（2015）花民一初字第01889号
裁判日期: 2015-09-06
公开日期: 2015-12-24
案件名称
孙雯与马鞍山市圳秀置业发展有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
马鞍山市花山区人民法院
所属地区
马鞍山市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
孙雯,马鞍山市圳秀置业发展有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十三条第一款，第九十五条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十二条
全文
安徽省马鞍山市花山区人民法院民 事 判 决 书（2015）花民一初字第01889号原告（反诉被告）：孙雯，女。被告（反诉原告）：马鞍山市圳秀置业发展有限公司。委托代理人：王俊杰，安徽明博律师事务所律师。委托代理人：王东晖，安徽明博律师事务所律师。原告孙雯和与被告马鞍山市圳秀置业发展有限公司（以下简称圳秀公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年5月9日立案受理后，依法由审判员郭庆适用简易程序审理，圳秀公司提出反诉，本院依法合并审理，于2015年7月10日公开开庭进行了审理。原告孙雯的委托代理人胡宝友，被告圳秀公司的委托代理人王俊杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。孙雯诉称：原告应被告要约邀请于2013年6月26日签订一份《马鞍山市商品房预售合同》，购买被告开发的位于本市花山区金湖湾新城一区X栋XX室，面积为153.4平方米，购房款835825元，当即付清，并付相关费用41877元，合计877702元。合同约定被告应在2014年9月30日前向原告交房。合同对交房条件、交接手续、逾期交房责任等都作了明确规定。但到了约定的交房时间，被告不能交房，并一再延期。至2014年12月25日，被告向原告发出交房“入伙通知”，并附有延期交房《若干问题协议书》，原告对此有异议。原告到交房现场查看后，发现有多处达不到交房条件，向被告提出拒收意见。后又多次找被告交涉，催促其协商处理，但被告置之不理。此外，被告在要约中承诺“送入户花园、储藏室”，交房时不见踪影，显露出被告的欺诈行为。为此，原告请求法院判决：1、解除购房合同；2、被告返还原告购房款及其同期银行贷款利息共计973518元。圳秀公司辩称：一、被告不存在违约，而是原告迟延交付付款违约金，被告有权延期交房，不存在拖延。尽管被告没有按照合同约定期限交房，但是对原告而言，不存在逾期。因此，不存在被告推卸责任。被告在2014年12月25日已取得交付证明书，符合交房条件，并向原告发出入伙通知书，但原告以各种理由拒不领房，其过错在于原告。二、原告请求解除合同不符合合同约定，根据双方签订的补充协议，即使发生违约情形，那么原告应当在违约情形发生之日起30日内向被告提出解除合同通知。本案原告没有发出任何书面通知，按照合同约定合同视为继续履行。三、原告诉请的相关费用和购房款，除购房款外，其他费用没有证据。请求驳回原告的诉讼请求。圳秀公司反诉称：2013年6月26日，反诉原告与反诉被告签订了《商品房预售合同》及《合同补充协议》，约定反诉被告购买反诉原告开发的金湖湾新城一区X栋XX室，合同价款835825元，反诉被告采取按揭贷款购买，其中应于2013年6月26日前支付购房款255825元，余款58万元办理银行贷款。根据合同附件《合同补充协议》第四条的约定，反诉被告应当保证剩余购房款于合同签订后30日内全部支付至甲方的银行账户。但反诉被告并未按合同约定的期限履行付款义务，银行贷款于2013年9月12日到账，逾期48天，应当按合同约定的日万分之三支付违约金8352元。根据《合同补充协议》第五条第4款第（5）项约定，反诉原告有权拒绝交房或顺延交房，且不承担违约责任。故反诉原告诉请反诉被告立即支付违约金8352元。孙雯辩称：一、反诉原告的反诉理由不能成立，与原告本诉的诉讼请求没有因果关系，事实不相同，应依法驳回。二、双方签订的《商品房预售合同》第七条第三款明确约定“2013年6月26日支付255825元，剩余房款580000元于7月3日内办理商业贷款。”