（2014）历城民初字第4063号
裁判日期: 2015-09-07
公开日期: 2015-12-29
案件名称
济南亿家安悦物业管理有限公司与石立达物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
济南市历城区人民法院
所属地区
济南市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
济南亿家安悦物业管理有限公司,石立达
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国物权法》：第七十六条第一款；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条，第六条；《中华人民共和国合同法》：第五十二条；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第十四条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十四条
全文
济南市历城区人民法院民 事 判 决 书（2014）历城民初字第4063号原告济南亿家安悦物业管理有限公司，住所地济南市。法定代表人徐芹，董事长。委托代理人刘宏涛，国浩律师（济南）事务所律师。被告石立达，女，生于1981年12月6日，汉族，住济南市。原告济南亿家安悦物业管理有限公司（以下简称亿家安悦公司）与被告石立达物业服务合同纠纷一案，原告于2014年12月5日提起本案诉讼，本院于当日立案受理。本案依法适用普通程序，组成合议庭于2015年8月24日公开开庭进行了审理，原告亿家安悦公司委托代理人刘宏涛到庭参加诉讼，被告石立达经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告亿家安悦公司诉称，2009年9月22日，我公司与济南市＊＊＊＊业主委员会签订《＊＊小区物业管理委托合同》（于2012年8月25日续签）。合同约定由我公司为＊＊小区业主提供物业管理服务，业主依照约定支付物业服务费。石立达系本小区＊＊的业主，自2012年7月起至起诉之日共计欠付物业服务费1985.1元，经我公司催要，至今未支付。请求法院判令石立达支付我公司物业服务费1985.1元及滞纳金387.1元（截止起诉之日，按同期银行贷款利率计算）。被告石立达缺席未答辩。经审理本院认定，原告亿家安悦公司原系济南市历城区＊＊小区的物业服务公司，2014年10月份已退出该小区。被告石立达系该小区＊＊的业主。2009年9月22日，原告公司与济南市＊＊小区业主委员会签订一份《物业管理委托合同》，约定原告亿家安悦公司对＊＊小区提供物业服务，业主向其支付物业服务费，服务期限自2009年9月22日至2012年9月21日。协议约定每季初十日内交纳当季的物业服务费，多层服务费为0.6元／月／㎡，小高层为1元／月／㎡，商业区域为1.2元／月／㎡。被告石立达的房屋面积为77.47㎡，物业服务费标准为0.6元／月／㎡。2012年8月25日，原告公司与济南市＊＊小区业主委员会再次签订《物业管理委托合同》，约定原告公司于2012年9月22日至2014年9月21日继续为＊＊小区提供物业服务，收费标准、方式没有变化。原告亿家安悦公司陈述石立达自2012年7月至2014年9月共27个月未交纳物业服务费，提交了2014年4月8日石立达交纳物业服务费的收据一张，载明石立达在当日交纳了2011年7月至2012年6月的物业费534.6元。本院认为，关于本案原被告签订的《＊＊小区物业管理委托合同》的效力，在建筑物区分所有的情况下，物业服务合同的订立、履行涉及建筑区划内众多业主，为便于业主行使对建筑物共有部分管理的成员权利，同时减少物业服务企业与各个业主分别签订物业服务合同带来的不便，《中华人民共和国物权法》第七十六条规定，经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主，即可以选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。即，业主委员会与物业服务公司签订物业服务合同必须符合《中华人民共和国物权法》第七十六条的规定，方能对全体业主发生法律效力。否则，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉》若干问题的解释（二）》第十四条规定，业主委员会与物业服务公司签订物业服务合同即属于违反法律、行政法规的效力性强制性规定的情形，该合同的效力即应归于无效。因此，未经业主大会选聘，＊＊小区业委会与亿家安悦公司签订的《＊＊小区物业管理委托合同》应属无效合同。但是，亿家安悦公司实际为＊＊小区提供的物业服务，＊＊小区业主也实际接受了物业服务，石立达应当支付相应的物业服务费用，原告亿家安悦公司以0.6元／月／㎡计算较为合理，本院以此计算支持。合同无效，故对亿家安悦公司要求石立达支付滞纳金的请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告石立达支付原告济南亿家安悦物业管理有限公司物业服务费1255元（2012年7月1日-2014年9月30日，77.47㎡×0.6元／㎡／月×27个月）。于判决生效之日起十日内付清。二、驳回原告济南亿家安悦物业管理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付赔偿义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。案件受理费50元，由被告石立达负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交二审案件受理费，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 长 马悦静审 判 员 徐 肃人民陪审员 赵 艳二〇一五年九月七日书 记 员 吕桂文 百度搜索“”