（2015）珠香法民三初字第648号
裁判日期: 2015-09-07
公开日期: 2015-11-09
案件名称
袁德强与芦间开、许美莲共有物分割纠纷一审民事判决书
法院
珠海市香州区人民法院
所属地区
珠海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
袁德强,芦间开,许美莲
案由
共有物分割纠纷
法律依据
《中华人民共和国物权法》：第九十九条，第一百条第一款，第九十三条；《中华人民共和国民法通则》：第六十三条第一款，第九十三条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款
全文
广东省珠海市香洲区人民法院民 事 判 决 书（2015）珠香法民三初字第648号原告：袁德强，男，住址珠海市，香港居民身份证号码×××2（1）。委托代理人：朱鹏，女，广东秉德律师事务所律师。被告：芦间开，女，汉族，住址珠海市香洲区，公民身份号码×××0428。委托代理人：唐健霆，广东莱特律师事务所律师。被告：许美莲，女，住址香港，香港居民身份证号码×××1（5）。委托代理人：梁海涛，广东莱特律师事务所律师。原告袁德强诉被告芦间开、许美莲共有物分割纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭适用普通程序公开开庭进行了审理。原告袁德强的委托代理人朱鹏，被告芦间开的委托代理人唐健霆，被告许美莲的委托代理人梁海涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告袁德强诉称：1995年，原、被告共同向开发商环宇实业公司购买珠海市香洲区梅华东路3号4栋101商铺（现门牌号已经变更为珠海市香洲区梅华东路383号）。此后，商铺一直由两被告进行出租管理，两被告收取租金后将属于原告的三分之一的租金（每年5万元租金）转交给原告。但是自2012年1月开始，两被告以未收到租金为由，拒绝将租金交给原告。原告向承租人核实，承租人均已按月向被告交纳租金，从未拖欠。由于原、被告之间已经缺乏起码的信任，原告已经无法与被告继续合作，原告曾经多次要求与被告分割商铺，但是均无法达成一致意见。原告认为，原告作为商铺的共有权人，享有租金分配权，两被告自2012年起收取承租人租金后，拒绝向原告分配租金，侵犯了原告的物权，两被告应当将未分配租金向原告支付。由于原被告已经无法继续合作，原告作为商铺共有权人，有权要求按照商铺三分之一的份额和商铺的市场价值分割商铺。为此，原告袁德强诉至本院，诉讼请求：一、判令将珠海市香洲区梅华东路3号4栋101商铺三分之一的份额按照市场价值分割给原告；2、判令两被告向原告支付其就珠海市香洲区梅华东路3号4栋101商铺已经收取的自2012年起至其实际付清日止的租金，现暂计至2015年3月共计165000元（每年5万元租金）；3、判令两被告承担本案诉讼费。原告袁德强为其主张提交如下证据：1、房产证、发票和纳税凭证、购房合同；2、房地产查询单；3、承租人的名片和工商登记资料；4、现场照片；5、承租人珠海市捷诚五金加工厂的工商登记材料；6、承租人珠海市香洲盈信汽配经营部的工商登记材料；7、承租人珠海市香洲骏德利汽配经营部的工商登记材料；8、婚姻登记记录。被告芦间开答辩称：一、租金不是被告不给原告，而是原告不来拿取。共有商铺是1995年购买的，此后二十年间，都是被告委托本人的丈夫吴华炳代为管理收租，因原告也是亲戚，因此多年来也代为管理和代为收取租金，并每年和原告结算。一般是原告从香港回到珠海，吴华炳将租金以现金的方式给付原告。这一两年，因一点琐事，原告一直没有回来见面，因此所收取的租金共计165000元也一直存放在吴华炳处，并非意图非法占有。以前，被告一直无偿地代为管理和收取租金，但是鉴于原告的无理，被告决定向原告追讨二十年来无因管理的合理费用，以每年1000元计算，共计20000元。同时，本案另一被告要求原告承担因无理诉讼致其产生差旅费、律师费损失5000元，请求被告先行扣下。