（2015）锡民终字第1434号

裁判日期: 2015-09-07

公开日期: 2015-09-28

案件名称

江苏安达利资产管理有限公司与无锡市��德钢业有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

无锡市滨湖区人民法院

所属地区

无锡市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

无锡市锦德钢业有限公司,江苏安达利资产管理有限公司

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第五条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款

全文

江苏省无锡市中级人民法院民事判决书（2015）锡民终字第1434号上诉人（原审被告）无锡市锦德钢业有限公司，住所无锡市锡山区东北塘正阳村东方钢材城二期8号楼A113-A114号二层。法定代表人王峰，该公司董事长。委托代理人汤浩，江苏逸鹤律师事务所律师。被上诉人（原审原告）江苏安达利资产管理有限公司，住所无锡市滨湖区梁青苑13-1002。法定代表人顾秀芳，该公司总经理。委托代理人毛宁、张继红，江苏云崖律师事务所律师。上诉人无锡市锦德钢业有限公司（以下简称锦德公司）因与被上诉人江苏安达利资产管理有限公司（以下简称安达利公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服无锡市滨湖区人民法院（2014）锡滨民初字第02789号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年6月11日受理后，依法组成合议庭审理了本��，现已审理终结。原审法院查明：2014年1月1日，安达利公司（甲方）与锦德公司（乙方）签订《租赁合同》，约定：甲方将位于无锡市锡港路177号食堂（650平方米，精装）出租给乙方；租期自2014年1月1日起至2023年12月31日止；租赁期间采用先交租金后使用方式，前五年租金每年为15万元；提前1个月支付下年的房屋租金；在租赁期间，未经甲方同意，乙方不得擅自改动原有的建筑结构；甲方同意乙方在不影响房屋质量及美观的前提下，对办公室进行装饰，禁止内设宿舍，方案书面报请甲方，租赁期满，此不动产无偿归甲方所有；违约责任：乙方如违反本合同规定，则视为违约，甲方有权终止合同，乙方并承担给甲方所造成的经济损失。签订该租赁合同后，锦德公司支付上述房屋租金直至2014年12月31日止，后未再缴纳任何租金，双方至今未办理房屋交还手续。后，��达利公司于2014年12月12日诉至法院，请求判令：1.立即解除《租赁合同》，锦德公司于合同解除之日起7日内将租赁场所按现状交还其；2.锦德公司支付自2015年1月1日起至实际迁出之日止的房屋占有使用费（按每日416.6元的房屋租金标准计算）；3.锦德公司赔偿其房屋空置期间的经济损失3个月。锦德公司经原审法院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，未进行答辩。无锡市锡港路177号房屋中的食堂由无锡市华方建筑工程有限公司（以下简称华方公司）建造，但该食堂未获得合法的建房许可，现也未取得房屋权属证明。2013年11月15日，华方公司与安达利公司签订房屋租赁合同，约定无锡市锡港路177号房屋包括食堂出租给安达利公司。2015年3月5日，华方公司出具情况说明，允许安达利公司转租食堂。原审中，安达利公司陈述其向锦德公司交付的食堂原先已装潢好，但锦��公司在经营过程中对食堂的二楼进行了建筑结构改造，并对房屋进行了装饰。上述事实，有《租赁合同》、《收据》以及当事人的陈述等证据在卷佐证。原审法院认为：法律规定，出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，安达利公司出租的食堂未获得合法建房批准，故安达利公司与锦德公司签订的《租赁合同》无效。法律规定，房屋租赁合同被确认无效后，承租人应将租赁房屋返还给出租人。因此，锦德公司应当将食堂交还给安达利公司。关于安达利公司主张按照现状交还房屋的问题，法律规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附��的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。本案中，锦德公司已对食堂进行了装饰，安达利公司要求按现状返还房屋，表示安达利公司同意利用该装饰，故锦德公司应当按现状返还房屋，但是否应当折价补偿及折价补偿的数额，因锦德公司未予以主张，且锦德公司未予举证由其装饰的具体范围，故本案中不予理涉，双方若产生争议的，可另行诉讼处理。法律规定，因房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院予以支持。因此，锦德公司应当支付自租赁日起至迁出之日止的占有使用费。本案中，房屋租金标准为15万元/年，现锦德公司仅支付占有使用费至2014年12月31日，后再未缴纳任何占有使用费，故锦德公司应当按15万元/年标准（即411元/日）支付自2015年1月1日起至实际迁出之日止的占有使用费。关于锦德公司是否应当承担空置期间损失3个月租金的问题，法院认为安达利公司出租的房屋无合法的批建手续导致合同无效，故安达利公司主张预期损失无合法依据，法院不予支持。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，作出判决：一、确认安达利公司与锦德公司签订的《租赁合同》无效；二、锦德公司于判决发生法律效力之日起七日内按现状向安达利公司交还租赁的食堂；三、锦德公司向安达利公司支付自2015年1月1日起至实际迁出之日止的房屋占有使用费（按每日411元的房屋租金标准计算）；四、驳回安达利公司的其他��讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4050元，由锦德公司负担3240元，由安达利公司负担810元。锦德公司不服原审判决，向本院提起上诉称：涉及不动产租赁，应由不动产所在地即无锡市锡山区人民法院管辖，原审法院没有管辖权；涉案房屋属于违章建筑，双方约定的租金过高，应通过评估确定。综上，请求二审法院撤销原审判决，依法改判或发回重审。被上诉人安达利公司辩称：锦德公司一审中未对管辖权提出异议，二审不能再提异议；一审确认的房屋占有使用费的标准符合法律规定。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。双方当事人对原审查明的事实均无异议，本院予以确认。��审中，锦德公司表示：安达利公司将违章建筑出租给其，存在过错，应对其承租房屋后进行装潢所发生的损失承担赔偿责任；另外，安达利公司同意利用现有的装潢，应支付相应费用，其将另行主张。安达利公司表示：锦德公司仅在二楼进行了装潢，其他部分由于房屋交付租赁时系精装房屋，并未进行装潢本院认为：锦德公司原审中未在提交答辩状期间提出管辖权异议，其二审提出异议，本院不予支持。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”原审法院参照《租赁合同》的标准计算房屋占有使用费符合法律规定，并无不当。锦德公司二审中表示另行主张装潢损失不违反法律规定，故本案中不予理涉。综上，锦德公司的上诉意见于法无据，本院不予支持。原审判决正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4050元，由上诉人锦德公司负担。本判决为终审判决。审　判　长　　薛　崴审　判　员　　林中辉代理审判员　　李　杨二〇一五年九月七日书　记　员　　周喆菁搜索“”