（2015）朝民初字第36195号
裁判日期: 2015-09-07
公开日期: 2016-01-04
案件名称
北京华纺正金物业管理有限公司与沈x物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
北京市朝阳区人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
北京华纺正金物业管理有限公司,沈×
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款
全文
北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2015）朝民初字第36195号原告北京华纺正金物业管理有限公司，住所地北京市东城区东长安街12号546房间，注册号110101005082592。法定代表人王宏，董事长。委托代理人隋×，女，1962年9月8日出生。委托代理人闫×，男，1981年7月10日出生。被告沈×，男，1956年4月9日出生。委托代理人李×（被告沈×之妻），女，1958年4月4日出生。原告北京华纺正金物业管理有限公司（以下简称原告）与被告沈×（以下简称被告）物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员黎伟伟独任审判，公开开庭进行了审理。原告委托代理人隋×、闫×，被告及其委托代理人李×到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：我司是北京市华纺易园小区的物业管理单位，被告是该小区×号楼×单元×室业主，该房屋建筑面积136.21平方米，物业费为每平米每月2.3元。被告自2008年1月1日至2015年12月31日物业费共计30075.20元，经我司多次催缴未交。我司认为根据《物权法》的规定，业主应按管理规定履行相关义务，且根据《前期物业服务合同》，如逾期支付物业费，被告还应承担滞纳金。业主应尽早交齐拖欠的物业费不仅是义务，还是避免因违约而额外支出滞纳金。现要求被告给付2008年1月1日至2015年12月31日物业费用30075.20元，要求被告给付欠缴物业费滞纳金，从2008年1月1日开始以当时产生的欠缴物业费为基数按照中国人民银行同期基准利率计算。被告辩称：一、我们购买的楼房前面原来规划的是集中绿地，但被擅自改动成了篮球场，噪音特别大。2007年夏天，我们组织业主去拆除篮球场的设备，原告报警，民警出警后阻止事态进一步扩大，双方才各自散开，这就直接导致2008年我拒绝缴纳物业费。二、小区有一个幼儿园，2012年年初，幼儿园又加建一层，幼儿园本来就是噪音来源地，加层期间更增加了噪音扰民的因素，我认为当初规划时候确定的就是一层，擅自加层是不妥当的。三、原告曾发布过关于小区地下车位申办手续办法，但原告说我方拒绝缴纳物业费，没资格申请地下车位。根据服务规约，业主有权占有使用地下车位（当然是有偿使用），原告不能剥夺我摇号使用地下车位的权利。四、2013年，我家电路不通，屋内电插销不能使用，我们找物业公司，原告员工说因我们拒绝缴纳物业费，他们不同意提供维修服务。根据服务规约，原告在接到业主报案后，应在规定时间内入户调查维修。至此后，我就没有再找原告解决类似问题，因为还会出现上述问题。五、小区物业服务公约内容、服务质量和我们涉案房屋楼前环境相差很大，大打折扣。服务公约在开发商和业主处各有一份，作为监督原告的工作情况。我们小区属于华纺易城二期，二期有八栋楼，我们是×号楼，×号楼楼前环境是小区最差的，但缴纳的物业费与其他业主是一样的。我们楼前首期绿化有槐树（可能还是假的槐树）、小松树、好的绿草等，这是2007年上半年的时候，达到的绿化标准。我们入住后，草坪绿化退化、树木枯萎、绿化面积缩小。别的楼前有法国梧桐树、银杏树、槐树、小柏树等很多树种，相比我们楼栋，差别太大。前几年，原告补栽了毛桃树，但现在也已枯萎。绿地杂草很多。