（2015）青民三（民）初字第1067号
裁判日期: 2015-09-07
公开日期: 2016-01-18
案件名称
张乾与上海农工商房地产置业有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市青浦区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
张乾,上海农工商房地产置业有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第一百零七条；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十四条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2015）青民三（民）初字第1067号原告（反诉被告）张乾，男，1985年1月29日出生，汉族。被告（反诉原告）上海农工商房地产置业有限公司。法定代表人曹晓风，董事长。委托代理人汪世雄，上海市中天律师事务所律师。原告张乾诉被告上海农工商房地产置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年3月11日立案受理后依法由代理审判员金艳适用简易程序进行审理。在案件审理过程中，被告提起反诉，本院依法予以受理。本案于2015年4月15日公开开庭进行了审理，原告张乾、被告委托代理人汪世雄到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张乾诉称：2013年6月17日，原、被告签订《上海市商品房预售合同》，约定被告将位于上海市青浦区华新镇新府中路1331弄《西郊半岛名苑》90号房屋出售给原告，房屋暂测面积86.31平方米，其中套内建筑面积为64.64平方米，公共分摊面积为21.67平方米，每平方建筑面积单价为人民币13，997元，总价为1，208，081元，如被告暂测面积与实测面积不一致时，除法律法规规章另有规定外该房屋每平方米建筑面积单价计算多退少补，房屋于2013年12月31日前交付原告。根据《上海市房地产转让办法》的相关规定，被告无权收取因房屋公共分摊面积增加的部分房款，同时因为套内建筑面积的减少应当退还部分房款。原告收到被告的交房通知并于2013年12月30日按被告要求补交建筑面积差额0.45平方米的差价款6，299元后方可收到房屋，现原告房屋的实测面积为86.76平方米，其中套内面积为64.53平方米，比暂测面积减少0.11平方米，公共分摊面积为22.23平方米，比暂测面积增加0.56平方米，原告认为不应负担面积增加的差额款项，要求被告予以退还，并退还多余面积的物业费，增加噪音赔偿费用5，000元。故要求判令：1、判令被告退还多收原告购房款6，299元；2、判令被告退还套内减少面积款项1，539.67元；3、利息（以6，299元为本金，按照中国人民银行同期贷款利率，自2014年1月1日计算至实际支付之日止）；4、退还多余面积的物业费14.11元（0.56平方米×2.1元／平方米×12个月）；5、90号楼路边绿化减少5米（现在少排树）增加噪音赔偿费用5，000元。本案诉讼费由被告承担。在案件审理过程中，原告增加诉讼请求：6、判令被告赔偿原告误工费（每天300元，暂计算3天，至本案结束）；7、判令被告赔偿原告交通费（每天200元，暂计算3天，至本案结束）；8、被告支付套内面积减少利息（以1，539.67元为本金，以中国人民银行同期贷款利率为标准，自2014年1月1日计算至实际支付之日止）。被告上海农工商房地产置业有限公司辩称：不同意原告的诉讼请求。关于房屋差价款，合同第四条中约定应按时结算，如约定不明按照最高院司法解释在正负3%之内也是需要补差。合同未约定对多收的差价款不应收取，业主也是认可需要补交差价款的，对是否缴纳差价款双方有争议，需要法院判决，利息不应按照原告诉请计算。开发商只是履行前期确定的物业管理公司的义务，具体收取物业费是物业公司和业主之间的事情，和被告无关。业主主张的绿化减少是在规划之外，属于市政范围，不是小区内的，和被告无关。被告认为原告存在逾期付款的行为，遂提起反诉，要求判令反诉被告支付逾期缴款房款违约金3，168元（第一笔以54万元为本金，按照日万分之三的标准，自2013年7月17日计算至7月25日；第二笔以30万元为本金，按照日万分之三的标准，自2013年7月17日计算至8月5日）。