（2015）泸民终字第318号
裁判日期: 2015-09-07
公开日期: 2015-11-06
案件名称
白伊与成都双城物业管理有限责任公司物业服务合同纠纷案二审民事判决书
法院
四川省泸州市中级人民法院
所属地区
四川省泸州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
白伊,成都双城物业管理有限责任公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条；《中华人民共和国合同法》：第六十七条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
四川省泸州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）泸民终字第318号上诉人（原审被告）白伊，女，1981年6月出生，汉族，住四川省泸州市。委托代理人赵世祥，男，1946年8月出生，住四川省泸州市江阳区。被上诉人（原审原告）成都双城物业管理有限责任公司，住所地：四川省成都市锦江区总府街15号王府井商城C座10楼A1。法定代表人向伟奇，公司经理。委托代理人王丽娜，女，1985年11月出生，汉族，住四川省资阳市，该公司员工。委托代理人江平，男，1960年5月出生，汉族，住四川省泸州市，该公司员工。上诉人白伊与被上诉人成都双城物业管理有限责任公司（以下简称双城物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服四川省泸州市江阳区人民法院（2014）江阳民初字第3649号民事判决向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭公开开庭对本案进行审理。上诉人白伊及其委托代理人赵世祥，被上诉人双城物业公司的委托代理人王丽娜、江平到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原判认定：2012年12月20日，空间爱情海小区业主委员会与原告双城物业公司签订了《空间爱情海小区物业服务合同》，空间爱情海小区业主委员会代表在合同上签字确认，该物业管理服务合同约定：双城物业管理期限为3年，自2013年1月1日起至2015年12月31日止，物业费为电梯住宅每月每平方米1.10元。合同签订后，被告从2013年4月起未交纳物业管理费。原告提供收据证明，被告物业房屋属于电梯，面积140.95平方米，每月收取被告物业管理费155.05元，被告对原告提供的物业管理费票据无异议。原判认为：根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”规定，原告双城物业公司与小区业主委员会签订《空间爱情海物业管理服务合同》，该合同依法签订生效后，对业主均具有约束力，原告作为物业服务公司，其提供的物业服务及收取的物业管理费针对的是整个小区所有业主，并非仅针对某一特定业主，故被告提出的未与原告签订《空间爱情海物业管理服务合同》拒交物业管理费的抗辩理由，本院依法不予支持；原告依约提供了相应物业服务，被告应按合同约定向原告交纳物业管理费。被告房屋的楼层及面积，被告应缴纳的物管费为每月每平方米为1.10元，面积140.95平方米，未交物业管理费的时间为2013年4月至2014年10月，被告尚欠原告双城物业公司的物业管理费为2790.9元。鉴于被告辩称的原告未提供完善的物业管理服务，小区内存在诸多管理不到位的情形属实，原告所提供的物业管理服务确实存在部分瑕疵，服务质量有待改善，故对其要求被告支付物业管理费滞纳金540元的请求，本院不予支持。据此，判决如下：一、被告白伊于本判决生效之日起十五日内支付原告成都双城物业管理有限责任公司物业管理费2790元；二、驳回原告成都双城物业管理有限责任公司其他诉讼请求。三、本案案件受理费本案减半收取25.00元，由原告成都双城物业管理有限责任公司承担5.00元，被告白伊承担20.00元（此款原告已预交，被告在履行上述义务时一并支付原告）。宣判后上诉人白伊不服，上诉至本院，请求撤销原判，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求，其主要上诉理由为：一、被上诉人与所谓的“业主委员会”签订的《物业服务合同》属无效合同，因此被上诉人基于《物业服务合同》向上诉人主张物业管理费无事实和法律依据。“业主委员会”不是本小区业主按照相关规定选举产生，没有资格代表小区业主行使相关权利，且该“业主委员会”故意违反相关法律规定，与企业恶意串通，损害广大业主合法权益。二、合同无效后，针对被上诉人已提供的物业服务，只能按照其资质等级、现实的物业服务水平等对应收取相适应的物业服务费，而不能按《物业合同》标准收取物业服务费。被上诉人双城物业公司仅具备三级资质，而且还在物业收费外收取了二次供水等钱，属于不合理、不合法的行为。同时原审法院通过实地调查，认定被上诉人未提供完善的物业管理服务、小区内存在诸多管理不到位，服务质量有待改善。因此我请求二审法院依据事实和相关规定减少物业服务费，而不仅减少滞纳金。被上诉人双诚物业公司辩称：公司根据业主委员会的邀标函参与竞标最终与业主委员会签订了物业服务合同。我们的物业费收取率达到73%，证明我们的工作是得到了大部分小区业主的认可。因为开发商遗留的问题很多，需要动用维修基金进行维护时非常困难。但是我们仍然努力搞好工作，要对已缴费的业主负责。因此请求驳回上诉，维持原判。二审中上诉人提交了以下证据证明其请求：1、成都世博电梯有限公司乘客需知、电梯安全承诺服务卡，证明被上诉人今年才聘请了一个公司对电梯进行维保，之前电梯维护是真空，同时成都世博公司是一家无证无照的公司；2、爱护电梯对讲设备告知函、关于空间爱琴海小区电梯故障情况报告，证明被上诉人管理不善，没有人值班，导致经常有业主在电梯内被关，时间长达四五十分钟；3、江阳区派出所的调解笔录，证明被上诉人管理不到位，导致业主李文的车窗玻璃在小区内被人敲坏。