（2015）佛南法民三初字第4号
裁判日期: 2015-09-06
公开日期: 2016-09-12
案件名称
招英森、黄江等与李志安、陈定贵租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
佛山市南海区人民法院
所属地区
佛山市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
招英森,黄江,李志安,陈定贵,佛山市南海扬泰金属制品有限公司
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十四条，第五十二条，第五十六条，第五十八条；《中华人民共和国建筑法（2011年）》：第六十一条第一款；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第二条，第五条第一款；《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》：第五条
全文
广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2015）佛南法民三初字第4号原告：招英森，男，汉族，住佛山市禅城区。原告：黄江，男，汉族，住佛山市禅城区。两原告共同委托代理人：邓骏、李嘉雯，广东源浩律师事务所律师。被告：李志安，男，汉族，住佛山市三水区。被告：陈定贵，男，汉族，住佛山市南海区。被告：佛山市南海扬泰金属制品有限公司，住所地佛山市南海区。法定代表人：李志安。三被告共同委托代理人：邓慧明、陈嘉祺，广东安南律师事务所律师。原告招英森、黄江诉李志安、陈定贵、佛山市南海扬泰金属制品有限公司（以下简称扬泰公司）租赁合同纠纷一案，本院于2014年12月23日立案受理后，被告陈定贵在提交答辩状期间提出管辖权异议，本院经审查予以驳回，并经佛山市中级人民法院予以维持。本案依法由审判员招伟妍独任审判，于2015年8月12日、14日、27日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人李嘉雯、被告的委托代理人邓慧明到庭参加诉讼。诉讼期间，当事人申请庭外和解但未能达成和解协议，和解期间审限作相应扣除。本案现已审理终结。原告诉称，2011年10月10日，原被告签订《租赁合同》，约定原告将其自有的位于广东南海罗村镇北湖一路罗村工业区的佛山市杰宁电器有限公司（以下简称杰宁公司）主厂房、办公室、宿舍楼等物业出租给被告经营使用，约定租期至2017年6月30日，租金为每月217244元，每3年递增10%，被告须于每月10日前缴纳当月租金。合同对双方其它权利义务进行了具体约定。原告已依约将租赁物交付给被告使用，被告只按合同约定缴交租金至2013年10月，后经催收一直拒绝缴交租金。租赁物为原告招英森于2005年租赁佛山市南海区罗村镇芦塘村吴村经济合作社（以下简称吴村经济社）集体土地后自建，该土地用地性质为工业用地。后招英森将租赁物权益部分转让给黄江，现租赁物权益为两原告共有。《租赁合同》第十一条第3款“乙方（被告）逾期缴交租金及本合同第五条所列费用的，须向甲方（原告）交付滞纳金，每逾期一日按拖欠总额的5‰计付滞纳金，但逾期不得超过一个月，否则甲方有权解除合同，追缴所欠租金、费用及滞纳金并没收租赁押金，乙方并应将租赁的车间厂房以良好、适租的状态交还给甲方”。根据该约定，被告拖欠租金至今已一年，该行为严重违反合同约定，已构成根本违约。请求判令：1.解除原、被告于2011年10月10日签订的《租赁合同》；2.三被告立即将涉讼租赁房产交还给原告占用、使用；3.三被告向原告支付从2013年11月1日至2014年10月30日按月租金217244元计算的租金，及从2014年11月1日起至被告实际交还租赁物之日止按月租金238968元计算的租金（暂计至2014年11月30日为2845898元），及以实欠租金数额为本金从2013年11月11日起至被告实际交还租赁物之日止按银行同期贷款利率四倍计付滞纳金予原告（暂计至2014年11月30日为375112.28元，详见原告提交的滞纳金计算清单）；4.三被告承担本案全部诉讼费用。被告李志安、陈定贵辩称，一、涉讼场地实际出租人为杰宁公司而非招英森、黄江，涉讼场地实际承租人为扬泰公司而非李志安、陈定贵。2005年8月3日，杰宁公司与吴村合作社签订《土地有偿使用协议》，协议约定，杰宁公司租赁吴村经济社所有的位于芦塘城北工业园内87.72亩土地。