（2015）包民二初字第02221号
裁判日期: 2015-09-07
公开日期: 2015-09-29
案件名称
安徽省蓝天物业服务有限公司与杜洁、杜磊物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
合肥市包河区人民法院
所属地区
合肥市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
安徽省蓝天物业服务有限公司,杜洁,杜磊
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第一百零七条，第一百零九条，第一百一十四条第一款；《物业管理条例（2007年）》：第七条，第四十二条第一款，第六十七条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第十三条第一款，第一百四十四条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
安徽省合肥市包河区人民法院民 事 判 决 书（2015）包民二初字第02221号原告：安徽省蓝天物业服务有限公司，住所地合肥市。法定代表人：王尚明，总经理。委托代理人：许霞，该公司员工。委托代理人：刘娟，该公司员工。被告：杜洁，女，1981年10月2日出生，汉族，事业单位员工，住合肥市包河区。被告：杜磊，男，1985年7月12日出生，汉族，自由职业，住合肥市包河区。原告安徽省蓝天物业服务有限公司诉被告杜洁、杜磊物业服务合同纠纷一案，本院于2015年7月30日立案受理后，依法由审判员聂爱桂适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告安徽省蓝天物业服务有限公司的委托代理人许霞、刘娟，被告杜洁均到庭参加诉讼，被告杜磊经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。经审理查明：被告杜洁、杜磊系恒生?阳光城7栋902室业主，该房屋建筑面积90.81平方米，房屋类型为高层住宅。2007年2月10日，杜洁作为甲方与作为乙方的安徽省蓝天物业管理有限公司（现变更为安徽省蓝天物业服务有限公司）签订了《恒生?阳光城前期物业管理服务协议》并对遵守《恒生?阳光城业主临时公约》作出了书面承诺。在《恒生?阳光城前期物业管理服务协议》中双方对各自的权利、义务，物业服务内容，收费标准以及逾期交纳物业管理费用的违约金等进行了约定。其中协议第二条对物业管理服务费及其他费用标准，主要约定为：小高层、高层住宅物业管理服务费每月每平方米1.10元，公共设施、设备（含电梯）的水电运行费用及损耗费用按实际发生额或合肥市同类物业定额标准分摊给业主，先公示后交纳；首次入住一次性交纳当年的物业管理服务费，之后物业管理费由甲方分别于当年的一月上旬和七月上旬交清。对于违约责任，双方协议第五条第四项约定有：甲方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，根据发改价格（2003）1864号《物业服务收费管理办法》文件第十五条的规定，当业主没有按时足额交纳物业管理服务费用或物业维修资金的，乙方应当督促其限期交纳，逾期仍不交纳的依法够可以采取相关措施或依法追缴，并有权要求甲方按每日欠费总额的3‰支付违约金。合同签订后，原告方依约在该小区从事物业服务工作。但自2013年1月1日至2015年6月30日期间，杜洁、杜磊未予交纳物业管理费以及2011年7月1日至2012年12月31日期间的公共能耗费。2013年1月6日，经物价部门批准，该小区有电梯住宅综合服务费为“一费制”收费标准为每平方米1.30元。以上事实有《恒生?阳光城前期物业管理服务协议》、《恒生?阳光城业主临时公约》、《承诺书》，服务价格登记证，催费通知单以及当事人的陈述等证据材料在卷佐证，经庭审查证属实，本院对此予以确认。本院认为：安徽省蓝天物业管理有限公司与杜洁签订的《恒生?阳光城前期物业管理服务协议》、系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规禁止性规定，应为合法有效，该合同对双方均具有约束力。合同履行期间，安徽省蓝天物业服务有限公司依约为包括被告杜洁、杜磊在内的小区业主提供了物业服务，因此根据双方合同约定和法律的规定，原告有权向被告方收取物业管理服务等费用，且物业费正是用于保障物业共用部位、共用设施设备的日常运行维护、清洁卫生、绿化养护、公共秩序维护、物业服务人员工资等项目的开支，没有相应的物业费，客观上可能也会影响物业公司的服务水平和服务质量。被告杜洁、杜磊作为业主，在接受和享有了原告提供的物业服务内容后，应当负有按照双方合同约定及时履行交纳物业管理服务等费用的义务。本案中，被告杜洁、杜磊未向原告安徽省蓝天物业服务有限公司交纳自2013年1月1日至2015年6月30日期间的物业服务费，其拖欠物业服务费已经违反了双方合同的约定，原告要求其支付物业服务费计3541.59元符合合同约定和法律规定，对此本院予以支持。但原告诉请要求被告杜洁、杜磊交纳2011年7月1日至2012年12月31日期间的公共能耗费512.20元的诉讼请求，证据不足，理由不成立，本院不予支持。被告杜洁认为原告收取物业费用与其资质不符，原告未经业主同意，擅自涨价，且未公示，小区安全不好，原告未尽物业服务义务的辩论意见，证据不足，理由不成立，本院不予采信。本案中，被告杜洁、杜磊已经连续不缴纳物业管理等费用达30个月之久，违反了双方合同第二条约定的“之后物业管理费由甲方分别于当年的一月上旬和七月上旬交清”，因此理当按照双方合同第五条第四项约定交纳违约金。但原告诉请按照合同约定按应交费用以每天千分之三计算从逾期之日的违约金，其诉请已超法律规定，本院确定被告杜洁、杜磊按年利率6%支付违约金，应以每半年度所欠物业费708.31元为基数，分别自2013年1月11日、2013年7月11日、2014年1月11日、2014年7月11日、2015年1月11日，按年利率6%计取至原告主张的2015年6月30日止，据此，违约金应为316.15元。综上，据此依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十二条第一款、第六十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告杜洁、杜磊于本判决生效之日起十日内支付原告安徽省蓝天物业服务有限公司物业管理费计3541.59元（自2013年1月1日至2015年6月30日期间）；二、被告杜洁、杜磊于本判决生效之日起十日内支付原告安徽省蓝天物业服务有限公司违约金316.15元；三、驳回原告安徽省蓝天物业服务有限公司的其他诉讼请求。案件受理费50元，减半收取为25元，由原告安徽省蓝天物业服务有限公司负担8元，被告杜洁、杜磊负担17元。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本判决为终审判决，一经送达即发生法律效力。审判员 聂爱桂二〇一五年九月七日书记员 周晓琳附：本案适用法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。第六十七条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条民事诉讼应当遵循诚实信用原则。当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 微信公众号“”