（2015）渝民初字第00150号

裁判日期: 2015-09-07

公开日期: 2015-12-07

案件名称

廖晓勇与刘鹏成、彭晓健土地承包经营权转让合同纠纷一审民事判决书

法院

新余市渝水区人民法院

所属地区

新余市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

廖晓勇,刘鹏成,彭晓健

案由

土地承包经营权转让合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第五条，第六条，第八条第一款，第四十五条第一款，第四十六条，第六十条第一款

全文

江西省新余市渝水区人民法院民事判决书（2015）渝民初字第00150号原告廖晓勇（反诉被告），男，1973年12月30日生。委托代理人饶华孙，江西赣泰律师事务所律师。委托代理人廖建文，男，汉族，1981年6月15日生。被告刘鹏成，男，1953年2月13日生。被告彭晓健（反诉原告），男，1981年9月20日生。委托代理人朱小云、徐遥，江西弘道律师事务所律师。原告廖晓勇（下称原告）与被告刘鹏成、被告彭晓健土地承包经营权转让合同纠纷一案，本院于2014年12月30日立案，被告彭晓健在答辩期内提起反诉，本院受理后，依法由本院代理审判员常航担任审判长，与人民陪审员胡香平、人民陪审员刘根芽组成合议庭，于2015年3月24日公开开庭进行审理，原告及其委托代理人饶华孙、廖建文，被告刘鹏成、被告彭晓健及其委托代理人朱小云、徐遥到庭参加诉讼。审理期间，因案情复杂，依法延长审限六个月，本案现已审理终结。原告诉称，2013年1月1日，厚港村小组与该村村民胡正义签订了《后港村土地承包经营合同》，承包该村土地20年（自2003年1月11日至2023年1月11日止）。2008年1月1日，胡正义等人将其各自承包经营的土地转租给江西万佳果业有限公司（下称万佳果业），为期30年（自2008年1月1日至2038年1月1日止），并约定，在生产过程中，如果需要转让，必需经过胡正义等人的同意，否则无效。2014年1月1日，万佳果业又将上述土地转让给彭晓健，且约定万佳果业保证此山地无使用权纠纷，否则，其原意承担一切后果。2014年2月26日，经被告刘鹏成隐瞒真实情况地极力介绍和促成，原告与被告彭晓健签订了《土地使用权租赁转让协议》，约定被告彭晓健将从江西万佳果业有限公司租赁的胡正义、周康明的150亩山地租赁期转让给原告；被告彭晓健保证此山地无经济纠纷及使用权纠纷；否则被告彭晓健愿承担一切后果；租赁期自2014年3月1日至2038年1月1日止；转租费为人民币600000元，合同还对付款期限等事项作了约定。合同签订后，原告于2014年3月4日向被告彭晓健付款300000元，于2014年6月30日再次付款200000元。原告在支付第一笔转让款之后，被告彭晓健将涉诉土地交付给原告，原告在该土地上投资十余万元进行农业开发。自2014年10月以来，村民胡正义等人找到原告，声称涉诉土地是该村村民的，原告无权进行开发。事后，原告得知胡正义等人多次找到被告彭晓健及姚圩镇政府主张权利，被告彭晓健担心自己的转让费无法收回，便多方委托包括被告刘鹏成在内的有关人士将该土地转让出去。被告刘鹏成与被告彭晓健恶意串通，隐瞒涉诉土地的真实情况，取得原告信任，原告最终受让该土地，并支付中介费5000元。原告得知真实情况后，多次找到被告要求说明情况和返还款项、赔偿损失，均遭到被告拒绝。2014年11月19日，在胡正义等人的威逼下，原告迫于无奈将该土地的使用权及在土地上的设施、设备返还给胡正义，胡正义补偿原告投资损失款121296元、转让费358704元，共计480000元。综上，被告采取欺骗手段使原告与被告签订《土地使用权租赁转让协议》，且原告向被告支付了转让款、中介费，使原告遭受重大损失，特向法院提起诉讼，请求确认原告与被告彭晓健签订的《土地使用权租赁转让协议》无效；判令被告彭晓健返还原告转让款人民币141296元；被告被告刘鹏成返还原告中介费5000元；判令两被告对上述返还款项承担连带责任；并判令两被告连带赔偿原告人民币损失16665.25元。