（2015）佛三法民二初字第854号
裁判日期: 2015-09-07
公开日期: 2016-06-04
案件名称
（2015）佛三法民二初字第854号叶日荣与张锋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
佛山市三水区人民法院
所属地区
佛山市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
叶日荣,张锋
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百一十九条第一款，第九十四条，第一百零七条
全文
广东省佛山市三水区人民法院民 事 判 决 书（2015）佛三法民二初字第854号原告：叶日荣，男，汉族，住广东省吴川市，身份证号码：×××2451。委托代理人：陈鸿彬，广东雷鸿律师事务所律师。被告：张锋，男，汉族，住广东省茂名市电白县，身份证号码：×××5414。委托代理人：邝绮梅，广东高美律师事务所律师。原告叶日荣诉被告张锋租赁合同纠纷一案，本院于2015年7月21日立案受理后，依法由审判员周淑华适用简易程序于同年8月27日公开开庭进行了审理。原告叶日荣的委托代理人陈鸿彬、被告张锋及其委托代理人邝绮梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告叶日荣诉称：2011年9月1日，原、被告签订《土地租赁合同》，约定原告将位于佛山市三水区康复所东部“三水所老二大院区”监所厂房2310㎡、工人宿舍180㎡承租给被告用于五金、电器加工生产，租期为2011年9月至2016年7月30日，月租金为22410元、门卫费800元／月、卫生费600元／月，每月1-8号需支付当月租金，若逾期支付，需按每天拖欠租金数额1%标准支付滞纳金，若被告逾期不交或未交足，被告应按同期商业银行贷款利率四倍标准向原告支付欠款利息，逾期十天以上，原告有权解除合同。从2014年9月起至今（合计11个月），被告欠租金合计246510元，被告还应向原告支付欠款利息29581.20元、滞纳金8万元、门卫费8800元、卫生费6600元。原告多次向被告追讨上述欠款，但被告采用各种方法逃避，故起诉请求法院判令：1、解除涉案的《土地租赁合同》；2、被告向原告支付租金246510元、利息29581.20元、门卫费8800元、卫生费6600元、滞纳金8万元，以上合计371491.20元；3、被告立刻清理涉案现场、撤离及交付涉案租赁物给原告；4、被告承担本案诉讼费用。被告张锋辩称：一、张锋不是本案适格被告，土地租赁合同的承租方应是佛山市三水俊兴盈工贸有限公司（以下简称俊兴盈公司），本案被告应是俊兴盈公司。张锋是俊兴盈公司的法定代表人，是代表公司与原告签订的租赁合同，俊兴盈公司承租厂房后用于生产经营，是实际的承租人。原告是俊兴盈公司的股东之一，清楚知道该场地的实际承租人是俊兴盈公司，张锋只是作为法定代表人代表公司签订合同；二、本案的《土地租赁合同》因违反了法律的强制性规定，应为无效合同，该合同中的违约条款无效，原告主张滞纳金、利息等违约责任没有法律依据。《土地租赁合同》涉及的土地没有土地使用证，属于违法用地，厂房没有合法的报建手续，属于违法建筑物。租赁合同因违反了《土地管理法》第六十三条以及《建筑法》第六十一条规定：建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或验收不合格的，不得交付使用的强制性法律规定，合同应当无效，因此合同的违约条款也无效，原告主张的利息、滞纳金等违约责任也无法律依据。三、俊兴盈公司因生意清淡已于2014年9月3日停产，9月8日清退全部工人，公司水电费发生至同年9月，9月份的水电费约300元，之后不再发生。