因此今天被告当庭给付原告租金140000万元，其他25000元待相关问题解决后再行计算，多退少补。二、同意原告分割共有商铺的要求。原告此前从来没有口头或者书面提出分割商铺的意思。现在突然以诉讼的方式提出，于情于理都令人非常遗憾。当年被告为照顾兄弟姐妹的情谊，以较低的价格将该商铺让与部分产权给原告（6000元／m2），并且管理收租不用原告费一分一毫的心思和劳动，坐享其成，二十年来，坐享房价飙升和稳定租金收益。原告不仅没有丝毫的感激，反而因些小事反目成仇。现原告提出分割商铺，被告也不愿强留。但是，分割费用及分割期间所造成的一切损失由原告自行承担。三、基于上述事实和理由，被告认为，租金未到手是原告自行放弃拿取的结果，房屋分割是在事前没有征询共有人意见自行提出的要求，都是完全无需诉讼解决的问题，因此全部诉讼费应由原告自行承担。被告也不应承担原告所诉请的逾期付款利息。被告许美莲答辩称：一、请求被告给付房屋租金无理。原告称，两被告共同管理共有房屋是错误的。被告徐美莲与原告一样都是在香港居住，都是委托被告芦间开的账户吴华炳管理和代为收取租金。过去二十年来，基本如此。每年春节或者重大节日，我都会回到珠海，当面向吴华炳拿取租金。原告也是如此，或者直接拿取现金，或者由吴华炳汇款到自己的账户。因此，原告要求我给付租金，没有事实依据，更不符合我们二十年来的惯例。二、请求分割共有房屋直接用诉讼的方式提起无理。此前，被告从来没有接到一个要求分割房屋的口头或者书面的要求。现在没有经过任何的协商就直接提起诉讼，在人情道理上实在令被告难以接受。因此令被告产生的损失包括差旅费、律师费，被告保留追诉的权利。原告要求分割房屋，被告没有意见。当时分割产生的各种费用，原告应当全额承担。请求法院在查明事实的基础上，驳回原告的第二项诉讼请求，判令原告承担第一项诉讼请求产生的诉讼费。此外，原告要求按照市场价值分割，我方不同意受让原告股份，我们同意原告将其份额转让给其他人。被告芦间开、被告许美莲没有提交任何证据。经审理查明：1995年10月6日，原告袁德强、被告芦间开、被告许美莲三人共同作为买方，与房地产开发商珠海市香洲环宇实业公司签订一份《房地产买卖契约》，约定三人共同购买坐落于珠海市香洲区梅华东路3号四栋101店（现门牌号变更为珠海市香洲区梅华东路383号商铺）的房地产，成交价格为人民币200万元。1997年6月18日，原告袁德强、被告芦间开、被告许美莲取得上述房屋的房地产权证和共有权证，载明房屋建筑面积为369.94平方米，三人为共同共有。庭审中，三人均确认每人各自占有案涉商铺三分之一的产权份额。原、被告三人购买案涉商铺后，将该商铺对外出租。原告主张商铺一直由两被告共同管理、出租，但未提交证据。两被告抗辩称多年来商铺一直由被告芦间开的丈夫吴华炳进行管理、出租，原告袁德强和被告许美莲均按照每年5万元的标准领取租金。原告袁德强诉称两被告自2012年1月起未再向其支付租金，按照每年5万元的标准，截止2015年3月，尚欠原告袁德强租金165000元未支付。两被告对上述租金标准和未支付租金金额没有异议，但抗辩称是由于原告袁德强自己不来领取造成。庭审当日，被告芦间开向原告袁德强支付租金140000万元，剩余租金仍未支付给原告袁德强。原告袁德强主张原、被告三人之间关系已经恶化，无法继续共同享有房屋产权，要求二被告将其三分之一的房产份额，通过支付现金的方式或者拍卖整个商铺的方式，按照市场价值的三分之一分割给原告袁德强。两被告同意分割案涉商铺的共有权，并同意原告袁德强对外转让其名下的产权份额，但不同意受让原告袁德强名下的产权份额。原告袁德强也不同意购买两被告名下的产权份额。本院认为，案涉商铺的产权证书显示原、被告三人共同共有该房屋，庭审中三人均认可各自占有案涉商铺三分之一的产权份额，据此，三人的共有形式应认定为按份共有。《中华人民共和国物权法》第九十九条规定：“共有人约定不得分割共有的不动产或者动产，以维持共有关系的，应当按照约定，但共有人有重大理由需要分割的，可以请求分割；没有约定或者约定不明确的，按份共有人可以随时请求分割，共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割。