（2015）穗中法民五终字第3514号
裁判日期: 2015-09-07
公开日期: 2015-09-14
案件名称
刘传杭与梁志锦房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省广州市中级人民法院
所属地区
广东省广州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
刘群勇,刘传杭,梁志锦
案由
租赁合同纠纷
法律依据
全文
广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2015)穗中法民五终字第3514号上诉人（原审被告）：刘群勇，住安徽省安庆市望江县。委托代理人：杜健君，广东合誉律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘传杭，住广州市花都区。委托代理人：汪旭东，广东广信君达律师事务所律师。原审第三人：梁志锦，住广州市花都区。上诉人刘群勇因租赁合同纠纷一案，不服广州市花都区人民法院（2014）穗花法民三初字第1833号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审查明：涉案博高公寓位于广州市花都区新华街田美村北秀路，权属人为案外人杜某甲、杜某乙。2011年11月1日，刘传杭与案外人杜某甲、杜某乙以口头方式订立租赁合同，约定:刘传杭以毛坯状态承租涉案博高公寓，由刘传杭投入资金装修，租赁面积2169平方米，租期15年，自2011年11月1日至2026年10月31日止，其中2011年11月1日至2012年2月29日为免租期；租金按月交付，第一个缴费周期从2012年3月1日至2014年10月31日止，按照每月每平方米13元计算租金，第二个缴费周期从2014年11月1日至2016年10月31日止，按照每月每平方米14.3元计算租金，以此类推，租金每2年递增10%；刘传杭交付100000元作为押金等内容。合同订立后，案外人杜某甲、杜某乙即将涉案博高公寓交付给刘传杭进行装修。2012年2月份，刘传杭与刘群勇以口头方式订立租赁合同，约定：从2012年3月1日开始，刘传杭将装修好的涉案博高公寓转租给刘群勇经营使用，租赁期限为6年，租金为每个月40800元，租金在每月5日前由刘群勇交付给刘传杭，刘群勇向刘传杭支付275685元租赁押金等内容。合同订立后，刘群勇即向刘传杭支付275685元作为押金，刘传杭亦依约将涉案博高公寓交付给刘群勇经营使用，刘群勇将公寓进行分租给其他住户居住使用。2012年3月至2012年6月，刘群勇均依约向刘传杭交付了租金。2012年6月30日，刘传杭、刘群勇双方商议提前解除双方口头订立的租赁合同，刘传杭向刘群勇出具一张《欠条》，记载：“现欠银星花园后面博高公寓压金：275685元（该公寓承包人刘群勇）在7月15日前付给刘群勇75685元。余款在2012年9月1号前全部付清。承包人刘群勇在7月1号将公寓交回给发包方刘传杭自己经营，并解除双方的承包关系”。《欠条》右下角欠款人处签有“刘传杭”三字，《欠条》下方空白处签有“以交接，2012.7.1，梁满”的字样。后刘群勇以其已交付涉案博高公寓给刘传杭，刘传杭未按约定退还押金为由具状起诉至原审法院，法院受理案号为（2014）穗花法民三初字第1545号。后刘传杭以刘群勇未依约交付涉案博高公寓构成违约为由起诉至原审法院，受理案号为（2014）穗花法民三初字第1833号。因该两案诉讼标的同一，决定对上述两案合并审理。刘传杭、刘群勇双方就刘群勇是否已将涉案博高公寓交还给刘传杭的问题各执一词。刘传杭认为，2012年6月，刘群勇向其提出要提前解除双方的租赁合同关系，交还涉案博高公寓给其，其同意了刘群勇的要求，出具了《欠条》给刘群勇，要求刘群勇在2012年7月1日交还涉案博高公寓，但刘群勇未履行约定将涉案博高公寓交还给其。刘群勇则认为，其于2012年7月1日已将涉案博高公寓交还给了刘传杭，刘传杭指派梁志满办理了交接手续，梁志满在刘传杭向其所出具的《欠条》上签注了“以交接，2012.7.1，梁满”的字样。