（2015）园商初字第02085号
裁判日期: 2015-09-07
公开日期: 2015-11-26
案件名称
联建（中国）科技有限公司与世坤科技（苏州）有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
苏州工业园区人民法院
所属地区
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
案由
法律依据
全文
苏州工业园区人民法院民 事 判 决 书（2015）园商初字第02085号原告联建（中国）科技有限公司，住所地苏州工业园区苏虹西路99号。破产管理人安永华明会计师事务所（特殊普通合伙）苏州分所。破产管理人负责人顾智浩。委托代理人项伟，江苏益友天元律师事务所律师。委托代理人蒋宁，江苏益友天元律师事务所实习律师。被告世坤科技（苏州）有限公司，住所地苏虹东路391号。法定代表人TORESALOU，该公司总经理。委托代理人秦诗扬，江苏诚达律师事务所律师。委托代理人王海骥，江苏诚达律师事务所律师。原告联建（中国）科技有限公司诉被告世坤科技（苏州）有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年7月2日立案受理，并由审判员柳蓓菁适用简易程序于2015年7月30日公开开庭进行审理。原告的委托代理人项伟、蒋宁，被告世坤科技（苏州）有限公司的委托代理人王海骥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告联建（中国）科技有限公司诉称：原、被告双方分别于2010年9月、2011年9月、2012年9月、2013年9月签订《租赁合同》四份，由原告承租被告部分物业，租期均为一年。现最后一份租赁合同已履行完毕，然而被告却一直拖欠原告89419.02元租赁保证金不予返还。原告为维护其合法权益，诉至法院，请求判令：1、被告世坤科技（苏州）有限公司返还原告租赁保证金89419.02元及利息（从2014年10月1日起至被告实际付款之日，按银行同期同类贷款利率计算）；2、本案诉讼费由被告承担。被告世坤科技（苏州）有限公司辩称，原告存在逾期支付租金的事实，应当根据合同约定承担相应违约责任，如原告认为约定的违约金过高，可主张做相应调整。经审理查明：2010年9月24，原告（承租人）与被告（出租人）签订《租赁合同》一份，约定出租人将其所有的苏州工业园区苏虹东路391号一期厂房部分租赁给承租人有偿使用，租赁面积15800平方米，租赁期限为1年，自2010年10月1日起算，租赁保证金316000元，一年租金为3792000元，按季支付，先付后用（每季度前一个月28日支付，遇周末或法定节假日，则在假期结束后第3个工作日内支付。承租人应于本合同签订之后2010年9月28日向出租人支付租赁保证金人民币316000元，租赁期限届满或承租人依约定或依法解除本合同的，在承租人已履行了本合同所约定的相应义务后，出租人将向承租人全额无息退还租赁保证金。承租人逾期支付租金，应向出租人支付滞纳金，滞纳金金额为拖欠天数乘以欠缴租金总额的0.5%。原告于2010年9月28日支付了保证金316000元。对于租金的履行，原告曾于2011年7月7日支付被告租金948000元，除此以外，原告均按约交付了租金。2011年8月23日，原告（承租人）与被告（出租人）再次签订《租赁合同》一份，约定将出租人所有的苏州工业园区苏虹东路391号一期厂房及办公楼一层二层部分租赁给承租人有偿使用，租赁面积20242平方米，租赁期限为1年，自2011年10月1日起算。该合同中写明，鉴于本合同为续租合同，原合同范围内的租赁物已交付出租人，故出租人与承租人不再另行办理原租赁物的交付手续。本合同的租赁保证金445324元，承租人已于2010年9月28日支付部分租赁保证金316000元，剩余租赁保证金129324元应于2011年10月1日前支付完毕。双方约定租金按一期厂房及办公楼一层二层部分建筑面积20242平方米计算，合计每年租金为5343888元。租赁期限届满或租赁合同解除的，在承租人已履行了本合同所约定的义务后，出租人将向承租人全额无息退还租赁保证金。租金按季支付，先付后用。每季度前一个月28日支付下一季度租金，如遇周末或法定节假日则顺延三个工作日。首次租金支付日为2011年9月28日，以此类推。承租人逾期支付租金，应向出租人支付滞纳金，滞纳金金额为拖欠天数乘以欠缴租金总额的0.5%。原告于2011年7月29日支付了保证金129324元。对于租金的履行，原告曾于2012年1月4日支付被告租金335972元，除此以外，原告均按约交付了租金。2012年9月5日，双方就所租赁的厂房再次签订《租赁合同》一份，写明，本合同为续租合同，租赁期限为1年，自2012年10月1日起。双方对租赁物、租赁保证金的金额及返还、租金的金额、支付时间及滞纳金的约定均无变更。在租赁保证金处写明，承租人已于2010年9月28日支付部分租赁保证金316000元给出租人，剩余租赁保证金129324元已于2011年10月1日支付完毕。