（2015）渝北法民初字第08293号

裁判日期: 2015-09-07

公开日期: 2016-01-05

案件名称

周辉与彭涛租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

重庆市渝北区人民法院

所属地区

重庆市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

周辉,彭涛,李绒

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第二百二十四条第一款，第六十条第一款；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条

全文

重庆市渝北区人民法院民事判决书（2015）渝北法民初字第08293号原告周辉，女，1969年5月16日出生，汉族，住重庆市渝中区。委托代理人张瑾晨，重庆渝敏律师事务所律师。委托代理人周延平，重庆渝敏律师事务所律师。被告彭涛，男，1982年4月18日出生，汉族，住重庆市合川市。委托代理人李朝菊，女，1985年9月8日出生，系原告妻子。委托代理人张志军，重庆霁泽律师事务所律师。第三人李绒，女，1983年9月5日生，汉族，住重庆市九龙坡区。原告周辉与被告彭涛、第三人李绒房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年4月9日受理后，依法由代理审判员雷元亮独任审判，适用简易程序于2015年5月18日、2015年6月24日公开开庭进行了审理。后因案情复杂，双方争议较大，依法转为普通程序审理，由代理审判员雷元亮担任审判长，与代理审判员初攀东，人民陪审员李金诚组成合议庭，适用普通程序于2015年7月13日公开开庭进行了审理。原告周辉的委托代理人张瑾晨、周延平到庭参加诉讼。被告彭涛，第三人李绒经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告周辉诉称，2011年3月9日，原被告签订《房屋租赁合同》，约定被告承租原告所有的位于××城××街区3-4-1-03号房屋，建筑面积约146.35平方米，租期5年，自2011年3月15日起至2016年4月30日止，租赁期间，被告如经营不善，经双方协商后被告才可转让或转租，不得影响原告租金利益，且必须与原告签约。合同签订后，原告依约将门面交付给被告使用。2015年3月25日，原告路经门店，发现门店改换经营者，经了解，发现被告未经原告许可早在2011年4月15日便擅自转租门面，从中赚取转让费及租金差价，侵犯了原告的合法权益，由于原告常年居住在国外，且事务繁忙没有及时发现。原告得知实情后当即表示解除与被告之间的租赁合同，要求返还房屋，并赔偿原告因此受到的损失，被告谎称是与人合伙，并未转租，拒绝返还房屋及赔偿损失，故原告起诉请求判令：1、解除原告与被告签订的《房屋租赁合同》，被告将承租的门面交还原告；2、被告赔偿原告租金损失95975元。被告彭涛第一、二次到庭辩称，1、被告在2011年9月将承租门面转让给第三人李绒时通过电话和短信告知过原告，原告同意转租，现原告以被告擅自转租为由解除合同无事实依据和法律依据，我方不同意解除；2、被告按租赁合同约定及时向原告交纳了租金，没有违约行为，原告要求我方赔偿损失95975元没有法律依据。综上，请求驳回原告的诉讼请求。第三人李绒述称，被告彭涛与我方签订租赁合同时陈述其有转租权，且彭涛向我方出具的其与原告签订的租赁合同上显示有转租的权利。如果法院判决解除原被告间的租赁合同及被告将租赁房屋返还原告，我方就将案涉租赁房屋返还。经审理查明：原告周辉是位于渝北区××街道××大道××号××城××街区××幢1-3号房屋的产权人。2011年3月9日，以原告周辉为甲方（出租方）、被告彭涛为乙方（承租方）签订了一份《房屋租赁合同》，主要约定甲方将位于××城××街区3-4-1-03号门面出租给乙方，面积146.35平方米，租赁期限自2011年3月15日至2016年4月30日止。前三年每月租金为4000元整，第四年每月租金为4200元，第五年每月租金为4500元。租金按季度支付，乙方应提前7日支付下一季度的租金。合同第五条约定：1、任何一方未能履行合同规定的条款或违反国家的地方租赁相关法律法规，另一方有权提前解除本合同，所造成的损失由责任方承担。第七条约定：经甲乙双方约定，乙方在租赁期限内如经营不善甲乙双方协商乙方有权转让或是转租本合同所列房屋，但不影响甲方租金利益。