刘群勇向法院提交：1.《欠条》；2.涉案博高公寓现场照片（19张）；3.收据（2份），拟证明刘传杭和梁志满都可以代表出租方向刘群勇收取涉案博高公寓的租金，刘传杭所出具的《欠条》上也有梁志满办理交接的签收，收据、欠条可以互相印证，证明涉案博高公寓已经交接给刘传杭，而现场照片也可以证实涉案博高公寓已经不在刘群勇的控制之下。对此，刘传杭认为：对证据1刘传杭书写内容的真实性予以确认，对欠条“以交接，2012.7.1，梁满”字样的真实性不予确认，《欠条》上签注的“梁满”不是刘传杭本人签署，也不是刘传杭指派他人签署，不能证明涉案博高公寓已经交还刘传杭；对刘群勇所提交的涉案博高公寓的现场照片，刘传杭认为该组照片不具有证明力，照片只是显示涉案博高公寓的物理状态，不能证明刘群勇已将涉案博高公寓交还刘传杭，而且照片内显示的招租电话也不是刘传杭的电话号码；对于刘群勇所提交的2份收据，对刘传杭签名的租金收据的真实性予以确认，对该证据与本案待证事实之间的关联性不予确认。对梁满签名的租金收据的真实性、合法性及与待证事实的关联性均不予确认，刘群勇没有提供刘传杭、刘群勇双方直接交接场地的证据，也没有提供刘传杭委托梁满接收涉案博高公寓的证明材料，不能直接证明刘群勇已将涉案博高公寓交还给刘传杭。刘传杭、刘群勇双方经法院释明，均未向法院提交涉案博高公寓的房地产权证明文件或取得规划报建手续的证明文件。向刘传杭释明，假如涉案租赁合同无效，刘传杭是否变更诉讼请求，刘传杭表示假如涉案合同无效，变更诉讼请求为：1.刘群勇立即交还场地，并按每月11100元的标准向刘传杭支付从2012年7月1日起至刘群勇实际交付场地之日止的占有使用费的差额（暂计至起诉之日的差额为299700元）；2.刘群勇承担本案诉讼费。原审法院认为：刘传杭、刘群勇双方以口头方式订立的租赁合同，约定刘群勇向刘传杭承租涉案博高公寓，但涉案博高公寓未办理工程报建手续，属于违法建筑，该租赁合同虽然是双方当事人的真实意思表示，但违反了法律的强制性规定，合同无效。刘传杭、刘群勇双方于2012年6月30日又以刘传杭书写《欠条》的形式商定：刘群勇于2012年7月1日将涉案博高公寓交还给刘传杭，刘传杭即于2012年7月15日前退还押金75685元给刘群勇；于2012年9月1日前将押金200000元全部退还给刘群勇。该民事行为是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定和社会公共利益，该民事行为合法有效。刘群勇提交了《欠条》一张、照片19张及收据2张拟证明已将涉案博高公寓交还给了刘传杭，但刘传杭对此不予认可。刘群勇提交的《欠条》签注的交接人为“梁满”，刘群勇自称“梁满”真名为梁志满，系刘传杭经营涉案博高公寓的合伙人。为此，刘群勇还提交了一张“梁满”出具的收据，拟证明梁志满以“梁满”的名义曾向其收取涉案博高公寓2012年6月份的租金。另刘群勇还提交涉案博高公寓的现场照片19张以佐证其已交还涉案博高公寓。但刘群勇并未提供证据证实“梁满”的真实身份，也未提交证据证明“梁满”受刘传杭委托接收涉案博高公寓，刘群勇所提交的涉案博高公寓的现状照片亦不能证明涉案博高公寓目前由刘传杭予以控制。因此，刘群勇所提交的上述三份证据尚不能形成证据锁链，证据之间指向的对象不能证明刘群勇已经履行将涉案博高公寓已移交给刘传杭的义务。故刘传杭要求刘群勇交还涉案场地的诉讼请求有理，故予以支持。刘群勇认为其已交还涉案场地的抗辩意见，理据不足，不予采纳。刘传杭主张其与刘群勇达成口头协议，约定从2012年7月1日起，由刘群勇直接以每月29700元为租金标准向业主缴纳租金（占有使用费），每月租金（占有使用费）差额11100元在后续阶段支付给刘传杭，但刘传杭并未提供证据予以证实刘传杭、刘群勇双方存在上述约定。故刘传杭要求刘群勇按照每月11100元为标准从2012年7月1日起至刘群勇交还涉案博高公寓之日止支付占有使用费差额的诉讼请求，于法无据，不予支持。