（2015）深宝法龙民初字第972号
裁判日期: 2015-09-07
公开日期: 2016-02-29
案件名称
彭慧兰与蒋四海租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
深圳市宝安区人民法院
所属地区
深圳市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
彭慧兰,蒋四海
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第五十六条，第五十八条；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第二条
全文
广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2015）深宝法龙民初字第972号原告：彭慧兰，女，汉族，户籍地址。委托代理人：赵明华，广东玉律律师事务所律师。被告：蒋四海，男，汉族，居住，现住。委托代理人：余晓光，广东智捷律师事务所律师。原告与被告租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员陈晖适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人赵明华、被告蒋四海及其委托代理人余晓光到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2014年12月1日，原告与被告签订了一份房屋租赁合同，被告将位于深圳市龙华新区清湖文化广场聚豪国际A座2514房租给原告。合同约定租赁期限从2014年12月1日至2015年11月30日，月租金4，000元。合同签订之日，原告向被告支付了8，000元作为押金。合同签订后，原告每月按时向被告支付租金，从未拖欠。2015年6月29日，被告在原告完全不知情的情况下，擅自更换门锁，提前收回房子。在房屋租赁期间，被告未经原告同意私自更换门锁，侵入原告所租赁房屋，侵犯了原告个人隐私。被告的行为造成合同无法继续履行，原告已将房屋钥匙及房屋还给被告，但被告拒不退还原告所交的8，000元押金。诉讼请求：1、判决被告向原告支付违约金12，000元；2、判决被告向原告返还押金8，000元；3、判决被告向原告赔礼道歉；4、本案所有诉讼费由被告承担。被告辩称：原告违约才导致合同无法履行，要求被告支付违约金12，000元没有事实和法律依据。原、被告签订的租赁合同约定在租赁期内，未经协商一致双方均不得提前解约。未经被告同意，原告不得将房屋全部或部分转租他人，否则被告有权终止合同，并要求原告承担违约责任。2015年6月12日原告打电话给被告，称不租房屋了。2015年6月6日原告就到管理处要求开放行条把租赁房屋内物品搬走。按管理处规定，搬走物品需要业主同意。管理处通知了被告，被告同意原告搬走物品。2015年6月29日，被告来到租赁房屋，发现在不知情的情况下，原告把剩余物品搬走了。因房屋内有空调、油烟机、燃气灶等贵重物品，而钥匙、门禁卡都在原告手中，导致被告的财产安全受到威胁。另被告还偶然从中介处了解到，原告未经被告同意，私自将房屋放到中介处转租。原告已经提出不租房屋，且未经同意私自搬走物品，同时原告还存在未经被告书面同意就擅自转租的行为，被告在管理处知情的情况下，更换了钥匙，并将一把钥匙放在保安那里。根据合同的约定和交易习惯，被告有权扣留押金8，000元不退。原告的行为已严重违约，被告有权解除合同，并要求原告承担违约责任。本案为租赁合同纠纷，非人格权侵权纠纷，不存在赔礼道歉的前提条件和法律依据。原告有错在先，无理起诉，应自行承担诉讼费用。经审理查明：2014年12月1日，原、被告签订了一份《房屋租赁合同》，约定被告将位于深圳市龙华新区清湖文化广场聚豪国际A座2514的房屋出租给原告使用。双方约定的租赁期限从2014年12月1日至2015年11月30日，租金为每月4，000元。同时双方约定，未经协商一致双方不得提前解约，且未经被告方书面同意，原告不得将房屋全部或部分转租他人。该《房屋租赁合合同》签订后，被告依约将租赁房屋交付给原告。原告亦向被告支付了押金8，000元，并按约定标准向被告支付了至2015年6月的租金。2015年7月1日，原、被告对租赁房屋进行了交接，原告将租赁房屋及钥匙交还给被告。双方未再继续履行上述《房屋租赁合合同》。另查明，被告出租给原告的房屋并未办理产权登记，也未能提供相应的建设工程规划许可。根据被告提供的《合作建房合同》，显示房屋为“军产权”。以上事实有庭审举证、质证的房屋租赁合同、交接清单等证据和庭审笔录予以证实。本院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。而本案中原、被告所约定租赁的房屋，未办理相应的产权登记，也未能提供相应的建设工程规划许可证，因此双方之间签订的《房屋租赁合同》应为无效。原告以被告违约为由，要求被告支付违约金12，000元的诉讼请求，则缺乏相应的法律依据，本院不应支持。合同无效的，当事人因合同而取得的财产应予返还。被告为履行《房屋租赁合合同》，而从原告处收取的押金应当返还给原告。原告要求被告返还押金8，000元的诉讼请求，本院予以支持。关于原告要求被告赔礼道歉的诉讼请求，则没有相应的法律依据，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，判决如下：一、被告蒋四海于本判决生效之日起三日内向原告彭慧兰返还押金8，000元；二、驳回原告彭慧兰其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费150元，由被告负担60元，原告负担90元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员 陈 晖二〇一五年九月七日书记员 白巧（兼）书记员 陈 宝 玲附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。3 关注公众号“”