2011年6月7日，杰宁公司与被告李志安签订《租赁合同》，2011年10月10日，二原告与被告李志安、陈定贵签订《租赁合同》，租赁场地均为杰宁公司位于南海罗村镇北湖一路罗村工业区的杰宁公司主厂房、宿舍等物业，租赁期限均为自2011年7月1日起至2017年6月30日止，合同均约定，自佛山市某某有限公司领取营业执照及公章并在合同上盖章之日起，公司自然成为本合同的乙方当事人，李志安不再作为合同当事人对本合同的权利义务负责。2012年2月10日，两被告以上述租赁场地为住所注册登记了扬泰公司，扬泰公司的法定代表人为被告李志安。首先，从二原告提交的《土地有偿使用协议》中可以看出，土地承租人是杰宁公司，而不是原告招英森，更非黄江；其次，两份租赁合同约定租赁的场地是杰宁公司的主厂房、宿舍等物业，而非二原告的物业；第三、扬泰公司注册成立后，均是由杰宁公司向扬泰公司收取租金、水电费，杰宁公司在出具的租金、水电费收据中均清楚列明：收到扬泰公司租金、水电费，而不是收取李志安、陈定贵的租金、水电费。扬泰公司虽然没有在上述《租赁合同》上补盖章，但双方对扬泰公司为实际承租人均无异议，双方均确认扬泰公司为上述租赁合同的乙方当事人，承担合同的权利义务，二被告不作为合同当事人对租赁合同的权利义务负责。虽然2011年10月10日的《租赁合同》将2011年6月7日的《租赁合同》出租人主体由杰宁公司变更为二原告，但实际出租人仍为杰宁公司。本案涉讼土地承租人是杰宁公司，涉讼场地地上建筑物权利人是杰宁公司，实际收租人也是杰宁公司。二原告主体不适格，李志安、陈定贵被列为被告主体也不适格，依法应予驳回。二、本案涉案地块已转让他人，杰宁公司无权请求租金。佛山市南海区国土城建和水务局于2012年7月20日对包含本案租赁场所在内的地块进行三旧改造公示，之后，××已经与案外第三人达成了合作开发涉讼地块协议，本案涉讼土地及其地上建筑约在2013年10月前已经由××收回，案外第三人已经将相关建筑物补偿及搬迁补偿等给付了杰宁公司，自2013年10月始，杰宁公司已不再享有对涉讼土地及地上建筑物的出租权，对2013年10月之后的租金杰宁公司无权收取。2014年9月4日，原告招英森在与扬泰公司相邻地块承租人佛山市长江食品有限公司、案外人梁嘉毅签订的《确认书》中，已确认租赁地块及地上建筑物的产权人为梁嘉毅而非原告招英森，招英森并确认其已无权继续出租上述地块厂房。扬泰公司退场时要求杰宁公司来办理交接手续，杰宁公司称已无权接收场地。扬泰公司退场后，案外第三人的合作方某建筑公司立即进驻涉案场地准备施工。可见，杰宁公司已无权请求本案涉案场地租金。三、退一万步，假设本案涉案场地未转让他人，本案《租赁合同》依法无效，出租人无权请求按照合同约定支付租金。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，杰宁公司将未取得建设工程规划许可证建设的厂房、宿舍进行出租，签订的租赁合同依法无效。出租人无权请求按照合同约定支付租金。四、假设本案涉案场地未转让他人，因合同无效，违约条款亦无效，70万元租赁押金应予退还，出租人无权请求滞纳金。假设本案涉案场地未转让他人，根据合同法的相关规定，在合同无效的情况下，杰宁公司收取的70万元押金依法应予退还。无效合同自始无效，违约条款在无效合同中也自始无效，无过错方可要求造成合同无效一方承担缔约过失责任或赔偿责任。杰宁公司的过错造成《租赁合同》无效，应赔偿因此造成扬泰公司的损失。五、因杰宁公司的过错造成扬泰公司巨大的经济损失应予赔偿。租赁合同期限自2011年7月1日起至2017年6月30日止，合同期为6年，扬泰公司自承租后，投入巨资完善厂房水、电、消防等基础设施配置，投入巨资装修办公室等场所。杰宁公司隐瞒租赁场地未取得建设工程规划许可是违章建筑的事实，将租赁场地以明显高于市价的价格违法租赁给扬泰公司。在租赁期间，杰宁公司约于2013年11月口头通知扬泰公司租赁厂房土地已经被××收回，其已无权租赁涉讼厂房给扬泰公司，也无权收租，要求扬泰公司赶紧另找场地搬迁，扬泰公司要求其协商解决搬迁补偿费用及因搬迁造成的损失，杰宁公司就不理不睬扬泰公司，也没有第三人来跟扬泰公司协商搬迁事宜。现在并非出租人的二原告以扬泰公司拖延交租违约为由向法院起诉解除租赁合同，请求巨额费用，欺诈扬泰公司，其行为违反了诚实信用原则，造成扬泰公司的巨额损失杰宁公司依法应予赔偿。六、租金诉讼时效为一年，原告起诉时间为2014年12月，原告主张的2013年11月的租金已过诉讼时效。