（2015）雁民初字第00207号
裁判日期: 2015-09-07
公开日期: 2016-02-08
案件名称
鲍宝宁与崔红梅租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
西安市雁塔区人民法院
所属地区
西安市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
鲍宝宁,崔红梅
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零七条，第二百三十五条
全文
西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书（2015）雁民初字第00207号原告：鲍宝宁。被告：崔红梅。原告鲍宝宁与被告崔红梅租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了缺席审理。原告鲍宝宁到庭参加了诉讼，被告崔红梅经本院公告传唤，仍未到庭应诉，本案现已审理终结。原告鲍宝宁诉称，2012年1月10日，被告租赁原告位于西安市雁塔区某路318号某茶园二楼一层和三楼厨房，经营茶园和餐饮。从2013年开始，被告再未按约定支付租金，截止2014年12月份，被告累计已经欠23个月的租金39万元。经原告多次口头及书面催告，被告仍未行动。被告的行为系违约行为，应该承担民事责任。另外被告对租赁物原来的结构设施进行了部分改动，原告要求恢复原状，并支付一定的费用，被告要承担相应的赔偿责任。现原告诉至法院，请求：1、依法解除原、被告签订的《租赁合同》由被告交回租赁用房及租赁物；2、要求被告支付所欠原告租金39万元；3、要求被告承担违约责任，按合同约定支付违约金78000元，原告不再退还被告5万元保证金；4、被告承担本案诉讼费用及恢复房屋原状费用120000元。被告崔红梅未到庭应诉。经审理查明，2011年底，原告与被告经人介绍协商租赁事宜。2012年1月10日，原告与被告签订租赁合同，原告将位于西安市雁塔区某路318号某茶园二楼整层和三楼厨房部分共计480㎡，出租于被告经营茶园和餐饮。租赁期间自2012年1月10日至2015年3月28日止。租金每年20万元。租金交纳方式为按每6个月交纳一次，被告交付原告合同履行保证金50000元，如有违约，保证金不再退还。在不影响房屋结构的前提下，被告可对承租房屋进行装饰、装修。被告逾期交付租金、水电费，除仍应补缴欠费外，按照逾期应付款项的20％每天向原告交付违约金。同年2月29日，双方签订补充协议，约定：原告同意在合同期限内让出30天给被告作为装修时间。租赁期满后，属被告新添置可移动部分与不可移动部分和装修部分及出资购买资产均可作价处理。租金交纳改为提前一个月交纳下半年租金，租赁期满后，被告无违约，五日内退还被告保证金。合同及协议签订后，双方依约履行。原告交付被告租赁物，被告先后实际支付原告租金183340元（被告在交纳费用时自动少交一个月租金），保证金50000元。自2013年始，被告再未按约定支付原告租金，截止2014年12月份，被告累计下欠原告23个月租金计383333.33元（原告主动再减除一个月装修期）。经原告多次口头及书面催告，其中2013年2月19日催款函面交被告本人，为其拒收。2014年1月1日和6月10日张贴于某茶园大门上。但被告仍未能支付，原告遂于2014年12月诉至法院。审理中，鉴于本案系缺席审理，本院要求原告承担评估费用，对被告在承租房屋内装修部分践行评估，原告不同意承担，并表示对被告承租房屋内装修及添置物由双方另案处理。另外，原告当庭表示，合同约定租赁期间为2012年1月10日至2015年3月28日，按三年计算，多出两月余时间作为被告的装修时间。上述事实，有租赁合同、补充协议，催款函三份及本案庭审笔录在卷佐证。本院认为，原、被告签订的租赁合同，双方真实意思表示，且未违反法律法规的强制性规定，该合同合法有效，双方均应按约履行。合同履行中，双方又签订补充协议，该补充协议与租赁合同亦具有同等法律效力。租赁合同与补充协议不一致之处应以补充协议为准。合同约定租赁期间为2012年1月10日至2015年3月28日，表面时间为三年零两月余，但原告表示按三年计算，多出两月余时间作为被告的装修时间。对此，本院予以认定。被告在合同履行中未能依约及时支付原告租金，显属违约行为。因补充协议约定给予被告一个月装修期，被告在交纳第一年租金时亦主动少交一个月租金，原告对此予以认可。原告请求自2014年12月前23个月租金39万元，实际又主动少请求一个月租金。表明原告对合同期内三年租金中已通过认可被告少交及本次少请求，已为被告两个月装修期减除了租金。被告实际仍下欠原告两个月合同期内租金（原告立案在2014年12月22日，此两个月租金并未请求），经核算被告尚下欠原告2014年12月前租金383333.33元。对此项请求，本院依法予以支持。原告要求不予退还保证金之请求，虽然合同及补充协议对此有约定，但不够明确，本着公平原则，原告不能重复请求违约金，故原告此项请求，依法不予支持，被告50000元保证金可在以后冲抵被告欠款。原告要求解除双方租赁合同，因双方约定合同期间自2012年1月10日至2015年3月28日止，现合同期早已到期，合同已自然终止。故原告此项请求，已无实质意义。但被告应依约交回原告出租之房屋。原告要求被告支付违约金78000元，根据双方合同中关于违约金之约定，并兼顾合理性原则（合同约定逾期付款按应付款项的20％每天交付违约金，原告称其违约金请求78000元，系按应付款总额的20％计算，低于合同约定），依法予以支持。至于原告要求恢复房屋原状费用120000元之请求，因合同中约定，被告装修须经原告同意，被告实际进行了装修与添置，原告现要求被告恢复原状，没有合同与法律依据，依法不予支持。因本案属缺席审理，被告并未到庭，原告亦不同意对被告房屋装修承担评估费用，故关于被告装修与添置设施应由双方另行解决。综上所述，兹依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条，第二百三十五条之规定、判决如下：一、被告崔红梅应当于本判决生效之日起十日内交回原告鲍宝宁位于西安市雁塔区某路318号某茶园二楼一层和三楼厨房。二、被告崔红梅应当于本判决生效之日起十日内支付原告鲍宝宁20**年12月前租金383333.33元，违约金78000元。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回原告鲍宝宁其余诉讼请求。本案案件受理费13167元，由原告承担3167元，被告承担10000元。原告已垫付，本判决书生效后被告直接给付原告10000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审 判 长 毕智强人民陪审员 尹顺安人民陪审员 李连林二〇一五年九月七日书 记 员 高彩娥 更多数据：搜索“”来源：