（2015）深中法房终字第1450号
裁判日期: 2015-09-07
公开日期: 2015-11-30
案件名称
深圳市康德顺贸易有限公司,深圳市老家厨房酒楼与房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省深圳市中级人民法院
所属地区
广东省深圳市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
案由
法律依据
全文
广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）深中法房终字第1450号上诉人（原审原告）深圳市xxx酒楼，住所地广东省深圳市福田区中康南路*号雕塑家园xxx，系个人独资企业。法定代表人邓xx，住所地广东省深圳市xx区。该公司总经理。委托代理人陈xx，住所地广东省深圳市xx区，该酒楼员工。委托代理人傅志伟，广东益人律师事务所律师。上诉人（原审被告）深圳市康xx贸易有限公司，住所地深圳市福田区中康南路x号雕塑家园xxx。法定代表人夏文科，总经理。委托代理人罗延飞，广东卓建律师事务所律师。上诉人深圳市xxx酒楼（以下简称老家xx）因与上诉人深圳市康xx贸易有限公司（以下简称康xx公司）租赁合同纠纷一案，不服深圳市福田区人民法院（2014）深福法民三初字第19号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。原审法院审理查明：老家xx于2013年10月21日就本案所涉租赁合同纠纷以张x宾、叶x为被告诉至原审法院，要求张x宾、叶x返还租金548000元、赔偿损失560000元，原审法院依法追康xx公司及案外人深圳市xx投资发展有限公司（以下简称xx公司）作为第三人参加诉讼。后根据原审法院庭审查明事实，将康xx公司变更为2122号案件被告，并在征得各方当事人同意后，不再将xx公司列为2122号案件第三人。康xx公司原名深圳市康德顺机电工程有限公司，于2011年10月12日名称变更为现名称。涉案的雕塑家园x层房产，建筑面积为964.32平方米，用途为会所，为非市场商品房，康xx公司在2122号案件中提交的房地产权证复印件显示其登记所有权人为xx公司，根据康xx公司在2122号案件提交的民事裁定书，xx公司处于清算状态。工商登记资料显示，xx公司现处于营业执照被吊销状态，并未注销。2007年10月16日，xx公司清算组向案外人深圳市xxx环保设备有限公司（以下简称世纪xx公司）出具（2006）晓破清算字第35-3-1号《深圳市xx投资发展有限公司清算组关于同意深圳市xxx环保设备有限公司取回雕塑家园一层房产的答复》，称：你司于2006年9月向清算组提出取回雕塑家园一层的房产，经向深圳市中级人民法院汇报后，深圳市中级人民法院同意清算组关于你司取回上述房产的意见，应你司要求，清算组正式答复如下：同意你司取回雕塑家园x层的房产。2012年10月15日，哈尔滨市公安局经济犯罪侦察支队向中国银行股份有限公司黑龙江省分行（以下简称中行黑龙江分行）发出一份《返还单》，称：我支队在侦办你行“1.06”专案过程中，将涉案依法进行查封的雕塑家园x层和追缴小组公司破产债权清偿分配资金221.0978万元一并返还给你行。中行黑龙江分行向北京市百瑞律师事务所及该所律师陶大伟出具《授权书》，授权其在处理“1.06”系列案中，对司法机关返还的资产对外签署租赁协议等。2014年1月5日，北京市百瑞（哈尔滨）律师事务所出具一份《证明材料》，称雕塑家园x层房产，系哈尔滨市公安局经侦支队在办理“1.06”案件中，依法扣押并返还受害单位中行哈尔滨分行的涉案资产。因该案至今尚未公开宣判，所以暂时无法办理过户手续，现中行黑龙江分行已授权我所将该房产出租给深圳市金石xxx有限公司（以下简称金石xx公司）使用。2011年7月20日，哈尔滨市“1.06”案件涉案财产先期处置领导小组办公室与案外人金石xx公司签订《房屋租赁合同》，将雕塑家园首层西侧425平方米的房产出租给金石xx公司，租期自2011年8月1日至2012年7月31日。2012年11月1日和2013年10月21日，北京市百瑞（哈尔滨）律师事务所分别与金石xx公司签订《房屋租赁合同》，将雕塑家园1层房产出租给金石xx公司。