（2015）潭民一初字第829号
裁判日期: 2015-09-07
公开日期: 2015-10-23
案件名称
李西合与章宋明、谢亮、郑正泉、第三人王电波、王国庆土地承包经营权出租合同纠纷一审民事判决书
法院
湘潭县人民法院
所属地区
湘潭县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
李西合,章宋明,谢亮,郑正泉,王电波,王国庆
案由
土地承包经营权出租合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第一百零七条，第二百一十二条，第二百二十四条第一款，第二百二十六条，第二百三十五条；《中华人民共和国土地管理法（2004年）》：第十一条第一款，第六十三条；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（一）：第二十八条，第二十九条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百四十四条
全文
湖南省湘潭县人民法院民 事 判 决 书（2015）潭民一初字第829号原告李西合。被告章宋明。被告谢亮。被告郑正泉。第三人王电波。第三人王国庆。原告李西合诉被告章宋明、谢亮、郑正泉、第三人王电波、王国庆土地承包经营权出租合同纠纷一案，本院于2015年5月21日立案受理。依法组成由审判员肖亮担任审判长，人民陪审员张天文、池俊平参加的合议庭，于2015年8月20日公开开庭进行了审理。原告李西合、被告章宋明、谢亮、郑正泉到庭参加诉讼。第三人王电波、王国庆经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法缺席审理。本案现已审理终结。原告李西合诉称：三被告合伙于2002年冬由湘潭县分水乡曲江村（现合并改为较场村）村支委引进，租用原告责任田0.15亩，双方签订合同，租用期为10年，并经分水乡司法所鉴证。三被告经营两年多时间后，在原告不知情的情况下，三被告暗地将红砖厂的机器设备拆卸运走，将场地转让给王国庆（湘潭县分水乡旗山村刘家组村民）、王电波（湘潭县分水乡旗山村旗山组村民），已经构成合同违约。现在合同期已超过两年多了，租金一直拖欠未付清，粮田、水塘、水渠、道路未恢复，无法耕种放养，还造成水土流失。请求人民法院依法判令三被告：1、按合同拆迁砖窑，清理废墟，恢复耕田、水塘、水渠、道路及油茶林等；2、按合同结清拖欠的租金1106元；3、赔偿超过合同期两年多的经济损失约500元；4、支付因纠纷产生的误工费、电话费、差旅费等1000元；5、给付违约金2000元；6、赔偿原告水塘超过两年放养收入200元。被告章宋明、谢亮、郑正泉辩称：三被告当时租用了原告的土地两年，已支付两年的土地租金，之后三被告将协议转让给王电波与王国庆了，转让后原告实际已认可被告的转让行为，且转让后，第一年的租金王电波和王国庆已支付给原告，因此该责任要由王电波和王国庆承担，以后的事情已与三被告无关。第三人王电波、王国庆未答辩。原告李西合为支持其主张，向法庭提交了以下证据：1、原告身份信息、被告常口信息，拟证明原、被告的主体资格；2、租田协议，拟证明原告将自家的粮田租给三被告做砖厂使用的事实；3、照片，拟证明原告租出去的粮田已变成荒田。三被告对原告的证据发表如下质证意见：1、对证据1、2没有异议；2、对证据三，被告方没有去现场查看，照片属实。被告向本院提交了转让协议书草稿、拆除砖厂的协议的草稿各一份。原告对被告提交的转让协议书草稿、拆除砖厂的协议的草稿无异议。本院出示并宣读2015年5月28日向证人彭某某、方某某所作的调查笔录，证人方某某证实：三被告与王国庆、王电波、方某某（原分水乡司法所所长）等人参加，在谢亮家中拟定了“转让协议书”草稿一份，并抄正一份，三被告及王国庆、王电波均在抄正“转让协议书”上签名，并加盖了湘潭县分水乡司法所公章，当时因停电，交与王国庆去复印，约定第二天复印好后，交与谢亮等人各一份，但该“转让协议书”签订之后，第三人没有交与被告方，且事后王国庆、王电波支付给原告租金的事实；证人彭某某（原分水乡曲江村支书）证言：该机砖厂系由证人彭某某引进，且引进该砖厂事前经原告同意的事实。原告李西合对证人证言无异议。被告章宋明、谢亮、郑正泉对证人证言无异议。第三人王电波、王国庆未质证、未举证。本院对原告的举证作如下认证：一、对于原告提交的证据1、2、3因三被告无异议，本院予以认可；二、对证人证言，原、被告双方均无异议，本院予以认可。通过对原、被告双方当事人的举证、质证及本院的认证，本院确认本案事实如下：被告章宋明、谢亮、郑正泉于2003年12月5日合伙，租用原告责任粮田0.15亩，用于开办机砖厂，并与原告李西合签订合同，合同约定租用期为10年，每年租金158元，每二年支付一次（分五次付清），另被告方在退出场地后，场地由被告方负责清理，并经湘潭县分水乡司法所鉴证。协议签订后，三被告依约支付原告二年租金316元。之后，三被告开始建厂房、砖窑，添置设备，机砖厂正式运行。由于经营不善，一年多时间后即停办。2007年1月1日，在未通知原告的情况下，三被告将机砖厂的机器设备拆卸运走，将场地转让给王国庆、王电波二人。