（2015）开民二初字第02650号
裁判日期: 2015-09-07
公开日期: 2015-10-19
案件名称
长沙锦怡物业管理有限公司与罗磊物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
长沙市开福区人民法院
所属地区
长沙市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
长沙锦怡物业管理有限公司,罗磊
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条；《中华人民共和国合同法》：第一百零七条，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百四十八条第一款；最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释：第二百七十一条，第二百七十二条
全文
湖南省长沙市开福区人民法院民 事 判 决 书（2015）开民二初字第02650号原告长沙锦怡物业管理有限公司。法定代表人黄鹏。委托代理人胡薇茜。委托代理人刘援。被告罗磊。原告长沙锦怡物业管理有限公司（以下简称锦怡公司）诉被告罗磊物业服务合同纠纷一案，于2015年6月17日向本院提起诉讼。本院受理后，依法由审判员邵力适用简易程序，公开开庭进行了审理。代理书记员邓香蓉担任庭审记录。原告锦怡公司委托代理人胡薇茜、刘援、被告罗磊到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告锦怡公司诉称，2009年1月5日，原告与恒鑫澜北湾小区开发商xxxx签订《前期物业管理合同》。该合同约定恒鑫澜北湾住宅小区的物业管理事宜自合同签订之日起至恒鑫澜北湾小区业主大会选聘新的物业服务企业并签订合法有效的《物业管理服务合同》止。2005年12月8日，原告与被告签订《前期物业管理服务协议》。服务期间，原告一直积极履行合同约定相关权利义务。但是至今为止，被告还欠缴2010年7月至2014年12月物业管理费共计4989元。原告曾多次派人催讨物业费用事宜。现特向法院提起诉讼，请求依法判令：一、被告支付原告物业管理费4989元、滞纳金498.9元；二、被告承担本案诉讼费用。被告罗磊辩称，原告与开发商于2009年1月5日签订的《前期物业管理合同》无效，原告承接澜北湾物业管理没有法律依据。根据法律规定，开发商选聘前期物业服务企业必须是在申请房屋预售许可证之前。原告与被告签订《前期物业管理服务协议》无效，前期物业服务由开发商于物业服务企业签订，后期物业服务合同由业主大会授权业主委员会与物业服务企业签订，业主无权与物业服务企业签订合同。长沙市开福区人民法院在他案中对原告就澜北湾小区物业管理主张“继续履行前期物业服务合同”的诉讼请求已予以驳回，佐证原告没有主体资格，故应驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2005年12月29日，原告与被告签订《前期物业管理服务协议》；2009年1月5日，原告与恒鑫澜北湾小区开发商xxxx签订《前期物业管理合同》。上述两合同约定：一、委托管理事项：1.房屋建筑本体共用部位的日常养护和管理，包括楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等承重结构部位，外墙面等；2.房屋建筑本体共用设施设备的日常养护、管理和运行维护，包括共用的上下水管道、落水管、垃圾站等；3.本物业规划红线内属物管范围的市政公用设施的日常养护和管理，包括道路、绿化、路灯、停车场等；5.公共环境、公共场地的清洁卫生服务；7.公共区域的安全保安工作……三、物业服务费用：1.每月物业服务费：住宅0.8元／㎡（实际执行0.7元／平方米／月）……五、物业管理事宜自合同签订之日起至恒鑫澜北湾小区业主大会选聘新的物业服务企业并签订合法有效的《物业管理服务合同》；六、违约责任：1.原告未能按照约定提供服务，被告有权要求原告限期整改，逾期未整改造成被告损失的，原告应给予相应经济赔偿；被告违反协议，不按本协议约定收费标准和时间交纳相关费用的，原告有权要求被告补交，并从逾期之日起按每天3‰交纳违约金。2004年1月，原告进驻恒鑫澜北湾小区进行物业服务。被告罗磊房屋面积为131.99平方米，每月物业管理费92.39元。罗磊自2010年7月起至2014年12月底累计欠交物业管理费4989元。长沙市开福区人民法院（2011）开民二初字第3136号民事判决书认定原告锦怡公司与开发商xxxx2009年1月5日签订的《前期物业管理合同》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规强制性规定。因锦怡公司在该案中诉讼请求不明确、不具体，驳回其他诉讼请求。长沙市中级人民法院作出（2012）长中民三终字第3079号民事判决书亦认定上述合同合法有效。上述判决已生效。以上事实，有前期物业管理服务协议、物业管理服务合同、（2011）开民二初字第3136号民事判决书、（2012）长中民三终字第3079号民事判决书、当事人陈述及庭审笔录等在案佐证。本院认为，一、原告锦怡公司与被告罗磊签订的《前期物业管理服务协议》及原告锦怡公司与开发商xxxx签订的《前期物业管理合同》系双方真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，依照最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。长沙市开福区人民法院作出的（2011）开民二初字第3136号民事判决书及长沙市中级人民法院作出的（2012）长中民三终字第3079号民事判决书均认定，原告锦怡公司与开发商xxxx2009年1月5日签订的《前期物业管理合同》系双方真实意思表示，合法有效，上述判决已生效。故上述合同应属合法有效。二、按照合同约定交纳物业管理费是业主应承担的一项基本合同义务，业主不按约定交纳物业管理费，属于违约行为，应承担相应的违约责任。被告应向原告支付其欠缴物业管理费4989元（92.39元／月×54月）。三、关于违约金，《前期物业管理合同》约定按每天3‰交纳违约金。原告主动降低违约金计算标准，本院对原告要求按照应付物业管理费的10%支付违约金498.9元（4989元×10%）的诉讼请求，予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院〈关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题〉的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百七十一条、第二百七十二条的规定，判决如下：一、被告罗磊于本判决发生法律效之日起5日内向原告长沙锦怡物业管理有限公司支付物业管理费4989元；二、被告罗磊于本判决发生法律效之日起5日内向原告长沙锦怡物业管理有限公司支付违约金498.9元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，因适用简易程序减半收取25元，由被告罗磊承担。本判决为终审判决。审 判 员 邵力二〇一五年九月七日代理书记员 喻艳附：法律条文《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条人民法院对公开审理或者不公开审理的案件，一律公开宣告判决。当庭宣判的，应当在十日内发送判决书；定期宣判的，宣判后立即发给判决书。宣告判决时，必须告知当事人上诉权利、上诉期限和上诉的法院。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第二百七十一条人民法院审理小额诉讼案件，适用民事诉讼法第一百六十二条的规定，实行一审终审。第二百七十二条民事诉讼法第一百六十二条规定的各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资，是指已经公布的各省、自治区、直辖市上一年度就业人员年平均工资。在上一年度就业人员年平均工资公布前，以已经公布的最近年度就业人员年平均工资为准