因分割对其他共有人造成损害的，应当给予赔偿。”据此，原告袁德强请求分割共有房屋，有事实和法律依据，本院予以准许。关于分割的方式，依据《中华人民共和国物权法》第一百条的规定：“共有人可以协商确定分割方式，达不成协议，共有的不动产或者动产可以分割并且不会因分割减损价值的，应当对实物予以分割；难以分割或者因分割会减损价值的，应当对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割”。本案案涉商铺不适宜进行实物分割，原告袁德强不同意购买两被告名下的产权份额，两被告也不同意受让原告袁德强名下的产权份额，原告袁德强单独对外出售该三分之一份额又因共有的特殊性难以实现权益，故原告袁德强请求以拍卖方式分割案涉商铺，并将拍卖款三分之一的份额支付给原告，合理有据，本院予以支持。关于租金，两被告认可原告袁德强没有收取2012年1月起至今的租金，也认可租金的标准为每年50000元，本院对上述事实予以认定。两被告确认案涉商铺一直由被告芦间开的丈夫吴华炳管理、出租，原告袁德强不能证明被告徐美莲对案涉商铺也进行了管理、出租，且被告徐美莲住所地在香港，并不方便管理和出租案涉商铺。由上，可以认定被告芦间开依据三方的约定和租金分配惯例，负有向原告袁德强分配租金的义务，原告袁德强诉请被告徐美莲共同向其承担支付租金的责任，理据不足，本院不予支持。两被告抗辩称上述租金系原告袁德强自己拒不领取，对此本院认为，首先，原告袁德强多年不请求租金不符合一般日常生活经验；其次，本院将本案诉讼资料送达给两被告后，在珠海负责出租、管理的被告芦间开夫妇，仍未提出向原告袁德强支付全部租金的要求；再次，被告芦间开虽然在当庭答辩中同意将拖欠租金支付给原告袁德强，但又提出扣除无因管理费用和扣减另一被告徐美莲差旅费和律师费损失的要求，在庭后仅向原告袁德强支付租金140000元。被告芦间开上述扣减款项的要求既无证据支持，亦无合同和法律依据，依法不能成立。综上，两被告关于原告拒不领取租金的抗辩，本院不予采纳。被告芦间开夫妇作为受托方应当依照三方的约定和分配惯例，及时向原告袁德强支付租金。被告芦间开向原告袁德强支付140000万元后，还应向原告袁德强继续支付计至2015年3月31日止的剩余租金25000元，以及2015年4月1日起至租赁合同终止前、按照50000元／年的标准计算的租金。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条、第九十三条，《中华人民共和国物权法》第九十三条、第九十九条、第一百条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、原告袁德强、被告芦间开、被告徐美莲于本判决发生法律效力之日起三十日内，共同将共有的珠海市香洲区梅华东路3号四栋101店（现门牌号变更为珠海市香洲区梅华东路383号商铺）予以拍卖，所得价款由原告袁德强、被告芦间开、被告徐美莲各占三分之一；二、被告芦间开于本判决发生法律效力之日起十五日内向原告袁德强支付计至2015年3月31日止的剩余租金25000元，以及2015年4月1日起至本判决确定的履行期限届满之日止、按照50000元／年的标准计算的租金；之后直至上述房屋租赁合同终止前发生的租金，由被告芦间开依照50000元／年的标准按月支付给原告袁德强）。如果被告芦间开未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费47140元，由原告袁德强负担20000元，被告芦间开负担27140元，被告徐美莲不负担费用。如不服本判决，原告袁德强、被告许美莲可在判决书送达之日起三十日内，被告芦间开可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审 判 长 吴 杰审 判 员 崔少俊人民陪审员 王道红二〇一五年九月七日书 记 员 莫钧翔 来自：