（2015）嘉海民初字第1867号
裁判日期: 2015-09-07
公开日期: 2015-09-30
案件名称
王荣祖、骆玲玲与金平、王伟敏房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
海宁市人民法院
所属地区
海宁市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
王荣祖,骆玲玲,金平,王伟敏
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第一百一十四条第一款；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百四十二条
全文
浙江省海宁市人民法院民 事 判 决 书（2015）嘉海民初字第1867号原告：王荣祖。原告：骆玲玲。委托代理人：马锡南、余金海，浙江天音律师事务所律师。被告：金平。被告：王伟敏。两被告委托代理人：张琦韵。原告王荣祖、骆玲玲诉被告金平、王伟敏房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年6月23日立案受理，依法由审判员高苏燕适用简易程序进行审理，并于2015年8月4日、8月18日公开开庭进行了审理。原告王荣祖及其委托代理人马锡南、余金海，被告金平、王伟敏及其委托代理人张琦韵到庭参加诉讼。原告王荣祖、骆玲玲起诉称：两原告系夫妻关系，两被告系夫妻关系。两原告因居住地海宁市硖石街道联桥路9号2幢501室房屋拆迁，经房产中介介绍，于2014年8月4日与两被告签订《房屋买卖居间合同》一份，载明了被告方将其所有的坐落于海宁市海洲街道锦绣花园14幢1单元302室房屋以1250000元的价格出售给原告方。合同签订当天，原告方支付100000元购房定金。双方还约定，原告方的房屋在2014年9月30日前仍不拆迁的，本合同自动中止，双方不作违约，被告方退还定金90000元，另外10000元作为损失补偿款给付给被告方。后因政府推迟拆迁工作，双方分别于2014年9月30日和2015年1月5日各签订补充协议一份，对损失补偿方式作出补充约定。后被告方主张房价下跌导致其产生损失，多次要求终止合同，由于两原告年事已高，不知房地产市场行情，在2015年3月24日，与被告方签订了《房屋买卖终止补充协议》，将原告方已付的100000元作为违约金赔偿给被告方。其后不久，原告方即了解到，两被告在2015年3月底将涉案房屋以不低于125万元的价格售与他人。原告方认为，由于政府推迟拆迁，本案中双方均不存在违约情形，故被告以虚构行情的方法诱使原告方把应退回的定金作为违约金赔偿给被告方，具有欺诈性质，依法属于可撤销和可变更的民事行为。原告遂诉至本院，请求判令撤销原、被告于2015年3月24日签订的《房屋买卖终止补充协议》第2条，并将违约金调整为10000元，要求被告方返还90000元。被告金平、王伟敏答辩称：一、原告方在诉状中称被告“虚构行情，利用原告夫妻年事已高，不知房产市场行情”、“欺诈原告”毫无事实依据。原、被告间的整个购房过程，以及后来签订补充协议，都是在中介所的主持下进行，协议均由中介所起草，经原、被告审查后签署，磋商的过程是自由、公平和透明的。同时，双方会面时原告儿子均到场替原告把关，原告王荣祖从海宁市中医院退休后仍在医院和药店坐堂看病，并非年迈体弱、对市场行情一无所知。二、原告方在起诉中称被告“要卖个好价格”并多次要求终止合同不是事实。事实上是原告方在了解到房地产市场价格低迷后多次要求终止合同，否则就要求被告方降低房价，2015年2月底，双方达成口头协议，在确保被告方利益不受损害的前提下，允许中介所继续挂牌销售涉案房屋，但最终因价格原因没有成交，所以最终在3月24日双方才签订了《房屋买卖终止补充协议》，由原告方支付100000元违约金。三、原告方在诉状中称被告方“未发生损失”不是事实。