（2015）资中民初字第2042号
裁判日期: 2015-09-07
公开日期: 2015-12-23
案件名称
刘绪贵、王治华与何伟房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
资中县人民法院
所属地区
资中县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
刘绪贵,王治华,何伟
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百五十条，第七十七条第一款，第八条第一款，第九条第一款，第五十四条第一款
全文
四川省资中县人民法院民 事 判 决 书（2015）资中民初字第2042号原告刘绪贵，男，1958年2月5日出生，汉族，四川省资中县人，个体工商户。原告王治华（系刘绪贵之妻），女，1963年12月12日出生，汉族，四川省资中县人，城镇居民。二原告委托代理人周贞柏，四川泰维律师事务所律师。二原告委托代理人刘宗科（系刘绪贵和王治华之女），女，1983年12月23日出生，汉族，资中县人。被告何伟，男，1984年12月16日出生，汉族，内江市东兴区人，施工员。委托代理人陈世全，四川朴治律师事务所律师。原告刘绪贵、王治华诉被告何伟房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年6月26日立案受理后，于2014年9月12日作出（2014）资中民初字第2859号民事判决书。因被告何伟不服，提起上诉。内江市中级人民法院于2015年5月15日作出撤销原判，发回重审的裁定。本院于2015年5月22日重审立案后，依法重新组成合议庭，适用第一审普通程序于2015年7月1日、2015年9月7日公开开庭进行了审理。原告刘绪贵、王治华及其委托代理人周贞柏、刘宗科，被告何伟及其代理人陈世全到庭参加了诉讼，本案经审判委员会讨论并决定，现已审理终结。原告刘绪贵、王治华诉称：原、被告于2013年3月6日签订《房屋买卖合同》，约定原告自愿将坐落在资中县归德镇双桥街66、68号的砖木结构房屋及该房屋的国有土地使用权转让给被告（产权证号：资中县房权证城镇字第1000000172**号，房屋产权面积640㎡，国有土地使用证号：资中国用（2002）字第16-0140号，土地使用权面积875㎡）。原、被告双方协商约定该房产及附属建筑物总价为1200000元，并约定了付款期限及违约责任。被告在与原告签订《房屋买卖合同》后与王忠义等十一户人合伙开发改造资中县归德镇双桥街片区。在改造过程中，因土地权属问题与改造片区所属的资中县归德镇麻柳河村村民发生纠纷，导致停工。被告找到原告，并指出是原告出售给被告的房屋所属土地存在权属纠纷导致停工，应当承担140000元的损失。原告在未弄清楚事实及怕造成更大损失的情况下，误以为停工是因自己卖给被告的房地产权属发生了纠纷于2014年1月14日与被告签订了《房屋买卖合同补充协议》，承担140000元的损失，该140000元的损失在原签订的《房屋买卖合同》的总价1200000元中折抵。原、被告双方在签订《房屋买卖合同补充协议》后，原告才知道被告与他人合伙开发的资中县归德镇双桥街片区停工不是因为自己出让的房屋土地权属问题，而是被告占用原麻柳河村集体阳沟、道路及未办理任何手续的空坝与资中县归德镇麻柳河村发生的土地权属纠纷。原告在严重误解的情况下与被告签订《房屋买卖合同补充协议》，严重损害了原告的利益。为此，要求撤销原、被告于2014年1月14日签订的《房屋买卖合同补充协议》。被告何伟辩称：原告明知其所卖的房屋使用权证和所有权证两证不一致，存在瑕疵。麻柳河村以被告没有产权证占了水沟和过道修建五六十个平方为由阻碍施工，被告与麻柳河村村委会在归德镇司法所组织下达成赔90000元的协议。在房屋存在瑕疵和麻柳河村村民阻碍施工情况下，原告自愿与被告签订补充协议（签订时何伟是一人在场，原告有几个人在），被告认为补充协议是客观真实合法有效的，应予维持，请求法庭驳回原告诉讼请求。原告刘绪贵、王治华为证明自己的主张，当庭宣读并出示了下列证据：第一组原、被告的身份证复印件，证明原、被告的主体资格；第二组1、售房协议书；2、王治华宗地图；3、土地登记审批表；4、国有土地使用权出让合同书；5、国有土地使用证；6、地籍调查表复印件。