被告刘鹏成辩称，原告所述与事实不符，其只是向原告提供信息，并未隐瞒真实情况。具体的合同细节都是原告自己与被告彭晓健协商确定，其未向原告作任何承诺，土地使用权是否购买是原告自己确定的。被告彭晓健辩称，双方签订的合同合法有效，被告无需向原告返还转让款，原告依法应向被告支付剩余转让款。被告彭晓健反诉称，2014年2月26日，反诉原告与反诉被告廖晓勇就裴港村委厚港村小组山地承包转让一事经友好协商后签订《土地使用权租赁转让协议》，协议签订后，反诉原告如实履行义务，反诉被告却屡屡违约，至今仍欠反诉原告100000元转让款未付。更为恶劣的是，反诉被告因其自身经营管理的原因，山地未能在短期内产生效益，故企图恶意歪曲事实，将反诉原告诉至法庭，以达到其不支付转让费的目的。为维护反诉原告的合法权益，反诉原告诉请确认反诉原告与反诉被告于2014年2月26日签订的《土地使用权租赁协议》继续有效；判令反诉被告支付反诉原告转让款100000元及相应违约金，诉讼费由反诉被告承担。原告对被告的反诉请求答辩称，土地使用权租赁协议无效，反诉原告要求继续支付转让款于法无据，请求驳回反诉原告的诉讼请求。原告为支持其诉请，向本院提交了下列证据，1、原告的公民身份证，证明原告的诉讼主体资格合法；2、原告彭晓健与被告廖晓勇签订的《土地使用权租赁转让协议》一份，证明双方于2014年2月26日签订了该协议及约定了转让价款、转让期限等内容；3、姚圩镇裴港村民委员会与彭晓健与2014年1月1日《山地转让协议一份》，证明被告彭晓健在签订、履行合同时用欺诈手段骗取原告信任；4、中国工商银行电子回单及收条一份，证明被告彭晓健收取了原告500000元转让费，被告在收条中注明合同作废，欺诈原告；5、工商银行电子回单一份，证明被告刘鹏成收取了原告5000元中介费；6、姚圩镇裴港村委厚港村小组与胡正义签订的《厚港村土地承包合同》、胡正义、周康明与万佳果业有限公司签订的《山地使用权合作承包经营协议》各一份，证明被告签订合同时骗取了原告的信任；7、账目、损失清单各一份，单据115张，证明原告在涉诉土地上投资共计121296元；8、胡正义与廖晓勇于2014年11月19日签订的《协议》、胡正义出具的收条各一份，证明原告被迫将从被告彭晓健处转租的150亩土地返还给胡正义，胡正义补偿原告损失121296元和补偿款358704元；9、证人胡正义的证言，证明被告彭晓健向原告转让涉诉土地未经胡正义同意，该土地已被胡正义收回。对于上述证据，被告刘鹏成质证认为，原告廖晓勇当时承诺支付中介费8000元，实际只支付了五千元。其只负责牵线搭桥，对具体的洽谈细节不知情。被告彭晓健质证认为，第一组证据的真实性没有异议；第二组证据，对真实性无异议，对关联性有异议，该组证据可以证明原告仍应支付被告100000元转让款；第三组证据，关联性有异议，该组证明可以证实被告找到了相关人员与被告签订了山地租赁协议，证明被告取得了涉诉山地的租赁权，被告未欺诈原告，该证据原件在被告处，内容与该组证据一致；第四组证据，原告只认可转账500000元，恰好证明原告少支付了100000元转让费给被告，原告对收条的理解只是断章取义，合同无效是指原告未及时付款则合同无效；第五组证据的质证意见和被告刘鹏成的意见一致；第六组证据的真实性没有异议，对关联性有异议，不能达到被告的证明目的，该组证据能证明双方签订的合同是真实合法的；第七组证据，该账目是复印件，且是原告单方制作，该费用也不能证明是原告支出的，且即使原告支出了该笔费用，也不能证明原告将该费用用在涉诉林地上；第八组证据，对真实性有异议，原告诉称被告希望将涉诉林地尽快转让只是原告个人臆测，原告是因为所种植的林木成活率不高才将林地转让给胡正义；对于第九组证据，证言可以证明原告将土地转让给胡正义是自愿的，并未受到胡正义的胁迫。