（2015）资民二初字第34号
裁判日期: 2015-09-07
公开日期: 2015-11-05
案件名称
何云嫦诉樊儒英房屋买卖合同纠纷民事一审判决书
法院
资兴市人民法院
所属地区
资兴市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
何云嫦,范儒英
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十四条，第九十六条第一款，第八条第一款，第三十二条，第六十条第一款，第一百三十条；《中华人民共和国物权法》：第十五条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百四十二条
全文
湖南省资兴市人民法院民 事 判 决 书（2015）资民二初字第34号原告何云嫦，女，湖南省资兴市人，退休职工，住湖南省资兴市。委托代理人欧龙飞，男，湖南省资兴市人，居民，住湖南省资兴市。系原告何云嫦长子。委托代理人李江连，女，湖南省资兴市人，居民，住湖南省资兴市。系原告何云嫦二儿媳。被告范儒英，女，湖南省资兴市人，教师，住湖南省资兴市。委托代理人樊如春，男，湖南省资兴市人，教师，住湖南省资兴市。系被告范儒英丈夫。委托代理人樊孝诗，男，湖南省资兴市人，公务员，住湖南省资兴市司法局。系被告范儒英表弟。原告何云嫦与被告范儒英房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年12月14日立案受理。本院受理后，依法适用普通程序，由审判员瞿德雄担任审判长，与人民陪审员黄国益、薛波组成合议庭，于2015年4月1日公开开庭进行了审理。书记员何学鹏担任记录。原告何云嫦及其委托代理人欧龙飞、李江连，被告范儒英及其委托代理人樊如春、樊孝诗到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告何云嫦诉称：原告何云嫦与被告范儒英于2002年11月26日签订《房屋出售协议书》，合同约定被告樊儒英将其坐落在资兴市兴宁镇环城南路034号二楼住房一套（房产证号：资房私字135**）出售给原告何云嫦，房屋价款36600元，合同签订后原告支付了36000元，尚欠被告600元。因当时被告房屋要三年之后才能办理房屋产权过户手续，原告要求被告协助办理房屋过户手续后才付清尾款600元，对此，双方产生了分歧。后来，原告又不知道被告的联系方式，被告也没来找过原告。直到2014年11月1日，原告收到被告的解除合同通知书，被告在兴宁司法所不知情的情况下，要求原告于2014年11月5日上午9时到兴宁司法所进行结算。但当日原、被告在司法所未能达成调解协议。原告遂起诉至法院，请求法院：1、确认原、被告于2002年11月26日签订的《房屋出售协议书》合法有效；2、判令被告协助原告办理房屋过户手续，房屋过户费用由原告承担；3、本案诉讼费用由被告承担。原告何云嫦为支持其诉讼请求，向本院提交了如下证据：1、房屋出售协议，拟证明2002年11月26日，被告将该房屋出售给了原告；2、收条，拟证明原告已支付36000元房款给被告；3、证明，拟证明该纠纷经过了兴宁司法所组织调解，但未能达成调解协议。被告范儒英辩称：1、原、被告签订的《房屋出售协议书》合法有效，被告自始至终未否认这一事实。2、原、被告签订合同后，对付款方式和付款期限有着明确的约定，即涉案房屋款项于农历2002年12月20日前付清，款项付清后，被告才将三证转交给原告。故原告所称要“待三年后才能办理房屋产权过户手续，被告协助协助办理过户手续后才付清余款600元”与事实不符。事实上，被告多次上门催讨余款，并要求迅速办理过户手续，但原告不理不睬，将被告拒之门外。3、因原告恶意违约造成协议迟延履行，被告要求解除合同于法有据。经过被告多次催讨，但原告还是拒绝按合同付清房款，原告实际上是不想履行合同，致使被告出售房屋的目的不能实现，故被告根据《中华人民共和国合同法》第九十四条，要求解除合同，并向原告发出《解除合同通知书》，于法有据。4、该《房屋出售协议书》实际已经解除。由于原告拒不支付余款的违约行为，给被告造成了很大的困扰和经济损失，致使被告出售房屋的目的不能实现，故被告于2014年10月21日，向原告下达了《解除合同通知书》，自原告收到解除通知书之日起解除《房屋出售协议书》，并限原告于2014年11月4日前搬出房屋。而原告接到通知后没有提出异议，也没有搬出房屋。根据合同法解释二第二十四条规定“当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。”原告对该解除合同通知书有异议的应提起明确的解除异议之诉，但原告收到该解除通知书已超过了3个月尚未提起对解除合同的异议之诉，故法院对其诉讼请求应不予支持。综上，被告认为原、被告签订的《房屋出售协议书》已实际解除，本案中原告要求被告办理房屋过户手续已无基础，请求法院驳回原告的诉讼请求。被告范儒英为支持其主张向本院提交了下列证据：1、被告范儒英身份证，拟证明被告身份信息；2、房屋出售协议书，拟证明原、被告签订的合同中明确约定2002年12月20日前付清房款；3、李小东出具的证明及相关证人的录音；4、黄社芳出具的证明；5、黄平美出具的证明；证据3、4、5拟共同证明被告向原告多次催讨购房余款未果。