2014年9月底，张锋代表俊兴盈公司向原告提出解除双方之间的租赁合同，且要求将厂房交还原告，并要求原告作为股东之一共同对公司进行清算及注销，但原告拖延不办理并对厂房上锁，不让俊兴盈公司搬迁机械设备腾出厂房，原告对厂房上锁的行为导致俊兴盈公司不能腾空厂房。2014年10月后的租金损失属于扩大损失，是原告自身的行为造成的，应由原告承担。俊兴盈公司实际使用厂房至2014年9月，租金应计至当月。四、张锋交付给原告10万元押金应用于抵扣租金，原告请求的门卫费、卫生费均无依据。据此，请求法院查明事实，如认定合同有效，同意解除双方之间的租赁合同，依法判决。原告叶日荣为证明其主张，在诉讼中提供如下证据：1、土地租赁合同一份，证明原、被告之间的租赁关系及合同约定；2、收据二张、银行卡对账单一份，证明被告每月需要缴纳保安费800元、卫生费600元。被告张锋为证明其主张，在诉讼中提供如下证据：1、收款收据、农业银行记账凭证各一份，证明被告交纳了10万元的合同保证金给原告；2、2014年10月15日收据、农业银行业务回单各一份，证明被告已经交纳了2014年9月份的租金及门卫费；3、2014年9月9日的收据、照片（三个电表）各一份，证明俊兴盈公司生产到2014年9月初，后期没有再发生水电费。水电费已经基本缴清了，照片是离场的时候拍摄的；4、俊兴盈公司证明一份，证明由张锋作为代表人与原告签订租赁合同，厂房实际由俊兴盈公司租赁和使用；5、俊兴盈公司在2015年8月25日出具的证明一份，证明俊兴盈公司在2014年9月3日停产，当时张锋要求与原告解除合同，公司现在处于清算和注销阶段；6、俊兴盈公司营业执照、工商登记信息各一份，证明张锋是俊兴盈公司的法定代表人，原告是公司的股东之一；7、2015年8月25日收据一份，证明俊兴盈公司委托三水区西南街骏豪企业服务公司办理公司的注销手续；8、注销税务登记审批申请表、税务事效通知书等共四份，证明俊兴盈公司在国税、地税部门办理了注销手续；9、被告在2015年8月25日拍摄的厂房照片（上锁）三张，证明原告将厂房上锁，被告无法把机器设备搬出来；10、被告在2015年8月25日拍摄的厂区厨房照片四张，证明厂房现状空置，并无生产。经质证，被告对原告提供的证据1的真实性无异议，但对证明内容有异议，认为合同是倒签的，被告应原告的要求填写签订时间为2011年9月1日，实际是在2013年8月份签订合同的。合同没有约定卫生费、门卫费，原告后来收取是原告硬要摊分给被告。对证据2的真实性无异议，对证明内容有异议，认为在合同里面没有约定被告需要交纳卫生费、门卫费。原告对被告提供的证据1、2真实性无异议。对证据3，认为只能证明其交纳了8月份的电费，至于是否进行生产是被告的行为，与原告无关。对证据4、5的真实性、关联性有异议，认为被告是俊兴盈公司的法定代表人，其开具的证明有可能造假。根据合同相对性，即便是俊兴盈公司使用，对原告是无约束力的，被告没有将该公司的情况告知原告。对证据6的真实性无异议，但认为即便被告将厂房租给或者交给该公司，也是被告的个人行为，与原告无关。对证据7、8的真实性无异议，但对关联性有异议，认为与本案无关。对证据9、10的真实性有异议，不知道拍照地点，对关联性有异议。经质证，被告对原告提供的证据、原告对被告提供的证据1、2、3、6、7、8真实性均没有异议，上述证据能够反映案件事实，本院对其证明力予以确认。原告对被告提供的证据4、5、9、10的真实性、关联性有异议，但原告在庭审时确认厂房在张锋承租后实际使用是俊兴盈公司、厂房门是原告后来上锁，且上述证据能够反映案件真实情况，本院对其证明力予以确认，作为认定本案事实的依据。综合本院采信的证据及当事人的陈述，本院确认如下事实：2013年8月，原（甲方）、被告（乙方）签订一份《土地租赁合同》，约定甲方将其与戒毒康复所租赁的土地上搭建的厂房、宿舍租赁给乙方，租赁物为位于佛山市三水区康复所东部“三水所老二大院区”监所厂房2310㎡、工人宿舍180㎡，乙方租用上述土地用于五金、电器加工生产，租期为2011年9月至2016年7月30日，月租金为22410元，每月1-8号需支付当月租金，若逾期支付，需按每天拖欠租金数额1%标准支付滞纳金。