（2014）深中法商终字第1985号
裁判日期: 2015-09-07
公开日期: 2015-12-11
案件名称
上海环申房地产经纪有限公司深圳分公司与深圳市汉海达物业管理有限公司居间合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省深圳市中级人民法院
所属地区
广东省深圳市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
上海环申房地产经纪有限公司深圳分公司,深圳市汉海达物业管理有限公司
案由
居间合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四百二十七条，第一百零七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）深中法商终字第1985号上诉人（原审原告）：上海环申房地产经纪有限公司深圳分公司。住所地：深圳市��华新区青湖路国鸿大厦*座****室。法定代表人：朱国建，总经理。委托代理人：钟胜荣，广东中安律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：深圳市汉海达物业管理有限公司。住所地：深圳市宝安区西乡街道前进二路***号锦联大厦*栋*楼819（办公场所）。法定代表人：刘春梅，董事长。委托代理人：陈佳，广东国晖律师事务所律师。上诉人上海环申房地产经纪有限公司深圳分公司（以下简称环申深圳公司）因与被上诉人深圳市汉海达物业管理有限公司（以下简称汉海达公司）居间合同纠纷一案，不服深圳市宝安区人民法院（2014）深宝民二初字第80号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。原审法院审理查明：2013年3月29日，汉海达公司与环申深圳公司签订《委托协议书（出售／出租）》。双方约定，环申深圳公司为汉海达公司位于光明新区公明街道田寮根玉路边汉海达物业宝山工业区的物业出租提供居间服务，佣金按壹个月租金计算，其中一楼半佣，楼上全佣。2013年4月23日，环申深圳公司的员工带深圳市瑞丰光电子股份有限公司（以下简称瑞丰公司）的高某某到汉海达宝山工业区看厂房。2013年4月12日，瑞丰公司与深圳市昌建置业有限公司（以下简称昌建置业公司）签订了书面的委托合同，委托昌建置业公司为其寻找厂房。昌建置业公司称之前就知道汉海达公司有厂房出租的信息，虽没有与汉海达公司签订书面的合同，但有口头约定。为寻找潜在的租户，昌建置业公司曾在网上发布相关信息。昌建置业公司与瑞丰公司签订委托合同后，昌建置业公司的工作人员带领瑞丰公司的邹某某等人到汉海达宝山工业区看厂房，并成功介绍瑞丰公司承租了汉海达公司的汉海达宝山工业区36800平方米厂房（田寮社区第十工业区1栋一至八层）。2013年8月2日，汉海达公司向昌建置业公司支付中介费9万元。环申深圳公司起诉至原审法院，请求：1、汉海达公司支付环申深圳公司佣金人民币58.8万元；2、诉讼费由汉海达公司承担。原审法院审理认为：本案中，汉海达公司与环申深圳公司签订《委托协议书（出售／出租）》属于居间性质，其中第四条的约定，属于房屋居间合同中常有的禁止“跳单”格式条款，其本意是为防止一方当事人利用中介公司提供的房源信息却“跳”过中介公司租得房屋，从而使中介公司无法得到应得的佣金。根据该约定，衡量是否“跳单”违约的关键，是看汉海达公司是否利用了该中介公司提供的信息、机会等条件。如果��海达公司并未利用该中介公司提供的信息、机会等条件，而是通过其他公众可以获知的正当途径获得同一信息，则汉海达公司有权选择报价低、服务好的中介公司促成出租合同的成立，而不构成“跳单”违约。本案中，汉海达公司有厂房出租的信息已为不止环申深圳公司的多家中介公司知晓，而且汉海达公司亦通过其他中介公司促成了出租合同的签订。因此对于环申深圳公司关于佣金的诉讼请求，原审法院不予支持。综合考虑环申深圳公司曾派出工作人员为汉海达公司的厂房出租事宜付出了一定的劳务的因素，原审法院酌情确定汉海达公司向环申深圳公司支付一定的必要费用，该费用的数额为1.5万元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、汉海达公司于判决生效之日起三日内支付环申深圳公司必要费用1.5万元；二、驳回环申深圳公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费9680元，由环申深圳公司负担9430元，由汉海达公司负担250元。