被告为支持其反诉请求，向法院提交了下列证据，1、原告与被告于2014年2月26日签订的《土地使用权租赁转让协议》及与被告彭晓健与姚圩镇裴港村委签订的协议各一份，证明土地使用权租赁转让协议是原告与被告的真实意思表示，被告没有欺诈原告，也未与被告刘鹏成恶意串通；原告尚欠被告彭晓健转让款100000元；2、姚圩镇人民政府出具的情况说明一份，原告将该土地转让给被告彭晓健经过了胡正义的同意；3、被告彭晓健与习方平的通话录音，证明原告廖晓勇已将涉诉土地转让，获得转让费480000元。对于上述证据，原告质证认为，第一组证据，对原告与被告签订的协议的真实性、合法性、关联性没有异议，但凭协议不能证明原告已经知道了涉诉山地的具体情况，也不知道被告无权转让的事实。对被告与裴港村委签订的协议真实性、关联性没有异议，但对合法性有异议，该山地的所有权是厚港村小组的，不是村委会的，村委会是村民自治组织，村委会该组不能代替村民的签名，村委会是越权签订协议，这是被告欺诈原告的手段；第二组证据，对该说明的真实性有异议，原告并未与胡正义达成口头协议，合法性有异议，公章本身不能证明事实，说明还需要有经手人签字；第三组证据，对于真实性有异议，该录音是否是习方平说的无法查证，对于关联性有异议，该土地是胡正义强行收回的。上述证据经双方当事人质证，本院评判如下：对于原告提交的第一组证据，被告对真实性没有异议，本院予以采信；对于第二组、第三组证据，与被告彭晓健提交的第一组证据一致，可以作为定案依据，本院予以采信；对于第四组、第五组证据，该组证据能证明原告向被告彭晓健支付转让款500000元，向被告刘鹏成支付中介费5000元的事实，对上述事实二被告亦表示认可，本院予以采信；对于第六组证据，被告对真实性没有异议，可以作为定案依据，本院予以采信；对于第七组证据，该证据系原告单方记录形成的，且原告提交的账目没有单位领导、会计主管人员签章，本院不予采信；对于第八组、第九组证据，因协议的相对方胡正义已依法到庭接受质询，且该两组证据中关于原告将涉诉土地承包经营权以总价480000元的事实转让给胡正义的证明内容能够相互印证，对该部分本院予以采信。但证人胡正义当庭陈述，是与原告经协商后在姚圩镇政府达成转让协议的，上述证据不足以证明原告是受胁迫将涉诉林地承包经营权转让给胡正义的。对于被告提交的第一组证据，与原告提交的第二组、第三组证据相同，本院予以采信；对于第二组证据，因该组证据内容与证人胡正义当庭陈述的内容不一致，应当以证人当庭陈述的内容为准。且该证据仅有姚圩镇政府的印章，没有单位负责人和制作证明材料人员的签名或者盖章，不符合《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第一百一十五条的证据形式要求，本院不予采信；对于第三组证据，该组证据的证明内容与原告提交的第八组、第九组证据证明内容一致，能够证明原告将涉诉土地使用权以总价480000元转给胡正义的事实。对于被告申请本院调取原告与龚华根、习方平之间的转让协议的申请，首先，被告没有提交证据证明存在这份协议；其次，被告亦未提交证据证明上述协议与待证事实之间存在关联性，故对被告调查取证的申请，依据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十五条之规定，本院不予准许。根据上述证据及庭审情况，本院依法认定如下事实：2014年2月26日，原告廖晓勇经被告刘鹏成提供信息，与被告彭晓健达成《土地使用权租赁转让协议》，约定被告彭晓健将从江西万佳果业有限公司租赁的胡正义、周康明承包的150亩山地租赁权转让给原告，被告彭晓健保证此山地无经济纠纷及无使用纠纷，如存在纠纷被告彭晓健愿意承担一切后果；租赁期自2014年3月1日至2038年1月1日止；转租费为人民币600000元，双方签订协议后，原告一次性向被告彭晓健付款300000元，被告彭晓健将原合同理顺好原告一次性付款300000元，于2014年6月30日之前付清。否则，所签协议无效。合同签订后，原告于2014年3月4日向被告彭晓健付款300000元，于2014年6月30日再次付款200000元。