（2015）宿中民一终字第00396号

裁判日期: 2015-09-07

公开日期: 2015-09-25

案件名称

王有号与淮北市亿佳房地产开发有限公司、宿州市家具厂等房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

法院

安徽省宿州市中级人民法院

所属地区

安徽省宿州市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

案由

法律依据

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第二条，第九条；《中华人民共和国合同法》：第四十二条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款，第一百七十五条

全文

安徽省宿州市中级人民法院民事判决书（2015）宿中民一终字第00396号上诉人（一审被告）：淮北市亿佳房地产开发有限公司，住所地安徽省淮北市相山区。法定代表人：王振国，该公司经理。委托代理人：张子阳，安徽安康律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：王有号，男，1967年12月17日生，汉族，住安徽省宿州市埇桥区。委托代理人：刘强，宿州市埇桥区法律援助中心律师。被上诉人（一审被告）：宿州市家具厂，住所地安徽省宿州市。法定代表人：周洪泉，该厂厂长。委托代理人：郭公济，该厂职工。委托代理人：李霞，安徽皖光大律师事务所律师。一审被告：淮北市亿佳房地产开发有限公司宿州分公司，住所地安徽省宿州市。负责人：程鹏，该分公司经理。上诉人淮北市亿佳房地产开发有限公司（以下简称亿佳房地产公司）因与被上诉人王有号、宿州市家具厂、一审被告淮北市亿佳房地产开发有限公司宿州分公司（以下简称亿佳房地产宿州分公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省宿州市埇桥区人民法院2015年3月12日作出的（2014）宿埇民一初字第07571民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年7月21日受理后，依法由审判员丁伟担任审判长，与代理审判员杜飞、杨俊举组成合议庭，于2015年8月20日公开开庭审理了本案。上诉人亿佳房地产公司的委托代理人张子阳，被上诉人王有号的委托代理人刘强，被上诉人宿州市家具厂的法定代表人周洪泉及委托代理人郭公济、李霞到庭参加诉讼，一审被告亿佳房地产宿州分公司经本院合法传唤未到庭应诉。本案现已审理终结。王有号一审诉称：其于2007年7月27日与原淮北市宏业房地产开发有限公司宿州分公司（现亿佳房地产宿州分公司）签订购房合同一份，约定王有号购买亿佳房地产宿州分公司以投资分成方式取得销售权的、位于宿州市家具厂院内的职工宿舍楼2#604号房屋。王有号向亿佳房地产宿州分公司支付购房款180000元。但直至2008年，亿佳房地产宿州分公司仍未向王有号交付房屋。王有号多次找其交涉未果，为此向市、省政府上访。2010年5月底，亿佳房地产宿州分公司让王有号办理上房，但王有号等购房户在上房过程中遭宿州市家具厂的强力阻挠，至今未能入住所购房屋，王有号为此又进行信访，但纠纷仍未能解决。经过了解，宿州市家具厂与亿佳房地产宿州分公司2004年4月29日签订《家具厂联合建设职工宿舍楼协议书》，该协议约定双方共建家具厂职工宿舍楼，建成后亿佳房地产宿州分公司分得所建宿舍楼的67%予以出售。现该联合建设协议已被法院确认无效，亿佳房地产宿州分公司所建的宿州市家具厂2#宿舍楼被确认归宿州市家具厂所有。王有号认为亿佳房地产宿州分公司与宿州市家具厂在明知所谓“联合建设”行为不符合国家法律规定的情形下，仍签订协议建设宿州市家具厂职工宿舍楼，并约定亿佳房地产宿州分公司可出售其分成67%取得的部分（包括王有号所购房屋）。王有号购房后，亿佳房地产宿州分公司作为房地产开发商将王有号所购房屋作为商品房出售，但一直未取得商品房预售许可证。对作为购房户的王有号而言，宿州市家具厂和亿佳房地产宿州分公司均存在恶意欺诈。王有号为此遭受重大损失，为维护王有号的合法权益，现提起诉讼，请求判令：1、亿佳房地产公司、亿佳房地产宿州分公司向王有号返还购房款180000元；2、判令亿佳房地产公司、亿佳房地产宿州分公司、宿州市家具厂赔偿王有号180000元；3、判令亿佳房地产公司、亿佳房地产公司宿州分公司、宿州市家具厂承担本案诉讼费用。