（2015）益赫民一初字第621号
裁判日期: 2015-09-07
公开日期: 2015-10-19
案件名称
林慧香诉李印军、刘春娥、刘赛珍、徐运飞房屋租赁合同纠纷一案一审民事判决书
法院
益阳市赫山区人民法院
所属地区
益阳市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
林慧香,李印军,刘春娥,刘赛珍,徐运飞
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八十八条，第五十八条；最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释：第九十条第一款
全文
湖南省益阳市赫山区人民法院民 事 判 决 书（2015）益赫民一初字第621号原告林慧香，女。委托代理人刘京南，桃江县芙蓉法律服务所法律工作者。代理权限为特别授权。被告李印军，女。被告刘春娥，女。委托代理人赵隆赞，湖南湘资律师事务所律师。代理权限为特别授权。被告刘赛珍，女。被告徐运飞，女。原告林慧香（以下简称原告）诉被告李印军、刘春娥、刘赛珍、徐运飞房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年4月14日受理后，依法组成合议庭，于2015年5月20日公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人刘京南、被告刘春娥的委托代理人赵隆赞、被告李印军、刘赛珍、徐运飞到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2011年7月4日，被告李印军将自己承租的门面出租给被告刘春娥，租赁期限自2011年7月9日至2016年7月9日。2011年10月1日，刘春娥办理工商营业执照，字号为益阳市刘氏汉堡小屋，与被告刘赛珍、徐运飞共同经营。2012年9月，原告出资3.8万元买下刘赛珍的股份。2013年2月24日，原告向被告刘春娥、徐运飞各出资2万元，买下二人的股份，刘春娥将5000元租店押金条交付原告。2014年11月，被告李印军因房租事宜与原告发生矛盾。2015年3月20日，李印军与刘春娥签订商铺租赁合同终止协议书，并约定所有押金条据归李印军，当月底，李印军强行将原告店面关门，并将原告设备、原材料抛至屋外，给原告造成巨大损失。原告认为，原告买下被告刘春娥、刘赛珍、徐运飞的股份后，系汉堡小屋的所有权人，享有刘春娥所签门面租赁合同中承租人的权利。现被告李印军在擅自增加房租不成时，吵闹、关门影响原告经营，并将原告财产、设备搬出门面，已构成侵权。被告刘春娥在转让门面后，又与李印军签订商铺租赁合同终止协议书，系相互串通损害他人利益，应承担赔偿责任。被告刘赛珍、徐运飞系刘春娥的合伙人，应承担连带责任。故请求判决：一、停止侵害、赔礼道歉；二、被告李印军、刘春娥赔偿原告经济损失36100元；三、被告刘春娥、刘赛珍、徐运飞连带返还原告财产78000元。就其主张，原告向法庭提交了如下证据：1、商铺租赁合同，拟证明2011年李印军与刘春娥签订合同，租赁期限2011年7月9号至2016年7月9号，形成房屋租赁关系；2、收据-徐运飞，拟证明原告取得汉堡小屋的财产权和经营权；3、收据-刘春娥，拟证明原告取得汉堡小屋的财产权和经营权；4、刘春娥营业执照，拟证明进行了工商登记；5、证明，拟证明刘春娥股份情况，汉堡小屋是三人合伙，证明被告刘春娥、刘赛珍、徐运飞退出合伙后，由原告一人经营；6、2012年10月14日的房租收条、2013年10月29日的房租收条，拟证明交房租的情况，如期向李印军交纳了房租，并由李印军出具收条；7、房租押金收条（李印军的5000元收条和房东陈冬武的3000元收条），拟证明被告刘春娥出让股份后将所有凭证交予原告；8、易永庄证明（附房租收条），拟证明李印军没有按时交房租，李印军自动放弃房子的租赁权，屋主易永庄解除了与李印军的租赁合同关系；9、报警记录，拟证明被告李印军在原告经营期间多次上门吵闹，致原告无法营业；10、照片，拟证明损失情况；11、商铺租赁合同终止协议书，拟证明刘春娥转让股份后，再次介入汉堡小屋，与李印军签订租赁合同终止协议，是一种违约行为；12、短信记录，拟证明原告要求向被告李印军交纳房租。