（2015）彭州民初字第2614号
裁判日期: 2015-09-07
公开日期: 2015-12-02
案件名称
张玲与雷昌明房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
彭州市人民法院
所属地区
彭州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
张玲,雷昌明
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零七条，第二百二十六条，第二百二十七条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
四川省彭州市人民法院民 事 判 决 书（2015）彭州民初字第2614号原告张玲，女，1968年4月20日出生，，汉族，住四川省彭州市。委托代理人游学良，四川英贤律师事务所律师。被告雷昌明，男，1974年5月7日出生，，汉族，住四川省彭州市。委托代理人刘卉，四川恒和信律师事务所律师。原告张玲诉被告雷昌明房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年6月18日立案受理，依法由代理审判员王丽适用简易程序于2015年7月15日公开开庭进行了审理。原告张玲及其委托代理人游学良，被告雷昌明及其委托代理人刘卉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张玲诉称，2013年8月1日，原、被告双方签订了《房屋出租合同》，合同明确约定了双方的权利义务，因被告不履行合同义务，原告曾向彭州市人民法院提起诉讼，要求被告退还租赁房屋并赔偿损失，后经法院主持调解，双方达成一致调解意见，被告应于2014年11月1日起每3个月向原告给付租金57500元，若被告逾期未足额给付租金，从违反给付义务之日起双方之间的租赁关系自行终止，被告应于7日内退还原告租赁房屋并付清租金。被告在2014年11月1日未向原告给付租金，后在原告的催促下给付，并且被告自2015年2月1日起至今未向原告给付租金，被告的行为已构成根本违约，根据双方签订的调解协议，双方的租赁关系已自行终止，故原告请求法院判令：一、解除原、被告双方签订的《房屋出租合同》；二、被告向原告支付租金及损失（租金及损失每日700元，从2014年11月1日起计算至被告实际返还房屋之日止）；三、被告向原告返还租赁物品{茶楼、出租房物品清单：空调：美的3个3P大空调，1P-1.5P美的、海尔空调36台，电视：海尔21寸29台，34寸画中画1台，床：1.2米-1.8米36套，床头柜29个，床垫36床，棉絮72床，电热毯36床，电视柜29个，衣柜29个，所有房间有的窗帘、壁灯、顶灯全部有，厕所的设施齐备，茶桌11套（1套为：4根凳子，2个茶几，1张桌子）；冰箱一台，蒸毛巾的柜子1个，消毒柜1个，吧台一套，机麻8桌（金涌与宣和各4桌）配套，方桌2张，客房凳子72根，所有的客房和楼梯全部是墙纸，过道楼梯地毯，房门钥匙42套，电卡5张，落地衣架29个，烧热水设备一套}。被告雷昌明辩称，原告于2014年5月已经向法院提起诉讼，并且经法院主持调解，双方达成一致意见，原告的诉讼请求在上次诉讼中已经处理过，根据一事不再理原则，本案中应当驳回原告的起诉。原告张玲为证明其诉讼主张向法庭举证如下：1、原告身份证复印件、被告户籍证明，证明原、被告主体适格；2、房产证两份，证明原告出租给被告的房屋具有权属证明，符合法律规定的出租条件；3、房屋出租合同一份，证明原、被告双方于2013年8月1日签订了租赁合同，合同第二条约定了房租支付的具体期限，但是被告并未按照合同约定向原告支付房租；4、租赁物品清单一份，证明原告在出租房屋给被告时，双方签字确认了原告交付给被告的物品种类及数量，同时该清单载明“乙方在退还房屋时一并交给甲方，并保持完好无损，如有损坏按原价赔偿”。5、（2014）彭州民初字第1432号民事调解书，证明原告于2014年5月12日向彭州市人民法院起诉要求被告支付租金，双方经法院主持达成一致意见，调解协议约定了被告向原告支付租金的具体期限以及逾期支付则双方的租赁关系自行终止，但是被告至今未向原告支付所拖欠的租金，其行为构成根本违约。被告雷昌明为证明其主张向法庭举证如下：1、收条一张，证明被告已经按照调解协议约定的内容，向原告支付了租金，实际履行了调解书的义务；2、（2014）彭州民初字第1432号民事调解书，证明原、被告在上次诉讼中已经就租金、租金支付方式等相关事项作出了处理的事实；3、照片4张，证明原告未经被告同意非法进入被告经营场所吵闹，影响被告经营的事实；4、录音，证明原告将出租房屋锁了后不向被告交付钥匙，影响被告经营的事实。经质证，被告雷昌明对原告张玲提交证据1、2、5无异议，对原告提交的证据3的真实性、合法性无异议，对其关联性有异议；对原告提交的证据4真实性、合法性、关联性有异议，该清单存在改动，改动部分未经双方捺印确认。