被告扬泰公司答辩意见与被告李志安、陈定贵答辩意见一致。庭审中，两原告举证如下：1.两原告身份证复印件各1份，证明两原告诉讼主体资格。2.两被告身份证、企业机读档案登记资料、组织机构代码证复印件各1份，用以证明三被告诉讼主体资格。3.2011年10月10日租赁合同原件1份。4.2011年10月10日合同附件原件1份。证据3-4用以证明原被告签订租赁合同，约定原告将其自有的位于广东南海罗村镇北湖一路罗村工业区的佛山市杰宁电器有限公司主厂房，办公室，宿舍楼等物业出租给被告经营使用，租期至2017年6月30日，租金每月为217244元，每3年递增10%，被告每月10日前缴纳当月租金。合同对双方其它权利义务进行了具体约定。后原告已依约将租赁物交付给被告使用，被告只按合同约定缴交租金至2013年10月，后经催收一直拒绝缴交租金。5.2005年8月3日土地有偿使用协议复印件1份（加盖杰宁公司公章）。6.吴村村民同意该《土地有偿使用协议》出租土地给招英森使用的签名复印件3份。7.佛府南集用（2012）第××××号土地证复印件1份。证据5-7用以证明租赁物为原告招英森于2005年租赁吴村经济社集体土地后自建，该土地用地性质为工业用地。8.2014年10月30日佛山市杰宁电器有限公司出具证明原件1份、企业法人营业执照复印件1份，用以证明《土地有偿使用协议》的合同当事人是招英森，租赁期间一直由招英森向吴村经济社履行合同义务。杰宁公司不是《土地有偿使用协议》的合同当事人，对该地块及地上建筑物不享有任何权益。9.2015年7月14日证明原件1份。10.佛山市顺德区恒申贸易有限公司（以下简称恒申公司）营业执照、组织机构代码证、梁嘉毅身份证复印件各1份。证据9-10用以证明虽然涉讼租赁物使用权、收益权已转让予案外人恒申公司，但受让后根据该公司与两原告间约定，案外人不直接对承租人主张租赁合同项下的相关权利，由租赁合同的相对人两原告主张权利。11.土地有偿使用协议及附件复印件1份（加盖吴村经济社章）。12.中共佛山市南海区委办公室佛山市南海区人民政府办公室关于调整狮山镇辖下各社会管理处设置的通知复印件1份。证据11-12用以证明2005年8月3日，由招英森与经济合作社签订《土地有偿使用协议》，协议中第五大点2中亦约定“乙方建厂房时”，显然土地使用权人是原告，合同约定亦是由原告在该土地上建厂房；根据《广东省民政厅关于同意调整佛山市南海区部分镇街行政区划的批复》精神，佛山市南海区罗村镇芦塘村吴村经济合作社变更为佛山市南海区狮山镇芦塘村吴村股份合作经济社。13.转让合同原件1份，用以证明2013年7月9日，招英森将芦塘城北工业区内土地（包含涉案土地）使用权及地上建筑物全部转让给佛山市顺德区恒申公司；转让合同再一次确认2005年8月3日的《土地有偿使用协议》是由招英森与吴村经济社、佛山市南海区罗村镇芦塘经济联合社（以下简称芦塘经联社）签订的。与杰宁公司并无任何关系；转让合同三方共同确认招英森在土地上出资建成办公楼、保安室、宿舍等建筑物；由于招英森未履行完毕转让合同约定的义务，所以恒申公司未将转让款全部支付给招英森，所以根据合同约定租金仍应由招英森负责收取。14.委托书原件1份，用以证明2013年7月7日，佛山市顺德区恒申公司委托梁嘉毅代为处理其与招英森签订关于芦塘城北工业区内土地（包含涉案土地）及地上建筑的转让合同。经质证，三被告对两原告出示的证据1的真实性没有异议，对其关联性、证明内容均有异议，该证据只能证明两原告的身份信息，但不能证明两原告的诉讼主体适格；两原告不是本案涉讼租赁物的权属人，依法无权主张租金等费用，两原告诉讼主体不适格。对证据2的真实性没有异议，对其关联性、证明内容均有异议，该证据只能证明两被告的身份信息，但不能证明两被告的诉讼主体适格；两被告并未实际占用、使用租赁物，并非本案适格被告；对扬泰公司企业机读档案登记资料、组织机构代码证三性无异议。对证据3-4的真实性无异议，对其证明内容有异议，该份合同第一条约定，租赁物是杰宁公司的厂房、办公室等物业；该份合同第一条约定，租赁给乙方用于作为准备设立的佛山市某某有限公司的经营场所，即乙方签订上述合同之后以该租赁物为住所地设立的扬泰公司；该份合同第十二条第2款约定，自佛山市某某有限公司领取营业执照及公章并在合同上盖章之日起，公司自然成为本合同的乙方当事人，李志安不再作为合同当事人对本合同的权利义务负责；从上述合同内容可证明，本案租赁物实际权属人是杰宁公司，杰宁公司及两原告对李志安、陈定贵租赁诉讼场地是用于两被告准备设立的扬泰公司使用，是双方的真实意思表示。