（2015）鄂荆州中民三终字第00113号

裁判日期: 2015-09-07

公开日期: 2015-10-10

案件名称

吴俊儒与夏彩霞房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

湖北省荆州市中级人民法院

所属地区

湖北省荆州市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

案由

法律依据

全文

湖北省荆州市中级人民法院民事判决书（2015）鄂荆州中民三终字第00113号上诉人（原审原告）：吴俊儒。委托代理人吴明桦。委托代理人周雄，湖北楚胥律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：夏彩霞。委托代理人邓阳成，监利县法律援助中心律师。被上诉人（原审第三人）：黄幼华。上诉人（原审原告）吴俊儒因与被上诉人（原审被告）夏彩霞、被上诉人（原审第三人）黄幼华房屋租赁合同纠纷一案，不服监利县人民法院（2014）鄂监利民初字第01370号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭，于2015年9月1日公开开庭进行了审理，上诉人吴俊儒的委托代理人吴明桦、周雄，被上诉人夏彩霞的委托代理人邓阳成到庭参加诉讼，被上诉人黄幼华未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原审法院查明：2004年5月20日，吴俊儒与夏彩霞签订一份门面租赁合同，合同约定：租赁期限为二十年（2004年5月20日至2024年5月20日），二十年租金50000元，合同签订时一次性付前十年的租金25000元，余下的租金前十年期满后的第二天付清，经出租方同意，可以将门面转租他人，未经同意转租的出租方可以解除合同等内容。夏彩霞将前十年的租金25000元交给朱河镇政府，朱河镇政府转交给吴俊儒。夏彩霞在承租的门面内从事小商品经营。吴俊儒的父母也在市场内做生意。2008年2月20日，夏彩霞与第三人黄幼华签订门面出租合同，将承租的门面转租给黄幼华，转租期限为六年，转租期限届满后，夏彩霞已将转租门面收回。2014年6月4日，夏彩霞收到吴军呈送达的通知，告知夏彩霞未经同意擅自转租，送达通知之日解除租赁合同，夏彩霞收到通知时表示不同意，为此成讼。另查明，1998年3月份，朱河镇小商品市场失火后，朱河镇人民政府为了安置原市场受灾经营户，决定开发重建原朱河镇小商品市场。2003年9月19日，朱河镇人民政府与吴俊儒家签订了朱河商贸步行街开发合同，将吴俊儒家受让的工商银行监利支行土地（原华鑫商行娱乐城）与朱河镇小商品市场连片开发，吴家将临街门面共23间定向出租给原小商品市场租户，门面租金每年每间2500元，租赁时间为20年，租金分二次付清，签订租赁合同时付前十年租金每间25000元，十年期满后的第二天付后十年租金每间25000元。夏彩霞承租的门面在23间之列。吴俊儒一审诉称：我与夏彩霞2004年5月20日签订的合同约定不得转租，否则我方有权解除合同，但是2008年2月20日，夏彩霞与黄幼华签订门面出租合同，将承租的门面转租给黄幼华，转租期限为六年。2014年5月22日，我以书面通知夏彩霞和黄幼华，要求商谈此事，但夏彩霞和黄幼华不理不睬。2014年6月4日，我向夏彩霞和黄幼华送达了解除合同通知，但夏彩霞和黄幼华拒不搬出。且相同地段的租金都以涨到每年28000元，而夏彩霞所租赁房屋十年租金才25000元，该合同违反了公平原则，应依法予以解除。请求：1.确认夏彩霞和黄幼华签订的转租合同无效；2.依法解除我与夏彩霞于2004年5月20日签订的门面租赁合同；3.责令夏彩霞承担自合同解除之日至迁出之日占用期间的损失（每天按100元计算）。夏彩霞一审辩称：1.转租的事情吴俊儒早就知道，没有提出异议，现在吴俊儒无权解除合同；2.吴俊儒要求我承担合同解除之日至迁出之日的占用损失，每天按100元计算，缺乏前提条件。原审法院认为：吴俊儒与夏彩霞签订的门面租赁合同是双方当事人的真实意思表示，且合同的内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，对合同的当事人具有拘束力。吴俊儒要求确认夏彩霞与第三人黄幼华签订的门面转租合同无效，因转租期限已届满，夏彩霞已收回转租门面，故对该诉讼请求不予支持。吴俊儒请求解除与夏彩霞签订的合同，因该租赁合同签订时有特殊的背景，也没有证据表明夏彩霞的行为有合同法第九十四条的情形，对该诉讼请求不予支持。因合同未解除，吴俊儒请求由夏彩霞承担自合同解除之日至迁出之日的占用损失的诉讼请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决：驳回吴俊儒的诉讼请求。上诉人吴俊儒不服一审判决，向本院提起上诉称：1、一审认定我们签订的租赁合同合法有效，但夏彩霞和黄幼华签订门面出租合同期间是2008年2月20日至2014年2月20日，属于诉讼中，虽然到判决时已经收回，不能抹杀违约转租的事实，而我是现役军人，一直在部队，根本不知道转租的事情；2、夏彩霞未按合同约定交纳租金，我方有权解除合同。综上，请求二审法院撤销该判决，解除我与夏彩霞签订的租赁合同，并按合同约定承担占用期间每天100元的占用费。被上诉人夏彩霞答辩称：1、上诉人的父母在同一个市场里面做生意，转租的事实上诉人的父母是知道的；2、在开发建设该市场时，我方与镇政府签订了协议，租金交给镇政府，在实际执行中也是这么执行的，前十年的租金交给了镇政府，没有交给上诉人。一审的判决是正确的，请求二审法院驳回上诉，维持原判决。本院二审查明的事实与一审认定的事实一致。二审中双方争议的焦点问题是：双方的租赁合同是否应当解除。本院认为，上诉人吴俊儒的父母与被上诉人夏彩霞在同一个市场里面做生意，被上诉人夏彩霞转租的事实上诉人吴俊儒的应当知道，但其未在法定期间提出异议，上诉人吴俊儒以此为由解除合同，本院不予支持。上诉人吴俊儒以被上诉人夏彩霞未向其交纳租金，因未在一审中提出该诉讼请求，本院不予审理。综上，上诉人吴俊儒的上诉理由不能成立，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费450元，由上诉人吴俊儒负担。本判决为终审判决。审判长陈时中审判员韩秀士审判员谢成勇二〇一五年九月七日书记员唐君玲百度搜索“”