在双方终止合同后，整个房屋交易市场持续低迷，2015年3月底，被告方以1150000元的价格将涉案房屋出售给了案外人李述红、杨胜，该交易价格相较于本来原、被告间交易价格1250000元，被告方已经产生了实际损失，而且被告方系小微企业主，原计划将涉案房屋出售后用于企业经营，但由于原告方迟迟未能履行合同义务，严重影响了被告方的企业生产经营。原告方举证及被告方质证意见如下：1、《房屋买卖居间合同》1份，证明原告方向被告方购买涉案房屋的事实。经质证，被告方无异议。2、购房款收条1份，证明原告方支付定金100000元，其中10000元为现金，90000元为银行转账。经质证，被告方无异议。3、补充协议2份，证明双方迟延履行房屋买卖合同，并重新约定补偿方法的事实。经质证，被告方无异议。4、《房屋买卖终止补充协议》1份，证明原告方将原本约定为定金的100000元在合同终止后作为违约金赔偿给了被告方。经质证，被告方无异议。5、由海宁市人民政府房屋征收办公室出具的证明1份，证明原告方在2015年6月5日收到拆迁房屋补偿款。经质证，被告方对其真实性有异议，拆迁款项的补偿应当有其他材料，且原、被告已经在2015年3月24日终止房屋买卖了，故该份证据与本案无关。被告方举证及原告质证意见如下：1、海宁日报电子版网页截图2份，证明经海宁日报报道，原告方房屋所涉区块全部被征收户在2015年2月13日均已签约。经质证，原告方对其真实性无异议，但认为签约并不代表原告方收到补偿款项。2、《房屋买卖委托代理合同》1份，证明被告方将涉案房屋以1150000元的价格出售。经质证，原告方对其真实性有异议，并认为合同中的价格并非实际成交价。3、海宁市芳芳房地产经纪有限公司经纪人朱伟勤名片1张，证明被告方在出售涉案房屋是通过该房产中介。经质证，原告方对其真实性有异议，并认为中介公司和被告方存在密切的利害关系。4、《房产买卖契约》1份，证明被告方以1150000元价格出售涉案房屋，该份契约系房屋产权交易部门备案时的材料。经质证，原告方不予认可，认为该份契约与被告方提供的《房屋买卖委托代理合同》中关于税费负担的约定不一致。本院依职权从海宁市房地产管理处调取了查档证明书1份，载明涉案房屋的所有权人为李述红和杨胜。经质证，原、被告均无异议。上述证据经当庭举证、质证，现本院认证如下：原告方提供的证据1-4，被告方无异议，本院予以认定；原告方提供的证据5，系由海宁市人民政府房屋征收办公室出具，载明了原告方于2015年6月5日收到拆迁补偿款的情况，故本院对其真实性予以认定。被告提供的证据1，原告方对其真实性无异议，故本院对其真实性予以认定；被告方提供的证据2、4，均系原件，形式合法，本院对其真实性予以认定；被告方提供的证据3，无法反映与本案的关联性，本院不作认定。本院调取的证据，双方当事人无异议，本院予以认定。综合上述证据及当事人的陈述，本院对以下案件事实予以认定：2014年8月4日，原告王荣祖和被告金平签订《房屋买卖居间合同》一份，载明原告方购买被告方所有的坐落于海宁市海洲街道锦绣花园14幢1单元302室房屋，价格为1250000元，原告方支付定金100000元；同时约定，如果原告方原有房屋在2014年9月30日仍不拆迁的，则该合同自动终止，双方不作违约，被告方退还原告方90000元定金，余款10000元作为补偿归被告方所有。2014年9月30日，原告王荣祖和被告金平签订补充协议一份，约定因政府推迟拆迁，双方将截止日期延迟至2014年12月30日，补偿数额由原10000元变更为15000元。2015年1月5日，原告王荣祖和被告金平又签订补充协议一份，约定原告方从2014年10月1日起每月补偿被告方1500元至房屋过户，2014年9月30日的补充协议作废。2015年3月24日，原告王荣祖和被告金平签订《房屋买卖终止补充协议》一份，约定双方终止房屋买卖合同，原告方支付给被告方的定金100000元作为违约金赔偿给被告方。原告王荣祖在庭审中表示原告骆玲玲因身体原因未参与看房和签约，但是对买房一事是知情的，2014年9月30日签订《房屋买卖终止补充协议》时骆玲玲在场。