三被告与王国庆、王电波、方某某（原分水乡司法所所长）等人参加，在谢亮家中拟定了“转让协议书”草稿一份，并抄正一份，三被告及王国庆、王电波均在抄正“转让协议书”上签名，并加盖了分水乡司法所公章，当时因停电，交与王国庆去复印，约定第二天复印好后，交与谢亮等人各一份，但该“转让协议书”签订之后，第三人没有交与被告方。之后，王国庆、王电波二人进入机砖厂，对该机砖厂厂棚、设施等进行拆除。此后，王国庆、王电波按原、被告双方原先约定的租金数额158元／年，支付给原告一年的场地租金158元。之后，因王国庆、王电波二人产生分歧，该协议未继续履行。合同履行期间，原告多次找被告方催收租金未果。原告遂于2015年5月21日向本院提起诉讼。本院认为：一、被告章宋明、谢亮、郑正泉租用原告李西合的粮田开办机砖厂，双方且签订了租田合同书，该协议违反了国家法律、法规强制性规定，即“农民集体所有的土地的使用权不得出租用于非农业建设”、“农民集体所有的土地依法用于非农业建设的，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认建设用地使用权”。该租用合同签订后，没有经湘潭县人民政府登记造册，核发证书，确认建设用地使用权，属无效合同，本院不予以采信；二、原、被告签订的租田合同虽属无效合同，被告章宋明、谢亮、郑正泉因实际已占用了原告的土地使用权，依法应交付土地占用费用，本院酌情认定土地占用费用为158元／年；之后，被告章宋明、谢亮、郑正泉与第三人王国庆、王电波达成转让协议，虽未有文字协议，但第三人王国庆、王电波并实际已支付了原告一年的土地占用费158元，且事后已经原告李西合认可，该转让关系已事实上存在；原告要求被告方支付所拖欠合同约定的七年的租金1106元，因本案转让关系已事实上存在，该土地占用费1106元应由第三人王国庆、王电波承担，但因被告章宋明、谢亮、郑正泉与第三人王国庆、王电波之间无文字协议，对该费用由被告章宋明、谢亮、郑正泉承担连带清偿责任；三、土地租赁合同是指国家将国有土地出租给使用者使用，由使用者支付租金的合同；而本案系农村土地承包人将农村土地承包经营权出租给他人经营而签订的合同，即土地承包经营权出租合同；故本案案由宜定为：土地承包经营权出租合同；四、原告要求被告方按合同拆迁砖窑，清理废墟，恢复耕田、水塘、水渠、道路及油茶林原状，因本案转让关系已事实上存在，该诉求理应由第三人王国庆、王电波承担，对该诉求由被告章宋明、谢亮、郑正泉承担连带责任；五、原告要求被告方赔偿超过合同期两年多的经济损失500元、支付因纠纷产生的误工费、电话费、差旅费等1000元、赔偿原告水塘超过两年放养收入200元，因原告未提供足够的事实依据予以证实，对该项诉求，本院不予支持；六、原告要求被告给付违约金2000元，因无事实依据予以证实，对该项诉求，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十四条、第二百二十六条、第二百三十五条，《中华人民共和国土地管理法》第十一条第二款、第六十三条，《最高人民法院关于适用（中华人民共和国合同法）若干问题的解释（一）》第二十八条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、由第三人王国庆、王电波在本判决生效之日起十五日内向原告李西合支付土地占用费1106元；由被告章宋明、谢亮、郑正泉承担该债务连带清偿责任；二、由第三人王国庆、王电波在本判决生效之日起十五日内将租用原告李西合场地拆迁砖窑，清理废墟，恢复耕田、水塘、水渠、道路及油茶林原状；由被告章宋明、谢亮、郑正泉承担连带责任；三、驳回原告李西合的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，由第三人王国庆、王电波负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省湘潭市中级人民法院。审 判 员 肖 亮人民陪审员 张天文人民陪审员 池俊平二〇一五年九月七日代理书记员 赵 蓉附判决依据法律条文：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。《中华人民共和国土地管理法》第十一条第二款农民集体所有的土地依法用于非农业建设的，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认建设用地使用权。第六十三条农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。《最高人民法院关于适用（中华人民共和国合同法）若干问题的解释（一）》第二十八条经债权人同意，债务人转移合同义务后，受让人与债权人之间因履行合同发生纠纷诉至人民法院，受让人就债务人对债权人的权利提出抗辩的，可以将债务人列为第三人。第二十九条合同当事人一方经对方同意将其在合同中的权利义务一并转让给受让人，对方与受让人因履行合同发生纠纷诉至人民法院，对方就合同权利义务提出抗辩的，可以将出让方列为第三人。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 来自：