因此，该份合同恰好证明了本案合同的实际出租人是杰宁公司，实际使用人是扬泰公司；该份证据无法证明，原告有催收、被告拒缴租金的事实。对证据5-7真实性有异议，没有原件核对，对其证明内容均有异议，退一步说，假设上述证据有原件，并假设上述证据是真实的，则从证据可以看出，吴村村民同意该《土地有偿使用协议》出租给招英森使用的签名是在2005年7月27日，《土地有偿使用协议》的签订日期是在2005年8月3日，《土地有偿使用协议》约定的土地使用人，即乙方是杰宁公司，杰宁公司在协议上盖章确认上述事实。显然，土地使用人是杰宁公司，而非招英森。对证据8中杰宁公司的营业执照真实性没有异议；对杰宁公司出具的证明真实性、关联性、合法性及证明内容均有异议，杰宁公司的营业执照证实：招英森是杰宁公司的法定代表人；杰宁公司的住所地为佛山市南海区罗村芦塘城北工业区内，即本案涉讼租赁物。再依据前后两份租赁合同中确定的租赁物权属人、租金、水电费等收据中的实际收租人均为杰宁公司，上述证据足以证明，本案涉讼租赁场地是杰宁公司的物业，而非招英森的物业；另根据公司法的相关规定，杰宁公司是企业法人，依法独立享有民事权利和承担民事责任。招英森作为杰宁公司的法定代表人，利用职务便利，公开出具《证明》，欲将杰宁公司财物非法占为己有，其恶意侵吞占有杰宁公司财产的行为已经构成了职务侵占罪，其行为违法，应依法追究其刑事责任，因此，2014年10月30日《证明》违法，不具有法律效力。对证据9的真实性、关联性没有异议，对其合法性、对其证明内容有异议，本案涉讼物业权属已于2013年11月转让给了佛山市顺德区恒申贸易有限公司（以下简称“恒申公司”），杰宁公司自2013年11月始拒收被告扬泰公司租金，并告知扬泰公司，涉讼场地已经转让给了他人，其已无权收取2013年11月之后的租金，这个事实，从第三人长江公司签订的《确认书》中亦可得到证实，杰宁公司招英森已确认其权利已转让，无权收租；恒申公司将自己的债权转让给出租人，但并未通知被告。依《合同法》第八十条规定，债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。因此，恒申公司将自己的债权转让给出租人的行为未通知被告，依法对被告不发生法律效力。且两原告并非出租人，其向被告主张债权没有任何依据；上述《合同法》第八十条规定，明确债权人对债权进行转让时，对债务人通知债权转让，理应是债权人应尽之义务。即，债权转让的通知义务仅限于债权人恒申公司，而不是出租人杰宁公司，更不是两原告。因此，不能将该份证据《证明》认定为债权转让中的“通知”；综上，该份证据虽然真实但不合法，亦无效。两原告向被告主张债权的请求应予驳回。对证据10真实性无异议。对证据11-12真实性有异议，该份证据若由招英森签订，招英森理应提交原件，招英森不能举证，应承担举证不能的不利后果，退一步说，假设上述证据是真实的，假设2005年8月3日签订该份合同的主体是招英森，但并不能排除，招英森之后将其权利转让给了杰宁公司，而事实上，原告起诉时提交的该份《土地有偿使用协议》承租人就是杰宁公司，原告开庭时亦承认，杰宁公司在上述《土地有偿使用协议》上盖了章，提交给相关政府部门办理相关手续，就是说，原告已经在庭上承认招英森已经转让了涉讼土地及物业权益给杰宁公司，且实际向扬泰公司收取定金和租金的也是杰宁公司，因此，该份证据并不当然能证明，土地承租人是招英森，更不能证明涉讼物业的权益人是招英森。对证据13真实性有异议，对其证明内容亦有异议。该份证据不完整表现在：其一，合同第二条关于转让价格及支付的条款中转让价格、履约保证金、进度款、及账户等均是空白的，这些合同最重要的条款没有约定，只能说明，这不是一份真实、完整的合同；其二，合同前注部分鉴于1有：（详见附件1），鉴于2有：（详见附件2），合同第十条有：本合同之附件等内容，均能说明该份合同应该有多份附件共同组成本合同，原告没有提供附件，只能说明，原告故意隐瞒相关事实，提交的是一份不真实、不完整的合同。