亿佳房地产宿州分公司一审答辩称：1、王有号的诉求缺少事实依据，其已将房屋交付，系宿州市家具厂阻挠王有号上房；2、王有号要求返还、赔偿购房款无事实依据，双方间的商品房买卖合同只有合同无效或解除后才予以返还。亿佳房地产公司一审答辩称：1、其不存在返还购房款的责任，亿佳房地产公司原名淮北市宏业房地产开发有限公司，亿佳房地产宿州分公司一直由程鹏个人负责，其收取购房款的行为，公司不知情，其不应承担返还购房款的责任；2、王有号要求赔偿购房款的诉求不应支持，只有合同无效或解除后才能返还，王有号没有提出这个要求，该前提条件并不存在，亿佳房地产公司不承担赔偿责任；3、王有号对于预售许可证的异议不能作为赔偿王有号损失的理由。宿州市家具厂一审答辩称：新建2号职工宿舍楼是经过政府批准的职工集资建房项目，所有合法证件均写明宿州市家具厂宿舍楼。亿佳房地产宿州分公司与建筑方和厂方约定，任何人在外销售一律无效。王有号得不到房屋，应由违规售房人负全部责任。亿佳房地产宿州分公司无投资、无销售权、无售房资格。王有号诉称的宿州市家具厂与亿佳房地产宿州分公司恶意欺诈无法律依据。综上，请求驳回王有号的诉求。一审法院查明：2007年7月27日，王有号（乙方）与淮北市宏业房地产开发有限公司宿州分公司（甲方）签订一份购房合同，购买宿州市家具厂职工宿舍楼2#楼604室房屋一套，建筑面积共97平方米，总价款180000元。该合同第六条规定：甲方如未按照合同规定的期限将房屋交付乙方使用，乙方有权按其已交付的购房款向甲方追究违约利息（自合同规定的交付期限第二天起至实际交付之日止，按银行当前月息计算）。逾期30天，即视为甲方不履行合同，甲方应按乙方累计已付购房款的3%向乙方支付违约金，且乙方有权要求甲方继续履行合同。王有号缴纳了180000元购房款，淮北市宏业房地产开发有限公司宿州分公司出具了收据。后因淮北市宏业房地产开发有限公司宿州分公司未履行合同约定的交付义务，王有号多次要求该公司交房，并要求其按合同约定支付违约金，但该公司以种种理由拒绝。一审法院另查明：2003年宿州市家具厂以解决职工住房问题为由申请集资建房，获批准后，宿州市家具厂（甲方）与淮北市宏业房地产开发有限公司宿州分公司（乙方）签订联合建筑职工宿舍楼协议，协议书主要内容为；双方在甲方厂区南部一、二期工程共建一排半六个单元宿舍楼，总面积6680平方米；乙方负责办理各项手续，并全资建房；房屋建成后，甲方优先选择房屋位置，乙方按建筑总面积的33%净分成给甲方，竖向分割，并选定东头，乙方分成67%；工程建设与销售和产权办理的相关手续，由甲方出具文件证明，办理费用由乙方承担。2005年6月28日，由宿州市家具厂与淮北市宏业房地产开发有限公司宿州分公司又签订了一份关于家具厂职工宿舍楼1#楼、2#楼共同销售和收款设立专户监管的协议书，其主要内容为：为了防止售房和收款发生混乱，双方必须共同派人在宿州市家具厂办公室统一办理售房及收款手续，单刻宿州市家具厂宿舍楼售房、收款专用章，由家具厂统一开票，双方共同收款，每天共同将所收款项存入双方共同账户，任何一方不准单独动用；任何一方不准单独签订售房协议和收款，否则，售房无效。经市房产局批准许可售房后，开始签订预售协议，收预收款；2#楼开建后，待市房管局批准可预售楼房时，仍按此协议执行。2006年9月28日，宿州市家具厂（甲方）与宿州市瑞祥建筑安装工程有限公司（乙方）、亿佳房地产宿州分公司（丙方）签订一份补充协议，主要内容为：重申监管售房和收款事项，甲、丙方曾于2005年6月28日签订了关于宿州市家具厂职工宿舍楼1#、2#楼共同销售和收款设立专户监管协议书，之后，于2005年8月18日又公布了宿州市家具厂关于新建宿舍楼售房事项公告，为此，特再重申三方均应严格按照协议和公告的规定执行；宿舍楼的售房及收款工作，为防止意外，一律在宿州市家具厂院内办公室办理，盖有宿州市家具厂防伪公章，任何人在外边单独办理的售房手续，均视为无效，不仅得不到房屋，更不能办理房屋产权证书，一切后果由违规售房人员负责。淮北市宏业房地产开发有限公司宿州分公司与王有号签订的房屋买卖合同未经宿州市家具厂签字或盖章，所收售房款也未转入其与宿州市家具厂共同监管的账户。宿州市家具厂2#楼动工后，淮北市宏业房地产开发有限公司宿州分公司与宿州市家具厂发生纠纷，之后，淮北市宏业房地产开发有限公司宿州分公司退离宿州市家具厂职工宿舍楼建设场地。一审法院又查明：淮北市宏业房地产开发有限公司宿州分公司系淮北市宏业房地产开发有限公司2003年申请设立的分公司，2005年9月，淮北市宏业房地产开发有限公司更名为亿佳房地产公司。后，淮北市宏业房地产开发有限公司宿州分公司更名为亿佳房地产宿州分公司。一审法院认为：淮北市宏业房地产开发有限公司宿州分公司作为专业性的房地产开发公司，将涉案房屋向社会公开销售，应当认定为商品房销售行为。