租期分别为2012年11月1日至2013年10月31日和2013年11月1日至2014年10月31日。2011年11月20日，金石xx公司与康xx公司房签订《房屋租赁合同》，将雕塑家园西侧面积为425平方米的房产出租给康xx公司，租期自2011年8月1日至2013年11月5日，金石xx公司同意康xx公司对房产进行转租。对于涉案房产的前述流转过程，康xx公司称，世纪xx公司因为涉嫌向中行黑龙江分行贷款诈骗，被予以立案查处。在案件侦办过程中，哈尔滨公安经侦支队追缴世纪xx公司财产并交还受害方中行黑龙江分行。该案件至今没有判决，在世纪xx公司欠银行巨额债务的情况下，由受害方中行黑龙江分行管理并收取雕塑家园一层出租，用于偿还世纪xx公司所欠债务。老家xx则称公安经侦支队的章对外效力不足，不动产物权的变动未经法院生效文书确认，公安部门无权决定不动产物权归属，中行黑龙江分行及其委托的律师事务所无权处置、出租涉案房产，返还单位所加盖的哈尔滨经侦支队的章也非原件。2011年9月17日，康xx公司（甲方）与老家xx负责人邓xx（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方以年租金36000元将雕塑家园一层西侧05（半间），建筑面积为40平方米的房产出租给乙方，乙方应于入住前即2011年9月1日交付租金3000元。乙方应于每月1日前交付当月租金，逾期10天不能支付租金甲方有权收回房屋并就逾期部分向乙方收取租金及滞纳金。租赁期限自2011年9月1日至2012年8月31日。合同终止后，乙方应于3日内迁离并交回所承租房屋，乙方逾期不迁离或不返还所租赁房屋的，甲方有权收回房屋。在合同约定的期限届满之前，乙方须继续租用此房屋的应于租赁期限届满前十天向甲方提出续租要求，在同等条件下，乙方对所租赁房屋有优先承租权。在乙方租赁期间内，如乙方提前退租，则押金不予退还。同日，双方还就乙方承租雕塑家园一层西侧02-05（半间）建筑面积为300平方米的房产签订《房屋租赁合同》，约定的月租金标准为25000元，押金50000元，租期为2011年9月2日至2013年9月1日，该合同的其他条款与前述合同一致。2011年11月2日，双方再就乙方承租雕塑家园一层西侧01房半间，建筑面积为20平方米的房产签订《房屋租赁合同》，合同约定的租金标准为每月2500元，押金5000元，租期自2011年11月1日起至2013年11月1日止。合同特别约定双方到期无异议续约二年，租金涨每两年8%。合同其余条款与前述二份合同一致。2011年8月23日、9月2日、11月7日，老家xx分三笔向康xx公司交纳房屋押金61000元。邓xx承租前述房产后用于开办了老家xx。2011年9月23日，深圳市金兆丰物业管理有限公司雕塑家园管理处（以下简称雕塑家园管理处）向康xx公司发出《违反装修规定整改通知书》，称老家xx在装修期间擅自加装雨篷和在小区地面修建水池及花坛，违反了装修规定，限期7日内整改。2013年7月23日，雕塑家园管理处向老家xx发出《违反装修规定整改通知书》，称老家xx在雕塑家园广场及主干道上违规设立铁皮建筑及乱堆杂物及装修垃圾，违反了装修规定，限期1日内整改。邓xx签收并承诺：1、垃圾清理；2、铁皮屋商议一下。2013年10月11日，雕塑家园管理处向发出《关于清理广场乱摆放的函》，称：老家xx未经小区业主大会同意，擅自在小区广场大面积摆放桌椅进行经营活动，油烟及噪音严重影响业主的正常生活，造成恶劣影响，我处多次要求贵司清场，贵司却不予配合，现要求贵司收到此函后五天内清理属于贵司的物品，还原广场的正常使用功能。2013年7月31日，康xx公司向老家xx发出《通知书》，称：双方签订的三份合同将分别于2013年8月31日、9月1日和11月1日到期。到期不再续约，合同到期后3日内自行清场，并与管理处结清相关费用。该通知由雕塑家园管理处签收。2013年10月11日，康xx公司向雕塑家园管理处发出《告知函》，称与老家xx的租赁合同于2013年9月1日到期，我司已向其两次送达限期搬离通知，现特通知贵处，避免产生不必要的费用和纠纷。