（2015）昆花民初字第00488号
裁判日期: 2015-09-06
公开日期: 2016-11-10
案件名称
林月琴与苏州港汇置业有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
昆山市人民法院
所属地区
昆山市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
林月琴,苏州港汇置业有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零七条，第二百二十六条
全文
江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书(2015)昆花民初字第00488号原告林月琴，女，1963年9月7日生，住浙江省乐清市北白象镇。委托代理人宋明贵，上海申亚律师事务所律师。委托代理人杨长青，上海申亚律师事务所律师。被告苏州港汇置业有限公司，住所地江苏省苏州市昆山市花桥镇兆丰路8号，组织机构代码79611093-3。法定代表人谢计元，该公司董事长。委托代理人杭炜，上海市四方律师事务所律师。原告林月琴与被告苏州港汇置业有限公司（以下简称港汇公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年4月8日受理后，依法适用普通程序于2015年7月29日公开开庭进行审理。原告林月琴的委托代理人宋明贵、杨长青，被告港汇公司的委托代理人杭炜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告林月琴诉称：2009年9月11日原、被告及南京豪洋商业管理有限公司（以下简称南京豪洋公司）三方签订了办公房委托租赁经营合同，约定原告委托南京豪洋公司将其位于昆山市花桥镇和丰路XXX号XX楼XXX室房屋出租给被告港汇公司，租期十年，港汇公司每月支付租金并保证原告每月收取的租金数额不低于约定的基准租金。合同签订后，原告将房屋出租给了被告，至2015年5月28日即合同约定的第五年度，被告仅支付了租金593921元，尚欠467694元租金未付，根据合同约定，被告逾期支付租金的，需承担应付而未付租金的万分之五的违约金，故现原告请求：1、被告支付其拖欠原告的租金467694元；2、被告支付原告违约金126227元；3、本案诉讼费由被告承担。被告港汇公司辩称：我方仅是原告与南京豪洋公司租赁合同的担保人，我公司不负有直接向原告支付租金的义务，且原告未向南京豪洋公司主张过权利，我方的担保期限已过，故我方不应承担担保责任。经审理查明：2009年9月11日，原告与被告及南京豪洋公司签订了办公房委托租赁经营合同，约定甲方（即本案原告）委托乙方（即南京豪洋公司）将原告位于昆山市花桥镇和丰路XXX号XXXX室商铺出租给丙方（即本案被告）；合同约定该房屋的委托租赁期限为2010年8月28日至2020年8月27日十个年度，其中2010年8月28日至2011年8月27日为第一年度，2011年8月28日至2012年8月27日为第二年度，之后以此类推，2019年8月28日至2020年8月27日为第十年度；合同第7-1条约定基准租金为“a）由甲、丙双方协议计算的基准租金见以下合同具体说明，由丙方承担基准租金的结算与支付；b)在合同有效期限内，乙方受托经营该物业租赁，于每月五日前（遇节假日顺延）乙方须与丙方结算上月度租金收入，丙方负有甲方收取不低于基准租金的担保义务；c)甲、乙、丙三方充分认识到，该房屋需通过前期整体统一经营才能长久提升该房屋价值形成良好的办公氛围，故丙方已一次性支付第一年度基准租金并在购房款中已予以扣除；d)在委托其的第二、三年度，年基准租金计算公式=该房屋购销合同约定的总房价款除以0.92乘以8%；e)第四、五年度的年基准租金计算公式=该房屋购销合同约定的总房价款除以0.92乘以9%；第六、七年度的年基准租金计算公式=该房屋购销合同约定的总房价款除以0.92乘以10%；第八年度的年基准租金计算公式=该房屋购销合同约定的总房价款除以0.92乘以11%；第九年度的年基准租金计算公式=该房屋购销合同约定的总房价款除以0.92乘以12%；第十年度的年基准租金计算公式=该房屋购销合同约定的总房价款除以0.92乘以13%”；合同第7-3条约定“在合同有效期内，由丙方于当季第一月的28日之前将本合同约定的当季的基准租金一次性支付甲方”；第7-5条约定“丙方若逾期支付基准租金和溢价租金，承担的违约金为应付而未付基准租金和溢价租金的万分之五；第五年度的基准租金和溢价租金逾期支付超过一个月，甲方有权单方面终止合同”。合同签订后，被告按约租用了涉案商铺。再查明：涉案商铺的房屋价款为3355002元。涉案商铺租赁后，原告自2011年10月27日至2014年7月1日期间共收到房屋租金658236元。以上事实由原告提供的办公房委托租赁经营合同、房产证、购房发票、银行账户交易明细及当事人陈述予以证实。本院认为，原、被告及南京豪洋公司之间于2009年9月11日签订的办公房委托租赁经营合同系三方真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，故该合同依法成立并生效，原、被告双方应当恪守合同履行义务。根据该合同的约定，原告委托南京豪洋公司代其向被告出租涉案商铺，原告与南京豪洋公司之间系委托代理关系，南京豪洋公司并非涉案商铺的承租方，其并非支付相应租金的义务人。根据合同中7-1条“由丙方承担基准租金的结算与支付”、7-3条“在合同有效期内，由丙方于当季第一月的28日之前将本合同约定的当季的基准租金一次性支付甲方”的对租金支付的约定，以及7-5条“丙方若逾期支付基准租金和溢价租金，承担的违约金为应付而未付基准租金和溢价租金的万分之五”对违约情况的约定，被告港汇公司系涉案商铺的承租方，港汇公司负有向原告林月琴支付租金的义务。根据原告提交的银行账户交易明细，自涉案商铺租赁之日起至2015年6月30日，原告仅收到租金658236元，被告尚欠租金467694元未付。根据合同中原、被告双方约定的租金支付日期，即“由丙方于当季第一月的28日之前将本合同约定的当季的基准租金一次性支付甲方”，被告已付租金及未付租金部分均存在逾期支付情形，本院根据租金支付实际，对原告主张的违约金126227元（未付租金部分计算至2015年6月30日）予以支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十六条之规定，判决如下：一、被告苏州港汇置业有限公司支付原告林月琴租金467694元，于本判决生效后十五日内履行完毕。二、被告苏州港汇置业有限公司支付原告林月琴违约金126227元，于本判决生效后十五日内付清。(如采用转账方式支付，请汇入原告指定账户，或汇入昆山市人民法院财务结算中心，开户行：中国建设银行昆山市支行，账号：32×××60)如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9740元，由被告苏州港汇置业有限公司负担，此款原告林月琴已交纳至本院，被告在履行上述付款义务时一并支付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州工业园区支行营业部，账号：10×××99。审 判 长 邵凤鸣人民陪审员 陆 芳人民陪审员 郭静芳二〇一五年九月六日书 记 员 王 远《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。