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”第九条规定：“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明，（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实，（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋事实。2007年7月27日，王有号与淮北市宏业房地产开发有限公司宿州分公司签订的购房合同，该房屋虽系宿州市家具厂集资建房，但因淮北市宏业房地产开发有限公司宿州分公司在与王有号签订购房合同时并未取得商品房预售许可证，且至今仍未取得涉案房屋的商品房预售许可，购房合同无效。根据以上法律规定，亿佳房地产宿州分公司（即淮北市宏业房地产开发有限公司宿州分公司）所收取购房款180000元应予返还。淮北市宏业房地产开发有限公司宿州分公司在与王有号签订购房合同时，故意隐瞒其未取得涉案房屋商品预售许可证的事实，应当承担赔偿王有号所交购房款一倍180000元的赔偿责任。因亿佳房地产宿州分公司系亿佳房地产公司依法设立的分支机构，亿佳房地产公司应对亿佳房地产宿州分公司的民事行为承担法律责任。又因涉案房屋已被法院生效判决确认为归宿州市家具厂所有，且宿州市家具厂对亿佳房地产宿州分公司单独售房事宜并不知情，事后亦不予追认，王有号亦无证据证明双方系恶意串通，对王有号要求宿州市家具厂承担赔偿责任无事实和法律依据，不予支持。综上，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第二条、第九条（一）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决：一、亿佳房地产公司、亿佳房地产宿州分公司于判决生效后十日内返还王有号购房款180000元、并赔偿王有号180000元；二、驳回王有号的其他诉讼请求。案件受理费3900元，由亿佳房地产公司、亿佳房地产宿州分公司负担。亿佳房地产公司不服一审判决，向本院提起上诉称：1、一审判决亿佳房地产公司承担返还王有号购房款及赔偿责任认定事实及适用法律错误。亿佳房地产宿州分公司与宿州市家具厂签订的联合建设职工宿舍楼协议无效，该协议的签订主体是原淮北市宏业房地产开发有限公司宿州分公司，协议中加盖的公章系程鹏个人伪造，原淮北市宏业房地产开发有限公司及其分公司对协议内容不知情，也未进行投资，况程鹏收取的购房款也未上交公司，亿佳房地产公司不应承担本案民事责任；2、宿州市家具厂应承担本案的民事责任。宿州市家具厂与程鹏间存在联合建房关系，宿州市家具厂是所建房屋的直接受益者，且宿州市家具厂同意程鹏对外销售涉案房屋，为此应承担相应的民事责任；3、一审审理程序违法。程鹏收取购房款的行为系个人行为，与本案有直接的利害关系，由于程鹏没有参加诉讼，导致案件认定事实不清，程序违法，应将程鹏作为本案的被告，而一审未将其作为本案被告，程序违法。请求二审法院依法改判驳回王有号的诉讼请求。王有号二审答辩称：1、本案涉及的房屋买卖合同是王有号与原淮北市宏业房地产开发有限公司宿州分公司签订，该分公司已更名为亿佳房地产宿州分公司，程鹏为该分公司负责人，其参与本案房屋买卖合同的相关行为系职务行为，责任应由亿佳房地产宿州分公司承担。亿佳房地产公司称程鹏与本案有利害关系应参加本案诉讼及亿佳房地产公司不应承担民事责任的上诉意见不符合法律规定，不能成立。2、宿州市家具厂与亿佳房地产宿州分公司签订的联合建房协议因违法被确认无效，宿州市家具厂是违法行为的参与者，宿州市家具厂对王有号也存在恶意欺诈，亿佳房地产公司请求宿州市家具厂进行赔偿的上诉理由应予支持。亿佳房地产公司要求驳回王有号诉讼请求的意见不能成立，请求支持王有号的一审诉讼请求。宿州市家具厂二审答辩称：亿佳房地产公司与宿州市家具厂虽存在联合建房关系，但亿佳房地产公司称宿州市家具厂对程鹏出售的行为认可不属实。宿州市家具厂建造的宿舍楼是经过政府部门批准的集资建房项目，按照安徽省人民政府的相关文件规定，所建房屋只能售给本单位职工，亿佳房地产宿州分公司未对涉案房屋投资并私自对外出售，应承担全部责任。况双方签订的联合建房协议也被人民法院确认为无效。亿佳房地产公司认为宿州市家具厂对程鹏的售房行为认可，但未提供任何证据证明，事实是一审判决认定的宿州市家具厂对程鹏的出售行为并不知情。请求驳回亿佳房地产公司的上诉。另，王有号称宿州市家具厂对其有欺诈行为的说法不成立。曾有两位购房户以宿州市家具厂欺诈为由提起诉讼，后被驳回。