（2015）唐民四终字第814号
裁判日期: 2015-09-06
公开日期: 2015-10-20
案件名称
王淑云、王知博等与高永珍土地租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
河北省唐山市中级人民法院
所属地区
河北省唐山市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
王淑云,王知博,王英杰,王文全,王明伟,高永珍,张伟
案由
土地租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十四条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
河北省唐山市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）唐民四终字第814号上诉人（原审原告）：王淑云，农民。上诉人（原审原告）：王知博，农民。上诉人（原审原告）：王英杰，农民。上诉人（原审原告）：王文全，农民。上诉人（原审原告）：王明伟，农民。上述五上诉人之委托代理人：冯超，河北冀华律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：高永珍，农民。原审第三人：张伟，遵化市王迷寨大伟煤站业主。委托代理人：王小静，河北力公律师事务所律师。委托代理人：赵春青，河北力公律师事务所律师。上诉人王淑云、王知博、王英杰、王文全、王明伟因土地租赁合同纠纷一案，不服河北省遵化市人民法院（2014）遵民初字第4801号民事判决，共同向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。原审法院经审理查明：王贵臣与被告高永珍、第三人张伟同系遵化市新店子镇王迷寨村村民。被告高永珍租赁了包括王贵臣在内的10户位于遵化市新店子镇王迷寨村至东旧寨镇道北的土地。自东向西依次为王某乙、王贵臣、王宝海、杨宝才，杨国庆，王进新，杨国军、高永生、王宝合、王宝山土地。王贵臣与被告高永珍签订的合同约定，王贵臣将旧寨道北承包地南北长125米、东西宽9.37米租赁给被告高永珍，租赁费按王迷寨村旧寨道地最高价为准。合同签订后被告已支付了2009年前的租赁费。2010年、2011年，被告分别给付王贵臣租赁费各2112元，王贵臣在收款单上注明暂收，并要求按合同最高价给付，否则经法律起诉。王贵臣租赁给被告高永珍的土地，现由第三人张伟经营的煤站占用。原审法院认为：关于被告高永珍租赁王贵臣土地的起始时间，根据王贵臣于2005年12月1日和2006年12月1日出具的收据，应为2005年。关于王贵臣与被告高永珍签订合同的时间，原告提交的《合同》的时间为2007年12月1日，但该合同签有被告高永珍之子高树江之名，而遵化市公安局新店子派出所出具的死亡证明证实高树江的死亡时间为2007年11月10日。被告高永珍提交的合同，除合同签订时间为2007年2月12日及有王某甲签字外，其他内容与原告提交的合同内容一致。另根据王贵臣于2006年12月1日出具的收据内容“今收到高永珍2007年租地款1760元2007年2月12日付大写壹仟柒佰陆拾元（暂收，待合同定立为准）”，故2006年12月1日时双方尚未订立合同，王贵臣与被告高永珍签订的合同时间应为2006年12月1日后至2007年11月10日前。但根据双方的陈述及提交的证据无法确认合同签订的具体时间，且该合同自签订后履行至2009年期间原、被告均无争议，合同签订的时间亦不影响合同的履行，本院不再予以确认。一、关于原告要求解除与被告签订的土地租赁合同的理由及该理由依法是否成立，《中华人民共和国合同法》第60条第1款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”，现原告要求解除与被告签订的土地租赁合同，应当举证证明被告构成根本违约或者符合《中华人民共和国合同法》关于解除合同的其他法定情形，而不能违反约定随意解除。经本院归纳原告陈述的意见并经原告认可，原告要求解除的合同理由为：1.被告未按原告主张的旧寨道地最高价给付租赁费；2.被告将土地转包给第三人张伟。关于旧寨道地最高价，原告主张2009年时为3000元／亩／年，并提交了张国利与胡西明签订的《租地协议》、王贵臣和张连福的《土地承包经营权证书》、张连福出具的证明予以证明。