退一步说，假设该份证据是真实的，则从证据可以看出：1、××即合同的丙方在《转让合同》签订日2013年7月9日，就已确认（合同第六条第4款），其已召开村民会议，并取得村民会议同意甲方（招英森）将其在《土地有偿使用协议》中的全部权利义务转让给乙方（恒申公司），依据该份合同第十一条规定，该份《转让合同》的生效日为2013年7月9日；2、××即合同的丙方已确认（合同第六条第2、3款），甲方（招英森）、丙方（××）自本合同签订之日起终止了《土地有偿使用协议》的合同关系，即自2013年7月9日始，招英森已经失去了对涉讼土地及地上建筑物的权利；3、该合同确认（合同第一条第1、2款），甲方（招英森）对于涉讼土地及物业之全部权利义务自2013年7月9日转让给了乙方（恒申公司），恒申公司并于2015年7月14日出具《证明》，证实涉讼土地及物业权益于2013年11月转让给了恒申公司，即招英森已经于2013年11月前收到了恒申公司支付的全部转让款，招英森对于涉讼土地及物业的权利已经消失，却于2014年12月15日以业主身份起诉被告主张2013年11月涉讼土地及物业的租金，纯属欺诈；4、假设如招英森陈述的2011年10月10日原被告签订的《租赁合同》是因为招英森转让部分权利给黄江而重新签订，那么2013年7月9日的该份《转让合同》的转让人应该不止是招英森而是招英森与黄江两人，但原告提交的该份证据都已经否定了黄江的身份，可见，黄江作为原告来主张租金完全是一出闹剧。对证据14的真实性、关联系、合法性均无异议。1、该份证据直接证明了恒申公司是委托梁嘉毅来处理涉讼土地及地上建筑物的合同转让事宜，而不是委托招英森来处理，招英森并没有得到恒申公司的授权来收取被告租金；2、该份证据证明了被告提交的梁嘉毅、招英森与长江公司签订的《确认书》的真实性，《确认书》中招英森明确其不是涉讼土地及物业的权属人，无权收取租金。综上所述，原告提交的证据足以证明原告不是涉讼土地及物业的权属人，无权收取租金。本案原告明知其无权收租，却恶意诉讼，欺诈被告，违反了诚实信用原则。庭审中，三被告举证如下：1.NO.4428311收据原件1份。2.2011年6月7日租赁合同原件1份。3.2011年10月10日租赁合同原件1份。4.2011年10月10日合同附件原件1份。5.2011年7月6日合同附件原件1份。证据1-5用以证明2011年5月27日佛山市杰宁电器有限公司收取被告李志安厂房租赁定金70万元；2011年6月7日杰宁公司与被告李志安签订租赁合同；2011年10月10日两原告与两被告李志安、陈定贵签订租赁合同，上述两份租赁合同租赁的场地均是杰宁公司位于南海罗村镇北湖一路罗村工业区的杰宁公司主厂房、宿舍楼等物业，租赁期限均为2011年7月1日起至2017年6月30日止，合同约定自被告成立佛山市某某有限公司领取营业执照及公章并在合同上盖章之日起，公司自然成为本合同的乙方当事人，李志安不再作为合同当事人对本合同的权利义务负责。6.企业机读档案登记资料原件1份。7.企业机读档案变更登记资料原件2份。证据6-7用以证明2012年2月10日被告李志安、陈定贵以上述租赁场地为住所地注册登记佛山市南海扬泰金属制品有限公司；2014年4月8日被告陈定贵的股权已全部转让给吴伟，陈定贵现已不是扬泰公司的股东，不再参与扬泰公司的运作；因原告欺诈造成涉讼场地不能继续使用，2015年5月13日扬泰公司被迫迁往他处。8.收据原件21张，用以证明自被告李志安、陈定贵注册成立佛山市南海扬泰金属制品有限公司后，租金、水电费均由杰宁公司向扬泰公司收取，杰宁公司在出具的租金、水电费收据中均清楚列明收到扬泰公司租金、水电费；扬泰公司虽然没有在上述租赁合同上补盖章，但双方对扬泰公司为实际承租人均无异议，李志安、陈定贵不再作为合同当事人对租赁合同的权利义务负责。9.《佛山市南海区罗村芦塘吴村地块三旧改造项目控制性详细规划指引》方案公示、规划公示打印件各1份。10.2014年9月4日确认书原件1份。11.佛山市长江食品有限公司（以下简称长江公司）企业机读档案登记资料原件1份、企业法人营业执照、组织机构代码证复印件各1份。12.2015年5月31日厂房移交协议原件1份。证据9-12用以证明佛山市南海区国土城建和水务局于2012年7月20日对包含本案租赁场所在内的地块进行三旧改造公示；2014年9月4日原告招英森已确认租赁地块及地上建筑物的产权人为梁嘉毅而非原告招英森，招英森并确认其已无权继续出租上述地块厂房；扬泰公司已于2015年5月31日退出涉讼租赁物，原告及杰宁公司均称已无权接收场地，实际接收人为权属人梁嘉毅委派到现场的主管。13.配电设备租赁合同原件1份。14.NO.2735746、2371431收据原件各1份。15.装饰工程施工合同原件1份。16.NO.22137281收款收据、支出证明单复印件各1份。17.2012年9月7日合同附件原件1份。18.