证明：1、2000年5月21日，资中县归德镇供销合作社将其位于资中县归德镇双桥街66、68号房屋出售给原告王治华的房屋面积是640㎡，国有土地使用权面积（宗地面积）是875㎡；2、证明另有61㎡的房屋及房屋所占的土地是没有产权证的事实；第三组1、房屋买卖合同；2、王治华的房产证；3、国有土地使用权证；4、收条复印件。证明：1、原、被告买卖标的物是资中房权证城镇字第1000000172**号和资中国用（2002）字第16-0140号两证所载明的640㎡房屋和875㎡国有土地使用权的事实；2、证明另有61㎡的房屋及房屋所占的土地是没有产权证的事实；3、收条证明原告所有的资中县房权证城镇字第1000000172**号和资中国用（2002）字第16-0140号两证原件交给了被告的事实；第四组1、王治华、贺家英、王忠义三人的产权情况记载；2、王治华、贺家英、王忠义三人的国有土地使用权出让合同书复印件。证明：王治华将其所有的双桥街66、68号房屋分为王治华、贺家英、王忠义三户，三户房屋面积之和约为640㎡和国有土地使用权面积是875㎡的事实；第五组1、调解协议；2、王德安九人的情况证明；3、房屋买卖合同补充协议复印件。证明：1、调解协议证明存在纠纷的土地是资中县归德镇麻柳河村原1队过道、水沟及边角和因纠纷赔偿90000元的事实；2、王德安九人的情况证实证明纠纷的真实原因是被告侵占了资中县归德镇麻柳河村原1队阳沟、道路、街沿及未办理产权的空地的事实；3、房屋买卖合同补充协议证明“原告卖给被告房屋所在土地出现权属纠纷，造成直接经济损失280000元”的事实；4、证明房屋买卖合同补充协议内容与事实不符，原告卖给被告房屋所在土地出现权属纠纷是被告告诉原告的，原告信以为真，为了减少损失，在没有弄清实情的情况下签订了补充协议。被告采取了欺诈手段，原告存在重大误解，证明补充协议的内容不是原告的真实意思表示，应予撤销。第六组1、资中县归德镇双桥街片区改造合伙协议，证明被告与第三人王忠义签订合作协议是2013年2月18日，原、被告签订买卖协议是2013年3月6日，被告与王忠义签订的合作协议约定，其以935㎡入股，是其将没有取得国有土地使用权的面积计算入其中，超过875㎡的土地，原告从未取得过所有权，也不可能卖给被告，事实上在合同约定中也没有卖给被告。至于被告与第三人王忠义以多少面积入股与原告毫无关系。被告质证认为：对第一组证据无异议；对第二组证据真实性无异议，但对关联性有异议，不能达到其证明目的，实际买卖面积为701㎡；对第三组证据真实性无异议，对最后“出售给何伟的房屋无任何权属纠纷”有异议，对证明目的有异议；对第四组证据的交付面积640㎡和与国有土地使用面积875㎡与事实不符，原告房屋有中有61㎡没有产权，对真实性有异议；对第五组证据1、2无异议，对证据3的真实性和关联性有异议，与原告原来申请蓝裕源作证不一致；对第六组证据合作协议真实性无异议，但对证明目的有异议，对于王忠义被告是不认识的，王忠义与原告认识在先，875㎡不真实。被告何伟为支持其诉讼请求，当庭宣读并出示了如下证据：第一组1、四川内江建筑勘察设计研究院测绘图；2、王治华土地使用权证宗地图；3、王治华房屋产权证平面图。证明：证明原告出售给被告的640㎡房屋产权与875㎡国有土地使用权所处位置不能完全对应，其中有约60㎡房屋产权不在875㎡国有土地使用权范围内。即有大约60㎡房屋产权没有国有土地使用权。第二组1、资中归德镇麻柳河村委会手绘存争议的水沟及过道示意图；2、麻柳河村委会书面证明；3、麻柳河村参与阻碍施工村民的名单；4、资中县城乡建设规划勘测设计室测绘图。证明：1、资中县归德镇麻柳河村村民所争议的水沟、过道中包括了陈恒志房屋与原供销社房屋之间有一条宽2米、长17米的水沟路的事实；2、证明双桥街片区在改造前（2013年4月）陈恒志房屋与原供销社房屋之间的水沟路宽度为0.6米的事实；3、证明资中县归德镇麻柳河村原一队部分村民发生阻碍施工的事实；4、证明何伟、王忠义因改造资中县归德镇双桥街片区占用资中县归德镇麻柳河村一社原水沟及过道，一次性补偿原麻柳河村一社村民现金90000元整，之后村民不得再以此为由阻碍施工的事实。第三组陈恒志、王治华房屋产权证。证明：陈恒志房屋产权证取得的时间是1980年，王治华取得房屋产权证时间是2000年的事实；结合第一组和第二证据表明，陈恒志的房屋保持在1980年的原状。