（2015）郑民四终字第1587号

裁判日期: 2015-09-07

公开日期: 2015-09-24

案件名称

上诉人郑州信富房地产营销策划有限公司因与被上诉人张书敏房屋租赁合同纠纷二审判决书

法院

河南省郑州市中级人民法院

所属地区

河南省郑州市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

郑州信富房地产营销策划有限公司,张书敏

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款

全文

河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）郑民四终字第1587号上诉人（原审被告、反诉原告）郑州信富房地产营销策划有限公司。法定代表人王建朋，该公司总经理。委托代理人禄海占、孙碧琦，河南豫都律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）张书敏，男，汉族，1956年3月26日出生。委托代理人任保安、许文勋，河南信心律师事务所律师。上诉人郑州信富房地产营销策划有限公司（以下简称信富公司）因与被上诉人张书敏房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省郑州市惠济区人民法院（2015）惠民二初字第235号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。张书敏的委托代理人许文勋，信富公司的委托代理人孙碧琦，到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。张书敏诉称：2014年5月12日，张书敏、信富公司签订《出租房屋委托合同》一份，约定张书敏向信富公司提供位于郑州市惠济区怡丰新都汇8号楼2616室房屋由信富公司代理出租，期限自2014年5月12日起至2024年5月12日止，信富公司按合同约定向张书敏交纳房屋租金，房屋押金为2338元，租金按押壹付贰支付一次，首次款项结清后，以后租金信富公司应于每次12日起三个工作日内将该次房屋租金存入张书敏银行账户，若信富公司逾期支付房租，每逾期一日，信富公司须向张书敏支付日租金额5%的滞纳金。同日，信富公司向张书敏支付2014年7月12日至2014年9月12日的首次款项，后信富公司再未向张书敏支付过房租，经张书敏多次寻找信富公司协商，一直未果。请求判令信富公司支付张书敏房屋租金14028元；本案诉讼费用由信富公司承担。信富公司辩称：第一，张书敏的主张及诉请没有事实和法律依据，张书敏、信富公司于2014年5月12日签订的《出租房屋委托合同》第17条约定：张书敏应在合同确定的委托日期之前，将符合正常使用要求的房屋及附属设施、设备交付给信富公司，合同签订后，信富公司于当日按约将2个月的预付租金和一个月房租的押金2338元支付给了张书敏，但张书敏却违反合同约定，未将符合正常使用要求的房屋交付给信富公司，经信富公司现场勘查，涉案房屋为毛坯房，线路、管道、水电、暖气、墙面等均不具备基本的使用条件，更不用说正常使用，且张书敏也未提交相关房屋交接手续、交接清单等证据证明其已将符合正常使用条件的房屋交付信富公司使用，故张书敏未按约将符合正常使用条件的房屋交付；第二，因张书敏的严重违约行为，双方签订的《出租房屋委托合同》应依法予以解除，张书敏应退还信富公司预交的房屋租金、押金，并承担相应的违约责任，张书敏未按约将符合正常使用要求的房屋交付信富公司的违约行为，已然使《出租房屋委托合同》合同目的无法实现，依据合同法第九十四条的规定，《出租房屋委托合同》应依法予以解除，信富公司预交张书敏的4676元租金和2338元押金，张书敏也应依法退还，并向信富公司支付自2014年5月13日应退还之日至实际退还之日的银行同期贷款利息。综上所述，张书敏并未按约将符合正常使用要求的房屋交付信富公司，张书敏的诉求没有事实及法律依据，依法予以驳回。信富公司反诉称:张书敏、信富公司于2014年5月12日签订的《出租房屋委托合同》第17条约定，张书敏应在合同确定的委托日期之前，将符合正常使用要求的房屋及附属设施、设备交付给信富公司，合同签订后，信富公司于当日按约个将2个月的预付租金4676元和1个月的房租押金2338元支付给了张书敏，但张书敏却未按约将符合正常使用要求的房屋及附属设施、设备交付给张书敏，张书敏的行为已严重违反合同约定，构成违约。后经信富公司多次要求，张书敏至今仍未将符合合同约定的房屋交付信富公司，基于上述事实和理由，请求法院判令解除张书敏、信富公司签订的《出租房屋委托合同》；张书敏退还信富公司预交的房屋租金4676元、押金2338元，共计7014元，以及自2014年5月13日至实际退还之日的银行同期贷款利息400元；张书敏承担本案的全部诉讼费用。