6、解除合同通知书，拟证明原、被告签订的购房合同已解除；7、送达回执，拟证明解除合同通知书已于2014年10月21日送达给了原告；8、收据，拟证明原告未按协议交足房款，房屋三证被原告拿走；9、共有住房协议书，拟证明被告购房时间为1998年12月，房屋可过户时间为2003年12月；10、证人李桂林、黄社芳、黄平美的证言，拟证明被告多次向原告催讨房款未果。被告范儒英对原告何云嫦提交的证据质证意见及本院的认证如下：被告对原告提交的证据1的真实性、合法性没有异议，对证明方向有异议，被告认为房屋所有权以登记为准，目前房屋还没有转让给原告。本院认为，该证据为原、被告签订的房屋出售协议，可以证明被告将其所有的兴宁镇环城南路的砖混机构住房出售给了原告，约定该房屋的转售价格为36600元，该证据符合证据的真实性、合法性、关联性规定，本院予以采信。被告对原告提交的证据2的真实性、合法性没有异议，但认为该证据可以证明原告没有按合同履行义务，没有付清房款。本院认为，该证据为原告支付房款的收条，可以证明原告支付了36000元的房款，该证据符合证据的真实性、合法性、关联性规定，本院予以采信。被告对原告提交的证据3没有异议。本院认为，该证据为司法出具的证明，可以证明原、被告因该房屋买卖产生纠纷后经过兴宁镇司法所调解未果，该证据符合证据的真实性、合法性、关联性规定，本院予以采信。原告何云嫦对被告范儒英提交的证据质证意见如下：原告对被告提交的证据1没有异议；原告对被告提交的证据2的真实性、合法性没有异议，对证明方向有异议，原告认为，合同约定的日期与实际付款的日期不一致，双方都认可了这一付款情况；原告对被告提交的证据3有异议，认为出具证明及录音资料中的李小东已经过世了，认为该证据与本案无关，且所述不是事实；原告对被告提交的证据4有异议，认为出具该证明的黄社芳（本案出庭证人）只是去过原告家附近，并没有进屋，没有多次去，该内容不真实；原告对被告提交的证据5有异议，认为出具该证明的黄平美没有去过原告家，黄平美在出庭作证的陈述中白天晚上都分不清楚，内容不真实；原告对被告提交的证据6有异议，认为是被告单方面解除合同，原告不予认可；原告对被告提交的证据7有异议，认为该证据只能证明司法所喊了原、被告进行调解，原告也同意调解，其他的不能证明；原告对被告提交的证据8有异议，认为该证据只能证明原告还欠被告600元房款，对违约不予认可；原告对被告提交的证据9有异议，认为购房时被告没有向原告出示这些资料；原告对被告提交的证据10有异议，认为三位出庭证人的证言不真实。本院对被告范儒英提交的证据认证如下：被告提交的证据1为被告的身份证复印件，可以证明被告的身份情况，本院予以采信。被告提交的证据2与原告提交的证据1为内容相同的证据，为原、被告签订的《房屋出售协议书》，可以证明原、被签订了房屋出售合同，被告将位于兴宁镇环城南路的砖混结构房屋出售一套给原告，并约定该房屋的转让价格为36600元，该款项于农历2002年12月20日前付清，本院对上述事实予以确认。被告提交的证据3为被告同事李小东（目前已过世）的录音及书面证明材料，与被告提交的证据4、5（出庭证人黄社芳、黄平美出具的书面证明）及证据10出庭证人李桂兰、黄社芳、黄平美的证言为证明方向相同的一组证据，即被告为证明被告向原告多次催讨房款未果的证明。本院认为，被告提交的证据3、4、5、10可以证明原告尚欠被告600元房款未支付及被告向原告催讨过房款，本院对上述事实予以确认。被告提交的证据6为被告向原告出具的《合同解除通知书》，该证据可以证明原、被告签订房屋出售协议后原告尚有600元未支付，被告据此以原告拒不支付房款不能实现合同目的为由向原告出具了解除合同通知书，本院对上述事实予以确认。被告提交的证据7为被告委托原告所在社区送达《解除合同通知书》的送达回执，该送达回执上注明原告何云嫦已收该通知书，但拒绝签字，本院对上述事实予以确认。被告提交的证据8为被告收到房款出具的收条及原告收到房屋三证后出具的收条，可以证明原告支付了36000元购房款，被告将争议房屋的三证交付了给原告，本院对上述事实予以确认。被告提交的证据9为资兴市兴宁完小公有住房买卖协议书，可以证明1998年12月28日被告范儒英作为兴宁完小的职工以18641.26元购买了兴宁完小位于资兴市兴宁镇环城南路034号公房，该协议中还约定该公房5年内不得转让出租，本院对上述事实予以确认。根据原、被告的举证质证及本院认证，本院确认以下案件事实：原告何云嫦与被告范儒英于2002年11月26日签订了一份《房屋出售协议书》，合同约定被告范儒英以36600元的价格将其所有的位于资兴市兴宁镇环城南路034号砖混房屋一套出售给原告何云嫦，付款方式为第一次付款20000元，第二次付款16600元，第二次付款于农历2002年12月20日之前付清。余款付清后，被告将三证（房产证、契证、土地使用权证）转交给原告，过户手续由原告负责办理，办理过户手续时，被告可协助原告办理，所需费用由原告承担。合同签订后原告向被告于2002年11月25日支付了20000元，于2003年2月13日支付了16000元，原告共计向原告支付了36000元购房款，被告向原告出具了收条，并将房屋三证（房产证、契证、土地使用权证）交付给原告。