搬运合同及设备清单2、3、4原件1份。证据13-18用以证明佛山市南海扬泰金属制品有限公司因租赁涉讼租赁物造成巨大的经济损失。19.视频、相片刻录光盘1张，用以证明在涉讼租赁物所在土地已有建筑公司进驻，扬泰公司已搬离涉讼租赁物。经质证，两原告对三被告出示的证据1真实性无异议，当时收了被告李志安承兑汇票一张作为租赁合同押金；对证据2-5真实性无异议，对证明内容有异议，2011年6月7日，杰宁公司、招英森与被告李志安签订租赁合同后，两原告及两被告李志安、陈定贵经协商一致，在2011年10月10日重新签订了一份租赁合同，并确认“以此合同为准”，由于已协商一致对2011年6月7日租赁合同作出变更，所以2011年6月7日租赁合同已没有法律效力，合同的主体应该是按2011年10月10日合同为准；由于公司成立后被告扬泰公司并未在合同上盖章，也未将公司的营业执照复印件交由两原告备案，所以不适用该条款，被告李志安、陈定贵依然作为合同当事人对租赁合同的权利义务负责。对证据6-7真实性予以确认，但不能证明被告证明的内容，虽然扬泰公司股东在2014年4月8日由被告陈定贵变更为吴伟，但工商登记情况不一定能反映公司股东的实际情况，被告陈定贵仍有可能在公司做隐名股东。而且被告陈定贵是否为扬泰公司的股东，不影响其作为2011年10月10日合同的当事人对租赁合同的权利义务负责。原告没有欺诈三被告，两份租赁合同第九条特别约定“合同涉及的厂房土地已由南海区政府部门列入三旧改造范围”，所以两被告在租赁涉案房地产时已经知悉可能存在的风险，且解除本合同的原因并非是三旧改造，而是由于三被告长期拖欠租金构成根本违约，所以才解除租赁合同。对证据8真实性无异议，对证明内容有异议，被告李志安、陈定贵是租赁合同的承租方，即使由扬泰公司支付租金，也不能免除二人作为合同当事人对合同承担相应的责任；而该证据证明：1、三被告经常逾期交租。2、在2013年11月三被告开始拖欠两原告租金长达一年多时间，其行为已构成根本违约，根据法律的规定及合同约定，两原告有权解除租赁合同，并要求三被告支付相应的违约金。对证据9真实性无异议，在签订租赁合同时，已经明确告知两被告租赁标的物已由南海区政府列入“三旧改造”范围，且解除本合同的原因并非是三旧改造，而是由于三被告长期拖欠租金构成根本违约，所以才解除租赁合同。对证据10的招英森签名的真实性予以确认，但部分内容的真实性不予确认，确认书是与案外人长江公司签订的，该公司的情况与被告情况不同，不能类比：1、证明原告招英森是确认书中租赁物的原产权人。2、确认书第三段的内容，是由于长江公司不想被追究违约责任，按其要求写的，不能反映客观真实情况。实际情况是长江公司已知悉可能发生三旧改造情况无法长期在现地址生产经营而主动协商搬迁。实际该地址三旧改造规划已停止，租赁地块现未实施三旧改造项目，也无任何施工，不存在“由于政府三旧改造的原因，…不能再继续租给乙方”的情况，所以对该部分的真实性不予确认。3、事实上，梁嘉毅也并非是确认书中提及的房产现产权人，只是代表恒申公司行使权利。4、长江公司所承租的场地与本案租赁物无关联性，二者是有围墙隔开的，属于两间独立场所，而且二者租赁合同的约定不同，处理结果也不同。对长江公司的处理是在双方友好协商基础上确定的，与本案无关联性、可比性，不能作为本案参考。对证据11真实性不予确认，与本案无关系。对证据12三性不予以确认，由被告单方面制作。对证据13-18三性均不予以确认，两原告并非是该组证据的合同当事人，原告认为该组证据的前三份合同落款时间为2012年期间，是三被告对外经营的必要投入，并非是巨大的损失。另外两原告与被告李志安、陈定贵签订租赁合同时，已经明确告知租赁标的物已由南海区政府列入“三旧改造”范围，两被告是知悉租赁物的相关情况下承租的，其知悉租赁物可能存在风险的情况下仍对被告扬泰公司进行经营投入，是其自行选择经营策略的结果，与其他人并无关系；最后一份搬运合同，原告认为三被告在拖欠租金长达一年多的情况下，已构成根本违约，原告在2014年12月19日依据法律及合同约定，向法院提起诉讼请求其解除租赁合同并交还租赁物，而三被告在2015年5月底才不得不搬离租赁物，所发生的搬迁费用应该由违约方自行承担。而且该合同搬迁设备包含有案外人镇泰公司的生产设备，也无相关凭证显示扬泰公司已经支付了相关费用，如果有支出也应该以正规的发票作为凭据。所以三被告所谓的损失根本无事实依据。本案纠纷发生的原因是被告的行为构成根本违约，原告在本案中并无任何过错，即使是有损失也应该由三被告自行承担。