上诉人环申深圳公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一、根据本案证据，已足以证实汉海达公司与环申深圳公司介绍的客户瑞丰公司签订了租赁合同、环申深圳公司已为此提供了居间服务，因此，汉海达公司应当依法依约向环申深圳公司支付全额居间报酬（即佣金）58.8万元。环申深圳公司提供的《委托协议书（出售／出租）》第一、二条约定：汉海达公司委托环申深圳公司代理出租涉讼物业；第三条约定：经环申深圳公司所介绍客户成功租入涉讼物业的，��海达公司须支付“1楼半佣、楼上全佣”给环申深圳公司作为佣金；第六条约定：双方确认《居间服务确认书（求购／求租）》为本协议附件，作为确定环申深圳公司所介绍客户的依据。环申深圳公司提供的《居间服务确认书（求购／求租）》第一条约定：环申深圳公司已介绍附件中所述物业出售出租给瑞丰公司、向瑞丰公司报告了订立租赁合同的机会，瑞丰公司已首次从环申深圳公司处获得了该物业的房源信息和有关情况一一上述两份证据已构成完整的证据链，证明了瑞丰公司正是环申深圳公司给汉海达公司介绍的客户，结合该司后来成功租入涉讼物业的事实，进一步证明了环申深圳公司提供的居间服务促成了汉海达公司与瑞丰公司之间租赁合同的成立。因此，依照《中华人民共和国合同法》第426条“居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬”之规��，汉海达公司应当依法依约向环申深圳公司支付全额居间报酬（即佣金）58.8万元。二、原审判决认定“环申深圳公司委托昌建置业公司、并通过该司促成租赁合同签订”，进而否定环申深圳公司的诉求。该认定的证据明显不足、且证据之间相互矛盾，亦不符合日常经验法则，应予纠正。原审认为汉海达公司系通过其他中介公司（即昌建置业公司）促成出租合同的签订，因此，对于环申深圳公司的诉讼请求不予支持，这是错误的，具体理由：（一）原审判决认定“2013年4月12日，瑞丰公司与昌建置业公司签订了书面的委托合同，委托昌建置业公司为其寻找厂房。昌建置业公司称之前就知道汉海达公司有厂房出租信息，与汉海达公司达成了口头约定，为寻找潜在租户，曾在网上发布相关信息”，前述认定根据没有相应的有效证据支持，明显错误，应予撤销。��二）汉海达公司提供了昌建置业公司的《看楼协议书（客户）》（日期为2013年4月13日）以证明昌建置业公司在2013年4月13日带领瑞丰公司人员实地察看了涉讼物业，该协议不符事实、严重违背常理，是汉海达公司为逃避对环申深圳公司的债务而单方伪造的证据，不应采信。三、退一步而言，假使认定环申深圳公司未促成交易，那么根据现行深圳中级法院《关于审理居间合同（《看楼确认书》）纠纷案件联席会议纪要》精神及相关判例，结合涉讼房产租赁价格和公平原则，原审法院酌定的“1.5万元”也畸低，应当至少提高到约定报酬的一半以上即29.4万元以上。现行深圳中级法院《关于审理居间合同（《看楼确认书》）纠纷案件联席会议纪要》规定，对于买方与中介方签订《看楼确认书》后又绕开中介方与卖方私自直接成交或通过其他中介公司成交的，鉴于���介方已提供“报告物业出售信息、带领考察物业”的服务和劳动，故应根据公平原则酌定买方向中介方支付必要费用，金额为约定佣金的50%。此后，深圳中级法院根据该会议纪要精神作出了许多类似的生效判决，本案中，退一步而言，假使认定环申深圳公司未促成合同成立（注：这仅仅是环申深圳公司退一步的假设，并不意味着环申深圳公司认可一审判决关于“环申深圳公司未促成合同成立”的认定，相反如前所述，环申深圳公司始终认为自己已经促成涉讼物业租赁合同的成立，有权依法依约收取全额居间报酬），那么根据前述《会议纪要》精神和类似生效判决，基于环申深圳公司已提供“向环申深圳公司介绍客户瑞丰公司、带领瑞丰公司实地考察涉讼物业、向瑞丰公司首次提供了涉讼物业房源信息和有关情况”等居间服务，也应当酌定汉海达公司至少应按约定佣金58.8万元的50%以上即29.4万元以上向环申深圳公司支付必要费用补偿，才能补偿环申深圳公司付出的艰辛劳动，才符合公平原则和诚实信用原则。综上，请求二审法院：1、撤销原审判决；2、改判汉海达公司立即向环申深圳公司支付58.8万元；3、汉海达公司承担本案一、二审全部诉讼费用。被上诉人汉海达公司答辩称：一、环申深圳公司上诉第一点与第三点是自相矛盾的观点。