被告及第三人主张旧寨道地最高价2010年和2011年为1200元／亩／年，2012年以后为1500元／亩／年，并提供了李相民与张占贵的协议复印件及张瑞清与张占贵签订的协议复印件及证人王某甲、王某乙出庭作证予以证明。王贵臣与被告高永珍签订的合同约定租赁费按旧寨道地最高价，本院认为，该约定应从双方订立合同的目的进行理解和解释，而不能仅从字面理解，即不能仅以王贵臣与张国利（其父张连福）的承包地在《土地承包经营权证书》上均记载为“旧寨道”而认定王贵臣与张国利承包地的租赁费即应相同。王贵臣与高永珍订立合同做出该约定的目的为该土地租赁费参照土地地理位置相同或者相近的土地租赁费最高价，而土地的地理位置是影响租赁费的重要因素。根据本院现场勘察，王贵臣租赁给被告的土地南侧距112国道117米、北侧距112国道103.63米，毗邻道路为至东旧寨镇县道。而张国利租赁给胡西明的土地距离112国道仅27米，毗邻国道，该两处土地因距离112国道的远近、毗邻国道和县道不同导致地理位置的优越性不同。张国利土地因毗邻112国道其租赁费较高，为3000元／亩／年，而王贵臣土地因距离112国道较远地理位置优越性低于张国利土地，且王贵臣及其土地东西两侧租赁给高永珍的10户土地，除王贵臣及杨海军外均已于2013年左右按1500元／亩／年收取了租赁费。原告提交的王贵臣与王迷寨村村委会达成的承包协议证明毗邻112国道的土地价格不一定就高，因该协议系村民委员会向承包户发包土地的协议，该承包费价格与本案个人之间租赁土地的租赁费价格缺乏关联性，本院不予采信。综上，原告主张按张国利土地的租赁费3000元／亩／年由被告给付租赁费，理据不足，本院不予采信。原告未主张土地租赁费的其他价格，亦未能提供其他证据证明是否存在其他较高价格，故2010年和2011年应按被告认可的1200元／亩／年。自2012年起应按被告认可的1500元／亩／年给付土地租赁费。如价格上涨，原、被告可自行协商解决，协商不成的可另行起诉。另，被告高永珍于2012年、2013年向原告支付租赁费，原告拒绝收取的事实，有证人王某甲出具的证明及王某甲出庭作证予以证实，本院予以确认。故被告高永珍未构成合同约定的拒交租赁费的违约情形。关于原告要求与被告解除合同的第二项理由被告高永珍将土地转包给第三人张伟，即本案第三个争议焦点被告高永珍与第三人之间就原告的1.76亩土地是否存在转包行为。王贵臣与被告高永珍签订的合同约定高永珍不得出卖、转让土地，否则王贵臣有权无条件收回土地。被告高永珍自王贵臣处租赁的土地现由第三人张伟经营的煤站占用。被告高永珍及第三人张伟主张双方原系合伙关系，经营煤站。因第三人张伟与王贵臣、高永珍分属不同小队，故由高永珍出面签订租赁土地合同，第三人张伟系隐形合伙人。2007年11月10日高永珍之子高树江在送煤时发生交通事故死亡，后高永珍与张伟合伙关系终止。包括王贵臣土地在内的部分土地由张伟占用并继续经营煤站。被告高永珍及第三人张伟对双方之间的合伙关系提供了《大伟煤站财产分割协议书》、张伟与高永珍对高树江事故善后处理的一次性协议及证人王某甲、王某乙出庭作证予以证实。对被告高永珍租赁王贵臣等10户土地与第三人张伟合伙开办煤站的事实，本院予以确认。王贵臣土地现由第三人张伟占用，系高永珍以租赁的土地与张伟合伙经营煤站，合伙关系终止时与张伟对合伙财产的分割，且仍由高永珍向原告支付租赁费。原告未能举证证明被告高永珍收取了第三人张伟的转让费用并从中盈利。高永珍在租赁期内对王贵臣土地的该项处分不符合双方合同中约定的“买卖、转让”的基本特征，亦不属于原告主张的转包关系，故对原告主张的被告高永珍将土地转包给第三人张伟，本院依法不予确认。对原告以此要求解除与被告高永珍签订的土地租赁合同的主张，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第96条第1款关于“当事人一方依照本法第93条第2款、第94条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”之规定，原告如欲与被告解除合同，应依法向被告发送解除合同通知，如被告高永珍有异议，可由被告向有关部门请求确认解除合同的效力。二、关于被告尚欠原告土地租赁费的数额，原、被告均认可合同签订后被告已支付了2009年前的租赁费，2010年、2011年，被告已按1200元／亩／年分别给付王贵臣租赁费各2112元。