（2014）沈铁西民二初字第02044号
裁判日期: 2015-09-07
公开日期: 2015-11-13
案件名称
原告刘国超、冷娜与被告辽宁世代房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案的一审民事判决书
法院
沈阳市铁西区人民法院
所属地区
沈阳市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
刘国超,冷娜,辽宁世代房地产开发有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《城市房地产开发经营管理条例》：第十七条第一款；《中华人民共和国合同法》：第一百零七条
全文
沈阳市铁西区人民法院民 事 判 决 书（2014）沈铁西民二初字第02044号原告刘国超，男，1982年1月18日出生，汉族，住址沈阳市皇姑区。原告冷娜，女，1984年4月4日出生，汉族，住址沈阳市沈河区。委托代理人刘国超，男，1982年1月18日出生，汉族，住址沈阳市皇姑区。被告辽宁世代房地产开发有限公司，住所地沈阳市于洪区。法定代表人尹传东，系该公司董事长。委托代理人张明春，系辽宁名熙律师事务所律师。委托代理人崔英明，系辽宁名熙律师事务所律师。原告刘国超、冷娜与被告辽宁世代房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2014年8月19日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告刘国超、冷娜委托代理人刘国超，被告委托代理人张明春、崔英明均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告诉称，原、被告签订《商品房买卖合同》一份，约定原告购买被告开发的商品房一处，位于沈阳市铁西区腾飞一街x甲x号xxx，房屋价款xxxxx元，根据合同约定，原告2010年10月13日办理入住手续，应于2011年10月12日办理房证，但被告取得初始登记批复日期为2013年6月20日，被告已违约，应承担违约责任，原告起诉要求：1、判令被告赔偿原告逾期办理房证违约金80，000元；2、诉讼费用由被告承担。被告辩称，一、被告按约定履行了义务，不存在违约行为，原告诉求无事实依据和法律依据。原、被告之间签订的买卖合同第十五条约定“出卖人应当在商品房交付使用后综合验收结束365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的材料报产权登记机关备案。被告提交的综合竣工验收报告的日期为2012年9月5日，而备案时间为2013年6月20日。自2012年9月5日至2013年6月20日，此期间并未超过365天的履约期间。二、验收合格和综合验收并非同一概念，原告以入住时间作为被告履行提交产权登记资料的起始时间无事实和法律依据。国务院取消对住宅小区等群体房地产开发项目竣工综合验收的审批制，而改为备案制，双方约定“综合验收365日内”并不以综合验收是否为国家强制性规定为条件，原告认为该条件为无效的附加条件是没有依据的。三、原告未提供证据证明其实际损失的发生。即使被告违约，原告主张的合同违约金过高，明显高于实际损失，被告对此数额不予认可。经审理查明，原、被告签订《商品房买卖合同》一份，合同约定原告购买被告开发的坐落于沈阳市铁西区腾飞一街x甲x号xxx，房屋建筑面积90.61平方米，总价款xxxxx元。合同十五条约定，出卖人（被告）应当在商品房交付使用后综合验收结束365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人（原告）不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：3.见附件四。合同签订后，原告将全部房款付清，被告向原告交付房屋。现被告已经办理了产权登记备案，原告购买房屋所在楼宇的初始登记证明已于2013年6月20日下发。另查明，2012年9月5日，施工单位提交《房屋建筑工程综合竣工验收报告》，该报告通过监理单位、勘察单位、设计单位及建设单位的验收。又查明，2004年5月19日，国务院发布《国务院关于第三批取消和调整行政审批项目的决定》，其中取消了住宅小区等群体房地产开发项目竣工综合验收的行政审批项目。上述事实，有双方当事人的陈述，原告提供的《商品房买卖合同》、房屋所有权证、销售发票、契证、入住通知书，被告提供的《商品房买卖合同》、《房屋建筑工程综合竣工验收报告》、楼盘产权信息查询单等证据，经庭审质证，本院予以确认。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》是当事人真实意思表示，未违反相关法律、法规的规定，系有效合同。双方当事人应按照约定全面履行自己的义务。原、被告在合同中约定，被告应当在商品房交付使用后综合验收结束365日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，即在该小区综合验收结束365日内，完成涉案房屋的权属登记备案。关于原告陈述的国务院已经取消关于综合验收的审批项目，合同约定的该项条款系无效条款，办理权属登记备案的时间应为商品房交付使用后的365日的主张，本院认为，国务院决定取消竣工综合验收这个行政审批项目，即不再由行政部门组织进行“综合验收”，但并没有禁止房屋买卖的当事人对房屋进行“综合验收”在内的各种各样的验收，所以原、被告在合同中关于对房屋进行“综合验收”的约定不违反法律、行政法规的强制性规定是有效的，原、被告应当按约定履行合同。根据《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用……第十八条规定住宅小区等群体房地产开发项目竣工，应当依照本条例第十七条的规定和下列要求进行综合验收……。可见，工程验收需先进行竣工验收，后进行综合验收。现被告提交了2012年9月5日由施工单位、监理单位、勘察单位、设计单位及建设单位出具的《房屋建筑工程综合竣工验收报告》，该报告系涉案房屋楼宇的竣工验收报告。涉案房屋所在楼宇的初始登记批复于2013年6月20日下发。从竣工验收之日即2012年9月5日至初始登记批复的下发之日2013年6月20日未超过365日，因综合验收的日期应在竣工验收的日期之后，所以从综合验收结束之日至初始登记批复的下发之日未超过365日，被告在合同约定的综合验收结束365日内完成了产权登记备案，被告不存在违约行为，对原告的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，判决如下：驳回原告刘国超、冷娜的诉讼请求。案件受理费900元，由原告刘国超、冷娜承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如在上诉期满七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审 判 长 张卫华代理审判员 张 淼代理审判员 宫 婷二〇一五年九月七日书 记 员 丛 琳本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行，采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 来源：