我认为开发商栽种了什么树种，原告作为服务单位，应维护保养这些树种，不能擅自更改栽种的树木，原告的行为已剥夺我对环境的享受。六、照明太差，我们楼前只有四盏灯，从我们楼开始路过篮球场到物业公司处，没有一盏灯，晚上出行很不方便，园区其他部位还有地灯照明。我觉得我们楼栋是被遗弃、被遗忘的角落，我的权利被原告剥夺了。原告服务不到位。如果法院认为有必要，可前往现场勘查。特别需要说明的，晚上出门，没有照明，遇到下雨，一不小心就会踩到水坑里。我看了二期其他楼的照明都比我们楼栋好。七、卫生环境差。五个单元楼栋只有两个垃圾桶，上午10点以后，垃圾桶里的垃圾就往外溢，原告每天只清扫一次垃圾，且配置的垃圾桶数量明显不足。电梯间的卫生也是偶尔间断性打扫清洁。希望原告能够比照服务公约审视一下自己的服务行为。八、道路环境差。小区道路自入住以后至今除了跑水、故障修理等因素外，没有维修过，现有道路坑坑洼洼，下雨积水，特别是我们楼栋前，积水排不出去，下雨时要跨三到五步，原告没采取相关措施。另外，小区内有宠物粪便，一不小心就踩到。原告应每天打扫、清理。开发商与我签订的物业服务公约内容原告没有做到。下雨下雪之后道路湿滑，下雨时原告应该在门前大理石上铺设防滑地垫，我因此摔过好几次。我认为原告没有按照服务公约履行职责。九、单元内电梯时常下坠。我们楼的电梯给我不安全的感觉，上下楼梯时总是晃悠。我女儿遇到一次电梯掉到三层停下，这对于像我这样的中老年人来说是很危险的，原告没有按照服务公约进行电梯管理。只是发现问题时应急修理一下。十、小区安全隐患大。小区内有贴广告的，我们家还丢过鞋子，我们还去派出所报过案。小区门禁管理不到位，很不安全。十一、原告没有履行物业服务满意率调查公约的条款。十二、诉讼时效。我从2006年12月18日入住，缴纳了2008年之前的物业费。2008年之后我没缴纳物业费，我每年去原告处购买中水、热水、缴纳本年度供暖费，原告每次跟我索要物业费我都拒绝缴纳，我需要原告给我解决问题，何时解决何时缴纳物业费。从2008年至今，原告才起诉，我认为原告已超过诉讼时效。十三、17号楼有个消防通道，常年停车，按规定这是不允许的，原告存在不作为。十四、×号楼的地下一层于2015年装修，后租给幼儿园，放置的都是木质杂物，有安全隐患。十五、原告应该对底商予以管理，楼栋底商租给酒吧，二十四小时营业，影响业主休息。另有一嗨租车承租后负责车辆清洗，灰尘上扬，收车及业务争吵已影响我们正常生活。我认为拒交物业费是维权的一种方式。经审理查明：被告于2005年9月25日与开发商华纺房地产开发公司签订《北京市商品房预售合同》，购买了位于北京市朝阳区姚家园路×号华纺朝阳家园×楼×单元×号房屋（现为北京市朝阳区青年路×号院×号楼×层×单元×），该房屋建筑面积136.21平方米，登记在被告和被告之妻李×名下，系共同共有。《北京市商品房预售合同》第二十二条“前期物业服务”约定：华纺房地产开发公司依法选聘的物业管理企业为原告，前期物业管理期间，物业服务收费价格为2.3元／月·平方米（建筑面积），由物业管理企业按照半年收取。物业服务费用主要包括以下开支：物业管理区域内清洁卫生费用，物业管理区域内秩序维护费用，物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用，物业管理区域绿化养护费用，综合管理费，电梯运行维护检测费，水泵运行维护费，公共能源费，物业管理企业固定资产折旧，物业公用部位、共用设施设备及公众责任保险费用，物业管理企业的利润，法定税费等。根据被告与小区开发商华纺房地产开发公司于2005年9月25日签订的《华纺易园业主临时公约》第二十九条规定，物业服务收费采取包干制方式。由物业管理企业按半年收取，在每个物业服务费缴费周期前一个月内，业主应按时足额缴纳物业服务费用。根据原告与开发商华纺房地产开发公司于2005年8月11日签订的《前期物业服务合同》第六条规定：物业服务费的收缴日期自业主实际收房之日（或视为收房之日）次日起计算，物业费用按半年交纳，业主或物业使用人应在每个交费周期前一个月内履行交纳义务。