张书敏辩称：第一，张书敏在合同签订日向信富公司交付了房屋，并且信富公司向张书敏交付了首期房租，证明其已经接受张书敏的房屋，张书敏并未存在违约情形；第二，在信富公司支付张书敏合同期间的全部房租后，张书敏同意解除合同，另外信富公司应额外向张书敏支付两个月的房租，因为张书敏的房屋在合同解除后有一个待租期。原审法院对本案事实确认如下：2014年5月12日，张书敏（出租房屋委托人）与信富公司（出租房屋受托人）签订《出租房屋委托合同》，合同主要约定，在合同规定的出租房屋委托期限内，张书敏自愿将其合法拥有的房屋按本合同规定提供给信富公司，委托信富公司以自己的名义代理出租或占有使用；张书敏提供信富公司代理出租的房屋坐落于郑州市惠济区怡丰新都汇8号楼2616室；委托期限为2014年5月12日至2024年5月12日止；信富公司按照合同规定向张书敏交纳房屋租金，第1-3年每月房租为2338元，第4-5年每月房租为2571元，第6-7年每月房租为2828元，第8-9年每月月租为3110元，第10年每月房租为3421元；张书敏同意提供3个月（2014年5月12日到2014年7月12日、2015年5月12日到2015年6月12日）作为免租期提供给信富公司；房屋押金为2338元，房屋租金按押壹付贰支付一次，首次款项结清后，以后信富公司于每次12日起三个工作日内将该次房屋租金存入张书敏提供的银行账户；张书敏应当在本合同确定的委托日期之前，将符合正常使用要求的房屋及附属设施、设备交付给信富公司。同日，信富公司向张书敏支付两个月的租金4676元及押金2338元，之后，信富公司未再向张书敏支付租金，双方形成纠纷。原审法院认为：张书敏、信富公司签订《出租房屋委托合同》一份，系双方真实意思表示，合同有效，该合同虽名为委托合同，但根据张书敏、信富公司约定的条款，涉案房屋系由信富公司向张书敏交纳租金，再以信富公司自己的名义将房屋出租，张书敏、信富公司间实为房屋租赁合同关系。张书敏认为其已将房屋交付给信富公司使用，而信富公司未按合同约定支付租金，信富公司则认为该套房屋不具备交付条件，也未办理交接手续，信富公司未实际接收该房屋，则当然无需交纳租金，另信富公司据此提起反诉，由此，张书敏、信富公司争议的关键在于认定张书敏是否将房屋交付给信富公司。因张书敏、信富公司签订的《出租房屋委托合同》系由信富公司提供的合同范本，除房屋坐落位置、租赁期限、租金等内容外均系格式化条款，信富公司依据格式条款主张张书敏应当在合同确定的委托日期之前，将符合正常使用要求的房屋及附属设施、设备交付给信富公司，但张书敏、信富公司对“委托日期”存在不同的解释，张书敏认为委托日期即为合同签订之日，信富公司则认为委托日期为实际交房之日，对此应作出不利于信富公司的解释，即该条款应理解为张书敏应在合同签订日之前交付房屋，同时因张书敏、信富公司并未约定所交付的房屋需达到“正常使用”的标准应具备何种条件，信富公司作为专业的房地产营销策划公司，在实地查验房屋之后仍交纳了两个月的房租及押金共计7014元，也未在合同上注明张书敏仍需进一步装修涉案房屋，应承担相应的不利后果，综上，应认定张书敏在合同签订之日已将房屋交付给信富公司使用，故张书敏要求信富公司支付自2014年9月12日至2015年3月12日的租金14028元的诉讼请求，原审法院予以支持；信富公司反诉要求张书敏退还其已交纳的7014元的诉讼请求，原审法院不予支持；张书敏对解除与信富公司签订的《出租房屋委托合同》无异议，故信富公司反诉要求解除与张书敏签订的《出租房屋委托合同》的诉讼请求，原审法院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第三十九条第二款“格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。”、第四十一条“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。……”、第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同。”、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”之规定，原审法院判决：一、郑州信富房地产营销策划有限公司于本判决生效后10日内向张书敏支付租金14028元；二、解除郑州信富房地产营销策划有限公司与张书敏于2014年5月12日签订的《出租房屋委托合同》；三、驳回郑州信富房地产营销策划有限公司其他的诉讼请求。