（2015）沪二中民二（民）终字第818号
裁判日期: 2015-09-07
公开日期: 2015-09-23
案件名称
上海仁丰房地产经纪有限公司与夏梅英、孙昕房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
上海市第二中级人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
案由
委托合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2015）沪二中民二(民)终字第818号上诉人(原审被告)上海仁丰房地产经纪有限公司。法定代表人高杰。委托代理人莫晓明。被上诉人(原审原告)夏梅英。被上诉人(原审原告)孙昕。上诉人上海仁丰房地产经纪有限公司(以下简称“仁丰公司”)因委托合同纠纷一案，不服上海市杨浦区人民法院(2014)杨民四(民)初字第4028号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2015年5月6日公开开庭进行了审理。上诉人仁丰公司的委托代理人莫晓明，被上诉人夏梅英、孙昕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，夏梅英、孙昕系夫妻，是上海市杨浦区双阳路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“涉案房屋”)的登记产权人。胡巍原系仁丰公司长阳一分行副经理。2014年3月8日形成的《房屋租赁合同》显示，出租人(仁丰公司)、承租人(案外人周某某)就涉案房屋签订租赁合同，租期从2014年3月8日至2015年3月7日，从2014年3月8日至2014年6月7日的租金为人民币(以下币种均为人民币)8,700元，从2014年6月8日至2014年9月7日的租金为8,700元，租金为每六个月支付一次，第一期租金于2014年3月8日前支付。该合同落款处未盖有仁丰公司的公章，有胡巍的签名，抬头处有“无忧租B”。仁丰公司对上述合同不予认可。2014年3月8日、2014年8月27日形成的《租金收据》显示，周某某已交纳涉案房屋从2014年3月8日至2015年3月7日的租金及相应押金，该收据的收款人为胡巍，收据抬头系“仁丰地产”，仁丰公司对上述收据真实性亦不予认可。夏梅英、孙昕的个人网上银行分别于2014年4月27日、2014年5月25日、2014年6月25日、2014年7月30日、2014年8月27日收到汇款3,000元。夏梅英、孙昕于2014年12月向原审法院起诉称，其欲出租涉案房屋，故找到仁丰公司的门店，门店经理胡巍称，仁丰公司新推出一项“无忧租”业务，要求夏梅英、孙昕将涉案房屋出租给仁丰公司，每月收取租金3,000元，再由仁丰公司将房屋转租并自行确定租金。夏梅英、孙昕觉得操作便利，故与仁丰公司签订了五年的合同，但签订合同后，胡巍称该合同要盖仁丰公司的公章，迟迟未将合同交给夏梅英、孙昕，仁丰公司经夏梅英、孙昕多次讨要后仍未交付合同。仁丰公司按时支付涉案房屋房租至2014年9月。后仁丰公司未按时支付房租，夏梅英、孙昕至涉案房屋查看，发现该房屋已经由仁丰公司转租给周某某，并收取租金。夏梅英、孙昕认为其完全有理由相信胡巍能代表仁丰公司与其签订合同，故其将涉案房屋的钥匙和产权证的复印件交付仁丰公司。故夏梅英、孙昕诉请求：1、解除其与仁丰公司就涉案房屋的租赁关系；2、仁丰公司支付夏梅英、孙昕自2014年9月8日至2015年3月7日的租金18,000元；3、仁丰公司支付夏梅英、孙昕违约金3,000元；4、仁丰公司将涉案房屋归还夏梅英、孙昕。