2014年10月21日，被告范儒英与其丈夫樊如春以原告拒不支付剩余600元购房款导致其不能实现房屋出售的目的为由向原告何云嫦发出《解除合同通知书》，该通知书中被告决定自该通知书送达之日起解除《房屋出售协议书》，并限定原告在2014年11月4日前搬出房屋，将房产交还被告。对于退房后的债务问题，被告要求原告于2014年11月5日到兴宁镇司法所进行结算。2014年11月5日，该纠纷经兴宁镇司法所调解未果，原告遂起诉至法院要求确定购房合同合法有效，并要求被告协助原告办理房屋过户手续。另查明：1、本案中争议房屋系资兴市兴宁完小公有住房，1998年12月28日，被告作为兴宁完小的职工以18641.26元购买了兴宁完小位于资兴市兴宁镇环城南路034号公房，该协议中还约定该公房5年内不得转让出租；2、自2002年11月份开始争议房屋一直由原告何云嫦占有、使用至今。本案经本院主持多次调解，因双方争议较大，调解未成。本院认为，被告自愿将其所有的房屋出售给原告，原、被告签订的《房屋出售协议书》系原、被告双方真实意思表示，且不违背法律强制性规定，故原、被告于2002年11月26日签订的《房屋出售协议书》合法有效。本案的争议焦点是本案中原、被告签订的《房屋出售协议书》是否已经解除。因原、被告之间签订的《房屋出售协议书》合法有效，原、被告应按合同履行义务，尽管被告以原告拒不支付购房余款600元导致被告出售房屋的目的不能实现向原告发出了《解除合同通知书》，但本案争议房屋的总转让价为36600元，原告已支付了36000元，虽有剩余未付款600元，原告的行为尚未构成根本违约，且纠纷发生后，原告起诉至本院要求被告继续履行合同，原告也愿意支付剩余600元购房款及补偿因其迟延履行导致被告产生的损失，故被告主张按《中华人民共和国合同法》第九十四条规定中的“（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”解除合同的理由不能成立。同时，合同解除通知送达对方后有异议的，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条之规定，主张解除合同的一方应通知对方，通知到达对方时解除，对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。但该规定中当事人对合同解除有异议的救济方式为“可以”，即赋予其“可以”通过请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力的方式来救济，而未采用“必须”，即并未设定此方式为唯一救济方式。该规定亦未否定除请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同效力之外的其他救济方式来确认解除合同的效力。本案中，被告向原告发出《解除合同通知书》后，于2014年11月5日，原、被告双方就此事到兴宁镇司法所进行了调解，虽调解未成，但原告对被告的解除合同通知书表示了异议。故被告有关其2014年10月21日发出的《解除合同通知书》送达原告后合同即已解除，如原告有异议，须向法院提起确认解除合同效力之诉后，方可请求法院判令被告继续履行合同的主张不能成立。对于原告尚未支付的600元购房款给被告造成的损失，在审理过程中原告表示愿意支付3000元补偿原告迟延履行给被告造成的损失，原告的该项主张不违背法律规定，本院予以确认。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国合同法》第八条、第三十二条、第六十条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、原告何云嫦与被告范儒英于2002年11月26日签订的《房屋出售协议书》合法有效；二、被告范儒英于本判决生效之日起十日内协助原告何云嫦办理位于资兴市兴宁镇环城南路034号砖混结构房屋（房屋所有权证号：资房私字第13519号）过户登记手续，过户费用由原告何云嫦承担；三、原告何云嫦于本判决生效之日起十日内支付被告范儒英未付购房款600元及3000元迟延履行补偿款；四、驳回原告何云嫦的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务或协助义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或支付迟延履行金。案件受理费80元，由原告何云嫦承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。审 判 长 瞿德雄人民陪审员 黄国益人民陪审员 薛 波二〇一五年九月七日书 记 员 何学鹏附相关法律条文：《中华人民共和国物权法》第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第三十二条当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。 微信公众号“”