原告针对被告的反诉辩称：不同意被告的反诉请求，原告签订合同后就向银行提交了贷款申请，原告委托被告办理贷款，具体事项由被告与银行协调，原告无法控制贷款发放时间。经开庭审理查明，2013年6月17日，原、被告签订《上海市商品房预售合同》，约定原告向被告购买位于上海市青浦区华新镇新府中路1331弄《西郊半岛名苑》90号房屋，房子暂测面积86.31平方米，其中套内建筑面积为64.64平方米，公共分摊面积为21.67平方米，每平方建筑面积单价为13，997元，总价为1，208，081元，房屋交付时房屋建筑面积以上海市房屋土地资源管理局认定的测绘机构实测面积为准，如被告暂测面积与实测面积不一致时，除法律法规、规章另有规定外按下列约定处理：1、按该房屋每平方米建筑面积单价计算多退少补；2、被告同意当暂测面积与实测面积误差超过3%（包括3%），不向原告收取超过部分的房价款，被告同意当暂测面积与实测面积误差超过-3%（包括-3%），原告有权单方面解除本合同；原告未按约付款应支付违约金，按逾期未付款的日万分之三计算，自约定付款期限之第二天起算到实际付款之日止；房屋交付必须符合第二种方案所列条件即取得了《住宅交付使用许可证》、被告对该房屋设定的抵押已注销、被告按规定缴纳了物业维修基金，被告承诺在2014年3月31日前办理房地产初始登记手续，取得新建商品房房地产权证（大产证），如到时不能取得商品房房地产权证（大产证），原告有权单方面解除本合同；被告定于2013年12月31日前将该房屋交付给原告，除不可抗力外；附件一约定付款方式为分期付款，贷款方式为商业贷款，原告应于2013年6月17日支付首付款368，081元，于2013年7月17日前支付84万元；合同的特别告知一中规定：商品房预售时房屋的建筑面积是暂测的，房屋交付时则以上海市房屋土地资源管理局认定的测绘机构实测建筑面积为准，预售合同中须明确载明房屋的建筑面积、套内建筑面积、公用分摊建筑面积。暂测面积与实测面积不一致，按《上海市房地产转让办法》第四十四条规定处理（预售商品房交付时，其建筑面积与预售合同的约定出现增减的，1、因按照本办法第二十七条第二款规定分摊房屋共用部位的建筑面积或因具有相应资质的测量机构实际勘测的误差而造成建筑面积增减的，预售合同约定的转让总价格不变；2、因预售商品房的建筑设计变更而造成建筑面积增减的，按照本办法第三十九条规定处理；3、除本条第1、2项所列情形外，建筑面积超过预售合同约定的，受让人可以不承担增加建筑面积部分的价款，建筑不足预售合同约定的，房地产开发企业应当减少建筑面积部分的价款退还受让人，但预售合同另有约定的从其约定）。签订上述合同后，原告支付房款368，081元，被告开具发票日期为2013年6月17日；原告支付房款54万元，被告开具发票日期为2013年7月24日；原告支付房款30万元，被告开具发票日期为2013年8月5日。原告委托姜美琪代为办理登记并支付代办费400元及登记费160元，原告于2013年7月3日签订借款合同后，被告及借款人均委托姜美琪代为办理登记手续，受托人于2013年7月20日申请登记，7月23日核准。2014年1月1日，原告支付房屋面积补差款6，299元并收房。系争房屋实测独用面积为64.53平方米、共用面积为22.23平方米、建筑面积为86.76平方米。以上查明的事实，由原、被告的陈述，预售合同、发票、产权证、交房进户手续单、委托书、房地产登记申请书、登记收件收据、个人借款凭证、收据等证据予以证实，并经庭审质证属实，本院予以确认。审理中，原告表示，1、原告购买系争房屋时被告销售人员表示绿化带有十多米宽，故原告选择了系争房屋，现绿化带变成了马路，至于被谁拆掉的并不清楚，绿化带是在小区围墙之外，但是若购房时绿化带不足十米，原告是不会选择系争房屋的，现绿化带减少噪音增加，影响了原告的居住生活；2、因为原告提起诉讼需要开庭、宣判等，故要求被告赔偿交通费、误工费；3、原告委托被告销售人员办理相关手续，原告已经及时提供的所需的所有材料，银行贷款放款迟延的责任不在原告。被告表示，1、原告提到的绿化带属于小区外围、红线以外，是市政范围，不是被告铲除绿化带，目前已变成马路；2、误工费和交通费，无事实及无法律依据；3、银行贷款手续都是原告自行办理的，原告缴纳的代办费收据上加盖的是同策公司的印章，被告没有委托同策公司办理任何贷款手续，原告明知自己委托的是同策公司人员，且办理登记申请时原告也需要本人到场。