对证据19真实性有异议，不能证明被告所证明的内容，不清楚光盘录制的时间及方式，所以对其合法性不予确认，不能成为本案定案依据。经审查，两原告出示的证据1-4、9、10、13、14及三被告出示的证据1-10因对方对其真实性无异议，证据间相互印证，本院予以确认。对比两原告出示的证据5、11，结合证据6-8、12，本院采纳原告主张，以证据11作为认定事实依据。双方均确认被告于2015年5月31日搬离涉讼场地，三被告出示的证据12、19本院不再进行认定。三被告出示的证据13-18与本案争议（租金支付）不存在关联性，其证据效力本院不予认定。综合采信的证据及当事人的陈述，本院确认如下事实：2005年8月3日，吴村经济社（甲方）、招英森（乙方）、芦塘经联社（丙方）签订《土地有偿使用协议》，约定甲方将芦塘城北工业园内87.7亩土地给乙方有偿使用，使用期限从2006年1月1日起至2035年12月31日止，并对使用费等进行了约定。杰宁公司于2003年10月13日成立，登记住所地为佛山市南海区罗村芦塘城北工业区内，法定代表人招英森。2011年6月7日，杰宁公司（甲方）与李志安（乙方）签订《租赁合同》，约定甲方将其自有的位于广东南海罗村镇北湖一路工业区的杰宁公司主厂房、办公室等物业出租给乙方使用（详见附表），用作为准备设立的佛山市有限公司（具体名称以营业执照登记为准）的经营场所；租金每3年递增10%，乙方须于每月10日前将当月的租金以转账或现金方式存入甲方指定的银行帐号；乙方应于本合同签订之日向甲方支付70万元作为租赁押金；乙方逾期交租金及本合同第五条所列费用的，须向甲方交付滞纳金，每逾期一日按拖欠金额的5‰计付滞纳金，但逾期不得超过1个月，否则甲方有权解除合同；租赁期限从2011年7月1日起至2017年6月30日止；因合同涉及的厂房土地已由南海区政府部门列入“三旧改造”范围，如租赁期间甲方与第三方就合同涉及的厂房土地达成合作开发商住项目的，甲方应提前四个月通知，到期后本合同自行解除，乙方应将租赁厂房内物品全部搬出并将租赁厂房交回甲方处理，因该厂房土地得到的补偿全部归甲方所有，租赁厂房部分的搬迁费用归乙方所有；自佛山市有限公司领取营业执照及公章并在本合同上盖章之日起，公司自然成为本合同的乙方当事人，李志安不再作为合同当事人对本合同的权利义务负责，佛山市有限公司应将营业执照复印件交甲方备案；等等。合同附件列明租赁物具体项目及面积、金额，租金合计每月238736元。2011年10月10日，招英森、黄江（甲方）与李志安、陈定贵（乙方）签订《租赁合同》，合同条款与2011年6月7日《租赁合同》内容一致。合同附件与2011年6月7日《租赁合同》合同附件相比，减少办公室大堂、二楼、三楼及饭堂首层东、西、北边部分空地，租金合计每月217244元。扬泰公司于2012年2月10日成立，股东为李志安、陈定贵，后于2014年4月8日变更为李志安、吴伟。2013年7月9日，招英森（甲方）、恒申公司（乙方、梁嘉毅为委托代表人）、吴村经济社、芦塘经联社（丙方）签订《转让合同》，约定甲方将涉讼土地上出资建成的办公楼、保安室、宿舍、仓库、车间一至五、电房、卫生间等建筑物全部转让给乙方；转让款在丙方全体村民会议表决同意之日起三个月内分三期支付；甲方于乙方付齐第一期转让款后搬离土地，并将杰宁公司注册地址迁出，将长江食品有限公司及龙宝利玻璃制品有限公司约25亩地上建筑物的租赁合同转给乙方，租金由乙方收取；甲方于合同生效之日起六十日内解除与地上建筑物各租户的租赁合同并促使地上建筑物各租户与乙方另行签订新的租赁合同或签订租赁合同转让协议，转让款支付完毕日前（租金）由甲方收取，之后（租金）由乙方收取；等等。被告已支付截止至2013年10月租金，由杰宁公司开具收据确认收取扬泰公司租金、水电费用等。2014年9月14日，梁嘉毅（甲方）、长江公司（乙方）、招英森（丙方）签订《确认书》，“鉴于乙方于2014年9月1日前对租用位于罗村北湖一路罗村工业园厂房的产权人不明晰，导致乙方无交租；现经三方证实上述厂房的产权人为甲方所有；及由于政府三旧改造原因，上述甲方所有的厂房不能再继续租给乙方。现三方达成以下共识……”，对搬离日期及租金、搬迁补偿、保证金等各项费用结算进行了约定。2014年12月23日，原告提起诉讼。2015年5月31日，被告搬离涉讼场地。2015年7月14日，恒申公司出具《证明》，“关于招英森、黄江诉李志安、陈定贵等租赁合同纠纷一案……根据我司与招英森等的协议，由招英森、黄江负责以出租人身份对承租人主张权利，追讨租金及违约金等、收回租赁物后再与我司结算及移交相关物业。