（2015）乌中民四终字第1004号
裁判日期: 2015-09-06
公开日期: 2015-10-02
案件名称
贾战美、李丰收与王爱君房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院
所属地区
新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
案由
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）乌中民四终字第1004号上诉人（原审被告）：王爱君，女，汉族，1969年7月29日出生，海疆电器商行职员，住乌鲁木齐市经济技术开发区。委托代理人：黄艳宇，新疆井然律师事务所律师。委托代理人：马志福，新疆井然律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李丰收，男，汉族，1968年8月25日出生，无固定职业，住乌鲁木齐市经济技术开发区。被上诉人（原审原告）：贾战美（系李丰收妹夫），汉族，1972年10月12日出生，无固定职业，住址同上。以上两被上诉人共同委托代理人：房静，新疆睿航律师事务所律师。以上两被上诉人共同委托代理人：阴婕玲，新疆睿航律师事务所律师。上诉人王爱君因房屋租赁合同纠纷一案，不服乌鲁木齐市头屯河区人民法院（2015）头民一初字第134号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人王爱君及其委托代理人黄艳宇、被上诉人李丰收、贾战美的共同委托代理人房静到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原一审查明，李丰收与贾战美系亲戚关系，两人合作经营餐馆。2013年，贾战美与王爱君签订一份《租赁合同》，约定：贾战美租赁王爱君位于乌鲁木齐经济技术开发区中亚大道59号海滨花园小区7栋地下室及地上两层，用于经营乌鲁木齐经济技术开发区佳美羊肉汤馆，租赁保证金10000元。后双方实际履行了该合同，王爱君出具保证金收条，其中载明收到保证金10000元并包含2013年至2014年冬季暖气费。2014年8月1日，李丰收与王爱君签订一份《房屋租赁合同》，约定：李丰收、贾战美继续租赁该房屋，租赁期限为2014年8月1日至2015年7月31日，租金每月8000元，共计96000元；李丰收、贾战美承担租赁期间产生的水、电、暖、环卫、房屋维修保养、绿化等费用；租赁期间如李丰收、贾战美确实需要退房，必须提前两个月书面通知王爱君，王爱君将不退还李丰收、贾战美缴纳的租赁保证金，退还剩余租赁期限租金。2014年10月25日，李丰收告知王爱君解除合同，提前退房，王爱君随后在相关网站进行招租。2015年1月20日，李丰收将房屋钥匙3把交付给王爱君，后李丰收、贾战美将物品搬出该房屋。2015年3月初，王爱君将涉案房屋出租给案外人尹星，尹星用来经营乌鲁木齐经济技术开发区食全食美餐厅，并于2015年3月18日办理了营业执照。2014年3月17日，王爱君缴纳两年暖气费共计6771.16元。2014年11月29日，李丰收向王爱君支付2014年至2015年度暖气费3360元，王爱君出具收据予以证实。乌鲁木齐好人缘物业服务有限公司分别于2015年1月1日、2015年2月28日、2015年3月15日发出三份催费通知单，要求缴纳涉案房屋2015年1月至3月物业费1165.80元（每月388.6元）。2015年3月25日，王爱君向乌鲁木齐水业集团有限公司缴纳水费共计249.50元。本院认为，李丰收与王爱君于2014年8月1日在平等自愿、协商一致的基础签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，本院予以确认，双方均应当依约履行。现双方均认可租赁合同已经解除，故王爱君应当退还相应的费用，因李丰收与贾战美系合伙关系，共同经营，故王爱君应将多收取的费用退还贾战美、李丰收。关于李丰收、贾战美主张退还租金56000元的诉讼请求，按照每月租金8000元，从2014年12月31日计算至2015年7月31日共计7个月，双方合同中约定李丰收等提前退房应当提前两个月书面通知王爱君。庭审中李丰收等主张其于2014年10月25日书面通知了王爱君，王爱君陈述李丰收该通知系口头通知，但王爱君随后就在网络上就涉案房屋进行招租，应当认定为双方就解除合同已达成意向。2015年1月20日，李丰收将房屋钥匙交给王爱君，王爱君接受钥匙后将房屋出租给案外人，应当认定为双方在2015年1月20日最终解除合同，故王爱君应当退还2015年1月20日至2015年7月31日的房租50838.71元（8000元／月÷31天×11天＋8000元／月×6个月），扣减其应当支付的2013年至2014年暖气费3385.58元、2015年1月1日至1月20日物业费250.71元（388.6元÷31天×20天）及水费166.33元（249.5元÷3个月×2个月），王爱君应当退还李丰收等房租为47036.09元（50838.71元－3385.58元－250.71元－166.33元），本院予以支持；关于李丰收等主张退还暖气费1680元的诉讼请求，按照已交纳暖气费3360元，计算了6个月，双方于2015年1月20日解除合同，王爱君应当退还解除之日至2015年7月31日的暖气费1755.33元（3360元－3385.58元÷365天×173天），李丰收等主张未超出实际应退还的金额，符合法律规定，予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条之规定，判决如下：一、被告王爱君退还原告李丰收、贾战美租金47036.09元；二、被告王爱君退还原告李丰收、贾战美暖气费1680元。上述款项共计48716.09元，王爱君必须自本判决书生效之日起十日内付清，如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼标的57680元，给付标的48716.09元，一审案件受理费1242元（李丰收等已预交），现减半收取621元，由王爱君负担84.46%即524.5元，李丰收、贾战美负担15.54%即96.5元，剩余621元退还李丰收、贾战美。上诉人王爱君不服一审判决，上诉称，李丰收等是2015年1月20日才退还涉案房屋钥匙，且没有全部退还。那么2014年10月25日李丰收等解除租赁合同的意思表示已经发生了变更，不能认定为李丰收等履行了提前通知义务。李丰收等应将各项费用及租金承担至2015年3月17日，由于所租房屋是商业用房，李丰收未将自己的工商营业执照迁出涉案房屋，而在此期间的房租及各项费用仍应由李丰收承担。因此，一审认定事实错误，请求二审法院依法改判，维护上诉人的合法权益。被上诉人李丰收、贾战美答辩称，一审法院已查明双方解除租赁合同的意思表示已履行，我方留存房屋及钥匙和电卡并不存在，2014年10月25日之后我方已将涉案房屋腾空，没有再使用。2015年3月18日，新的案外人已经办理了涉案房屋餐厅的营业执照，不存在我方没有将营业执照从涉案房屋迁出之事。本院二审查明的事实与原一审查明的事实基本一致。以上事实有房屋租赁合同、收条、一、二审庭审笔录等证据在卷为证。本院认为，双方签订的租赁合同系双方当事人真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，故合法有效。双方在实际履行过程中，李丰收亦按合同约定的解除条件履行了告知义务，之后于2015年1月20日亦将涉案房屋的钥匙交于王爱君。一审法院依据李丰收、贾战美实际占用涉案房屋的期间，认定各项费用及租金并无不当。王爱君上诉主张应将李丰收等实际占用房屋的期间计算至新的承租人办理涉案房屋营业执照时间，其辩解理由不成立，本院不予支持。一审认定事实清楚，处理适当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费218.81元（王爱君预交），由王爱君负担。本判决为终审判决。审判长 达莲花审判员 刘雪花审判员 于 翔二〇一五年九月六日书记员 曲毅捷 关注公众号“”