4、2015年7月29日的泸州晚报第13版，证明本案诉讼过程中，被上诉人的员工故意将未缴物管费业主的水管锯断，损害了业主的合法权益。5、楼栋代表出具的反映材料、业主自行出资聘请人打扫卫生的相关材料、楼栋代表要求双城物业公司因违反物业服务合同需立即进行整改的告知书，证明被上诉人没有按合同约定履行物业服务。被上诉人质证认为：1、世博公司是有资质的，公司可以提供相应的材料；2、告知函的确是公司张贴的，但正好证明公司对设备进行了维护；3、调解笔录与本案没有关联，是上诉人与其他业主的纠纷。4、7月25日小区部分业主的水管的确被发生损坏，但不是公司干的，也没有记者对公司进行采访；5、楼栋代表是业主自行选举的，没有得到相关部门的认可，而且也只是他们自已书写的材料，与本案没有关联。被上诉人未提交新证据。本案在二审过程中应上诉人申请，依法调取了江阳区公安局龙透关派出所的二份接（报）处警登记表，证明空间爱琴海小区因部分业主水管断水与被上诉人发生纠纷的事实。双方当事人质证后均无意见。本院认为，对上诉人提交的泸州晚报与江阳区公安局龙透关派出所的接（报）处警登记表能够相互映证，证明2015年7月25日小区部分业主的水管被损坏，导致小区业主与双城物业公司发生矛盾。对其余证据因为均系复印件，其没有其他证据相互佐证，不符合证据的法定形式，本院不予采信。本院经二审补充查明：2015年7月25日小区部分业主的水管被损坏，导致小区业主与双城物业公司发生矛盾。本院经审理查明的其他事实与一审查明的事实一致，本院依法予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：一、空间爱琴海小区业主委员会与双城物业公司签订的《物业服务合同》是否合法有效的问题；？二、上诉人是否应当缴纳物业服务费及缴纳多少的问题？现对本案争议焦点作如下评议：一、关于空间爱琴海小区业主委员会与双城物业公司签订的《物业服务合同》是否效的问题。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。”规定，双城物业公司与小区业主委员会签订《空间爱情海物业管理服务合同》，该合同依法签订生效后，对业主均具有约束力。至于该小区业主委员会成立程序是否合法与本案系两个不同的法律关系。上诉人认为小区业主委员会侵犯其合法权益的，可以依法另案主张其权利。但上诉人不能以此为由主张合同无效。同时上诉人也没有提供证据证明该《物业服务合同》具有法定无效的情形，因此上诉人关于《物业服务合同》无效的主张本院不予采信。二、关于上诉人是否应当缴纳物业服务费及缴纳多少的问题。上诉人主张被上诉人提供的物业服务不完善、存在瑕疵，应当调减物业服务费。被上诉人认为自己提供的物业服务得到75%的业主认同，同时小区存在的问题属于遗留问题，上诉人应当按照合同约定缴费。本院认为小区业主委员会与被上诉人签订的《物业服务合同》第三章物业服务质量第五条约定：“乙方提供的物业管理服务应达到不低于《普通住宅物业服务等级标准》中的二级标准，参照一级执行。（具体服务标准见附件三）”。同时该合同最后一页载明：附件：……3、普通住宅物业服务标准；4、空间爱琴海小区物业服务具体标准；……。该合同对物业服务标准进行了约定。因此被上诉人的物业服务是否达标应当以合同约定为准。但庭审中经本院释明被上诉人未提供该两份附件。同时被上诉人也没有提供其他证据证明其已按合同约定履行了物业管理服务。加之上诉人主张被上诉人没有按照合同约定提供物业服务，表现为小区管理混乱、车辆乱停乱放、电梯经常出故障等。依据原审法官现场走访和本院调取的证据可以证明被上诉人所提供的物业管理服务确实存在部分瑕疵。《物业服务合同》第八条约定：“物业服务费用按月度交纳，业主或者物业使用人应在下月15日前履行交纳义务，业主也可自行灵活交纳，但不得无故拖欠物业服务费超过半年。”，该合同属于双务合同，由被上诉人先提供物业服务之后业主才缴纳物业服务费。由于被上诉人提供的物业服务存在部分瑕疵，作为业主的上诉人可以依照《中华人民共和国合同法》第六十七条：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，先履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”的规定，对被上诉人支付物业服务费的请求进行抗辩。但鉴于被上诉人履行了大部分物业服务行为，仅存在部分瑕疵，从维护小区管理、保护业主的合法权益出发，本院综合双城物业公司提供物业服务不完善、存在部分瑕疵以及业主白伊自愿支付部分物业服务费之实际，调减白伊缴费标准为0.9元／月。被上诉人双城物业公司一审起诉时请求白伊缴纳从2013年4月起18个月的物业服务费，因此白伊缴纳物业服务费的期限为2013年4月至2014年9月，原判对此认定错误，应予纠正。即白伊应缴纳从2013年4月至2014年9月的物业服务费共计2283.39元。若双城物业公司按普通住宅物业服务标准和空间爱琴海小区物业服务具体标准履行了物业服务，则上诉人白伊仍应按照合同的约定按1.1元／月的标准支付物业服务费。综上所述，上诉人的上诉理由部分成立，原判适用法律错误，依法应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项：“原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；”之规定，判决如下：一、撤销四川省泸州市江阳区人民法院（2014）江阳民初字第3649号民事判决；二、上诉人白伊于本判决生效之日起十日内支付被上诉人成都双城物业管理有限责任公司物业管理服务费2283.39元。三、驳回被上诉人成都双城物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。一审案件受理费25元、二审案件受理费50元，由上诉人白伊负担50元、被上诉人成都双城物业管理有限责任公司负担25元。本判决为终审判决。审判长 刘剑审判员 李平审判员 何燕二〇一五年九月七日书记员 杨艺 来源：百度“”