关于2010年以后的租赁费价格，前文已对相关证据做出分析并做出认证，2010年和2011年应按被告认可的1200元／亩／年给付。被告高永珍已支付该两年的租赁费。自2012年起被告高永珍应按1500元／亩／年支付租赁费。现被告高永珍尚欠原告租赁费数额为2012年至2015年为每年2640元（1.76亩、1500元／亩／年），合计10560元，2016年以后的租赁费依照合同约定履行。三、关于原告要求被告及第三人拆除其1.76亩土地上的建筑物的请求理据是否充足，原告主张被告转包原告土地属于违约行为，本院已依法确认，王贵臣土地现由第三人张伟占用，系高永珍与张伟对合伙财产的分割，该行为不属于王贵臣与高永珍签订合同中约定的“买卖、转让”，亦不属于原告主张的转包，故对原告的该项理由本院不予采信。关于被告高永珍及第三人张伟在王贵臣等10户土地上建筑房屋等设施，王贵臣与高永珍签订的合同未做约定。该房屋等设施的审批手续是否齐全、是否属于非法建筑，应由土地行政管理部门确认并处理，但不构成王贵臣与高永珍签订的合同中约定的解除合同及拆除土地建筑物的约定条件。故对原告要求被告及第三人拆除其1.76亩土地上的建筑物的请求，本院不予支持。遂依据《中华人民共和国民法通则》第136条，《中华人民共和国合同法》第61条第1款、第93条第2款、第94条、第96条第1款之规定，判决：一、被告高永珍于本判决生效之日起10日内给付所欠原告2012年至2015年土地租赁费10560元；二、驳回原告王淑云、王明伟、王知博、王英杰、王文全的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，将依照《中华人民共和国民事诉讼法》第253条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费510元，由原告负担460元，由被告负担50元。王淑云、王知博、王英杰、王文全、王明伟不服上述判决，向本院提起上诉，请求：一、撤销河北省遵化市人民法院（2014）遵民初字第4801号民事判决，依法改判或发回重审；二、本案诉讼费用由被上诉人负担。主要理由：一、一审判决认定事实错误。1.一审法院不尊重事实，随意对上诉人与被上诉人2007年签订的书面合同进行解释。上诉人为了证明被上诉人应该按照3000元／亩／年支付租金，提交了张国利的出租协议，证明同属于旧寨道土地的出租价格。而原审法院判决认定书面合同不能从字面理解，而是应“从双方订立合同的目的进行理解和解释”。又以本案涉及的土地南侧距112国道117米、北侧距112国道103米，比张国利出租的同样位于旧寨道土地多出70-80米，而认定两处土地的优越性不同。事实上，毗邻112国道与否与土地价格没有必然联系。上诉人提交的与王迷寨村委会达成的承包协议能充分证明这一事实。2.原审法院对上诉人与被上诉人合同中关于转租的问题作了违背事实和法律，没有任何依据的猜测和解释。合同第二项虽然将不得出租删除，这仅仅是上诉人将必然禁止性约定删除，并不等于上诉人许可被上诉人未经同意随意转租。上诉人没有同意原审判决认定的“高永珍在订立合同之初即保留了该项权利”。按照法律规定，承租人转租房屋应当取得出租人的明确书面同意或者认可。二、原审法院判决上诉人与被上诉人继续履行违反法律强制性规定的合同明显属于枉法裁判。本案争议的土地属于上诉人通过家庭联产承包方式取得的农田，被上诉人及第三人明确承认上述农田被其用于非农业经营，其行为明显与国家现行法律法规相抵触。第三人提出的需要有关部门确认系违法建筑后才可以拆除的说法纯属狡辩。原审法院无视这一事实，判决上诉人继续履行这一明显违法合同。高永珍二审答辩主要称：上诉人说被上诉人租地建牛场，实际上被上诉人从一开始与10家出租人都直接商议的是建煤站。一审判决与事实相符，被上诉人同意一审判决。本院经审理，对原审判决查明的事实予以确认。另查明，被上诉人高永珍及儿子高树江自2005年起租用上诉人等10户承包土地，用于与原审第三人张伟合伙经营煤站。2007年11月10日高树江去世后，合伙关系终止，煤站由张伟独自经营。该煤站已经由政府相关部门颁发了《个体工商户营业执照》、《煤炭经营资格证书》、《税务登记证》等证照。涉地所有权人遵化市新店子镇王迷寨村村民委员会亦出具证明，同意对在承租地上建房上报审批手续。