而王治华在2000年7月10日购买原资中县归德镇供销社房屋后，占用了部分水沟及过道搭建了一间约60㎡的房屋，从而导致陈恒志与原供销社之间的水沟路由原宽度为2米变窄为0.6米的事实。第四组国有土地使用证（资中国有1991字第18-81-79号）。证明：原告取得归德镇供销社房产之前的国有土地使用面积为925㎡，与其出卖该房屋给被告时的国有土地使用面积875㎡，原告对这50余㎡未办理土地使用证是知道的事实。第五组赔偿协议及打款凭证。证明：因原供销社占用村集体所有的水沟、过道修建房屋，麻柳河村原1队部分村民阻工要求赔偿，被告已经赔偿建筑方各项损失的事实。原告质证认为：第一组证据，对证据1真实性无异议，但对关联性和证明目的有异议；宗地图无异议；平面图真实性无异议，对证明目的有异议，建筑占地面积701个平方，并不意味这个地有这么多合法建筑，不能证明房产面积。第二组证据，对证据1真实性没有异议，水沟变窄是客观存在，村委会没有转让给原告，原告也没有转让给被告。对村委会手绘图看不清楚，也看不懂；对阻碍施工村民名单真实性有异议，与本案无关；对证据4勘察设计测绘图真实性无异议。对第三组证据的关联性和客观真实性无异议；对第四组证据真实性和客观性无异议，对关联性有异议，没有指明门牌号，不知具体是哪片地；对第五组证据与本案没有任何关系，博航华强等不是本案当事人，所以与本案无关；打款凭证李刚等也不是本案当事人，所以也与本案无关。本院经审查，评定为：原告提交第一组、第二组、第四组证据符合证据的真实性、客观性和关联性，本院予以采信；第三组证据，符合证据的真实性、客观性和关联性，但是对于原告出售给被告的房屋是否存在权属纠纷需要和其他的证据综合评定；第五组证据中王德安九人的情况证言系孤证，且该9名证人未出庭作证，不能和其他证据形成证据锁链，不具有客观性，本院不予采信；第六组证据符合证据的真实性、客观性和关联性，但不能证明原告主张的待证事实。被告提交的证据1-4，符合证据的真实性、客观性和关联性，本院予以采信，被告提交的证据5中李刚的存款单与本案不具有关联性，本院不予采信。根据原、被告的陈述及上述有效证据的认定，本院查明如下事实：原告所有的坐落在资中县归德镇双桥街66、68号的砖木结构房屋系原告于2000年7月10日购买的资中县归德镇供销合作社的房屋。2013年3月6日，原、被告签订《房屋买卖合同》，原告自愿将坐落在资中县归德镇双桥街66、68号的砖木结构房屋及该房屋的国有土地使用权转让给被告（产权证号：资中县房权证城镇字第1000000172**号，房屋产权面积640㎡。国有土地使用证号：资中国用（2002）字第16-0140号，面积875㎡）。原、被告双方协议该房产及附属建筑物总价为1200000元整，并约定了付款期限及违约责任。2013年2月18日，被告何伟与案外人王忠义签订了资中县归德镇双桥街片区改造合作协议，《合作协议》约定，被告现有归德镇双桥街66、68号国有住宅地一宗，土地使用面积为935㎡。王忠义的土地使用面积524.71㎡，双方以土地入股，被告占股份65%，王忠义占股份35%。被告在与原告签订协议后，与王忠义等十一户人合伙开发资中县归德镇双桥街片区。被告在改造过程中，因过道、水沟等土地权属问题与资中县归德镇麻柳河村发生纠纷，导致停工。被告向资中县归德镇麻柳河村赔偿因占过道、水沟等地的各类损失共计90000元。2014年1月14日，原告与被告签订《房屋买卖合同补充协议》，协议第一条约定：因原告方出售给被告方的房屋所在土地出现权属纠纷导致工期延误，由此造成乙方直接经济损失280000元，经双方友好商定，各负责仅仅损失140000元。该损失在房屋出让款中折抵。另查明：原告出卖给被告的房屋占地面积与国有土地使用证上的面积不一致，实际房屋的占地面积大于国有土地使用证面积，原告出卖给被告的房屋（偏房）临近水沟的位置部分没有办理土地使用证，属于集体土地。本院认为，本案的争议焦点是：一、原告对其出卖给被告的房产是否明知产权存在瑕疵。二、原告签订协议是否构成重大误解。一、原告出卖给被告的房产中有部分房产面积明显超过了国有土地使用权范围，原告对该产权瑕疵应当明知。原告在庭审中称，原告出卖给被告的房产中偏房没办理房产证，该偏房所占土地也没有办理土地使用证，但认为没有办理产权证的房产也具有价值。原告认为，原告交付给被告的面积就是按产权证上的面积交付，原告也只是出卖了房屋，没有出卖土地，而且土地是国家的，原告也没有权利去卖。