反诉被告认真履行了合同的约定，于2013年7月9日与中国银行马鞍山分行签订了购房贷款协议，反诉原告作为担保人在协议书中盖章，随后贷款直接划至反诉原告账户。反诉原告称反诉被告违约付款没有事实依据。三、反诉被告在交房前已付清全部房款，反诉原告无权拒绝交房和延期交房。四、反诉原告的请求依据的是《合同补充协议》第四条、第五条，该条款是违法的，应当无效，且反诉原告未向反诉被告作提示和说明。五、反诉被告取得购房发票的时间是2013年10月1日。反诉原告的反诉请求已超过诉讼时效。综上，反诉原告的诉请既不符合事实，又无法律依据，请求驳回反诉原告的诉讼请求。经审理查明：2013年6月26日，孙雯与圳秀公司签订一份《马鞍山市商品房预售合同》约定孙雯购买由圳秀公司开发建设的金湖湾新城一区X栋XX室房屋一套，建筑面积153.4平方米，总价款835825元，孙雯于2013年6月26日前支付房款255825元，剩余房款580000元于2013年7月3日内办理商业贷款。该合同第十条约定：圳秀公司应当在2014年9月30日前向孙雯交付该商品房，交付时应当符合下列条件：1、该商品房已经取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工备案表》；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3、满足第十二条中出卖人承诺的市政基础设施和其他设施达到的条件（适用于有开发项目意见书）；4、出卖人已经取得了该栋房屋的《新建住宅符合交付使用条件证明书》；5、该商品房取得建筑工程竣工验收备案文件。该合同第十一条约定：除不可抗力外，出卖人未按照第十条约定的期限和条件将该商品房交付给买受人的按照下列方式处理：1、逾期在90日之内，自第十条约定的交付期限届满之次日至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过90日后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。该合同第十五条第（三）款规定：该商品房达到第十条约定的交付条件后，出卖人至少应当在交付日的7日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件。双方进行验收交接时，出卖人应当出示第十条约定的证明文件，并满足第十条约定的其他条件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，或未满足第十条约定其他条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担，并按照第十一条处理。同日，圳秀公司（甲方）与孙雯（乙方）又签订《合同补充协议》一份，该补充协议第四条第2款约定：乙方选择按揭贷款（含商业贷款、公积金贷款、组合贷款）付款的，乙方应于本合同签订之日付清首付款，剩余购房款向甲方认可的按揭银行（或公积金管理中心）申请按揭贷款支付，且乙方保证该剩余购房款于本合同签订后30日内全部支付至甲方的银行账户。该补充协议第九条第2款约定：甲方原因导致乙方有权解除本合同时，如乙方不行使合同解除权，则甲方按照本合同及补充协议约定承担违约责任。如乙方行使合同解除权，则双方按以下方式处理：（1）甲方应在合同解除之日起30日内向乙方返还乙方已付购房款，并支付购房款5%违约金，乙方明确同意甲方有权从应返还款项中优先扣除乙方尚欠银行的按揭贷款本金及利息，并直接返还给银行。第九条第3款约定：除双方另有书面明确约定外，如出现法定或者约定的乙方有权解除本合同及补充协议的事由，甲方自该事由发生之日起30日内未收到乙方解除合同的书面通知，则视为乙方放弃本合同及补充协议的解除权及责任追究权（如有）。双方继续履行合同，并按照本合同及补充协议约定履行。上述《马鞍山市商品房预售合同》及《合同补充协议》签订后，孙雯于2013年6月26日支付房款255825元。2013年7月9日，孙雯由圳秀公司担保与中国银行股份有限公司马鞍山分行签订了《个人一手房贷款合同》，该合同约定借款人发放贷款的条件包括“借款人所购房屋主体结构已封顶”。该笔贷款580000元于2013年9月12日到达圳秀公司银行账户。