根据庭审查明的事实，本院认为，原、被告签订的预售合同为双方真实意思的表示，应为合法有效。关于差价款的争议，预售合同特别告知一中注明商品房预售时房屋的建筑面积是暂测的，房屋交付时以测绘机构实测建筑面积为准，预售合同中须明确载明房屋的建筑面积、套内建筑面积及公用分摊建筑面积，暂测面积与实测建筑面积不一致，按上海市房地产转让办法第四十四条规定处理，对此规定，双方显已明知。之后，预售合同第二条明确记载了系争房屋的建筑面积、套内建筑面积及公用分摊建筑面积，第五条明确暂测面积与实测面积不一致时应首先根据法律、法规、规章的规定处理，因此，本院认为，被告应退还已收取的补差款及套内减少面积相应的房款。被告不应收取差价款亦应退还面积减少相应的房款，原告按照中国人民银行同期贷款基准利率，从2014年1月1日起主张利息损失，并无不当。物业费为原告向物业公司缴纳，并非交给被告，原告要求被告返还物业费，依据不足，本院不予支持。90号楼路边绿化带减少5米增加噪音赔偿的主张，本院认为原告并无相应证据证实该部分绿化减少为被告所为，且从双方陈述可以看出该部分绿化属于小区围墙之外，原告主张该部分绿化带属于被告所有的依据不足，故对原告该项诉求，本院不予支持。原告主张误工费、交通费无事实和法律依据，本院不予支持。关于逾期付款的争议。被告确认同策公司为其代理销售公司，亦确认姜美琪为该公司的工作人员，原告在被告销售点签订买卖合同、出具委托书、交付代理费及登记费，本院有理由相信原告出具委托书时认为被告为受托人。根据登记申请书及收件收据的材料显示，本院有理由相信受托人代为办理合同预告登记及抵押登记事项。本院认为，除根据相关机构要求原告亲自办理之事项外，均应由受托人予以办理，若需要原告提供材料或亲自办理事项，受托人应尽通知义务。受托人递交两项登记的时间为2013年7月20日，已经晚于约定的付款时间，被告未有证据证实受托人在约定的付款时间后申请登记的原因系原告导致，因此，本院认为被告提出逾期付款的原因归责原告的主张，依据不足，不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告上海农工商房地产置业有限公司应于本判决生效之日起十日内退还原告张乾房款7，838.67元；二、被告上海农工商房地产置业有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告张乾损失（以7，838.67元为本金，从2014年1月1日计算至被告实际退还之日止，按照中国人民银行同期贷款基准利率计算）；三、原告张乾要求被告上海农工商房地产置业有限公司退还物业费14.11元的诉讼请求不予支持；四、原告张乾要求被告上海农工商房地产置业有限公司因90号楼路边绿化减少5米增加噪音赔偿5，000元的诉讼请求不予支持；五、原告张乾要求被告上海农工商房地产置业有限公司赔偿误工费900元的诉讼请求不予支持；六、原告张乾要求被告上海农工商房地产置业有限公司赔偿交通费600元的诉讼请求不予支持；七、反诉原告上海农工商房地产置业有限公司要求反诉被告张乾支付逾期付款违约金3，168元的诉讼请求不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费158.80元，减半收取计36.10元，由原告负担43.30元，被告负担25元；反诉受理费25元，由反诉原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。代理审判员 金 艳二〇一五年九月七日书 记 员 赵晖晖附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第一百零七条当事人一方不履行合同该义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在3％以内（含3％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；（二）面积误差比绝对值超出3％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。三、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据予以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 来源：