（2015）睢民初字第02094号
裁判日期: 2015-09-07
公开日期: 2017-12-01
案件名称
2094徐州新景祥房地产投资顾问有限公司与徐州天虹联合置业有限公司商品房委托代理销售合同纠纷一审民事判决书
法院
睢宁县人民法院
所属地区
睢宁县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
徐州新景祥房地产投资顾问有限公司,徐州天虹联合置业有限公司
案由
商品房委托代理销售合同纠纷
法律依据
全文
江苏省睢宁县人民法院民 事 判 决 书（2015）睢民初字第02094号原告徐州新景祥房地产投资顾问有限公司，组织机构代码78991596-0，住所地徐州市鼓楼区复兴路和信广场1号楼1501室。法定代表人吴锋，该公司总经理。委托代理人林若洵，江苏林若洵律师事务所律师。被告徐州天虹联合置业有限公司，组织机构代码66898125-9，住所地徐州市睢宁县仝场村、潘村9幢203、204室（天虹大道东侧景湖工业园内）。法定代表人洪仁爱，该公司总经理。委托代理人李娟，江苏千秋业律师事务所律师。原告徐州新景祥房地产投资顾问有限公司与被告徐州天虹联合置业有限公司商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院于2015年6月30日立案受理后，依法由审判员梁爽适用简易程序独任审判，于2015年9月2日公开开庭进行了审理。原告徐州新景祥房地产投资顾问有限公司的委托代理人林若洵，被告徐州天虹联合置业有限公司的委托代理人李娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告徐州新景祥房地产投资顾问有限公司诉称：原、被告于2009年10月7日签订《“睢宁天虹”项目发展顾问及销售代理服务合同》，合同约定，被告开发的位于睢宁县东至规划路、南邻中央大街、西近天虹大道、北靠永安路、性质为商住的项目，委托原告提供项目发展顾问及销售代理，合同期限为合同签订之日至合同项下的整个项目交付后6个月止。合同签订后，原告依据合同约定履行了销售代理义务，然而被告却未按合同约定全面履行支付代理费的义务，多次逾期付款，至今仍欠原告销售代理费832514元未付。由于被告未按合同履行付款义务，造成原告难以支付销售代理人薪酬，严重影响了原告的销售代理工作，经原告多次向被告催要，被告仍拒付代理费。因此原告依据合同14.2条，于2015年5月26日向被告发出“解除合同通知书”。综上所述，被告不按合同约定履行支付代理费义务，使原告被迫解除合同，被告应按合同约定立即支付原告销售代理费并承担违约责任。因此原告特提起诉讼，请求依法判令：1、被告支付原告销售代理费832514元；2、被告按每日万分之五标准支付至判决之日的迟延履行违约金（截至2015年6月30日为68934元）；3、被告负担本案的诉讼费用。被告徐州天虹联合置业有限公司辩称：首先，原告违约在先，应支付被告违约金15万元。2009年10月7日，原、被告双方签订《“睢宁天虹”项目发展顾问及销售代理服务合同》，根据合同第二条2.3约定甲方（被告）委托乙方（原告）可销售面积为36万平方米，第五条5.1约定合同期限是自签订之日至本合同项下的整个项目正式交付后6个月止；然而合同履行至2015年3月，原告就不愿继续履行下去，其原因是由于房屋销售业绩不好，继续履行下去没有盈利空间，所以就提出解除合同，当时被告不同意解除，原告却在2015年3月31日擅自撤场，由于原告擅自解除合同，致使被告房屋销售搁浅，给被告造成了很大的损失，远远超过双方约定的违约金15万元。其次，原告主张代理费832514元无事实依据。原告在2015年3月撤场，其后就不再履行销售服务代理合同，在其撤场前匆忙找被告的会计在其汇总表上签字，隐瞒了一些重要事实，比如有的购房者根本没有签约，有的已经撤销商品房买卖合同等，这些都未扣除代理费。其主张的客户欠尾款的代理费91780元不仅在数字上有出入，被告也不应该支付。根据双方合同第九条约定，由于原告擅自解除合同撤场，没有尽到应尽的合同义务，根据权利义务相对等的原则，原告主张的该部分代理费不应得到支持。最后，原告主张的迟延履行违约金不应得到支持。原、被告于2009年10月7日签订合同后，由于在履行中有关结算代理费的第七条7.1.1不具有实际操作性，故双方又对该条以补充协议形式进行变更约定，改变为按照购房人实际付款到账额结算代理费，乙方报汇总表经甲方确认付款金额后由乙方开具发票，甲方收到发票后支付代理费。因此，原告自撤场至今既不愿与被告协商算账解决问题，也未向被告提供付款发票，其主张的违约金不应得到支持。综上，请法院在查明事实的基础上，依法裁判。经审理查明：2009年10月7日，原告徐州新景祥房地产投资顾问有限公司（作为乙方）与被告徐州天虹联合置业有限公司（作为甲方）签订《“睢宁天虹”项目发展顾问及销售代理服务合同》一份，双方约定由徐州新景祥房地产投资顾问有限公司对徐州天虹联合置业有限公司开发建设的位于睢宁县东至规划路、南邻中央大街、西近天虹大道、北靠永安路的“睢宁天虹”项目进行营销策划，并以徐州天虹联合置业有限公司的名义对外销售房屋。合同第4.4.1条约定，销售代理费为销售的单套合同面积乘以单套底价的总金额的1.3%（含住宅、商业、储藏间、车库等）。