（2015）渝一中法民终字第02964号
裁判日期: 2015-09-07
公开日期: 2015-11-08
案件名称
龚伟与田洪、杜丽芳房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
重庆市第一中级人民法院
所属地区
重庆市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
田洪,杜丽芳,龚伟,中国光大银行股份有限公司重庆星光支行
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第五十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2015）渝一中法民终字第02964号上诉人（原审被告）：田洪。上诉人（原审被告）：杜丽芳。二上诉人的委托代理人：吴建喜，重庆市秀山县城镇法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：龚伟。委托代理人：田小江，重庆锋度律师事务所律师。原审第三人：中国光大银行股份有限公司重庆星光支行，住所地渝北区西湖路22、24、26号。负责人：卓蓓，行长。委托代理人：姚亮，中国光大银行股份有限公司重庆星光支行员工。上诉人田洪、杜丽芳与被上诉人龚伟及原审第三人中国光大银行股份有限公司重庆星光支行（以下简称星光支行）房屋买卖合同纠纷一案，重庆市渝北区人民法院于2015年1月15日作出（2014）渝北法民初字第12631号判决，田洪、杜丽芳不服该判决，向本院提起上诉。本院于2015年6月8日受理后，依法组成合议庭并于2015年7月31日进行了询问，上诉人田洪、杜丽芳及二人共同的委托代理人吴建喜，被上诉人龚伟的委托代理人田小江，原审第三人星光支行的委托代理人姚亮参加了询问，本案现已审理终结。龚伟一审诉称：2013年2月7日，龚伟与杜丽芳签订《房屋买卖合同》，因田洪、杜丽芳夫妻关系，田洪也在该合同上签字。约定：田洪、杜丽芳将其通过按揭购买的位于重庆市北部新区经开园金渝大道81号64幢1单元14-1号夫妻共有房产转让给龚伟；转让金额为910000元，龚伟于2013年2月8日前支付首付款200000元，合同签订后的前六个月的按揭款由田洪、杜丽芳支付，之后的按揭款由龚伟向银行按月支付。同日，龚伟与田洪、杜丽芳签订《合同补充条款》，双方约定田洪、杜丽芳应随时配合龚伟办理产权过户手续，否则按违约处理。2013年2月8日，龚伟按照田洪、杜丽芳的要求将首付款170000元汇入田洪投资设立的公司的会计黄祖梅的账户中，同时龚伟向田洪支付现金30000元。同日，田洪向龚伟出具收条一张，该收条载明其收到了200000元首付款。合同签订后，龚伟多次要求田洪、杜丽芳继续履行合同并配合办理产权过户登记手续，但被拒绝，故起诉来院，要求判令：1、确认龚伟有权代田洪、杜丽芳向星光支行偿还位于重庆市北部新区经开园金渝大道81号64幢1单元14-1号房屋在星光支行按揭的全部贷款金额（具体金额以星光支行自行核定为准），星光支行在贷款清偿完毕后协助龚伟办理抵押注销手续；2、田洪、杜丽芳配合龚伟办理房产过户登记手续；本案诉讼费用由田洪、杜丽芳承担。田洪一审辩称：龚伟与田洪实为民间借贷关系。田洪的公司由于经营困难，就向龚伟借款200000元，并用案涉房屋作为抵押，龚伟实际支付了田洪170000元，另外30000元直接作为利息予以扣除。民间借贷以签订房屋买卖合同的形式进行是交易惯例。案涉房屋不可能以200000元卖给龚伟，而且房屋的按揭贷款一直是田洪、杜丽芳在还，龚伟从来没有要求办理过过户，只是要求归还借款。2014年5月16日，田洪、杜丽芳办理了离婚手续，离婚协议约定案涉房屋由杜丽芳所有。综上，应驳回龚伟的诉讼请求。杜丽芳一审辩称：《房屋买卖合同》不是杜丽芳本人所签，合同无效。补充协议是在田洪的逼迫下所签，因为田洪的公司急需用钱，田洪说如果没有钱就有生命危险。田洪向龚伟借的200000元是由田洪公司使用的，杜丽芳从未使用。2014年5月16日，田洪、杜丽芳办理了离婚手续，离婚协议上约定案涉房屋归杜丽芳所有。综上，应驳回龚伟的诉讼请求。星光支行述称：同意龚伟的诉讼请求，一审法院审理查明：2011年4月29日，杜丽芳与重庆润江置业有限公司签订《重庆市商品房买卖合同》，约定杜丽芳购买该公司开发的位于重庆市北部新区经开园金渝大道81号64幢1单元14-1号房屋；房屋建筑面积159.59平方米，套内面积127.14平方米；总成交金额为1162670元。2011年5月3日，杜丽芳支付了首付款352670元。2012年8月2日，杜丽芳向星光支行贷款810000元。