原告在支付第一笔转让款之后，被告彭晓健将涉诉土地交付给原告，原告对涉诉土地投资进行了相应的开发。另查明，该涉诉土地承包经营权权属变动情况如下：2003年1月11日，胡正义从姚圩镇裴港村委厚港村小组包得涉诉土地承包经营权，面积约为320亩，期限为2003年1月11日至2023年1月11日；2008年1月1日，根据渝水区人民政府的规划，胡正义、周康明共同将上述土地承包经营权转让给万佳果业有限公司，约定土地面积约为320亩，期限为2008年1月1日至2038年1月1日，同时约定如果万佳果业有限公司需要转让上述土地，应当经过胡正义、周康明的同意，否则无效。姚圩镇镇政府和姚圩镇裴港村委在在协议上签章；2014年1月1日，万佳果业有限公司将从胡发根处受让的131亩，胡正义处受让的320亩，胡海生处受让的223.4亩共计554.4亩土地承包经营权以合作经营的形式转让给被告彭晓健，彭晓健每年向万佳果业有限公司上交20%的经营利润，合同未约定转让期限；2014年2月26日，被告彭晓健经被告刘鹏成介绍，将被告彭晓健从万佳果业有限公司处受让的150亩土地承包经营权转让给原告，约定转让期限自2014年3月1日至2038年1月1日。江西万佳果业有限公司将涉诉土地转租给被告彭晓健，被告彭晓健再将涉诉土地转租给原告时，并未征得二人的同意。2014年11月19日，原告廖晓勇与胡正义达成协议，将涉诉土地承包经营权及土地上投资及设备作价480000元转让给原承租人胡正义。之后，双方对于2014年2月26日签订的《土地使用权租赁转让协议》是否有效发生争议，诉至本院。本院认为，本案属土地承包经营权转让合同纠纷。本案争议焦点是：一、原、被告于2014年2月26日签订的《土地使用权租赁转让协议》是否有效；二、被告彭晓健（反诉原告）是否应当返还原告（反诉被告）转让款141296元、被告刘鹏成是否应当返还原告中介费5000元、二被告是否应当赔偿原告损失16665.25元及二被告是否应当对上述义务承担连带责任；三、原告（反诉被告）是否应当支付被告彭晓健（反诉原告）转让款100000元及违约金。对于第一个争议焦点，原告诉请合同无效的主要理由是：1、被告刘鹏成与被告彭晓健恶意串通；2、转让协议的前合同（即胡正义与万佳果业有限公司的合同）约定了如需转让，应征得胡正义、周康明的同意，否则无效；3、原告与被告签订的转让协议约定，如果原告未能在2014年6月30日之前付款，该转让协议无效，现原告未按时付款，该协议不发生法律效力。对于原告第一个理由，根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，当事人对自己提出诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提交证据予以证明。但本案中，原告并未提交证据证明被告刘鹏成隐瞒真实情况，亦未提交证据证明被告刘鹏成与被告彭晓健恶意串通。且转让协议的第一条约定了该土地是被告廖晓勇从万佳果业有限公司租赁的原属于胡正义、周康明的山地。合同第三条约定了被告彭晓健应当在理顺原合同后原告再将剩余的转让款支付给被告彭晓健。上述约定表明被告彭晓健已经将土地承包经营权权属来源如实告知了原告，原告对土地的历次转让情况是知情的。上述约定也表明二被告没有欺诈、恶意串通的行为。因被告原告与被告彭晓健签订的《土地使用权租赁转让协议》不存在合同法第五十二条规定的无效情形，对原告的第一个理由不予不予采信。对于原告第二个理由，根据胡正义与万佳果业有限公司的转让合同的约定，万佳果业再行转让土地承包经营权时，应当取得胡正义的同意。根据庭审查明的事实，万佳果业有限公司与被告彭晓健、被告彭晓健与原告之间转让行为均未征得原权利人的同意，且多次转让的期限也不一致。根据上述事实，只能认定转让协议的标的物存在权利瑕疵。标的物存在瑕疵，不必然影响合同的效力。如果原告认为被告彭晓健交付的标的物与合同约定不符，导致原告损失，原告可以通过向被告彭晓健主张违约责任的方式进行救济。另外，根据合同的相对性原则，合同约定只对合同当事人产生约束力，对合同当事人之外的第三人不具有约束力。