我司现在及以后均不直接对承租人主张该租赁合同项下的相关权利。”本院认为：虽《租赁合同》由被告李志安、陈定贵签订，但合同明确约定该租赁场地用以作为准备设立的有限公司经营场所，其后李志安、陈定贵亦出资成立扬泰公司；虽扬泰公司未有按约定于公司设立后在合同上盖章、提交营业执照，但出租方明确知道租赁场地用以设立公司，而涉讼合同租金等费用均由扬泰公司支付。本院认定李志安、陈定贵作为股东，在扬泰公司设立过程中签订该合同，其后由扬泰公司实际享有权利及履行义务，承租方应为扬泰公司而非李志安、陈定贵个人，相应的合同权利义务由扬泰公司享有承担，原告请求李志安、陈定贵承担责任的主张本院不予支持。2011年10月10日《租赁合同》出租方签订主体为招英森、黄江个人而非杰宁公司，且涉讼土地承租人及地上建筑物转让方均为招英森，被告向出租人认可或指定的第三人（杰宁公司）支付租金并不能认为杰宁公司为实际出租人。至于招英森与黄江就涉讼建筑物相对于不同的主体（吴村经济社、恒申公司、扬泰公司）对外以何人名义订立合同，为二人内部约定及权利分配，并不能以不同法律关系签订主体否定黄江的主体资格，本案《租赁合同》由招英森、黄江签名，出租方为招英森、黄江二人。虽涉讼建筑物权益已转让予恒申公司，但恒申公司明确涉讼合同权利由招英森、黄江主张，恒申公司与二人另行结算，招英森、黄江根据合同相对性原则向被告主张权利并无不当，被告认为两原告无权主张租金的主张本院不予采纳。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。原告未能提供涉讼物业房产权属证书或相应的建筑报建、验收资料，租赁标的不具备交付使用的条件，原、被告签订的《租赁合同》违反法律强制性规定，依法无效，原告请求解除合同的主张本院不予支持。无效合同项下的财产依照相互返还、折价补偿原则进行处理。被告已于2015年5月31日搬离涉讼场地，原告请求返还租赁物的主张本院不再支持。鉴于被告已实际使用涉讼场地，应参照约定计付相应的使用费予原告，被告认为合同无效无须支付租金（使用费）的主张缺乏理据，本院不予采纳。双方当事人在一个合同期间内产生的所有的使用费应视为一个整体，而承租人每月或者每个季度、每年缴纳使用费则视为整体债务的分期履行，诉讼时效期间应从最后一期履行期限届满之日起计算。本案诉讼时效应自被告搬离之日（即2015年5月31日）起开始计算，被告认为原告所诉已超过诉讼时效的主张缺乏理据，本院不予采纳。被告扬泰公司应支付2013年11至2015年5月使用费（按原告主张2013年11月至2014年10月按每月217244元、2014年11月至2015年5月按每月238968元计算）合共4279704元予原告。无效合同自始没有法律约束力，原告请求按约定计付滞纳金的主张缺乏法律依据，且涉讼建筑物权益转让确致使用费支付存在一定障碍，故原告请求对使用费计付滞纳金的主张本院不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第六十四条、第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条、《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款、《最高人民法院关于适用公司法若干问题的规定（三）》第二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条的规定，判决如下：一、被告佛山市南海扬泰金属制品有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付使用费4279704元予原告招英森、黄江。二、驳回原告招英森、黄江的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取16284.04元（原告已预交），由原告负担1500.45元，由被告扬泰公司负担14783.59元。被告负担的份额应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予原告，本院不另收退。如不服本判决，当事人可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 招伟妍二〇一五年九月六日书记员 蓝斯艺 关注公众号“”