2013年2月7日，以一署名为“杜丽芳”的人为甲方，龚伟为乙方，双方签订《房屋买卖合同》，约定甲方将上述案涉房屋出卖给乙方；成交价格为910000元；乙方在2013年2月8日支付甲方买房首付款200000元。合同另约定：1、乙方已经付清甲方该房首付款；2、购房之日6个月后，甲方所欠银行按揭款由乙方按月供方式向银行付清，前6个月由甲方支付。同日，以杜丽芳、田洪为甲方，龚伟为乙方，双方另签订《合同补充条款》，约定：“一、甲方与开发商购买该房屋时按揭期限是20年，甲方现将该房屋转卖给乙方。二、甲方现将该房屋卖给乙方，乙方应付甲方首付款200000元。三、甲方现将该房屋卖给乙方双方已经协商达成一致，乙方接着甲方的户名按月供的方式向银行还清该房屋所欠银行的房款，仅限于该套房屋所指定贷款。四、甲方给乙方的还款期限是该房屋20年按揭期满。但乙方有权随时提前办理产权过户手续。五、甲方必须随时积极配合乙方办理产权过户手续，在规定日90日内甲方必须配合乙方办理过户手续，否则按违约处理。但过户所产生的税费由乙方一并自行承担。六、甲、乙双方不得××来变更和终止买卖合同，否则视为违约，甲乙双方自愿用该房屋成交总价的双倍金额来赔偿违约。本合同书签字盖章长期生效”。2013年2月8日，田洪出具《收条》一张，载明：“今收到龚伟购房款200000元”。其中170000元龚伟于当日通过重庆农村商业银行支付给田洪公司的员工黄祖梅。2014年5月16日，田洪、杜丽芳办理了离婚手续。双方签订《离婚协议书》，约定夫妻双方婚后购有房产登记在女方名下，离婚后该套房屋归女方所有，双方相互配合办理产权变更登记手续。查明，案涉房屋的按揭贷款一直由杜丽芳归还。截至2015年1月7日，杜丽芳尚有760477.5元按揭贷款没有归还。庭审中，关于双方之间的关系，田洪、杜丽芳陈述：双方实为借款关系，但未签订借款协议，田洪于2013年2月7日向龚伟借款200000元供其公司使用，约定6个月内还清，每个月的利息为12000元，如果田洪按期归还借款，房屋买卖合同就作废；现该笔借款本金未还，利息还了7、8万元，都是现金支付，没有任何付款凭证；双方之间除了本案借款关系外还有另外两笔借款。龚伟陈述：双方系房屋买卖关系，双方还有其他的借款关系，但与本案的房屋买卖无关。田洪、杜丽芳另举示田洪经营的公司的记账凭证2张，拟证明其与龚伟系借款关系，该记账凭证包括2013年2月8日的《收据》一张，载明缴款单位为龚伟，收款方式为转账，金额为170000元，收款事由为借款，以及2013年1月13日《领款单》一张，载明领款单位或姓名为龚伟，还款事由为归还借款，金额为85000元，田洪称该85000元系归还其他两笔借款的利息。上述两份记账凭证均无龚伟签字，龚伟对此不予认可。关于《房屋买卖合同》及《合同补充条款》，龚伟陈述：两份合同均系田洪、杜丽芳本人签字；龚伟以归还合同签订6个月以后的按揭贷款的形式支付除首付款外的房款；不清楚合同为什么约定前6个月的按揭由田洪、杜丽芳归还，后6个月由龚伟还；根据补充协议的约定，田洪、杜丽芳应随时配合龚伟过户。田洪、杜丽芳陈述：《房屋买卖合同》上杜丽芳的签字系田洪所签，《合同补充条款》系二人所签；房屋买卖合同是双方为了借款随意签订的，因此不认可龚伟关于房屋剩余款项的支付方式及过户时间的陈述。关于案涉款项的支付情况，龚伟陈述：其首付款200000元中的170000元系通过转账支付，另外30000元通过现金支付；合同签订后的按揭贷款仍由田洪、杜丽芳归还的原因是二人尚欠龚伟其他款项，因此双方约定用其他借款的利息来支付按揭款。田洪、杜丽芳陈述：龚伟实际通过转账支付了田洪170000元，另外30000元直接作为利息予以扣除，并没有支付，该30000元包括本案涉及的借款利息12000元以及其他借款的利息18000元；合同签订后的按揭贷款由田洪、杜丽芳一直归还，由此可见双方并不是真实的房屋买卖关系。一审法院认为：《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明；没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条规定，在合同纠纷案件中，主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同订立或生效的事实承担举证责任。2013年2月7日，一署名为“杜丽芳”的人与龚伟签订《房屋买卖合同》，同日，田洪、杜丽芳与龚伟签订《合同补充条款》，对位于重庆市北部新区经开园金渝大道81号64幢1单元14-1号房屋的买卖关系进行了约定。田洪、杜丽芳虽然称《房屋买卖合同》上“杜丽芳”的签字系田洪代签，但对此未举示证据予以证明。