（2015）南民初字第3068号
裁判日期: 2015-09-07
公开日期: 2015-12-30
案件名称
3068贵州长河新物业管理有限公司诉邓成刚物业服务合同纠纷民事判决书
法院
贵阳市南明区人民法院
所属地区
贵阳市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
贵州长河新物业管理有限公司,邓ＸＸ
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
贵州省贵阳市南明区人民法院民 事 判 决 书（2015）南民初字第3068号原告贵州长河新物业管理有限公司（以下简称长河新物业公司），地址在贵阳市南明区博爱路87号。法定代表人杨峰，该公司经理。委托代理人许正海、许灿，贵州存正律师事务所律师（特别代理）。被告邓XX。委托代理人：陈颂新，贵州天一致和律师事务所律师（特别代理）。原告长河新物业公司诉被告邓XX物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员朱邦黔适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告长河新物业公司的委托代理人许正海、被告邓XX的委托代理人陈颂新均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告长河新物业公司诉称：原告为贵阳市市南路57号“阳光100”小区提供物业管理服务，被告是“阳光100”业主，被告所有“阳光100”B栋22-7号房屋面积317.29平方米。被告又于2007年10月20日与贵阳群力房地产开发有限公司签署“‘阳光100’B栋22层7号房楼顶使用权协议”，约定被告向贵阳群力房地产开发有限公司支付伍拾万元，由贵阳群力房地产开发有限公司修建的位于贵阳市市南路57号“阳光100”B栋22层7号房顶楼的建筑面积约148.28平方米的房屋，并由被告享有使用权，使用年限与“阳光100”B栋22层7号相同。被告自2008年5月1日至今，一直未予缴纳物业管理费用，欠缴的物业管理费共计29032元。另，被告在“阳光100”小区负三层89号车位及负三层103号车位分别自2012年8月1日和2012年11月8日起未予交纳停车服务费，共计停车服务费3600元，原告多次催缴至今，被告仍未支付。特诉请判令：1、被告支付所欠物业管理费29032元及利息4730元；2、被告支付所欠停车费3600元；3、本案诉讼费用由被告承担。被告邓XX辩称：1、被告希望原告举证证明是如何依法成为“阳光100”小区的物业管理人，合同与谁签订的，以及收费的合法来源。2、被告拥有的“阳光100”房屋面积与原告主张的面积不相符。3、原告所谓的被告与群力房开签署使用顶楼的事实属实，面积记不清楚了；但是签订的协议是无效的，因为这个面积是属于公共面积，任何业主都不能使用，所以不能收取物管费。4、关于停车费，被告交过一部分停车费，所欠部分，是因为原告在管理上极度混乱。5、原告从2013年5月之前就丧失胜诉权，请求依法驳回原告的诉讼请求。被告无论欠了多少物管费和停车费，都是由于原告方对小区物业管理的极端不负责造成的，并非被告有意拖欠。经审理查明：原告长河新物业公司系具备收费资质的物业服务企业，向贵阳市南明区“阳光100”小区提供物业管理服务。被告邓XX系坐落于贵阳市市南路57号“阳光100”B栋22-7号房屋面积为169平方米的房屋所有权人。2007年10月20日，被告（甲方）与贵阳群力房地产开发公司（乙方）签订《“阳光100”B栋22层7号房楼顶使用权协议》，约定被告向贵阳群力房地产开发有限公司支付伍拾万元作为施工费，用于支付乙方修建位于贵阳市市南路57号“阳光100”B栋22层7号房顶楼的建筑费用。建筑面积约148.29平方米，以上面积无产权，甲方拥有该房屋的使用权，使用年限与B栋22层7号房相同，物管公司不收取以上建筑物面积的物管费，乙方负责协调甲方与物管公司签订物管协议。2008年12月31日，经贵阳市物价局审批颁发《收费许可证》，核准原告执行机动车停放服务收费标准，室外停车场分段计时，二类轿车按月120元计费。2010年8月，经贵阳市南明区发展和改革局审批颁发《收费许可证》，核准原告对“阳光100”住宅小区的物业服务收费按每月1.5元／平方米的标准收取。原告在物业管理期间，按此标准向“阳光100”小区业主收取物管费。2008年5月8日以来，被告一直未交纳物管费。同时查明，原告从2007年开始至2014年5月31日止为南明区“阳光100”小区提供物业管理服务。其间，被告在使用“阳光100”小区负三层89号车位及负三层103号车位后，除交纳部分停车服务费外，从2012年8月1日和2012年11月8日起，其未交纳停车服务费，尚欠停车服务费共计3600元。原告经催缴无果后，遂诉至本院，诉请如前。另查明，原告在为南明区“阳光100”小区提供物业管理服务期间存在物业服务不规范的情况，导致包括被告在内的部分业主对其物业服务不满，拒绝缴纳物管费。审理中，原告称物管费从2008年5月8日算至2014年5月31日，收费标准是1.5元每平方米，面积按317.29平方米计算，物管费为34267.32元，但其只主张29032元，利息要求按银行同期贷款利息计算；停车费从2012年8月1日和2012年11月8日和2012年11月8日起至2014年5月31日，每月每车位120元，共计是4800元，被告交纳过1200，尚欠3600元。被告表示对于房屋面积只能按169平方米计算，原告没有按1.5元每月每平方米提供合格的服务，不应缴纳物管费。另外，被告对尚欠停车费3600元未提出异议。本院认为：公民、法人合法的民事权益，受法律保护。本案中，原告长河新物业公司在对被告邓XX居住的“阳光100”小区提供相应的物业管理服务的过程中，被告作为小区业主，享受了相应的物业管理服务，双方已形成事实上的物业管理服务合同关系。基于物业管理，双方均应按照物业管理服务的相关规定享受权利并承担义务。关于物业服务费问题，原告在为“阳光100”小区提供物业管理服务期间存在物业服务不规范的情况，导致包括被告在内的部分业主对其物业服务不满。此种情况下，原告本应与业主多沟通交流，不断完善服务内容，提高服务质量；被告等业主可采取投诉或要求原告规范管理的方式要求其解决物业实际问题，而不能以原告未提供合格的服务和管理混乱为由拒绝缴纳物管费。关于房屋面积问题，被告与贵阳群力房地产开发公司签订的《“阳光100”B栋22层7号房楼顶使用权协议》已明确约定被告修建顶楼建筑面积约148.29平方米的房屋无产权，物管公司不收取该建筑物面积的物管费。在该协议未被撤销前，协议内容仍对被告与贵阳群力房地产开发公司有法律约束力。故原告只能收取被告产权房屋面积为169平方米的物业服务费。物管费从2008年5月8日起算至2014年5月31日止，按收费标准1.5元每平方米计算，物管费为18454.8元。鉴于原告存在物业服务不规范的情况，且从2010年8月起开始执行该收费标准，原告主张被告支付物管费29032元，本院酌情支持13000元；其余部分，不予支持。另外，原告主张利息4730元，因原告尚无证据证明其提供的物业服务已极尽完善，对原告的此项诉请，本院不宜支持。关于停车服务费问题，被告对其尚欠停车费3600元未提出异议，原告主张被告支付，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告邓XX于判决生效后十日内，支付贵州长河新物业管理有限公司物业管理费13000元及停车服务费3600元。二、驳回贵州长河新物业管理有限公司其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第253条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费367元，由原告贵州长河新物业管理有限公司负担259元，被告邓XX负担108元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员 朱邦黔二〇一五年九月七日书记员 高忠祥 来源：百度搜索“”