2013年9月，双方就所租赁的厂房再次签订《租赁合同》一份，写明，本合同为续租合同，租赁期限为1年，自2013年10月1日起。双方对租赁物、租赁保证金的金额及返还、租金的金额、支付时间及滞纳金的约定均无变更。在租赁保证金处亦写明，承租人已于2010年9月28日支付部分租赁保证金316000元给出租人，剩余租赁保证金129324元已于2011年10月1日支付完毕。2015年5月19日，被告向原告出具异议书一份，写明：原告自2010年10月1日起承租其部分厂房从事经营生产，……在实际履行合同的过程中，原告出现过两次逾期支付租金的情形。第一次是在履行2010年9月签订的《租赁合同》过程中，联建公司应于2011年6月28日支付下季度的租金94.8万元，但实际支付日为2011年7月7日，共逾期付款9天，违约金为948000×0.5%×9＝42660元，第二次是在履行2011年9月签订的《租赁合同》过程中，原告应于2011年12月28日支付下季度的租金1335972元，但实际支付日为2012年1月4日，共逾期付款7日，违约金为1335972元×0.005×7＝46759.02元。综上，根据原告与我司之间租赁合同的约定，原告共计须向我司支付违约金89419.02元，该款项我司已从原告支付的租赁保证金中扣除。其余部分的保证金，我司已在租赁合同终止时全部退还给原告，故我司对原告无任何付款义务。后原告认为被告所扣除的该款项没有依据，故诉至法院。以上事实，由原告提交的租赁合同、工商银行业务回单、收据、异议书以及当事人庭审中的陈述等证据予以证实。本院认为，原、被告分别于2010年9月、2011年9月、2012年9月、2013年9月签订的四份《租赁合同》系当事人的真实意思表示，依法成立并生效。现租赁合同已到期终止，故被告应按约退还租赁保证金。被告确认其扣除了其中的89419.02元，但认为双方的租赁关系是连续一贯的，原告交付的保证金是对原被告间持续存在的租赁关系提供担保，原告在履行2010年9月及2011年9月所签订的两份租赁合同中曾存在逾期支付租金的情形，故在租赁关系终止后扣除了该部分违约金。对此，本院认为，首先，原被告于2010年9月签订的《租赁合同》中写明的租赁物、租金、租赁保证金等内容与之后的租赁合同均不同，而原、被告双方于2011年9月、2012年9月、2013年9月签订的《租赁合同》中的租赁物虽然相同，保证金也未办理退还后再交付的手续，但从上述三份合同的表述来看，合同中均明确了各自的租赁期限，在租赁保证金部分也明确了保证金的金额及实际该款项交付的情况，故上述四份《租赁合同》应属各自独立成立并生效的合同。其次，从被告出具的异议书的内容及庭审查明的事实来看，对于原告曾存在逾期支付租金的情况，被告是明知的。而被告在明知原告在之前的合同履行过程中存在逾期支付租金的情况下，在之后所签订的《租赁合同》中的租赁保证金部分仍明确写明“承租人已于2010年9月28日支付部分租赁保证金316000元，剩余租赁保证金129324元已于2011年10月1日前支付完毕”，并未有因原告在履行之前的合同中存在逾期付款的情形，故扣除相应违约金，由原告补交租赁保证金的内容，故应认定双方已确认之前所签订的合同已履行并结算完毕。因此，被告不再享有要求原告承担违约金的权利。庭审中，被告虽称曾多次口头向原告主张违约金，但未能提交相应证据，原告对此亦不予认可，故对此意见，本院碍难采纳。综合考虑上述因素，应认定被告扣除89419.02元租赁保证金的依据不足，被告应按约在租赁合同期限届满时即2014年9月30日返还该款项，故原告主张被告返还原告租赁保证金并支付自2014年10月1日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至被告实际还款之日止的利息的主张，于法有据，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条之规定，判决如下：被告世坤科技（苏州）有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告联建（中国）科技有限公司租赁保证金89419.02元及相应利息（计算方法为：从2014年10月1日起按中国人民银行公布的同期同类贷款利率计算至被告实际付款之日）；案件受理费2135元，减半收取1068元，由被告世坤科技（苏州）有限公司负担。案件受理费原告已预交，被告于履行本判决时一并支付原告。被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时根据《诉讼费用缴纳办法》的有关规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。开户名：苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州工业园区支行营业部，账号：10×××99。审判员 柳蓓菁二〇一五年九月七日书记员 王 虎附本判决适用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 微信公众号“”