被告李印军辩称，李印军与汉堡小屋老板刘春娥签订商铺租赁合同，原告一直自称是汉堡小屋的服务员。刘春娥与原告之间的门面转让并没有告知李印军，根据合同约定，未经出租方同意，承租方不得转让门面，所以李印军与原告之间不存在门面租赁合同关系。原告的起诉与李印军无关，故不承担赔偿责任。被告刘春娥辩称，刘春娥有权利与义务终止与李印军的商铺租赁合同，该行为合理合法。原告买下被告刘春娥、刘赛珍、徐运飞的股份后，应当按商铺租赁合同的约定交纳房租，现原告与被告李印军因房租产生不可调和的矛盾，故被告刘春娥有权解除与李印军的商铺租赁合同。该解除行为没有损害原告的利益，原告提出的赔偿请求没有根据。被告刘赛珍辩称，刘赛珍在2012年已将股份转让给原告，之后发生的事情与刘赛珍无关，故不应当承担责任。被告徐运飞辩称，原告在起诉状中陈述的关于益阳汉堡小屋股份转让的事实属实。徐运飞于2013年将股份转给原告后，再发生的事情与徐运飞无关。转让时已将可乐公司的押金、房租、装修费用等共计20000元，都转给了原告，而且原告已经经营几年了，现原告要求返还财产没有理由。四被告均未向法庭提交证据。就原告提供的证据，四被告质证如下：被告李印军：对证据1-5、7、9的真实性、合法性、关联性均无异议；对证据6的真实性无异议，房租没有交清，收的是汉堡小屋的房租，原告一直自称该店的服务员；对证据8的关联性有异议，真实性、合法性无异议；对证据10的真实性和证明目的均有异议；证据11的协议是有效的；证据12的真实性无异议，但是正因此引起怀疑，才得知原告已取代刘春娥租赁门面。被告刘春娥：对证据1-7、9、12的真实性、合法性、关联性无异议；对证据8的真实性、合法性无异议，关联性有异议；对证据10的真实性不清楚，与刘春娥无关；证据11，不能说明刘春娥侵权，刘春娥迫于无奈签订该份协议，是无效的。被告刘赛珍、徐运飞的质证意见与刘春娥相同。对原告的证据，本院认证如下：证据1-4、6、7、9的真实性、合法性、关联性，本院予以确认；证据5、8、11、12的真实性，四被告无异议，该四份证据能够反映案件真实情况、与待证事实相关联、来源合法，可以作为认定案件事实的根据；证据10，不能达到原告证明目的，不予采信。依据已经采信的证据及庭审查明的事实，本院确认本案如下事实：2011年7月4日，被告李印军与刘春娥签订商铺租赁合同，出租方（甲方）李印军将自己从他人处承租的门面（由两部分组成，房东分别为陈冬武和易永庄）转租给承租方（乙方）刘春娥。合同约定：一、甲方出租的商铺坐落地址朝阳市场汽车东站龙凤街百食汇；二、租赁期限5年，自2011年7月9日至2016年7月9日；三、租金和租金交纳期及条件。1、每年租金为人民币22800元，乙方第二年需提前三个月缴纳租金，以后就按每年的此月缴纳全年租金（若拖欠未交，视为违约），乙方需现金支付，一次性付清。2、本合同一经签署，乙方应交纳押金5000元。合同终止，乙方交清租金及水电、煤气，电话等相关费用后，甲方即可退还乙方押金。若乙方提前解除合同，视为违约，押金不予退还……六、合同期，可随房东老板按周围的物价上涨变动而适当调整……。合同底部，在双方签名的下方注明：在租赁期内，乙方不得转让，如乙方出现特殊情况，需要转租，需同甲方协商以作决定。第一年交纳租金为一年半的租金人民币34200元，从2011年7月9日至2013年1月9日。2011年10月10日，刘春娥办理工商营业执照，字号为益阳市赫山区刘氏汉堡小屋，与被告刘赛珍、徐运飞合伙经营。2012年9月，原告出资38000元受让刘赛珍的股份，加入合伙。2013年2月24日，原告向被告刘春娥、徐运飞各出资2万元，受让二人股份，刘春娥将李印军收取房租押金5000元及陈冬武收取押金3000元的收条交付原告。2014年3月30日，原告与被告李印军因门面租金发生纠纷，原告报警。2014年8月1日，涉案门面房东之一易永庄与原告因房屋出租发生纠纷，易永庄报警。2015年2月15日、3月23日，原告与被告李印军因房租发生纠纷，李印军将原告经营的门店关门，原告报警。2015年3月27日，原告与李印军再次因门面租赁发生纠纷，李印军报警。2015年3月20日，李印军与刘春娥签订商铺租赁合同终止协议书，并约定所有押金条据归李印军。自2015年3月27日之后，原告关门歇业。原告有单人和双人餐桌椅共计八套存放于李印军处。