（2015）沪一中民二（民）终字第1603号
裁判日期: 2015-09-06
公开日期: 2015-09-26
案件名称
上海市浦东新区长清教育大楼业主委员会诉上海市浦东新区房地产（集团）有限公司业主撤销权纠纷一案二审民事判决书
法院
上海市第一中级人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
案由
业主撤销权纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2015）沪一中民二(民)终字第1603号上诉人（原审被告）上海市浦东新区长清教育大楼业主委员会。负责人***，主任。被上诉人（原审原告）上海市浦东新区房地产（集团）有限公司。法定代表人***，董事长。委托代理人ＸＸ龙，上海市联合律师事务所律师。委托代理人黄丽，上海市联合律师事务所律师。上诉人上海市浦东新区长清教育大楼业主委员会因业主撤销权纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2014）浦民一(民)初字第37511号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。原审法院认定，1996年5月30日，原上海市房屋土地管理局向上海市浦东新区房地产（集团）有限公司（以下简称“浦东新区房地产公司”）出具面上直管公房经营授权书，确认自1996年6月1日起对坐落于上海市浦东新区范围内的直管公房建筑面积6,184,691平方米、价值人民币（以下币种同）4,013,363,451元和特种资金形成的资金价值25,123万元授权给浦东新区房地产公司经营，在授权经营期间浦东新区房地产公司可以出售、出租、入股、联营、置换等。上述直管公房中包括了上海市浦东新区长清教育大楼（以下简称“涉案大楼”）中的6套房屋。1999年6月8日，上海市浦东新区长清教育大楼成立了上海市浦东新区长清教育大楼业主委员会（以下简称“长清教育大楼业委会”）。2004年3月30日，浦东新区房地产公司授权案外人马某某作为上海市浦东新区长清教育大楼直管公房产权人代表。2008年12月，上海市浦东新区长清教育大楼成立第三届上海市浦东新区长清教育大楼业主委员会，直管公房产权人代表马某某担任上海市浦东新区长清教育大楼业主委员会副主任。2005年起由上海甲物业公司作为该小区的物业管理单位对小区进行物业管理。2012年，长清教育大楼业委会未通知浦东新区房地产公司及马某某的情况下，以逐户走访，征求意见，发放选票的形式召开业主大会，形成了增选业委会委员的决议及更换上海市浦东新区长清教育大楼业委会主任、副主任的决议，增选业委会委员以通告形式告知小区业主，内容为同意姚某某辞去业委会主任，马某某系上海甲物业公司的在职人员，业委会副主任资格自然终止。***、王某某为业委会委员候选人。长清教育大楼业委会又以公告方式告知小区业主，内容为马某某的小区业委会委员资格自即日起自然终止，他的用于本小区财务单据上的副主任私章自即日起作废；2012年5月18日，在未通知浦东新区房地产公司及马某某的情况下以会议签到方式选举产生了***担任业委会主任、干某某担任业委会副主任的决议，并于同年6月25日向上海市浦东新区乙房屋管理办事处办理了备案登记。2013年2月，长清教育大楼业委会以逐户走访，征求意见，发放选票的形式召开业主大会，形成了解除与上海甲物业公司物业服务合同的决议，同月28日，长清教育大楼业委会以书面方式告知上海甲物业公司解除双方的物业服务合同。2013年3月18日，长清教育大楼业委会以公告方式告知小区业主。原审审理中，长清教育大楼业委会坚持认为浦东新区房地产公司没有主体资格。对此，浦东新区房地产公司认为其系涉案大楼小区的公房管理者，具有主体资格。因双方各执己见，致调解未成。原审审理中，浦东新区房地产公司提起诉讼，请求判令：撤销由上海市浦东新区长清教育大楼业主大会作出的解除长清教育大楼物业服务合同的决议；撤销由上海市浦东新区长清教育大楼业主大会作出的更换业委会委员的决议；撤销长清教育大楼业委会作出的更换上海市浦东新区长清教育大楼业委会主任、副主任的决议。长清教育大楼业委会辩称：不同意浦东新区房地产公司的全部诉讼请求。原审法院认为，浦东新区房地产公司取得了行政机关的直管公房经营授权书，有权对涉案大楼内的公有住房进行管理、出租等，并根据相关规定授权相关人员作为直管公房产权人代表，浦东新区房地产公司具有涉案大楼小区业主相同的法律地位，长清教育大楼业委会认为浦东新区房地产公司不具有诉讼主体资格，与法律不符，不予采信；根据《物业管理条例》第十一条的规定下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业；（五）筹集和使用专项维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。