乙方在签订合同时向甲方缴纳厂房押金10万元，待合同期满，乙方无违约的，甲方要如数退还给乙方；给予乙方一个月免租金时间用于安装机械等设备（即缴租时间2013年10月1日起）。合同同时对违约责任进行约定：1、乙方不按时支付租金，若逾期不交或未交足，被告应按同期商业银行贷款利率四倍标准向原告支付欠款利息，逾期十天以上，原告有权解除合同；……3、乙方无故终止合同，乙方应付当年租金及押金给甲方。合同签订前的2013年7月27日，张锋向叶日荣支付合同意向保证金2万元。合同签订后即同年8月6日，张锋向叶日荣支付剩余的合同保证金8万元，张锋向叶日荣支付合同保证金合计10万元。厂房租赁后，俊兴盈公司在上述厂房内从事生产经营活动。俊兴盈公司法定代表人是被告张锋，原告叶日荣是公司的股东之一。厂房承租后至2014年9月30日，张锋均按合同约定向叶日荣交纳每月租金22410元及门卫分摊费800元，并交纳至2014年8月份的水电费。2014年9月初，因俊兴盈公司经营不善停产，原、被告就租赁合同解除意见不一致，叶日荣将厂房门上锁，机械设备一直摆放在租赁的厂房内。本院认为：叶日荣将其承租来的土地搭建厂房、宿舍租赁给张锋从事生产经营，双方之间的租赁物是厂房和宿舍，而非土地。双方之间签订的租赁合同是在自愿、平等的基础上签订，是双方当事人的真实意思表示，且内容未违反法律、行政法规的禁止性规定，上述合同合法有效，合同各方当事人应依合同约定切实履行。被告辩解合同违反法律强制性规定，没有法律依据，本院不予支持。张锋以其名义与叶日荣签订租赁合同，租赁物虽后来用于俊兴盈公司从事生产经营活动，叶日荣在法院释明的情况下，仍不申请追加俊兴盈公司为本案被告，根据合同相对性原则，张锋对本案租赁关系承担合同责任。租赁物承租后，俊兴盈公司因经营不善，导致生产不能继续，要求终止租赁合同。现双方均同意解除合同，本院予以支持。根据双方在合同中的约定，乙方（张锋）无故终止合同，乙方应付当年租金及押金给甲方（叶日荣）。根据上述约定，张锋要求单方解除合同，应付当年租金即2014年租金给叶日荣，叶日荣并没收其交纳的合同保证金10万元。张锋实际交纳租金至2014年9月，2014年剩余未交纳的租金是22410元／月×3个月（10-12月）=””67230元应支付给叶日荣，且叶日荣无需向张锋退回其交纳的保证金10万元。《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定：当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。俊兴盈公司停产后，张锋要求解除双方之间的租赁合同，但叶日荣不同意并将厂房门上锁，导致机械设备等不能搬出租赁的厂房。在诉讼过程中，经法院释明，原告因担心日后执行，亦不同意与被告协商将机械设备搬离租赁厂房的时间。因叶日荣上述行为导致租赁物不能及时腾空，由此扩大的租金损失依法应由原告自行承担。故原告主张被告支付停产后当年以外的租金及门卫费等，没有事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）项、第一百零七条、第一百一十九条的规定，判决如下：一、解除原告叶日荣与被告张锋之间签订的《土地租赁合同》；二、被告张锋应在本判决生效之日起十日内向原告叶日荣支付单方解除合同的租金损失67230元；三、被告张锋在本判决生效之日起十日内将机械设备等搬离厂房、清理好租赁厂房及宿舍；四、驳回原告叶日荣的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取即3436元，由被告张锋负担622元，原告叶日荣负担2814元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 周淑华二〇一五年九月七日书记员 曾兰娟 关注公众号“”