必须与甲方签约。合同签订后，原告向被告彭涛交付了案涉租赁房屋。2011年4月15日，以彭涛、周辉为甲方（出租方），李绒为乙方（承租方）签订了一份《房屋租赁合同》，主要约定甲方将位于××城××街区3-4-1-03号门面出租给乙方，面积146.35平方米，租赁期限自2011年4月15日至2015年10月30日止，租金为每月6000元。双方特别约定，乙方租赁该门面的房租从第二年起以百分之八递增，即第二年租金为每月6480元，第三年每月租金为6998元。以此类推。该租赁合同台头甲方处有“彭涛”“周辉”字样，并加盖重庆市艾尚营销策划有限公司印章，合同尾部甲方处被告彭涛签字并加盖重庆市艾尚营销策划有限公司印章。庭审中，原、被告双方均认可彭涛是重庆市艾尚营销策划有限公司的负责人。2011年11月4日，第三人李绒向被告彭涛交纳了2011年11月5日至2012年2月5日的租金18000元及租房押金10000元。2011年11月6日，被告出具收据，主要载明收到李绒交来的关于转××城××街区3-4-1-03号门面转让费60000元，该收据上加盖重庆市艾尚营销策划有限公司珠江太阳城店财务专用章和艾尚营销策划有限公司印章。2015年4月，原告周辉向李绒发出通知函，主要内容为彭涛未经过同意将房屋转租，属于非法转租，要求李绒立即停止使用商铺并将商铺返还。因李绒未向原告周辉返还案涉商铺，原告即提起了本案诉讼。庭审中，原告举示了一份《房屋租赁合同》，该合同出租方为原告周辉，承租方为彭涛且加盖了重庆市艾尚营销策划有限公司的印章。该合同除了租赁期限、租金标准及合同第七条约定与原、被告签订的《房屋租赁合同》不一致外，其他部分基本一致。该合同第七条约定，承租方在租赁期限内如经营不善有权转让或是转租本合同所列房屋，但不影响甲方利益。原告周辉及第三人李绒均陈述该合同为被告彭涛向李绒出具。被告彭涛代理人在第一次庭审中陈述该合同上彭涛的签字不是其本人所写，但印章是重庆市艾尚营销策划有限公司的印章。第二次庭审中，被告彭涛代理人否认该合同的真实性，并申请对该合同是否是被告彭涛本人签字进行鉴定，本院未予准许。上述事实，有《商品房认购书》、收款收据等书证以及当事人的陈述载卷为凭，并经当庭质证，足以认定。本院认为：原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有约束力。关于原告诉请的解除租赁合同及返还租赁房屋。《房屋租赁合同》第七条约定，乙方（即被告）在租赁期内如经营不善甲乙双方协商乙方有权转让或是转租本合同所列房屋，但不影响甲方（即原告）租金利益。必须与甲方签约。从该约定可以看出，被告彭涛如需转租案涉房屋须经原告同意，且被转租人须与原告签订合同。本案中，被告彭涛在2011年4月与第三人李绒签订房屋租赁合同将承租房屋转租给第三人李绒，其虽辩称转租时告知过原告且原告同意转租，但未举示相应的证据证明，原告对此也予以否认，由其承担举证不能的不利后果。即被告彭涛未经原告周辉同意将案涉承租房屋转租给第三人李绒，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”的规定，原告周辉可以解除双方签订的租赁合同。故原告要求解除与被告彭涛签订的租赁合同，本院予以支持。租赁合同解除后，承租人应当返还租赁物，故原告要求被告彭涛将案涉租赁门面返还，本院予以支持。关于原告诉请的租金损失95975元。本案中，被告彭涛未经原告周辉同意将案涉承租房屋转租给第三人李绒虽构成违约，但其按双方租赁合同的约定向原告周辉支付了租金。被告彭涛向第三人李绒收取的租金只是其使用、收益案涉租赁房屋的变相形式，无论其收取多少，原告周辉的租金收益并不因此而受到损害。原告将被告彭涛向第三人李绒收取的租金与其向被告彭涛收取的租金差额作为损失无法律依据，故原告要求被告赔偿租金损失95975元，本院不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告周辉与被告彭涛签订的《房屋租赁合同》，被告彭涛在本判决生效后十日内将位于渝北区××街道××大道××号××城××街区××幢1-3号房屋返还给原告周辉；二、驳回原告周辉的其他诉讼请求。本案案件受理费5025元，由原告周辉负担2199元，被告彭涛负担2826元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审　判　长　　雷元亮代理审判员　　初攀东人民陪审员　　李金诚二〇一五年九月七日书　记　员　　张　韬关注微信公众号“”