（2015）通民初字第13803号
裁判日期: 2015-09-07
公开日期: 2015-11-17
案件名称
北京燕科物业管理有限责任公司与梁良物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
北京市通州区人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
北京燕科物业管理有限责任公司,梁良
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第一百零九条
全文
北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2015）通民初字第13803号原告北京燕科物业管理有限责任公司，住所地北京市海淀区西三环北路27号1区办公楼，组织机构代码：80207025-4。法定代表人侯同晓，董事长。委托代理人范利华，北京仁威律师事务所律师。委托代理人孔婉婷，女，1980年11月16日出生。被告梁良，男，1978年11月17日出生。原告北京燕科物业管理有限责任公司（以下简称“燕科物业公司”）与被告梁良物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员秦玲独任审判，公开开庭进行了审理。原告燕科物业公司的委托代理人孔婉婷、范利华，被告梁良，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告燕科物业公司诉称：原告于2003年8月29日接受了北京天行雅坤房地产开发有限公司的委托，承担其开发的北京市通州区蓝调沙龙雅园小区的物业管理工作，与此同时双方签订了《物业管理委托合同》，2004年5月25日原告燕科物业进驻该小区并开展物业管理工作。梁良系该小区X号楼X单元XX室的业主，于2006年2月18日办理了相关的入住手续，并当场签署了《蓝调沙龙雅园物业管理公约承诺书》及《沙龙雅园前期物业管理服务协议》，同意遵守该公约及协议的全部条款，表示如有违约愿意承担相应责任。按照该承诺及公约的约定，按时交纳物业管理的各项费用是业主的基本义务，这也是物业管理工作开展的基本保证。但是被告以各种理由从2009年1月15日至今拒绝缴费。为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求法院判令被告立即支付拖欠的2009年1月15日至2015年5月14日的物业管理费用共计人民币10086.9元，并自2009年1月15日起至实际给付之日止，按中国人民银行同期贷款利率的四倍支付违约金；被告承担本案的全部诉讼费用。被告梁良辩称：我是2005年的时候和蓝调沙龙签订了购房合同，2006年2月18日办理了入住手续，当时所有的费用都已经是交全了。入住蓝调沙龙小区开始，物业公司就有很多没有履行物业合同的行为。首先在物业服务管理内容里面第二条第一小条，外墙面是房屋共有部分，在入住之后第二年，从2007年的冬天开始，下雪之后，积雪时间比较长，我们屋里面就开始漏水，报了物业公司，物业公司答复说是冬天没有办法做防水，等开春了再维修。到了2008年春天的时候，我们和物业公司联系，要求做屋面防水，得到的答复是得等一段时间，后期我们也打了几次电话，要求处理这个事情。最后得到的答复是这块不归物业部门管理。这是我们和物业公司产生纠纷的最主要的原因，之后的这几天，物业公司一直没有修理，后来物业公司催缴物业费的时候，我也和物业公司协商过，物业公司一直在回避，没有任何措施。到今天这个状态，在2014年的时候，物业公司到我们家说因为楼下邻居漏水了，维修的方法是把外立面的保温层去掉，当时我们是不同意的，后来物业公司修完之后，也没有修复，后来找物业公司得到的答复也是不归他们管，由于外保温的破坏，造成我们家东面的墙面和地板严重的破坏，期间物业公司也没有给过任何方案。其他的方面，物业公司不允许私搭乱建，我们小区这种情况非常严重，在小区的7号楼首层底商，有个理发店，占用了大量的公用面积，物业公司没有做任何处理，各家占用公用面积扩建的现象非常普遍。物业对于环境卫生处理的也不好，楼道里的小广告和外面的小广告到处都是，还有绿化管理方面，小区绿地几乎没有，和入住的时候相比已经面目全非，被占用的，无护理的，土地裸露的，绿地里面有报废的汽车，沙发、建筑垃圾到处都是，严重影响了小区的绿化。另外就是小区的车位，小区原来的地下车位被改成了健身房，导致小区停车位严重不足，小区将双向车道改为单项，出售车位，严重影响了小区消防安全。还有就是小区安全的问题，在最早的时候，小区摄像头是没有投入使用的，在小区的东门围墙出现了断裂，影响了安全性，后来物业的处理方式就是堆了些土，小区东门也起不到安全防护的作用。物业承诺的24小时巡逻也没有，晚上也没有保安在巡逻，从来没有见过。我澄清一点，不是我拒交物业费，我是和物业在协商，由于物业对于防水维修的疏忽，造成我们家墙面和地板的损失，希望物业公司对于我提到的问题整改，对于我家的情况进行赔偿和维修。经审理查明，梁良系涉诉的蓝调沙龙小区X号楼X单元XX室的业主。2006年2月18日，燕科物业公司与梁良签订《蓝调沙龙雅园前期物业管理服务协议》，约定由燕科物业公司为梁良居住的北京市通州区梨园镇蓝调沙龙雅园提供物业服务；房屋建筑面积为147.47平方米；物业管理服务费按建筑面积每月每平方米多层0.9元；双方并就物业服务的其他事宜作出约定。后燕科物业公司进驻涉诉小区提供物业服务至今。经核实，梁良未交纳2009年1月15日至2015年5月14日的物业费共计10086.9元。上述事实，有《蓝调沙龙雅园前期物业管理服务协议》、承诺书及双方当事人陈述等证据在案佐证。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。燕科物业公司与梁良签订的《蓝调沙龙雅园前期物业管理服务协议》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，应为合法有效，双方应恪守履行合同义务。燕科物业公司作为物业服务企业依约对梁良所居住的小区提供物业服务，梁良理应交纳相应的物业管理费。现燕科物业公司要求梁良给付物业管理费的诉讼请求，理由正当，证据充分，本院予以支持。对于燕科物业公司要求梁良给付违约金的诉讼请求，依据不足，本院不予支持。对于梁良所述房屋外墙漏水问题，与本案不属于同一法律关系，梁良以此为由拒交物业管理费无法律依据；对于梁良主张燕科物业公司存在的其他服务瑕疵，因其未提供充分的证据，对其答辩意见本院不予采纳。同时，应当指出，物业服务企业与小区业主之间存在相互依存的关系，物业服务企业应不断提升物业服务水平和质量，完善服务细节，以充分获取所在小区业主的理解和配合；同时业主也应对物业服务企业给予一定谅解，尽可能地看到其在物业服务中的努力和付出，应当认识到及时交纳物业费是保障物业正常运转的前提条件。希望通过物业公司和业主双方的共同努力，营造更加和谐美丽的小区环境。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零九条之规定，判决如下：一、被告梁良向原告北京燕科物业管理有限责任公司给付二〇〇九年一月十五日至二〇一五年五月十四日期间的物业管理费人民币一万零八十六元九角，于本判决生效之日起七日内执行清；二、驳回原告北京燕科物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费二十六元，由被告梁良负担，自本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。代理审判员 秦 玲二〇一五年九月七日书 记 员 张世伟 更多数据：