夏梅英、孙昕同意在仁丰公司结清所有费用并归还涉案房屋后退还仁丰公司3,000元押金。原审审理中，仁丰公司辩称，胡巍原系仁丰公司员工，仁丰公司因发现其相关的犯罪线索，已经向公安部门报案，但报案的相关内容中并不包含夏梅英、孙昕所述的情况。夏梅英、孙昕所述的“无忧租”业务确系仁丰公司的业务，但其他客户进行业务操作时，合同上均盖有仁丰公司的公章，且房租均通过仁丰公司的账户转给出租人。本案中，仁丰公司只是作为居间方，由夏梅英、孙昕与周某某签订租赁合同，仁丰公司处并无其与夏梅英、孙昕的相关合同，也从未向夏梅英、孙昕支付过租金，夏梅英、孙昕无法证明其与仁丰公司存在合同关系。综上，仁丰公司不同意夏梅英、孙昕的诉请。原审审理中，夏梅英、孙昕申请证人周某某出庭作证，周某某到庭出具证人证言，主要内容：2014年3月，其到仁丰公司长阳路分店寻找出租房屋，当时胡巍接待其，其将租房的要求告知胡巍。次日，周某某与胡巍签订了一年的租赁合同(即为上述房屋租赁合同)，签订该份合同时，胡巍说门店没有公章，且门店的人都说签订合同无需盖公章，胡巍还将涉案房屋的产权证交给周某某查看，周某某交付该房屋的租金至2015年3月8日，胡巍并出具收条给周某某。2014年9月底，夏梅英、孙昕找到周某某，周某某称已经将下半年的房租交给胡巍，但夏梅英、孙昕称并未收到2014年9月起的房租。在此之前，周某某从未与夏梅英、孙昕谋面。周某某确实与胡巍签过房屋租赁合同，且签合同时都是按照胡巍的要求填写，至于是否签过其他合同，周某某已记不清了，但周某某在2014年9月前确实未见过夏梅英、孙昕。夏梅英、孙昕对证人证言无异议，仁丰公司亦对该证人证言无异议，证人称房租已支付给胡巍，仁丰公司只是居间，而不是仁丰公司租赁给证人的。原审审理中，夏梅英、孙昕提供其与胡巍的微信聊天记录，证明其一直在向仁丰公司的员工胡巍索要盖章的房屋租赁合同，胡巍并代表仁丰公司与夏梅英、孙昕对话，其行为并非其个人行为。原审审理中，仁丰公司提供2014年3月8日形成的《房屋租赁合同》复印件一份，该合同出租方为夏梅英、承租方为周某某，居间方为仁丰公司，该合同主要内容：夏梅英、孙昕与周某某通过仁丰公司居间租赁涉案房屋，租期从2014年3月8日至2015年3月7日，每月租金为2,900元，租金为每六个月支付一次，租赁保证金为2,900元，落款处亦无仁丰公司的公章。夏梅英、孙昕对该合同真实性持有异议，称该合同上“夏梅英”的签名系伪造，夏梅英、孙昕从未签署过相关合同。原审法院认为，从夏梅英、孙昕及仁丰公司提供的相关《房屋租赁合同》、《租金收据》、胡巍的名片、证人周某某的证言等证据材料可知，夏梅英、孙昕、周某某均在仁丰公司门店签订相关合同，经办人均为胡巍，该房屋目前已实际由周某某使用。根据仁丰公司对于“无忧租”业务的描述，无论仁丰公司是否能从实际承租人处获得租金，其应每月向出租人支付相应租金。根据夏梅英、孙昕的网上银行记录、其与胡巍的微信聊天记录可知，2014年9月前，夏梅英、孙昕均按时获得每月3,000元的租金。胡巍的行为足以使夏梅英、孙昕相信其参与合同履行的过程，其行为足以代表仁丰公司。虽然双方之间并无书面合同，但综合上述情况及“无忧租”业务的具体情况，原审法院认为，夏梅英、孙昕与仁丰公司之间的关系认定为委托关系为宜。现仁丰公司已收取周某某的租金至2015年3月7日，其应当按照原有的3,000元/月的标准支付夏梅英、孙昕相应租金，并将涉案房屋归还夏梅英、孙昕。夏梅英、孙昕要求仁丰公司支付3,000元违约金，缺乏法律依据，难以支持。