原告张玲对被告雷昌明提交的证据1的真实性、合法性无异议，对其关联性有异议，该证据只能证明被告支付了调解书约定的第一期租金，后面的租金被告并没有支付，已经违反了调解书的约定；对被告提交的证据2的真实性、合法性无异议，但对其证明力有异议，被告没有按照调解书的约定履行给付租金的义务，原告的诉讼请求并不违反一直不再理原则；对原告提交的证据3的三性均有异议，该照片产生的时间不清楚，并且该照片也不能显示原告进行吵闹的行为；对证据4有异议，该录音内容没有明确说明原告阻止被告经营，该证据显示在2014年8月13日产生纠纷，产生纠纷的原因为被告不缴纳水费、气费，被告经营的宾馆要居住200-300名学生，原告要求被告签订安全协议，之前被告那边的消防通道是可以上楼的，被告将消防通道封闭，因此被告才向原告要钥匙，这些纠纷都已经得到解决，因此被告才于2014年11月2日支付了第一期租金，此后的租金被告一直未支付，已经违反了调解书的约定。经庭审质证，本院对以下证据作如下确认：本院对双方当事人没有争议的证据，因具有证据的客观性、关联性、合法性及证明力，本院予以采纳。对有争议的原告提交的证据3，该证据结合被告提交的证据1，能够证明被告于2014年11月2日向原告给付租金57500元后，一直未向原告给付租金的事实；对有争议的原告提交的证据4，该证据能够原告的证明目的；对有争议的被告提交的证据2，虽然原、被告在上次诉讼中已经就租金、租金支付方式等相关事项达成了调解协议，原告就调解协议第二项的履行进行起诉，并不违反一事不再理原则；对有争议的被告提交的证据3、4.该证据并不能证明原告影响被告经营宾馆的事实。本院根据上述有效证据和当事人相一致的陈述，认定以下事实：2013年8月1日，原、被告双方签订了《房屋出租合同》，合同明确约定了双方的权利义务，因被告不履行合同义务，原告曾于2014年5月12日向彭州市人民法院提起诉讼，要求被告退还租赁房屋并赔偿损失，后经法院主持调解，双方达成一致调解协议：……二、若雷昌明按本协议第一款规定履行给付义务，张玲同意继续履行双方于2013年8月1日签订的租赁合同，并将年租金调整为230000元，租赁期限调整为自2014年8月1日起至2018年8月1日止（每3个月给付一次：第一次具体给付日为2014年11月1日给付57500元，第二次具体给付日为2015年2月1日给付57500元，以此类推）；若雷昌明逾期未足额给付租金，从违反给付义务之日起原、被告之间的租赁关系自行终止，雷昌明自违反给付义务之日起7日内将租赁房屋退还给张玲并付清尚欠租金；……。租赁合同期限届满或因雷昌明违约致合同提前终止，雷昌明均不得向张玲主张房屋装修及房屋渗漏损失，若因雷昌明违约未及时退还房屋，从违约之日起至退还房屋之日止按每日700元向张玲给付损失。”被告于2014年11月2日向原告给付租金57500元，按照调解协议约定，被告应于2015年2月1日每3个月向原告给付租金57500元，但被告自2015年2月1日起至今未向原告给付任何租金。本院认为，原、被告达成的调解协议经双方签字确认，且已经法院确认调解协议真实、合法、有效。根据调解协议内容，被告应于2014年11月1日起每3个月向原告给付租金57500元，若被告逾期未足额给付租金，从违反给付义务之日起原、被告之间的租赁关系自行终止，但被告于2014年11月2日向原告给付租金57500元，自2015年2月1日起至今未向原告给付任何租金，故原、被告之间的租赁关系于2015年2月2日解除，原告要求解除与被告之间的租赁合同，符合调解协议的约定，本院予以支持；按照调解协议约定，被告于2015年2月1日应向原告给付租金57500元，因被告未履行给付义务，从违约之日（2015年2月1日）起至退还房屋之日止被告按照每日700元向原告给付损失，对原告主张的租金及损失，本院认定为被告应向原告实际支付2014年11月1日至2015年2月1日的租金57500元，被告向原告赔偿损失（损失按照每日700元从2015年2月2日起计算至退还房屋之日止），对原告主张的过高部分不予支持，对被告辩称原告影响被告经营的意见，因被告所举证据不能证明其目的，对该意见本院不予采纳；对被告辩称原告起诉被告违反一事不再理原则的意见，本院不予采纳；原、被告双方之间的租赁关系已于2015年2月1日终止，被告应按照租赁物品清单向原告退还租赁物，对原告主张被告返还租赁物的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、原告张玲与被告雷昌明之间的租赁关系于2015年2月2日解除；二、被告雷昌明于本判决生效之日起七日内向原告张玲支付从2014年11月1日至2015年2月1日的租金57500元，并向原告张玲赔偿损失（损失按照每日700元从2015年2月2日起计算至退还房屋之日止）；三、被告雷昌明于本判决生效之日起七日内向原告张玲退还租赁物品{茶楼、出租房物品清单：空调：美的3个3P大空调，1P-1.5P美的、海尔空调36台；电视：海尔21寸29台，34寸画中画1台；床：1.2米-1.8米36套；床头柜29个；床垫36床；棉絮72床；电热毯36床；电视柜29个；衣柜29个；所有房间有的窗帘、壁灯、顶灯全部有；厕所的设施齐备；茶桌11套（1套为：4根凳子，2个茶几，1张桌子）；冰箱一台；蒸毛巾的柜子1个；消毒柜1个；吧台一套；机麻8桌（金涌与宣和各4桌）配套；方桌2张；客房凳子72根；所有的客房和楼梯全部是墙纸；过道楼梯地毯；房门钥匙42套；电卡5张；落地衣架29个；烧热水设备一套}；四、驳回原告张玲的其他诉讼请求。案件受理费1746元，由被告雷昌明承担。（该款已由原告垫付，在被告支付原告租金时一并支付给原告）如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。代理审判员 王丽二〇一五年九月七日书 记 员 钟华 微信公众号“”