（2015）南民一初字第1921号
裁判日期: 2015-09-07
公开日期: 2015-11-03
案件名称
天津市傲达物业有限公司与郭金文物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
天津市津南区人民法院
所属地区
天津市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
天津市傲达物业有限公司,郭金文
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款
全文
天津市津南区人民法院民 事 判 决 书（2015）南民一初字第1921号原告天津市傲达物业有限公司，住所地天津市津南区小站镇盛字营村东。法定代表人张岐超，职务总经理。委托代理人何连国，天津市傲达物业有限公司物业经理。被告郭金文。委托代理人陈占英（被告之妻）。原告天津市傲达物业有限公司（以下简称傲达物业）与被告郭金文物业服务合同纠纷一案，本院于2015年6月8日受理后，依法由审判员崔长祥适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人何连国、被告郭金文及其委托代理人陈占英到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告诉称，被告系原告负责物业管理的天津市津南区小站镇丽水新苑小区的业主，原告根据与业主委员会签订的物业管理服务协议的约定为小区提供了各项物业服务，并向业主按每月每平方米0.82元收取物业管理服务费。被告自2013年11月28日入住至今，其住房面积为96.64平方米，每月应交纳物业管理服务费79.20元，被告自2014年11月28日至2015年6月7日共拖欠物业管理服务费504.18元及违约金290.41元，经原告多次催要未果。被告的行为侵害了原告的合法权益，故原告向人民法院提起诉讼，请求判令：1、被告支付原告物业管理服务费504.18元及滞纳金290.41元，合计794.59元。2、案件受理费由被告承担。被告辩称，被告并未与原告签订物业合同，也不拖欠原告物业管理服务费，原告之前交纳过一年物业管理服务费951元，是由丽水新苑物业中心收取的，该中心没有物业管理服务资质，且该款也进入了原告的账户，原告应返还被告此款，另，被告在2013年从丽水新苑物业中心领取的房屋钥匙，当时该中心承诺房屋出现问题找物业解决，被告房屋在2014年出现漏雨，造成地板、墙皮起鼓，被告多次找丽水新苑物业中心反映，至今也未得到解决，而且被告房屋阁楼的钥匙至今未给付原告，故请求驳回原告的诉讼请求。原、被告争议焦点：一、原、被告之间是否构成物业服务合同关系。二、被告应否给付原告物业管理服务费。围绕争议焦点，原告向本院提交如下证据：证1、2014年原告公司对被告的电话回访记录一份。证明被告房屋窗户漏水部位已经修好。证2、原告与天津市丽水新苑业主大会签订的物业服务合同一份。证明原告对丽水新苑小区进行物业管理及收费标准。证3、催告函一份。证明被告欠原告物业费。经质证，原告认为证1的电话非自己的电话，物业也没和被告讲过窗户已修好，故对其真实性不予认可，证2系原告与业主大会签订，未注明交费时间及收费标准确定的依据，对其合法性、关联性不予认可，证3被告没有收到过，对内容不清楚，对该证据不予认可。被告向本院提交如下证据：被告房屋阁楼及地板、墙皮受损部位的照片三张。证明阁楼钥匙至今未给及房屋地板、墙皮因漏雨受损。经质证，原告认为被告房屋质量与原告无关，对其关联性不予认可。对原、被告提交的上述证据，本院认证意见如下：原告提交的证1系自行记录，缺乏真实性，本院不予确认。原告提交的证2具有真实性、合法性，本院予以确认。原告提交的证3不能证实原告进行了张贴告知，对其证明事实本院不予确认。被告提交的证据具有真实性，本院予以确认。综合原、被告当庭陈述及本院确认的证据，本院认定如下事实：原告系从事物业管理的公司，被告系天津市津南区小站镇丽水新苑的业主。原告于2013年开始对丽水新苑小区进行物业管理，2014年5月10日，被告所在小区的业主大会代表全体业主与原告签订天津市住宅物业服务合同（JF-2009-008），约定：丽水新苑委托原告进行物业管理服务，服务内容包括（一）房屋共用部位和共用设施的维修养护和管理（二）电梯、水泵、智能系统等设备的运行管理和服务（三）共有区域内环境卫生清扫保洁和绿地、树木、绿化设施的养护、管理。（四）物业装饰装修的管理（五）车辆行驶和停放秩序的服务、管理（六）物业管理区域内公共秩序的服务、管理（七）物业档案的建立、保管和使用等事项。物业管理服务期限自2014年5月10日起至2017年5月9日终止。物业费标准为多层住宅每平方米每月0.82元，于每年5月份交纳。被告于2013年11月28日领取该小区12-3-501房屋钥匙，同时向丽水新苑物业服务中心交纳了2013年11月28日至2014年11月28日的物业管理服务费。被告在取得该房屋钥匙装修后，发现该房屋阳台周边有漏水现象，即找到丽水新苑物业服务中心维修，该中心联系施工队维修后，被告与丽水新苑物业服务中心因对是否维修好产生争议，未向该中心交纳2014年11月28日至2015年6月7日的物业管理服务费。此款经原告向被告催要未果，故原告向本院提起诉讼，诉如所请。庭审中，被告坚持认为自己之所以不交纳物业管理服务费是因原告未修复好房屋漏水部位，致使屋内地板、墙皮受损，原告坚持认为，房屋漏水不属于自己的物业服务范围，漏水与原告无关。经征询意见，原告不同意调解。另查明，丽水新苑物业服务中心系原告在丽水新苑小区的一个项目，属于原告的一个部门。本院认为，依法成立的合同关系受法律保护，合同的内容对合同双方均具有拘束力。本案被告虽未与原告签订直接的物业管理合同，但其系丽水新苑小区的业主，该小区业主大会与原告签订的物业服务合同对其具有拘束力，因此，被告应依据小区业主大会与原告签订的物业服务合同的约定履行义务，依据小区业主大会与原告签订的物业服务合同的约定，被告应于2015年5月交纳2014年11月28日至2015年11月27日的物业管理服务费，被告到期后未交纳物业管理服务费的行为已经构成了违约，应承担给付物业管理服务费及违约金的责任。现原告主张被告给付纳2014年11月28日至2015年6月7日物业管理服务费504.18元具有事实及法律依据，本院予以支持。关于违约金，小区业主大会与原告签订的物业服务合同中约定违约金自逾期之日起按应交物业管理服务费的5‰交纳，故违约金应自2015年6月1日计算至原告起诉之日即2015年6月8日，数额为504.18元＊5‰＊8=20.17元，此款被告应给付原告，原告的其他主张缺乏法律及事实依据，本院不予支持。因原告与小区业主大会签订的物业服务合同约定的物业服务事项并不包括修复业主房屋出现的质量问题，因此，被告以此抗辩不交纳物业管理服务费的主张缺乏法律依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：被告郭金文于本判决生效后三日内给付原告天津市傲达物业有限公司物业费504.18元及违约金20.17元。驳回原告天津市傲达物业有限公司的其他诉讼请求。被告郭金文如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告郭金文负担（此款原告已向本院缴纳，被告于本判决生效后三日内给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，向天津市第二中级人民法院交纳上诉费，上诉于天津市第二中级人民法院。审判员 崔长祥二〇一五年九月七日书记员 蒋金伟 关注公众号“”