2013年10月17日和10月22日，康xx公司向老家xx发出《关于限期搬离的告知函》，称：你与我司签订的三份房屋租赁合同，其中一份已经在2013年11月1日到期，我司多次下达搬离函，我司决定2013年11月4日前你拒不搬离，我司将按照合同收回房屋。该两份函件均由雕塑家园管理处签收。老家xx对前述通知、函件予以确认，称恰好证明康xx公司单方不续租，损害老家xx续租权。2013年10月20日，康xx公司对雕塑家园一层西侧05（半间）和02-05（半间）房产进行了强行清场。2013年11月3日，康xx公司对雕塑家园一层西侧01房半间进行了强行清理。康xx公司称清场前通知了老家xx。老家xx确认清场事实，但否认康xx公司通知了老家xx，称管理处保安和现场员工通知了老家xx。老家xx未向康xx公司交纳2013年9月和10月租金。老家xx称向康xx公司交纳9月份租金，康xx公司不收，10月份康xx公司已经清场，就没有交租。康xx公司主张的租金从2013年9月1日开始计算，前两份租赁合同按双倍标准计算到2013年10月20日。最后一份合同按合同标准计取2013年9月、10月的租金。康xx公司称租赁期间，老家xx对于三份合同都是按每月30000元交纳，每月比合同约定少交了500元。以上租金合计111332元。老家xx对每月按30000元交租的事实予以确认。康xx公司主张的水费和电费法庭两次要求其提交已交费凭据，康xx公司未能提交。老家xx确认其在承租房产期间，无案外人向其主张过房屋权利或干预过其对房产的使用。另外，康xx公司在2122号案件诉状中称：“租期届满之际，康xx公司拒绝老家xx续约权和优先权，关闭酒楼电源”。以上事实，有《深圳市xx投资发展有限公司清算组关于同意深圳市xxx环保设备有限公司取回雕塑家园一层房产的答复》、《返还单》、《授权书》、《证明材料》、《房屋租赁合同》、《违反装修规定整改通知书》、《关于清理广场乱摆放的函》、《通知书》、《告知函》、《关于限期搬离的告知函》等证据及开庭笔录为证。上诉人康xx公司在原审中诉请：1、老家xx支付拖欠的租赁人民币111332元（包括逾期腾房期间的双倍租金），水费1773.76元，电费7114.72元；2、本案的诉讼费由老家xx承担。原审法院认为，涉案房产属于合法报建房产，康xx公司已经向法庭出具了其出租该房产的权利来源，老家xx亦确认其承租房产期间无案外人向其主张房产权利或干涉其对房产的正常使用，据此可以认定涉案房产作为本案所涉租赁合同标的无违法事宜，本案所涉三份租赁合同，系康xx公司与邓xx之间真实的意思表示，合法有效。邓xx以所租房产开办老家xx，老家xx亦以合同主体的身份提起2122号案件诉讼，据此老家xx可以作为邓xx开办的独资企业以债务加入的形式加入合同履行，成为适格的合同主体，康xx公司选择老家xx作为合同相对方，符合法律规定。涉案房产法定用途为何，不影响租赁合同效力的认定；哈尔滨市公安局刑侦支队将涉案房产交由中行黑龙江分行是否妥当，非属本案审查范围，本案作为民事诉讼程序，已经查明康xx公司出租涉案房产具有正当权利来源且不属非法，本案租赁合同的合法性即可认定。三份合同均系以康xx公司名义签订，康xx公司指定何人收取租金与合同的主体无关，老家xx主张2122号案件张x宾、叶x系合同主体，没有依据，原审法院不予支持。本案所涉三份租赁合同，其中以雕塑家园西侧05（半间）为标的的租赁合同已于2012年8月31日到期，此后双方继续履行，转为不定期租赁合同，康xx公司作为出租方可以在提前给予对方合理期限的情况下随时解除合同。其余两份合同则分别于2013年9月1日和11月1日到期。三份合同约定了老家xx的优先承租权，以雕塑家园一层西侧01房半为标的的合同还约定“双方到期无异议续约二年，租金涨每两年8%”，但雕塑家园管理处发出的两份《违反装修规定整改通知书》和《关于清理广场乱摆放的函》，显示老家xx存在违规装修和占用公共场所经营，引起其他业主极大不满的情况，同时老家xx还存在长期少交租金的情况，在此情况下，康xx公司作为出租方有权选择不予老家xx协商续租事宜而直接要求老家xx返还租赁房产。康xx公司发出的《通知书》、《关于限期搬离的告知函》虽然显示由雕塑家园管理处签收，但老家xx对前述通知、函件予以确认，结合老家xx在2122号案件起诉状中所陈述的“租期届满之际，康xx公司拒绝老家xx续约权和优先权，关闭酒楼电源”，可以确认老家xx已收到康xx公司发出的前述通知和告知函。