其第一条上诉理由其促成了租赁，不能自圆其说；第三条上诉观点却说什么不能证实其促成租赁也要给付29万的费用。汉海达公司的房屋是由昌建置业公司促成租赁是无可辩驳的事实；汉海达公司在本案环申深圳公司未起诉前就告知房屋已由昌建置业公司促成了租赁的事实，一栋房屋不能由两个中介同时促成租赁业务，汉海达公司不需要付二份中介费，环申深圳公司没有促成也���收取比昌建置业公司高出三倍的业务费没有依据。二、环申深圳公司没有促成汉海达公司房屋租赁合同。环申深圳公司的员工于2013年4月23日带深圳市瑞丰公司的员工高某某到汉海达宝山工业区外公路旁（未进工业区、仅这一次）看厂房；但环申深圳公司并未将其找到有客户的信息告知汉海达公司，更未将客户带来供汉海达公司选择商谈，根本未促成租赁业务。证据表明：昌建置业公司在同年的4月12日就与瑞丰公司订立了委托合同，且证明其完成了中介租赁业务。环申深圳公司索要佣金毫无理由与事实依据。综上事实和理由，请求人民法院在依法查明事实的清楚上，依法驳回环申深圳公司的诉讼请求。本院经审理查明：原审判决查明事实清楚，本院予以确认。另查明，汉海达公司向原审法院提交瑞丰公司向昌建置业公司出具的《看楼���议书（客户）》（日期为2013年4月13日），该确认书载明瑞丰公司确认昌建置业公司介绍瑞丰公司实地勘察涉案物业。汉海达公司申请证人瑞丰公司员工高某某、邹某某，昌建公司员工罗某某出庭作证，该三证人均确认昌建置业公司介绍瑞丰公司实地勘察涉案物业。本院认为：本案争议的焦点问题是：汉海达公司是否应当支付环申深圳公司佣金或必要费用。环申深圳公司主张汉海达公司应当支付佣金58.8万元，本院对此主张从以下几个方面予以审查评判：一、环申深圳公司主张昌建置业公司促成涉案租赁合同签订不属实，但是汉海达公司提供瑞丰公司与昌建置业公司的《委托合同》、瑞丰公司向昌建置业公司出具的《看楼协议书（客户）》（日期为2013年4月13日）、瑞丰公司员工高某某、邹某某，昌建公司员工罗某某均确认昌建置业公司介绍瑞丰���司实地勘察涉案物业的证言等证据相互佐证，已经构成证据链，因此本院采信汉海达公司主张昌建置业公司促成涉案租赁合同的主张。二、环申深圳公司依据涉案《委托协议书（出售／出租）》第四条约定的禁止“跳单”条款要求汉海达公司支付佣金，但是汉海达公司与环申深圳公司签订《委托协议书（出售／出租）》未约定环申深圳公司受汉海达公司独家委托，汉海达公司可以通过其他途径获知订立合同的机会，即有权选择通过其他中介公司提供的居间服务订立租赁合同，据此，原审法院认定汉海达公司不构成“跳单”违约，驳回环申深圳公司要求汉海达公司支付佣金的诉讼请求，适用法律正确，本院予以维持。三、根据《中华人民共和国合同法》第四百二十七条的规定，居间人可以要求委托人支付其从事居间活动支出的必要费用，本院认���，根据公平原则，原审法院酌定汉海达公司向环申深圳公司必要费用1.5万元偏低，综合考虑环申深圳公司有报告物业租赁信息、带领瑞丰公司看房等劳务付出、涉案房屋租赁价格、汉海达公司确认的佣金价格等因素，本院酌定汉海达公司应当向环申深圳公司必要费用6万元。综上所述，环申深圳公司的上诉理由部分成立，本院予以部分支持。原审判决认定事实清楚，但适用法律部分有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、撤销深圳市宝安区人民法院（2014）深宝民二初字第80号民事判决第二项；二、变更深圳市宝安区人民法院（2014）深宝民二初字第80号民事判决第一项为：深圳市汉海达物业管理有限公司于本判决生效之���起三日内支付上海环申房地产经纪有限公司深圳分公司必要费用6万元；三、驳回上海环申房地产经纪有限公司深圳分公司的其他诉讼请求。如果债务人未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审受理费9680元，由上海环申房地产经纪有限公司深圳分公司负担8693元，由深圳市汉海达物业管理有限公司负担987元。二审受理费9530元，由上海环申房地产经纪有限公司深圳分公司负担8558元，由深圳市汉海达物业管理有限公司负担972元。本判决为终审判决。审 判 长 彭 宁审 判 员 何 溯助理审判员 陈 朝 毅二〇一五年九月七日书 记 员 刘惠���（兼）附录相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序��，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 来源：