合同第4.7条约定，乙方工作人员不得经手客户缴纳的购房款项，所有的销售款项必须由甲方指派的财务人员收取，并由甲方出具收据或者正式的商品房销售专用发票。第6.2.3条约定，由于甲方的原因造成购房者无法签订预售或出售合同、无法收取首期房款、无法办理预售登记而退房的，如工程质量、房屋交付期延迟或甲方拒绝按确认的《商品房认购书》、《商品房买卖合同》样本与购房者签订合同，则该房屋作为乙方已完成销售的房屋计入乙方的销售指标，并按照本合同的约定计提取销售代理费和溢价奖励。若因退房而没收之购房客户的违约金，其金额由甲、乙双方各得50%。第7.1.1条约定，甲乙双方同意，开盘日的次月起，每月15日为费用结算日。第7.3条约定，乙方在收到甲方代理费前须向甲方提供正式税务发票。第9.3条约定，乙方负责督促购房客户办理抵押贷款按揭手续。第14.1条约定，甲乙双方同意，除本合同另有约定的外，任何一方擅自变更、解除本合同的，均应承担违约责任，违约金为人民币15万元。第14.2条约定，甲方延期支付乙方费用且超过15日的，应按照每日1000元标准支付乙方迟延履行违约金；如超过30日的，乙方可以解除合同，甲方应立即支付乙方应付费用（应付费用包括：已销售部分的全部销售代理费和溢价奖励），并承担违约责任。另查明，经原、被告双方结算，原告2014年8月份的佣金为97170.29元、9月份的佣金为148632.73元、10月份的佣金为90066.15元、11月份的佣金为70674.72元、12月份的佣金为134306.80元、2015年1月份的佣金为98769.53元、2月份的佣金为70967.58元、3月份的佣金为66015.59元，以上合计776603.39元，被告已支付35869.29元，剩余740734.1元。其中2014年8月至10月的佣金结算汇总表上有被告徐州天虹联合置业有限公司的章印及财务负责人花纯民的签字，2014年11月至2015年3月的佣金结算汇总表上有花纯民签字确认。关于原销售的房屋未回款部分的佣金，经原告与被告结算，形成佣金结算明细表，其中未回款部分的总额为706万元，相应的佣金为91780元。2015年5月25日，原告徐州新景祥房地产投资顾问有限公司以被告徐州天虹联合置业有限公司未能按照合同约定履行及时给付代理费的义务，向被告寄送一份解除合同通知书。被告徐州天虹联合置业有限公司接收后于2015年6月1日向原告寄送一份回复函，表示原告违约在先，并追究其违约责任。上述事实，有原、被告当庭陈述、销售代理合同、佣金结算明细表等证据材料予以证实，本院予以确认。本院认为：原、被告双方签订的销售代理合同系双方真实意思表示，该约定不违反法律、法规有关规定，已成立并已生效。原告已按约定履行营销、策划、销售等代理事宜，被告应按约定支付策划及销售佣金。被告未能按照约定支付销售代理费，原告以此解除合同，并无不当。被告徐州天虹联合置业有限公司的财务负责人花纯民与原告徐州新景祥房地产投资顾问有限公司进行结算，部分结算明细表上也盖有被告章印，因此能够认定双方对被告应支付的销售代理费进行确认，即为832514.1元（740734.1元+91780元）。关于被告提出的原告未向其出具正式税务发票故不应付款的抗辩主张。本院认为，双方代理合同约定原告在收到被告方代理费前需向被告提供正式税务发票，但合同并没有约定开具发票在付款前的具体时间，且税务发票反映的代理费数额也需要被告方确认后才能确定，鉴于被告并未实际向原告支付诉争的代理费，原告已按照合同约定履行了代理销售义务，故对被告的该抗辩主张本院不予支持。关于原告主张的已付款的迟延付款违约金。本院认为，被告在代理合同解除时没有按照约定支付相关代理费用，在具备结算条件的情况下，直至起诉前仍未支付原告诉请的费用，被告应当赔偿因逾期付款给原告造成的损失，原告依据双方约定主张计算至2015年6月30日止的违约金68934元，符合法律规定，本院予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第四百零五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：被告徐州天虹联合置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告徐州新景祥房地产投资顾问有限公司支付销售代理费832514元并支付逾期付款违约金68934元，合计901448元。义务人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取6407元，由被告徐州天虹联合置业有限公司负担（鉴于原告已预交，被告于履行上述义务时一并支付给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审判员 梁 爽二〇一五年九月七日书记员 苏永浩附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第四百零五条受托人完成委托事务的，委托人应当向其支付报酬。因不可归责于受托人的事由，委托合同解除或者委托事务不能完成的，委托人应当向受托人支付相应的报酬。当事人另有约定的，按照其约定。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 微信公众号“”