被告王伟敏当庭表示虽未参与签约，但对被告金平所签的合同、补充协议、终止协议等均认可；2014年9月30日签订《房屋买卖终止补充协议》时王伟敏在场。另查，原告王荣祖签订涉案买卖合同、补充协议、终止协议时，其儿子以及中介所工作人员每次都是陪同的；原告王荣祖原系海宁市中医院医生，退休后还在医院工作。又查，2015年4月7日，被告方与案外人李述红、杨胜签订《房屋买卖契约》一份，将涉案房屋以1150000元的价格出售给李述红、杨胜。涉案房屋现登记于李述红、杨胜名下。本案争议焦点为，原、被告间《房屋买卖终止补充协议》中关于违约金的条款是否符合可变更或撤销的情形。原告方以双方在《房屋买卖终止补充协议》中约定的违约金过分高于被告方的损失为由，并认为原告方年老体弱，辨别能力差，该协议的约定显失公平，故要求将该协议中的违约金减少为10000元；被告方认为，双方终止原房屋买卖合同造成其损失，从最终房屋出售价格而言已经有100000元的损失，且《房屋买卖终止补充协议》是在公平协商的基础上，由中介所人员起草的，被告方并无欺诈和施压的行为，故要求驳回原告方的诉讼请求。本院认为，结合本院查明的事实和当事人的陈述，本院对原告方的主张不予支持，理由如下：一、根据《中华人民共和国合同法》第五十四条之规定：“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。”原告方并未提供证据对上述可变更或者撤销的情形进行举证，也未举证证明被告方存在欺诈行为，原告主张其年老体弱，对房地产市场缺乏辨识能力，但是原告王荣祖系完全民事行为能力人，其从医院退休后仍从事医生职业，且原告王荣祖在签订房屋买卖合同、补充协议，以及终止协议时，其儿子以及中介所工作人员均陪同，在《房屋买卖终止补充协议》签订确认前，原告王荣祖也阅读过协议的内容，故本院认为该协议系双方当事人真实意思表示，合法有效，对双方当事人具有法律约束力。二、根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条之规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”双方当事人在《房屋买卖终止补充协议》约定，原告方支付给被告方的定金100000元作为违约金赔偿给被告方，原告方认为被告方该违约金数额远高于被告方的损失；根据原、被告在原房屋买卖合同中约定的房价为1250000元，但被告方在终止该合同后，最终以1150000元的价格将涉案房屋出售给李述红、杨胜，从房价而言，被告方的损失就有100000元；原告方主张被告方出售涉案房屋的价格不低于1250000元，但其并未举证，在庭审过程中，原告王荣祖表示该主张系其猜测，故本院对原告方的该项主张不予采信。综上，本院认为原告方要求撤销《房屋买卖终止补充协议》中关于违约金约定的条款，并减少违约金数额的请求，缺乏依据，本院不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：驳回原告王荣祖、骆玲玲的全部诉讼请求。案件受理费2130元，由原告负担1065元，由原告王荣祖、骆玲玲负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。审判员 高苏燕二〇一五年九月七日书记员 汪凯航附页1．如当事人不服本判决提起上诉的，需按照本院送达的《嘉兴市中级人民法院上诉费用缴纳通知书》规定的收款单位、银行、帐号、金额及期限预交上诉案件受理费用。2．一方当事人拒绝履行发生法律效力的判决书、裁定书、调解书规定的义务，对方当事人可以向人民法院申请执行。当事人申请执行的期间为二年，申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。上述期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 关注公众号“”