从被告与王忠义签订的协议看，原告方的房屋占地面积实际应为935㎡，王忠义的房屋是524.71㎡，王忠义占股35%，如果按照土地使用证的面积875㎡计算，王忠义的股份应为37.49%。综上，可以认定，原告出卖给被告的房屋存在权利瑕疵，且原告应当明知。二、原告签订补充协议不构成重大误解。（一）出卖人对其出卖的标的物有瑕疵担保义务。由于出卖人的权利瑕疵担保义务直接关系到买卖标的物能否依约定转移于买受人，决定着买卖合同的目的能否实现。《中华人民共和国合同法》第一百五十条规定“出卖人就交付的标的物，负有保证第三人不得向买受人主张任何权利的义务”，出卖人的权利瑕疵担保义务可以归结为两个方面：一是出卖人有担保其出卖的标的物上的权利完整，第三人不得向买受人主张任何权利的义务；二是出卖人有担保标的物不得侵犯任何不特定的第三人权利的义务。出卖人负有保证第三人不得向买受人主张“任何权利”的义务，该“任何权利”自然包括第三人向买受人主张所有权的权利，换言之，无处分权人处分他人财产导致第三人向买受人主张所有权时，出卖人应当依据一百五十条的规定承担权利瑕疵担保义务。本案中，原告出卖给被告的部分房产所占地没有办理国有土地使用证，该部分房屋所占地属于集体土地，由此造成原集体组织成员向被告主张权利。且原告明知被告购买房产是用于旧房改造，必然会涉及到土地权属问题。原告对于出卖给被告的房产产权存在瑕疵有担保义务。（二）原告与被告签订补充协议，是基于其的瑕疵担保义务，是对原合同的变更，不属于重大误解。《中华人民共和国合同法》第七十七条规定：当事人协商一致，可以变更合同。2014年1月14日原、被告签订《房屋买卖合同补充协议》实际上是原、被告协商一致后，对2013年3月6日签订的《房屋买卖合同》的变更。第八条规定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九条规定：当事人订立合同，应当具有相应的民事权利能力和民事行为能力。本案的原、被告均为完全民事行为能力人，房屋买卖合同也系双方当事人真实意思表示，一经成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务不得擅自变更或者解除合同。房屋是建筑在土地上的，为土地的附着物，具有不可分离性，因此，房屋的所有权通过买卖而转让时，该房屋占用范围内的土地使用权也必须同时转让或随房屋转移。如果出卖人将房产和土地使用权分别卖与不同的买受人，或者出卖房屋时只转让房屋所有权而不同时转让土地使用权，买受人可以提出这种买卖合同无效。在本案中，原告出卖给被告的房屋，在临近水沟的位置部分房产所占土地没有办理土地使用证，原告辩称其只是出卖房屋，就算是非法建筑也是有价值的，但是由于房屋是建筑在土地上的，为土地的附着物，具有不可分离性，原告不可能只出卖房屋，不转移土地的使用权，故对于原告的这一辩称，本院不予采信。同时，原告对于自己出卖给被告的房产，有瑕疵担保义务，对于由此带来的损失原告应当承担相应的责任。综上，本案被告在资中县归德镇双桥街片区旧房改造中，因占用了资中县归德镇麻柳河村1社原水沟及过道发生权属纠纷，经村委会主持，村民代表和何伟协商，由何伟、王忠义一次性补偿原麻柳河村1社村民现金90000元。本案原告也是原麻柳河村1社村民，也领取了王伟、王忠义给付的补偿款。而本案所涉房屋所占地确有部分未办理国有土地使用证，且原告是明知，原告也明知被告购买其房屋是用于旧房改建，这必然会涉及到土地权利的问题，原告应当对该产权瑕疵有担保义务。所以本案所争议的土地权属不是原告误以为存在权属争议，而是原告出卖给被告的房屋的确存在权属争议。故原告主张其误以为是因自己出卖给被告的房地产权属发生了纠纷而于2014年1月14日与被告签订了《房屋买卖合同补充协议》，该协议的签订属于重大误解，要求撤销该协议的诉讼请求事实及法律依据不足，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九条、第五十四条、第七十七条、第一百五十条之规定，判决如下：驳回原告刘绪贵、王治华的诉讼请求。案件受理费1550元，由原告刘绪贵、王治华负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省内江市中级人民法院。审 判 长 胡 敏代理审判员 黄 威人民陪审员 何姗晏二〇一五年九月七日书 记 员 李小琴 百度搜索“”