涉案土地的租赁价格，经承租人与10户出租人协商，2007年以前每亩年租金为1000元。2007年起，除王贵臣之外的其余9户出租人与承租人以签合同形式将每亩年租金提升至1200元。王贵臣要求与承租人单独签订合同，约定“地价按王迷寨村旧寨道地最高价为准”，双方经协商确定每亩年租金亦为1200元。在交纳2010年租金时，王贵臣要求被上诉人按每亩年租金3000元交纳，被拒绝。王贵臣在涨租金要求未得到满足情况下，自2012年起拒绝再收取被上诉人交纳的租金。2014年11月4日，王贵臣提起本案诉讼。诉讼期间，王贵臣于2015年3月30日病故，其法定继承人王淑云、王知博、王英杰、王文全、王明伟继续以原告身份参加本案诉讼。本院认为，本案是因土地租赁合同而引发的纠纷。上诉人起诉要求解除与被上诉人的租赁合同、拆除地上附着物，理由之一是被上诉人违反合同约定，私自在租赁土地上建筑房屋改变土地用途。经审理查明的事实表明，被上诉人高永珍及儿子高树江自2005年起已租赁上诉人等10家土地，用于与原审第三人张伟合伙经营煤站，直至2007年11月10日高树江去世。其间，被上诉人与原审第三人张伟在承租地上已建有房屋。而此后，王贵臣在明知土地使用状况的情况下，仍于2007年与被上诉人续订了该地块的书面租赁合同。王贵臣不仅未对地上建筑房屋提出异议，而且明确将出租人收回土地时“地面建筑物无条件拆除”作为合同条件。因此，地上建筑房屋并没有违反双方约定，不构成上诉人要求解除合同的条件。上诉人起诉要求解除合同的另一个理由是被上诉人2011年至2014年没有交纳租赁费。现已查明，被上诉人已按原约定将租赁费交至2011年。后双方就应交费数额发生分歧，王贵臣因此于2012年以后拒收被上诉人交纳的租赁费。《中华人民共和国合同法》第94条规定，“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期间届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”上述法律规定了解除合同的法定条件，而上诉人起诉要求解除合同的理由均不符合上述法定条件。因此，其起诉要求解除合同的理由不能成立，本院不予支持。关于上诉人上诉理由中提出的被上诉人将承租土地转租原审第三人张伟的问题，因被上诉人与张伟原系合伙关系，被上诉人退出合伙时允许张伟继续使用该承租地，但被上诉人仍是该土地的承租人，并以承租人名义始终对上诉人着履行合同义务。上诉人主张被上诉人与张伟形成转租关系，但其诉讼中并没有提供被上诉人向张伟收取租金及双方形成租赁关系其他证据。故对上诉人就此提出的诉讼主张，本院不予采纳。上诉人起诉时要求被上诉人自2010年起租赁费按每亩年租金按3000元支付。经查，双方当事人对此并未达成过合意。合同是平等主体间自愿就民事权利义务关系所达成的协议，一方不得将自己的意志强加给另一方。本案租赁合同双方当事人2007年虽将租赁费用约定为“王迷寨村旧寨道地最高价”，而当时的最高价1200元系由双方协商确定，并一直照此数额履行。提高最高价标准，属于对合同价款的变更，须经双方当事人协商确定。如果双方经协商不能达成一致，可通过法律途径予以解决。上诉人单方变更最高租赁价格并强行要求对方接受，于法无据。关于上诉人提出的本案被上诉人及原审第三人违法使用租赁土地从事非农经营问题，经查，被上诉人及原审第三人在租赁土地上从事煤站经营已经取得人民政府工商、税务、煤炭市场管理等行政主管部门许可。涉地所有权人遵化市新店子镇王迷寨村村民委员会亦出具证明，同意对在承租地上建房上报审批手续。并且，涉案土地的使用审批，违反法律、法规的监督、检查均归属人民政府土地行政主管部门。故该争议问题不属于人民法院民事案件受理范围，当事人可另行解决。综上所述，原审法院判决认定事实清楚，适用法律正确。上诉人的上诉理由理据不足，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第170条第1款第（1）项之规定，本院判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费510元，由上诉人王淑云、王知博、王英杰、王文全、王明伟共同负担。本判决为终审判决。审 判 长 贾宝兴审 判 员 刘庆武代理审判员 王国聚二〇一五年九月六日书 记 员 董 双 来自：