一审判决亿佳房地产公司返回王有号购房款事实清楚，证据充分，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。本院经审理查明：一审查明基本事实属实，本院予以确认。本院认为：综合双方当事人举证、质证及诉答辩意见，本案二审争议的焦点为：1、一审判决亿佳房地产公司与亿佳房地产宿州分公司承担返还王有号180000元购房款及相应的赔偿责任是否适当，宿州市家具厂在本案中应否承担民事责任；2、一审未通知程鹏参加本案诉讼，程序是否违法。（一）关于一审判决亿佳房地产公司与亿佳房地产宿州分公司承担返还王有号180000元购房款及相应的赔偿责任是否适当，宿州市家具厂在本案中应否承担民事责任的问题2007年7月27日，王有号与淮北市宏业房地产开发有限公司宿州分公司就宿州市家具厂职工宿舍楼2#楼604室签订了一份房屋买卖合同，该房屋虽系宿州市家具厂集资建房，但淮北市宏业房地产开发有限公司宿州分公司作为专业性的房地产开发公司，将涉案房屋向社会公开销售，应当认定为商品房销售行为。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”第九条规定：“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。”因淮北市宏业房地产开发有限公司宿州分公司在与王有号签订购房合同时并未取得商品房预售许可证，且至今仍未取得涉案房屋的商品房预售许可，故，原淮北市宏业房地产开发有限公司宿州分公司与王有号签订的购房合同无效，应当返还王有号所缴纳的购房款180000元。淮北市宏业房地产开发有限公司宿州分公司在销售涉案房屋时，应将其未取得商品房预售许可证的情况明确告知王有号，由王有号选择是否购买该房屋，其在明知无法取得商品房预售许可证、案涉房屋不符合预售条件的情况下，隐瞒该事实，仍与买受人签订房屋买卖合同并收取购房款，其行为既与《中华人民共和国合同法》第四十二条第二（项）关于故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，给对方造成损失的，应承担赔偿责任的立法精神相悖，也符合上述司法解释第九条规定的第一种情形，故，淮北市宏业房地产开发有限公司宿州分公司应当承担王有号所交购房款一倍180000元的赔偿责任。亿佳房地产公司认为隐瞒未取得案涉房屋预售许可证的事实与未告知该事实并非同一概念、其不应承担赔偿责任的上诉理由无事实和法律依据，本院不予采信。因淮北市宏业房地产开发有限公司于2005年已更名为亿佳房地产公司，后，淮北市宏业房地产开发有限公司宿州分公司也更名为亿佳公司宿州分公司，且亿佳房地产宿州分公司系亿佳房地产公司依法设立的分支机构。故，向王有号退还购房款和支付赔偿款的责任应由亿佳房地产公司和亿佳房地产宿州分公司承担。另，鉴于涉案房屋已被生效的法律文书判归宿州市家具厂所有，且宿州市家具厂对淮北市宏业房地产开发有限公司宿州分公司的售房事宜并不知情，事后其亦未予追认，亿佳房地产公司也未提供宿州市家具厂认可其销售房屋的相关证据，故，亿佳房地产公司要求宿州市家具厂承担相应的民事责任无事实和法律依据，本院不予支持。（二）关于一审未通知程鹏参加本案诉讼，程序是否违法的问题淮北市宏业房地产开发有限公司宿州分公司系原淮北市宏业房地产开发有限公司设立的分支机构，程鹏系该分公司的负责人，且案涉合同及收款收据上均加盖了原淮北市宏业房地产开发有限公司的印章，故，程鹏的行为系代表分公司的职务行为。亿佳房地产公司虽主张该印章系程鹏伪造，但其并未申请对印章的真伪进行司法鉴定，也未提供程鹏伪造印章的报案材料及公安机关受理、处理的相关证据，故，一审未通知程鹏参加诉讼，符合法律规定，亿佳房地产公司关于程鹏签订案涉合同、收取购房款的行为与亿佳房地产公司无关、其不应承担民事责任、一审程序违法的上诉理由不能成立，本院不予采纳。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，本院予以维持。亿佳房地产公司的上诉理由均不能成立，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3900元，由上诉人淮北市亿佳房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审　判　长　丁　伟代理审判员　杜　飞代理审判员　杨俊举二〇一五年九月七日书　记　员　张　猛附：本案适用的法律规定《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。来自