根据合同关于“合同终止后，乙方应于3日内迁离并交回所承租房屋，乙方逾期不迁离或不返还所租赁房屋的，甲方有权收回房屋”的约定，在老家xx拒绝搬离并返还房产的情况下，康xx公司根据合同约定和其通知、告知函限定的时间采取清场措施未违反合同约定，老家xx拒绝依约搬离并返还房产，应依合同约定承担相应的违约责任，但合同并未约定老家xx逾期搬离的情况下，康xx公司可以双倍收取租金，康xx公司主张对老家xx逾期搬离期间计取双倍租金缺乏合同依据，原审法院不予支持，老家xx应按合同约定的租金标准向康xx公司支付逾期搬离期间的房屋占有使用费。同时，老家xx在合同期内每月少交500元租金，康xx公司有权要求其予以补交。经核算，老家xx应付康xx公司少交及拖欠租金和房屋占有使用费共62314.52元，具体计算方式为如下：1、2011年11月至2013年8月少交租金金额为11000元：500元×22个月；2、2013年9月1日至2013年11月3日应付租金、房屋占有使用费总额为51314.52元：30500×（1＋20／31）＋2500×（11／31＋3／30）。合同虽未约定水费、电费由老家xx负担，但该费用属于老家xx实际使用而发生的费用，自然由老家xx负担，但康xx公司并非前述费用的最终收款人，其经原审法院两次要求未能提供已代付款的凭证，应自负举证不能的后果，原审法院对其主张的水费和电费不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百三十二条、第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决，一、老家xx于判决生效之日起十日内支付康xx公司租金和房屋占有使用费62314.52元；二、驳回康xx公司的其他诉讼请求。如老家xx未履行前述判决确定的支付义务，则按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费为2704元（已由康xx公司预交），由康xx公司负担1302.40元，由老家xx负担1401.60元。上诉人老家xx不服原审判决向本院提起上诉，请求判令：1、撤销（2014）深福法民三初字第19号判决，发回重审或依法改判。2、判令老家xx无须支付康xx公司租金62314．52元。3、判令康xx公司承担一、二审全部诉讼费。上诉事实和理由：一、原审判决中对事实认定不清。原审判决认定康xx公司出租涉案房产具有正当权利来源且不属非法，事实上，本案康xx公司的出租行为不合法，康xx公司并非业主，且没有得到业主授权，属于无权转租。所以原审法院对本案租赁合同的合法性认定明显错误。由于康xx公司的违法出租，导致老家xx的优先续租权无法实现。老家xx与康xx公司签定的租赁合同中均有续租优先权的约定。鉴于上述约定，老家xx曾两次装修涉案房产，投入近百万元资金。但由于康xx公司不同意续租，导致老家xx遭受重大损失，康xx公司难辞其咎，但原审判决居然对此并未处理。老家xx向原审法院递交了《财产评估审计申请书》，原审法院迟迟不启动，老家xx自行委托评估公司进行评估，该评估报告列明了老家xx损失的具体数额，是本案财产损失的唯一证据，但原审法院没有查清，给予结论。康xx公司强行进入老家xx所租房屋，将老家xx酒楼的涉案设备、财物进行破坏，造成老家xx损失56万元，但原审判决没有支持老家xx向康xx公司请求赔偿。从2013年9月开始，康xx公司开始对老家xx租赁的房屋断断续续停电停水，10月份发展到强拆、强搬、破坏、丢弃老家xx的设备、财物，老家xx早已无法经营且损失巨大。这种情形下，原审法院判决老家xx向康xx公司支付租金和房屋占有使用费，于法无据。二、一审过程中严重程序违法现象。1、违反有关法律规定，采信康xx公司提交的复印件。康xx公司在庭上提交了五张复印件作为重要证据提交，虽经老家xx的质疑，但原审法院依然采信。2、老家xx在举证期限内用书面形式向原审法院提交了对上诉五份复印件调取原件的《证据调取申请书》，但原审法院没有调取。3、老家xx在开庭前向法院提交了涉案财产的《资产评估审计申请书》，原审法院末启动，在一审判决中认定老家xx“并未根据其申请进一步通过本院启动评估程序”。