即胡正义与万佳果业有限公司的约定，只对其二人之间的合同具有约束力，不能根据上述约定来认定本案原告和被告之间所签合同的效力。对于原告的第三个理由，原、被告之间的协议第三条约定了（原告）如不按上述（期限）付款，所签协议无效。从性质上来说，该条款并非是认定合同效力的条款。合同是否有效是法律对合同的价值判断，依法成立的合同，只要未违反国家法律、法规的强制性规定，不违反社会公共利益，即为有效。合同是否有效在合同成立时即已经确定，而不是在合同履行过程中再由合同当事人对合同效力作出约定。上述约定，显然不属于合同是否有效的范畴，而是在原告未按合同履行付款义务时，被告据此取得解除合同的抗辩权条款，该条款的目的在于保障被告的合同利益。根据该条款的约定，解除合同的权利在被告彭晓健。如果原告以自己未履行付款义务为由，主动引用该条款要求解除协议，既违反了诚实信用的交易原则，又有悖于该条款的本意。故对原告的上述理由，不予支持。综上，原告与二被告签订的《土地使用权租赁转让协议》系双方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，不存在合同无效的法定事由，对其效力，本院予以确认。对于第二个争议焦点，原告诉请二被告返还土地转让款141296元，返还中介费5000元，赔偿损失16665.25元并承担连带责任均是建立在合同被确认无效的前提之下。本案中，因合同无效的前提不成立，故原告的上述诉讼请求亦不成立。对于第三个争议焦点，原告与被告之间的转让合同合法有效，双方均应按照合同约定严格履行。合同第三条约定了被告应当将原合同理顺好之后，原告再将余款于2014年6月30日之前付清。从文义上理解，该条款既约定了原告的付款期限，又约定了付款条件。只有当被告履行好理顺原合同的义务的条件成就和付款期限届满时，才产生由原告支付剩余转让款的义务。目前，虽然付款期限已经届满，但原承包人胡正义到庭作证，表示对被告彭晓健转让行为的不予认可，原告并没有履行理顺好原合同的义务，被告要求原告支付剩余转让款的条件目前尚成就。因胡正义因不同意万佳果业有限公司擅自转让，已经将土地承包经营权从原告处收回，故被告理顺原合同的条件事实上已经不可能成就，依据《最高人民法院关于贯彻﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见（试行）》七十五条之规定，该条款关于付款条件的约定无效。但该条款无效不影响合同的效力，原告仍应向被告彭晓健支付剩余转让款100000元。因原告未付款系被告彭晓健未履行理顺原合同义务在先，原告付款的条件未成就，故对被告彭晓健要求原告支付逾期付款违约金的诉讼请求本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第四十五条、第四十六条、第六十条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条，《最高人民法院关于贯彻﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见（试行）》七十五条之规定，判决如下：一、确认原告廖晓勇（反诉被告）与被告彭晓健（反诉原告）于2014年2月26日签订的《土地使用权租赁转让协议》有效；二、原告廖晓勇（反诉被告）于本判决生效之日起十日内一次性支付被告彭晓健（反诉原告）转让款十万元；三、驳回原告廖晓勇（反诉被告）的诉讼请求；四、驳回被告彭晓健（反诉原告）的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉诉讼费三千五百五十九元，财产保全费一千三百五十元，反诉诉讼费一千一百五十元，由原告廖晓勇承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江西省新余市中级人民法院。审　判　长　　常　航人民陪审员　　胡香平人民陪审员　　刘根芽二〇一五年九月七日书　记　员　　刘小文来源：百度“”