（2015）扬开民初字第00978号
裁判日期: 2015-09-06
公开日期: 2015-09-29
案件名称
扬州安泰物业服务有限公司砚池分公司与张祥志物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
扬州经济技术开发区人民法院
所属地区
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
扬州安泰物业服务有限公司砚池分公司,张祥志
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第六条；《中华人民共和国民法通则》：第八十四条第一款；《物业管理条例（2007年）》：第七条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款
全文
扬州经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2015）扬开民初字第00978号原告扬州安泰物业服务有限公司砚池分公司。负责人陈立新，总经理。委托代理人马玉梅，该公司员工。被告张祥志。原告扬州安泰物业服务有限公司砚池分公司（以下简称安泰物业公司）与被告张祥志物业服务合同纠纷一案，本院于2015年7月15日立案受理，依法由代理审判员吴昊适用简易程序，于2015年9月2日公开开庭进行了审理。原告安泰物业公司的委托代理人马玉梅、被告张祥志到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告安泰物业公司诉称：2009年6月1日，原告与扬州市砚池小区业主委员会签订了《物业管理委托合同》，期限一年，期满后续约至2016年12月31日。合同约定，先付费后服务，多层住宅0.4元/月/M2，高层住宅0.5元/月/M2，商业物业1元/月/M2，其他公用电费由业主均摊，收费时间为每年1月，按年收取。被告拖欠各项费用，原告多次催要未果。原告诉请判令被告立即支付拖欠的物业管理费3548.5元及滞纳金1640.2元、公共能耗费1068.9元、消防维保费57.06元，合计6314.66元。原告为支持自己的诉讼请求提供以下证据：1、物业服务合同五份，证明原、被告之间的物业服务合同关系；2、催费律师函一份，证明原告向被告催交物业费的事实；3、关于调整物业费补充协议，证明从2013年6月1日起，物业管理费调整至0.5元/月/M2，电梯运营费调整至0.35元/月/M2；4、情况说明五份，证明我公司按照合同约定保质保量的完成物业服务；5、建设消防设施维护保养合同四份，证明原告主张消防维保费的依据。被告张祥志辩称：对欠交物业费的事实和数额没有异议，但欠交物业费是有原因的。2008年6月，被告在楼下丢失了一辆自行车，找保安处理，至今没有答复。2012年夏天，被告车库进水，造成损失，原告并未及时处理，车库中存放的4个烟火受潮，物业没有给予答复。2013年在楼下丢失一辆自行车，业主要求查看监控，保安不予理睬，打电话给陈经理，陈经理推脱再三才给看监控，从监控中可以看出3点钟，有可疑人物在车边转，4点钟再次出现，5点钟将车骑走，有多名群众一起观看录像，物业未给答复。2014年车库电频被盗，物业陈经理已经认同此事，未处理。2015年8月29日，车库二次进水，造成烟火损失，物业未给予答复，马主任已经拍了相关照片。被告张祥志未提供证据。庭审中，被告对原告提供的证据没有异议。经审理查明，被告系扬州市砚池小区锦悦花苑2幢1002室业主，其房屋为高层住宅、建筑面积118.88M2。2009年6月1日，扬州安泰物业服务有限公司与扬州市砚池小区业主委员会签订了《物业管理委托合同》，期限从2009年6月1日起至2010年5月31日止。合同约定，先付费后服务，多层住宅0.25元/月/M2（砚池新寓1-24幢），多层住宅0.35元/月/M2（锦悦花苑4幢），高层住宅0.35元/月/M2（锦悦花苑1-3幢），商业物业0.8元/月/M2，高层电梯运行费0.30元/月/M2,公共电费锦悦花苑按50元/户/年预收，其他公用电费由业主均摊，收费时间为每年6月，按年收取，如业主未能按时足额支付相关费用，按逾期每日万分之五向原告支付违约金。2010年6月1日，合同期满后原告与扬州市砚池小区业主委员续约至2011年12月31日，合同内容、收费标准等均无变更。2011年12月22日，原告与扬州市砚池小区业主委员续约至2013年12月31日，合同内容、收费标准等均无变更。2013年5月28日，原告与扬州市砚池小区业主委员会签订《关于调整物业服务费的补充协议》，约定从2013年6月1日起，将费用标准调整为：多层住宅0.4元/月/M2（砚池新寓1-24幢），多层住宅0.4元/月/M2（锦悦花苑4幢），高层住宅0.5元/月/M2（锦悦花苑1-3幢），商业物业1.0元/月/M2，高层电梯运行费0.35元/月/M2。2013年12月22日，原告与扬州市砚池小区业主委员续约至2014年12月31日，合同约定：先付费后服务，多层住宅0.4元/月/M2，高层住宅0.5元/月/M2，商业物业1元/月/M2，高层电梯运行费0.35元/月/M2,公共电费锦悦花苑按50元/户/年预收，其他公用电费由业主均摊，收费时间为每年1月，按年收取，如业主未能按时足额支付相关费用，按逾期每日万分之五向原告支付违约金。2014年11月18日，原告与扬州市砚池小区业主委员续约至2016年12月31日，合同内容、收费标准等均无变更。另查，截止2015年12月31日，被告尚欠原告物业管理费3548.5元、公共能耗费1068.9元、消防维保费57.06元。2015年6月29日，原告向被告寄送了催费律师函，要求被告于2015年7月10日缴纳所欠物业管理费及逾期违约金（滞纳金），但被告未能自觉履行。上述事实，有原告提供的物业服务合同及补充协议、情况说明、律师函及邮寄回执、消防维保协议及当事人陈述等证据予以证实，本院予以确认。本院认为，原告安泰物业公司与扬州市砚池小区业主委员会签订的物业管理委托合同，不违反法律规定，具有法律效力，且效力依法及于每个业主。被告在接受了原告的物业管理服务后，理应及时支付相应的物业管理费用，被告未支付，应负此纠纷的全部责任，故对原告要求被告交纳物业管理费3548.5元、公共能耗费1068.9元、消防维保费57.06元的诉讼请求，依法应予支持。对于被告辩称原告物业服务不到位等意见，因被告未提供证据予以证明，故本院对被告的抗辩意见不予采信。关于原告主张物业管理费逾期给付而产生的违约金（滞纳金），本院认为，物业服务委托合同虽然约定了物业费缴纳期限，逾期即应支付违约金（滞纳金），但物业服务合同效力及于业主是源于法律的明文规定，并非业主本人亲自签订，因此缴费期限对于业主来说存在并未完全知情的可能。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定了物业服务企业应向业主书面催交物业费，只有在业主明确拒绝缴纳时计算逾期违约金（滞纳金）才具有正当性、合法性，故被告应承担的逾期违约金（滞纳金）应从2015年7月11日起算，按照每日万分之五计算至实际履行之日。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《物业管理条例》第七条第（五）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告张祥志于本判决生效之日起十日内给付扬州安泰物业服务有限公司砚池分公司物业管理费3548.5元、公共能耗费1068.9元、消防维保费57.06元及逾期违约金（从2015年7月11日起算，按照每日万分之五至实际履行之日）。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费减半收取25元，由被告张祥志负担（此款原告已垫付，被告在给付上述款项时一并给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省扬州市中级人民法院，同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省扬州市中级人民法院预交上诉案件受理费（江苏省扬州市中级人民法院开户行：工商银行扬州分行汶河支行，户名：江苏省扬州市中级人民法院，账号：11×××57）。代理审判员 吴昊二〇一五年九月六日见习书记员 徐馨 关注公众号“”