2012年10月14日，李印军出具收条，注明：今收到门面房租2013年1月9号至2014年1月9号的房租费26300元（人民币贰万陆仟叁佰元正）。2013年10月29日，李印军出具收条：今收到门面房租叁万壹仟叁佰元，2014年元月9号至2015年元月9号房租费。2014年8月4日，易永庄出具证明和收条各一张，证明因李印军未按时交纳租金，为不影响原告经营，经赫山派出所有关干警见证，易永庄同意由原告租赁其房屋。并于当日收取原告住房租金壹仟伍佰元整（从2014年7月28日-2015年1月28日）共计陆个月的租金。原告在起诉状中提出的三项诉讼请求及事实与理由部分涉及房屋租赁合同、财产侵权及个人合伙三种法律关系，所涉法律关系主体不同、诉讼标的非同一种类，在诉讼过程中，经征询原告意见，原告选择本案解决房屋租赁合同关系。本院认为，因原告起诉时将不符合合并审理条件的诉讼请求一并提出，经释明后已明确选择本案解决房屋租赁合同关系，故本案案由应定为房屋租赁合同纠纷。原告所提第一、三项诉讼请求与房屋租赁合同无关，不予支持。就原告以被告李印军和刘春娥擅自终止商铺租赁合同给其造成经济损失为由，要求两被告赔偿其经济损失36100元的诉讼请求。经庭审查明，李印军与刘春娥签订的商铺租赁合同约定，未与出租方协商决定，承租方不得转让商铺。原告虽系后来加入的合伙人，但于2013年2月受让刘春娥、徐运飞的股份后，已实际取代刘春娥成为商铺租赁合同的相对方，原告与刘春娥、徐运飞已由合伙关系转变为商铺转让合同关系。本院认为，该商铺转让合同包含商铺经营权、商铺内物品所有权的转让和商铺租赁合同的转让两部分内容，其中商铺租赁合同的转让应当与李印军协商并取得同意方可进行。从原告提交的个体工商户营业执照登记的经营者姓名和商铺租赁合同承租方仍为刘春娥、李印军与刘春娥于2015年3月20日签订商铺租赁合同终止协议书的事实可知，刘春娥与原告对经营者及商铺租赁合同主体的变更，均未明确告知李印军，更未按合同约定取得李印军的同意。根据《中华人民共和国合同法》第八十八条规定，当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人，故取得合同相对方的同意，是合同权利、义务一并转让生效的前提条件。现李印军不认可原告与刘春娥之间的商铺租赁转让行为，原告与刘春娥亦未提供两人的租赁转让行为已取得李印军同意的证据，因此，刘春娥与原告的商铺租赁转让行为因未取得李印军的同意而无效。综上所述，原告与李印军之间的房屋租赁合同不能成立，原告要求李印军承担违约责任的诉讼请求，本院不予支持。合同无效，因无效合同取得的财产应予返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。原告从刘春娥处受让李印军5000元和陈冬武3000元租房押金条的事实清楚，两笔押金共计8000元，因商铺租赁转让行为无效而应由刘春娥负责返还。现原告已实际使用商铺至2015年3月27日，而房租仅交纳至2015年1月9日，尚欠77天房屋占有使用费，按上年度的房租标准31300元／年计算，尚欠6699元。因刘春娥系李印军认可的商铺租赁合同相对方，故原告应将所欠6699元房屋占有使用费给付刘春娥。两者相抵，刘春娥应当给付原告1301元。原告的其他经济损失无证据证实，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条、第八十八条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告刘春娥于本判决生效之日起十日内退还原告林慧香房租押金1301元；二、驳回原告林慧香的其他诉讼请求。本案案件受理费2460元，由原告林慧香负担2435元，由被告刘春娥负担25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省益阳市中级人民法院。审 判 长 孙黎丽审 判 员 李姣姣人民陪审员 李 琳二〇一五年九月七日书 记 员 李海燕附：《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。第八十八条当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 来自