仁丰公司辩称胡巍的行为系其个人行为，与仁丰公司无关，难以采纳。至于夏梅英、孙昕收取的3,000元押金，应在仁丰公司结清上述费用并将房屋归还夏梅英、孙昕后，予以退还。原审法院据此判决：一、夏梅英、孙昕与仁丰公司就上海市杨浦区双阳路XXX弄XXX号XXX室房屋的委托合同关系解除；二、仁丰公司应于判决生效之日起十日内支付夏梅英、孙昕上海市杨浦区双阳路XXX弄XXX号XXX室房屋自2014年9月8日至2015年3月7日的租金18,000元；三、仁丰公司应于判决生效之日起十日内将上海市杨浦区双阳路XXX弄XXX号XXX室房屋归还夏梅英、孙昕；四、夏梅英、孙昕应于仁丰公司履行上述第“一”至“三”项主文后三日内返还仁丰公司押金3,000元；五、夏梅英、孙昕的其余诉讼请求，不予支持。原审法院判决后，仁丰公司不服，向本院提起上诉称：夏梅英、孙昕提供的租赁合同中并无仁丰公司的盖章，且夏梅英、孙昕先前收到的租金也并非是仁丰公司转账支付的，均是胡巍进行转账的。周某某作为承租人在未查清房屋处置出租权的情况下，轻信胡巍的花言巧语，将租金交付胡巍个人，对本案纠纷的产生负有主要责任，故其证言具有偏向性而不应被采纳。胡巍的行为已严重超越了职权并涉嫌犯罪，原审法院在了解相关情况后未将案件移送公安机关是错误的。仁丰公司据此请求撤销原审法院判决，依法改判。被上诉人夏梅英、孙昕答辩称，胡巍作为仁丰公司长阳一分行副经理兼业务员在该门店内与夏梅英、孙昕签订的“无忧租”合同当然代表仁丰公司，夏梅英、孙昕正是出于对仁丰公司的信任，才交付涉案房屋的钥匙，与仁丰公司形成了租赁关系。周某某在原审中只是实事求是诉说了其租赁涉案房屋的过程并提交了付款凭证，周某某与夏梅英、孙昕之间并不存在利害关系，故周某某的证言完全可信。夏梅英、孙昕不同意仁丰公司的上诉请求，请求维持原判。本院经审理查明，原审法院查明事实属实，本院予以确认。本院认为，双方当事人就仁丰公司在涉案房屋租赁关系中的身份各执一词，夏梅英、孙昕主张仁丰公司与其签订“无忧租”合同后将涉案房屋出租给周某某，而仁丰公司则认为胡巍擅自与夏梅英、孙昕达成“无忧租”协议且仁丰公司仅作为居间方促成夏梅英、孙昕与周某某建立租赁关系。根据已查明之事实，胡巍作为仁丰公司长阳一分行副经理兼业务员在该门店内与夏梅英、孙昕就涉案房屋达成“无忧租”约定，之后又将该房屋出租给周某某并收取了周某某交付的多期租金及连续向夏梅英、孙昕支付了五期租金，虽仁丰公司辩称夏梅英、孙昕收到的租金均不是由仁丰公司转账支付，而是胡巍个人所为，但夏梅英、孙昕及周某某基于胡巍的身份及双方达成约定之场所则完全有理由相信胡巍的行为系代表仁丰公司，故即使胡巍超越授权范围，其在本案租赁关系中的行为后果仍应由仁丰公司承担。仁丰公司主张其在本案租赁关系中提供的仅为居间服务，因仁丰公司并未提供有关其所谓的居间服务中出租人委托其代为收取租金或承租人委托其代为交付租金的任何证据，则胡巍作为仁丰公司的业务员实际收取并支付租金的行为远远超出居间方通常的权责范围，故仁丰公司的上述主张缺乏事实依据。综上，原审法院所作判决并无不当，可予维持。对仁丰公司的上诉请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费250元，由上诉人上海仁丰房地产经纪有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 卢薇薇审判员 彭 辰审判员 邬海蓉二〇一五年九月七日书记员 仇祉杰附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；…… 来源：百度搜索“”