且即使该签名系田洪代签，但因二人当时系夫妻关系，其后二人均在《合同补充条款》上签字，因此能够认定杜丽芳认可田洪的代签行为。对于二人以《房屋买卖合同》并非杜丽芳签字为由主张合同无效的抗辩理由，不予支持。该合同及补充协议约定了双方的权利义务关系，当日，田洪出具《收条》一份，载明收到了龚伟支付的“购房款”，因此，龚伟举示的证据能够认定其与田洪、杜丽芳系房屋买卖关系。二人主张田洪与龚伟系借款关系，但其举示的《收据》及《领款单》均系田洪经营的公司单方制作，并无龚伟的签字确认，该院对该证据不予采信，因此，田洪、杜丽芳龚伟关于借款关系的主张证据不足，对此不予支持。综上，该院认定双方签订的《房屋买卖合同》及《合同补充条款》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，双方均应按照约定履行义务。根据《房屋买卖合同》及《合同补充条款》的约定，田洪、杜丽芳应随时配合龚伟办理房屋产权过户登记手续，龚伟亦表示愿意代田洪、杜丽芳偿还案涉房屋剩余按揭贷款，星光支行对此并无异议，故龚伟请求确认其有权代田洪、杜丽芳偿还房屋贷款按揭，办理解押手续的诉讼请求，符合法律规定，予以支持。待龚伟向星光支行偿还与本案涉案房屋抵押相关的全部款项后，星光支行应及时协助办理涉案房屋抵押权注销登记相关手续。在龚伟代田洪、杜丽芳还清涉案房屋全部款项、办理解押手续后，田洪、杜丽芳应当按照合同约定，及时协助龚伟办理涉案房屋的产权过户登记手续，因此，对于该诉讼请求，予以支持。一审法院遂依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第五条之规定，判决：一、确认龚伟有权代杜丽芳向星光支行偿还位于重庆市北部新区经开园金渝大道81号64幢1单元14-1号房屋在星光支行按揭的全部贷款余额（具体金额以星光支行自行核定为准），星光支行应当收取并在贷款清偿完毕后协助龚伟办理涉案房屋抵押权注销登记手续；二、田洪、杜丽芳在房屋抵押权注销登记后十五日内协助龚伟办理位于重庆市北部新区经开园金渝大道81号64幢1单元14-1号房屋的产权过户登记手续。案件受理费80元，保全费5000元，由田洪、杜丽芳负担。田洪、杜丽芳不服该判决，向本院提起上诉，请求撤销原判，改判合同无效，驳回龚伟的诉讼请求。主要事实和理由：一审法院认定事实不清，双方实为民间借贷纠纷，龚伟怕高利贷不能实现要其用涉案房屋作为抵押签订的房屋买卖合同，且实际支付的仅为17万元，另3万元直接作为利息抵扣。龚伟乘人之危，要挟田洪签订了房屋买卖合同，田洪以生命危险为由逼迫杜丽芳在补充合同上签字，涉案房屋田洪、杜丽芳已支出78万元，合同内容显失公平，明显不符常理。龚伟辩称：房屋买卖是双方真实意思表示，一审判决正确，请求予以维持。星光支行述称：由法院依法裁判。二审中，田洪、杜丽芳申请了证人张某出庭作证，证人证实，其是田洪公司的司机，2013年过年前证人开车带着杜丽芳去签字，签字时龚伟没在现场，当时田洪与杜丽芳吵了架，还将手机砸了，田洪对杜丽芳说不签字就过不去这个坎，杜丽芳签字时心情很不好，事后证人听公司同事说了才知晓杜丽芳签的是本案合同。田洪、杜丽芳质证后认可证人证言，龚伟不予认可。二审查明的其他事实与一审查明的相同。本院认为，本案二审的争议焦点为双方合同关系及合同效力。根据民事诉讼举证规则，龚伟主张房屋买卖关系，对此承担举证责任，龚伟举示了房屋买卖合同、补充合同及房款收据，田洪、杜丽芳否认房屋买卖关系，并认为双方是民间借贷关系，二人对反驳主张承担举证责任，但田洪、杜丽芳举示的自制财务凭证真实性不能确认，二审中的证人证言也未涉及本案合同性质，田洪、杜丽芳仅凭双方房屋买卖交易中的瑕疵不足以达到其反驳目的。一审法院据此认定本案为房屋买卖性质符合举证规则。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（一）项、第五十四条的相关规定，合同一方当事人主张存在胁迫、显失公平的，除涉及国家利益外，仅能依法行使变更、撤销权，田洪、杜丽芳据此主张合同无效，无法律依据。田洪、杜丽芳本案仅对合同关系及合同效力提出异议，龚伟依据合同请求配合过户，田洪、杜丽芳又未提出其他合同履行上的抗辩，对双方其他合同权利义务本院不予评判。综上，田洪、杜丽芳的上诉理由不能成立，对其上诉请求，本院不予支持，一审判决事实认定清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人田洪、杜丽芳负担。本判决为终审判决。审 判 长 李立新审 判 员 邓 山代理审判员 朱华惠二〇一五年九月七日书 记 员 程译莹 更多数据：