第四款规定：对业主和物业使用人逾期缴纳物业管理费的，原告可以从逾期之日起按应交费用日万分之二加收滞纳金。庭审中，被告提交照片若干，欲证明小区内垃圾堆放外溢未及时清扫的情况、绿地植被退化未及时修复、安全出口堆放砂石情况、消防通道停车、楼前夜间照明差、道路施工未安装防护设施、被告屋门锁黏贴广告等，并据此认为原告物业服务存有瑕疵。被告另提交北京市规划委员会建设工程规划许可证附件及小区规划附图，证明其楼栋北侧规划为集中绿地，现实际被改建成篮球场。针对被告所称，原告作如下回应：一、关于篮球场、幼儿园和底商产权不属于原告。二、被告所称绿化、照明、电梯等，都存在偶然性。三、室内维修属增值服务，入户维修属特殊有偿服务。四、关于停车位，未侵害被告停车的权利，目前很多业主都在排位，被告亦应排位轮候。五、关于诉讼时效，被告每次去交费、买水都有人要求他缴纳物业费，且物业服务一直在持续，诉讼时效不存在问题。六、绿化，这几年我们都在努力改种、但是每年种下去之后确实有死亡现象。这是土质问题。小山坡上因为车辆排放尾气导致草地绿植死亡，我们今后也会努力改善。关于保洁和垃圾清运问题。我们每天早晨清扫一次，被告说的垃圾问题我们没有见到过。也没有接到被告滑倒的投诉。被告说的照明问题是开发商当时就未设置照明灯。以上事实，有房屋所有权证、前期物业服务合同、北京市商品房预售合同及补充协议、业主临时公约、收费明细单、北京市规划委员会建设工程规划许可证附件、照片及当事人庭审陈述在案佐证。本院认为：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同对业主具有约束力，业主虽非物业服务合同的直接签订者，但已经实际享有权利，接受服务，成为物业服务合同实际的当事人，故原、被告系物业服务合同关系。原告为被告提供物业管理服务，被告应支付相应费用，双方均应全面履行自己的义务。双方合同具有双务性，原告有对房屋共用部位维护与管理的义务，被告有依约支付物业费的义务。经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业有权请求业主交纳物业费。物业服务企业已按合同约定及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为由提出抗辩的，不予支持。本案中，被告自2008年1月开始拒交物业管理费，系对其合同义务的违反，应依约支付物业费。关于被告提出小区内物业管理方面诸多瑕疵，并据此认为原告存在不作为，现其虽提交照片若干佐证所述，但上述证据及陈述仍不能证明原告不履行物业服务合同或者履行合同有重大瑕疵，该抗辩意见不足以支持其拒绝交纳物业费的主张。就原告主张滞纳金一节。根据现有证据可以认定原告在个别环节的履行上存在瑕疵，故本院对原告主张滞纳金的诉讼请求不予支持。应当指出，物业管理企业与小区业主之间存在相互依存的关系，物业管理企业应不断提升物业服务水平和质量，完善服务细节，以充分获取所在小区业主的理解和配合；同时业主也应对物业管理企业给予一定谅解，尽可能地看到其在物业管理中的努力和付出，应当认识到及时交纳物业费是保障物业正常运转的前提条件。希望通过双方的共同努力，营造更加和谐美丽的小区环境。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决如下：一、被告沈×于本判决生效后七日内支付原告北京华纺正金物业管理有限公司自二〇〇八年一月一日至二○一五年十二月三十一日物业管理费三万零七十五元二角；二、驳回原告北京华纺正金物业管理有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费二百七十六元，由被告沈×负担（已由原告北京华纺正金物业管理有限公司预交，于本判决生效后七日内给付原告北京华纺正金物业管理有限公司）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。代理审判员 黎伟伟二〇一五年九月七日书 记 员 刘茵茵 来自：