案件受理费151元减半收取为75.5元，及反诉费25元，由郑州信富房地产营销策划有限公司承担。信富公司不服原审判决向本院上诉称：一审判决认定事实错误，证据不足。一审判决推定张书敏在合同签订之日已将涉案房屋交付信富公司没有事实依据和证据支持，是严重错误的。双方的合同约定：张书敏在合同确定的委托日期之前，将符合正常使用要求的房屋及附属设施、设备交付给信富公司。一审判决认定上述条款为格式条款，进而推定只要双方签订了《出租房屋委托合同》，就说明张书敏已经将房屋交付给了信富公司。但事实上房屋的交付应当有相关交付的凭证，而不是以根据合同来进行推定。事实是，双方在签订合同时，涉案房屋并不符合正常使用的要求，信富公司提供的照片能够证明房屋为毛坯房，线路、管道、水电、暖气、墙面等均不符合基本的使用条件，更不用说正常使用，但当时为实现合同目的，就说明先签订合同，然后张书敏在10天多内将房屋装修好，再将符合正常使用条件和房屋交付信富公司，并根据合同的约定办理相关的交接手续，所以信富公司才与张书敏签订了合同，并将二个月的房租及一个月的押金支付给了张书敏。但张书敏在合同签订后却一直未将房屋装修至符合正常使用条件并交付给信富公司，更未给张书敏办理相关的房屋交接手续。一审判决以“合同未约定正常使用的标准应具备何种条件”为由，认定涉案房屋符合正常使用要求，是严重不当的。信富公司提供的照片足以证实房屋不符合正常的使用要求。即使房屋符合正常的使用条件，也不能推定张书敏已经将房屋交付。张书敏所收的押金应依法予以退还。因张书敏未将符合正常使用要求的房屋交付给信富公司，已然使合同目的无法实现，合同解除后，信富公司所交的租金和押金，张书敏应当予以退还。特别是押金，无论房屋是否交付，合同解除后，押金均应当退还等。请求撤销原审判决，改判驳回张书敏的诉讼请求，支持信富公司的反诉请求。张书敏答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。本院经审理查明的事实与一审一致外，另查明：二审中，信富公司提供了其与张世杰签订的《出租房屋委托合同》一份，该《出租房屋委托合同》内容与本案的《出租房屋委托合同》内容基本相同外，该《出租房屋委托合同》另有物业验收单，作为合同的整体部分。信富公司欲证明张书敏未将涉案房屋交付。对此，张书敏认为：与本案无关。本院认为：双方签订的《出租房屋委托合同》实质是房屋租赁合同，该合同合法有效，本院予以确认。信富公司在实地查验了房屋后，向张书敏支付了一个月的押金和二个月的房租。信富公司认为张书敏没有向其交付符合合同约定的房屋，虽然二审中提供了与其他人签订的《出租房屋委托合同》，但本案的《出租房屋委托合同》并未表明物业交接的情况。对此，张书敏认为已经将房屋钥匙交给了信富公司工作人员，而信富公司认为张书敏没有将符合正常使用条件的房屋交付给信富公司。信富公司作为专业从事房屋中介和租赁的公司，与张书敏签订了《出租房屋委托合同》并向张书敏支付了相应的租金和押金，并在《出租房屋委托合同》中约定了三个月的免租期。若张书敏没有将房屋交付给信富公司，信富公司应当向张书敏主张交付，但信富公司未提供至张书敏提起诉讼前其向张书敏主张的相关证据。同时根据双方签订的《出租房屋委托合同》约定的：张书敏应在合同确定的委托日期之前，将符合正常使用要求的房屋及附属设施、设备交付给信富公司，该约定也表明，在双方签订《出租房屋委托合同》时，张书敏应当已经将房屋交付给了信富公司。同时在双方签订的《出租房屋委托合同》第26条约定：委托期内，张书敏未经信富公司同意提前收回房屋，无论自用、转租或转卖，均属违约。张书敏应当于擅自收回房屋后的当日，向信富公司支付本合同规定12个月月租金额的违约赔偿金，并承担房屋装修的费用。该约定表明，对房屋的装修应当由信富公司来完成。因此，信富公司称张书敏没有将符合正常使用条件的房屋交付，与合同约定不符。综上，信富公司主张张书敏没有将房屋交付，证据不足，不能成立，本院不予支持。因双方均同意解除《出租房屋委托合同》，至信富公司实际与张书敏办理房屋交接手续，将房屋给张书敏期间，仍有一段时间，信富公司可与张书敏就所交纳的押金进行另行清算。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理并无不妥，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费336元，由郑州信富房地产营销策划有限公司负担。本判决为终审判决。审判长　宁　宇审判员　张永军审判员　杨成国二〇一五年九月七日书记员　黄莉敏 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