2014年5月4日孙雯支付契税33433元、住宅专项维修资金8358元。圳秀公司在2014年9月30日前未能按约定向孙雯交付房屋。2014年12月25日，马鞍山市住房和城乡建设委员会向圳秀公司核发了《新建住宅小区符合交付使用条件证明书》，该证明书中包括金湖湾一区17栋房屋。圳秀公司于2014年12月25日通过快递向孙雯寄送《入伙通知》及其他相关材料，通知孙雯于2014年12月25日至2015年1月10日办理房屋交接手续。嗣后，孙雯到交房现场查看后认为圳秀公司不具备交房条件，且提出的赔偿方案无法接受，遂拒绝收房。孙雯与圳秀公司协商未果，以致成讼。上述事实，有经庭审质证、本院予以采信的孙雯递交的《商品房预售合同》、购房发票、《贷款合同》、延期交房通知、入伙通知书及其附件《圳秀金湖湾新城一期花园洋房交付若干问题协议书》以及《违约金赔付协议书》、部分买房人集体拒绝收房公函及现场照片，圳秀公司递交的《商品房预售合同》、《合同补充协议》、购房发票、《新建小区符合交付使用条件证明书》、银行进账单，以及双方当事人的陈述在卷佐证，可以认定。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。孙雯与圳秀公司签订的《商品房预售合同》及《合同补充协议》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的相关规定，合法有效。合同签订后，双方均应按照合同约定履行义务。一、关于本诉部分。孙雯已按合同约定支付了全部的购房款，按照合同约定，圳秀公司应于2014年9月30日前将符合合同约定条件的房屋交付给孙雯，交房逾期超过90日后，孙雯有权退房。2014年12月25日，圳秀公司通过快递方式向孙雯寄送《入伙通知》，通知孙雯于2014年12月25日至2015年1月10日办理房屋交接手续。双方签订的《商品房预售合同》第十五条第（三）款约定“该商品房达到第十条约定的交付条件后，出卖人至少应当在交付日的7日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件。”因此根据该合同条款的约定，圳秀公司向孙雯向交付房屋的日期已逾期超过90日，此时孙雯享有合同解除权。双方签订的《合同补充协议》第九条第3款约定“除双方另有书面明确约定外，如出现法定或者约定的乙方有权解除本合同及补充协议的事由，甲方自该事由发生之日起30日内未收到乙方解除合同的书面通知，则视为乙方放弃本合同及补充协议的解除权及责任追究权（如有）。双方继续履行合同，并按照本合同及补充协议约定履行。”由于孙雯取得合同解除权后未能在合同约定的期限内行使合同解除权，其享有的合同解除权已消灭。故孙雯于2015年5月9日起诉请求解除购房合同及要求圳秀公司返还其购房款及同期银行贷款利息973518元，缺乏法律依据，本院依法不予支持。二、关于反诉部分。双方签订的《商品房预售合同》第七条约定“孙雯于2013年6月26日前支付房款255825元，剩余房款580000元于2013年7月3日内办理商业贷款。”孙雯经圳秀公司担保于2013年7月9日与中国银行股份有限公司马鞍山分行签订了《个人一手房贷款合同》，该合同约定的放款条件包括“借款人所购房屋主体结构已封顶”，故银行对该笔贷款580000元何时放款取决于“借款人所购房屋主体结构已封顶”，并非孙雯所能保证。故圳秀公司以孙雯未按合同约定的期限履行付款义务为由诉请孙雯承担违约金8352元，缺乏事实和法律依据，本院依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、驳回原告孙雯的诉讼请求。二、驳回反诉原告马鞍山市圳秀置业发展有限公司的反诉请求。本案本诉受理费6766元（已减半收取），由原告孙雯负担；反诉受理费25元由反诉原告马鞍山市圳秀置业发展有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省马鞍山市中级人民法院。审判员 郭庆二〇一五年九月六日书记员 黄蓉附：本案适用法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十五条法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。 关注公众号“”