第十四条又规定，召开业主大会会议，应当于会议召开15日以前通知全体业主。上海市浦东新区长清教育大楼业主大会作出解除涉案大楼物业服务合同的决议及作出更换业委会委员的决议和长清教育大楼业委会作出更换长清教育大楼业委会主任、副主任的决议时，均未通知浦东新区房地产公司及浦东新区房地产公司的直管公房产权人代表，长清教育大楼业委会的行为侵犯了浦东新区房地产公司的合法权利，现浦东新区房地产公司有权要求长清教育大楼业委会依法撤销上述决议，予以准许。原审法院审理后于二〇一五年四月十四日作出判决：一、撤销上海市浦东新区长清教育大楼业主大会作出的更换业委会委员的决议；二、撤销上海市浦东新区长清教育大楼业主委员会作出的更换上海市浦东新区长清教育大楼业委会主任、副主任的决议；三、撤销上海市浦东新区长清教育大楼业主大会作出的解除上海甲物业公司与上海市浦东新区长清教育大楼业主大会物业服务合同的决议。案件受理费人民币50元，由长清教育大楼业委会承担。判决后，长清教育大楼业委会不服，上诉于本院称：被上诉人浦东新区房地产公司未提供相应的产权证以证明其系涉案大楼之业主，被上诉人主张权利的《面上直管公房经营授权书》所附《授权经营的直管公房房产核实清册》至今未提供，其提供的其它在案证据也无法证明其系涉案大楼之业主，被上诉人提供的6份公房租赁凭证，出租人系上海市浦东新区综合规划土地局大楼房产管理所，被上诉人对6套直管公房不享有出租经营权。涉案大楼系原南市区教育局的教工福利公房，该大楼并不在被上诉人授权经营的范围之内，被上诉人无权对大楼进行管理、出售、出租、入股、置换、经营，故被上诉人并非本案适格的起诉主体。案外人马某某没有相应的直管公房代表授权书，不具备担任长清教育大楼业委会委员之资格，其担任业主委员会副主任一职，实际未经选举，也从未参加过业主委员会会议，根据相关规定，连续三个月未参加业主委员会会议的，委员资格自然终止，上诉人已将相关决议公告，马某某及被上诉人在两年多的时间内并未提出异议。业主委员会、业主大会系小区业主自治组织，解聘原物业公司的决议，由上诉人以征询意见的方式召开业主大会，并经绝对多数业主认可，被上诉人以未接到通知、未参加投票为由，要求撤销上述决议，损害了涉案大楼多数业主的利益。补选业委会委员程序合法，手续完备，受到居民委员会及房办的监督、指导与认可，业主委员会新的正、副主任由委员选举产生，并经相关行政部门备案，应属合法有效。上诉人请求撤销原审判决，改判驳回被上诉人原审中的全部诉讼请求。被上诉人浦东新区房地产公司辩称：不同意上诉人的上诉请求。原审判决查明事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。经审理查明，原审法院认定的事实无误，本院依法予以确认。本院认为，公民、法人合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。根据《中华人民共和国物权法》第七十八条之规定，业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。就被上诉人是否系本案适格诉讼主体之争议，被上诉人提交的《面上直管公房经营授权书》、《房地产管理接管单》、6户租赁户的公房租赁凭证、《关于撤销浦东新区崂山房管所等10家房管所的通知、清单及批复》等在案证据，能够相互印证，形成完整的证据链，足以证明被上诉人取得了行政机关之授权，有权对涉案大楼内的部分公有住房进行管理、出租等，故被上诉人具备涉案大楼小区业主之同等法律地位，有权对长清教育大楼业主大会或者上诉人作出的侵犯业主合法权利的行为请求人民法院予以撤销，上诉人关于被上诉人并非本案适格诉讼主体之抗辩意见，与事实相悖，本院不予采信。案外人马某某自2004年3月30日起经被上诉人授权担任涉案大楼的直管公房代表，自2008年起担任业委会副主任，而长清教育大楼业主大会在作出更换委员会委员的决议、解除上海甲物业公司与长清教育大楼业主大会物业服务合同的决议及上诉人作出更换业委会主任、副主任的决议时，均未遵守《物业管理条例》第十一条、第十四条之规定，既未提前通知全体业主，亦未通知被上诉人或马某某，上述决议程序违法，侵犯了被上诉人应享有的业主权利及利益，故上述决议依法应予撤销。原审法院根据查明的事实所作的判决并无不当，本院予以维持。上诉人的上诉请求，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币50元，由上诉人上海市浦东新区长清教育大楼业主委员会负担。本判决为终审判决。审 判 长 顾 依代理审判员 娄 永代理审判员 蒋庆琨二〇一五年九月六日书 记 员 许 晶附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；…… 搜索“”