4、为证明老家xx财产被损坏的事实，老家xx用书面形式向法院申请调取梅林派出所报案调查记录的《证据调取申请书》，但原审法院未调取。上诉人康xx公司当庭辩称：康xx公司将涉案房产出租给老家xx后，老家xx存在长期少交租金、违规修建水池、搭建铁皮房等违法行为，引起了业主及管理处的极大不满，并且多次要求其整改，故康xx公司在合同承租期两年快到期的时候多次口头及书面通知合同到期后不予续签，但是老家xx置之不理，并且在合同期满之后依然强行占据承租房屋进行经营，因为康xx公司是二手房东，故在多次经过催促其腾房无效的情况下依据合同约定收回房屋属于行使正当的自救权利，对于老家xx合同期满后强行占据房屋逾期拒不腾房期间给康xx公司造成的损失，康xx公司认为应当按照深圳经济特区房屋租赁条例第43条的规定加倍支付逾期腾房期间的房屋占有使用费，但本案的原审法院只支持了一倍，没有按两倍支持，本案合同期满之后老家xx恶意占据房屋拒不腾让的行为违背了基本的诚实信用原则，也破坏了市场正常的流转秩序，应当适用双倍租金的法则予以惩处，故恳请法庭依法支持康xx公司上诉请求，要求老家xx按双倍支付逾期占用房屋期间的使用费。上诉人康xx公司不服原审判决向本院提起上诉，请求判令：1、撤销原审判决第一项，改判老家xx支付康xx公司拖欠的租金及房屋占有使用费人民币111332元（包括逾期腾房期间的双倍租金）2、诉讼费用由老家xx承担。上诉事实和理由：老家xx属于恶意侵占租赁房屋，拒不腾房，依法应当按照惩罚性条款，判决其向康xx公司支付双倍房屋占有使用费。本案中，康xx公司与老家xx在租赁合同届满后，未续签租赁合同，双方租赁关系到期终止。无论是依照合同约定还是按照法律规定，老家xx均有义务迁出，归还房屋给康xx公司。老家xx恶意侵占，拒不腾房，不仅违反了合同约定，严重损害了康xx公司的合法权益。破坏了社会的诚实信用价值。上诉人老家xx当庭辩称：康xx公司答辩与事实不符。康xx公司指控老家xx每月少交500元房租，事实是合同中约定了租赁价格，经口头协议康xx公司同意每月少缴500元，且康xx公司在两年的时间内从未以任何形式向老家xx提出过异议，由此可以认定老家xx不存在长期少交租金的事实。老家xx在经营期内从未接收过城管部门的任何处罚，根本不存在违规搭建的基本事实。康xx公司认为是依据合同收回房屋，这与事实不符，康xx公司与老家xx一共签了三份合同，每一份合同都约定老家xx享有优先续租权。在第三份合同尚未到期时，康xx公司就开始采取停水停电、不断派人骚扰，老家xx要求行使优先续租权，但康德公司不予理会。于2013年9月1日开始，康xx公司开始对老家xx进行停电，最后发展到强行清场，给老家xx造成巨大损失。鉴于康xx公司的非法行为，老家xx不需向康xx公司缴纳租金及占有使用费，康xx公司理应向老家xx赔偿经济损失。原审法院查明的事实清楚，本院予以确认。本院认为，原审法院关于深圳市康xx贸易有限公司就涉案租赁物出租来源合法性的认定正确，应当维持。租赁合同到期，承租人应依约结清相关费用，交还租赁物，结束租赁关系。但本案上诉人深圳市xxx酒楼在涉案房屋租赁合同到期，出租人深圳市康xx贸易有限公司明确表示不再续租的情况下，未能及时依约履行合同义务，致使深圳市康xx贸易有限公司诉至法院。租赁合同到期后深圳市xxx酒楼仍使用了涉案租赁物，因此，就该租赁物使用所发生的房屋占有使用费及之前欠交的部分租金，应当支付给深圳市康xx贸易有限公司。原审法院就此之判定正确，应予维持。深圳市xxx酒楼上诉理由不成立，本院不予支持。深圳市康xx贸易有限公司上诉请求双倍租金没有合同依据，其请求应予驳回。为此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回深圳市康xx贸易有限公司、深圳市xxx酒楼的上诉，维持原判。本案案件受理费深圳市康xx贸易有限公司预交2527元，老家xx酒楼预交1358元，由各自承担。本判决为终审判决。审 判 长 马 龙代理审判员 许 莹 姣代理审判员 周 敏二〇一五年九月七日书 记 员 张东阳（兼）附录相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 更多数据：