综上所述，原审法院依据《中华人民共和国民法通则》第五十四条、第五十五条、第五十六条、第五十七条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，于2015年3月25日作出如下判决：一、刘群勇于判决书发生法律效力之日起10日内将位于广州市花都区新华街田美村北秀路的博高公寓（涉案场地）交还给刘传杭。二、驳回刘传杭的其他诉讼请求。一审案件受理费2898元，由刘传杭负担。判后，刘群勇不服，向本院提出上诉称：一、一审认定刘群勇没有交还博高公寓，属于认定事实错误。本案中，刘群勇提交了《欠条》，欠条上有交接人“梁满”的签字，并注明“以交接”。同时，刘群勇提交了租金的收据，分别是刘传杭和“梁满”书写的租金收据。“梁满”能作为出租方收取刘群勇交付的租金，同时，刘传杭也收取刘群勇交付的租金，这足以证明，“梁满”是出租方所指派的人或者属于出租方一方的人。同时，“梁满”也作为出租方一方的人办理交接手续，并在《欠条》上书写“以交接”。这些证据已经形成证据链，足以证明刘群勇已经将公寓交还给刘传杭，刘群勇已经履行了举证责任。二、一审程序违法。本案中，刘群勇提供了涉案公寓出租人照片，照片中所显示的电话号码的所有人是公寓的控制人。因客观原因，刘群勇无法调取照片上所显示电话号码的机主信息，为此刘群勇向一审法院提交了调取证据申请书。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。”据此，一审法院应当向相关部门调取该等证据，但一审法院并没有就此进行调查。三、一审举证责任分配错误。本案中，刘传杭所提交的证据均不足以证明涉案房屋尚在刘群勇的控制之下。刘传杭应当承担举证不能的法律后果。综上，原审认定事实不清，程序违法。请求撤销原判，改判驳回刘传杭的诉讼请求；一审、二审诉讼费用由刘传杭承担。被上诉人刘传杭答辩要求维持原判。原审第三人梁志锦未答辩。本院二审查明的事实与原审查明的事实一致，本院予以确认。二审期间，上诉人刘群勇提交如下证据：证据1.刘传杭与黄少平的结婚登记申请材料。证据2.梁志满与黄燕平结婚登记申请材料。证据1-2拟证明刘传杭和梁志满的妻子是亲姐妹，刘传杭是梁志满的姐夫。证据3.广州市花都区新华街流动人员和出租房屋管理服务中心出具的涉案场地的纳税情况。证据4.广州市花都区新华街田美村综合信访维稳工作站2015年5月26日出具的证明。证据3-4拟证明涉案房屋的出租人在2013年5月开始就已经是刘传杭，刘传杭此时已收回涉案场地，才会作为出租人在出租屋管理服务中心进行备案。被上诉人刘传杭认为上述材料属于在一审就可以取得的材料，二审提交已过举证期，不属于新证据，不予质证。退一步说，涉案房屋至今十年以来都是由刘传杭从村里租来的，刘传杭不仅仅在2013年5月就在交税，在此之前也一直在交税。因为刘传杭是房屋的承租人，其包下了整栋大厦，然后再分租出去，所以在出租屋管理中心系统中一直显示刘传杭是纳税人。即便是刘群勇承包期间，刘传杭也是纳税人，系统中是没有变动的。本院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。本案二审的争议焦点为刘群勇是否已将涉案博高公寓移交给刘传杭。刘群勇提交的证据包括《欠条》，欠条上有交接人“梁满”的签字，并注明“以交接”字样；刘群勇同时提交有“梁满”书写的租金收据等证据，拟证明“梁满”是出租方所指派的人或者属于出租方一方的人。本院认为，首先，刘群勇无证据证明“梁满”与“梁志满”系同一人；其次，即使“梁满”曾经收取过涉案房屋的租金，亦不足以就此证实“梁满”就是被刘传杭授权接收博高公寓涉案房屋的人。原判以刘群勇提交的证据不能形成证据锁链，证据之间指向的对象不能证明刘群勇已经履行将涉案博高公寓已移交给刘传杭的义务的认定准确，说理清晰，本院予以支持。本案亦符合需由人民法院依职权调查收集证据的情形。综上，上诉人刘群勇的上诉理据不足，本院不予采纳。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下:驳回上诉，维持原判。本案二审受理费5796元，由上诉人刘群勇负担。本判决为终审判决。审 判 长 张 姝审 判 员 赵剑奕代理审判员 任 慧二〇一五年九月七日书 记 员 赵 琳ＸＸ 搜索“”