房屋拆迁补偿安置协议书，原告方单方许诺被告安置该地点，被告没有支付任何费用。2012年9月28日，被告郑某某因工作原因，委托被告冯某某代为处理房屋拆迁事宜。原告与被告冯某某双方签署了一份回迁安置协议，协议第二条约定原告考虑被告冯某某丈夫生病，多年卧床，享受低保等实际困难，已于2012年12月安置二被告回迁到盛世华都小区V楼3单元605室，安置面积为84.32㎡，安置条件是原告不向二被告收缴多余面积的任何费用。2013年3月12日，二被告在小区物业公司取得该争议房屋钥匙，装修并入住一直居住至今。原告认为，二被告强占盛世华都小区V楼3单元605室84.32㎡楼房，且拒绝缴纳费用，其行为侵犯了原告的合法权益，给原告造成了经济损失。为维护原告的合法权益，诉讼至法院，要求二被告将强占原告开发的V楼3单元605室房屋返还给原告，并赔偿原告经济损失20000元；诉讼费用由二被告承担。经查明，二被告系母子关系，动迁前共同居住位于佳木斯市郊区长安社区56.2㎡楼房，被告冯某某对该被拆迁房屋不具有所有权。本院认为，原告与被告冯某某于2012年9月28日签订了房屋拆迁安置补偿协议，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，是双方当事人的真实意思表示，为有效合同，双方均应按照协议履行各自义务。现二被告系按协议约定履行了安置进户义务，即履行了合同，故原告诉请二被告返还强占盛世华都小区V楼3单元605室84.32㎡房屋并赔偿经济损失20000元诉讼请求于法无据，本院不予支持。本案争议焦点中时任原告法定代表人葛某某签字效力问题，因葛某某于2012年6月至2013年7月期间担任原告法定代表人、执行董事及原告在盛世华都公司的项目经理，作为被拆迁人的二被告与其签字，是双方当事人的真实意思表示，且拆迁人给予被拆迁人的补偿安置标准优于相关法规规定的标准，有利于被拆迁人，故该拆迁安置协议的签约主体合法，且拆迁安置协议内容既未损害原告及共有人的实体权益，也未损害他人和国家、集体的利益，符合《中华人民共和国合同法》第三十二条之规定，应视为有效合同；原告称葛某某与被告签订的拆迁安置协议不代表公司，系其个人行为的意见，因其未提供相关证据予以证实，且又未在法定期间内行使撤销权，故对原告的该意见，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《中华人民共和国合同法》第八条、第三十二条、第四十四条第一款、第六十条第一款之规定，判决如下：驳回原告佳木斯市国联房地产开发有限公司的诉讼请求。案件受理费4762元由原告佳木斯市国联房地产开发有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院第交上诉状，交纳上诉费，并按对方人数提出副本，上诉于黑龙江省佳木斯市中级人民法院。审　判　长　　韦成华代理审判员　　纪兴龙人民陪审员　　吴亚芳二〇一五年九月七日书　记　员　　芦　琦微信公众号“”