（2015）同民初字第250号
裁判日期: 2015-09-06
公开日期: 2016-03-30
案件名称
同江市诚信物业责有限任公司与赵正昆物业服务合同纠纷一案一审民事判决书
法院
同江市人民法院
所属地区
同江市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
同江市诚信物业责有限任公司,赵正昆
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十二条；《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款
全文
黑龙江省同江市人民法院民 事 判 决 书（2015）同民初字第250号原告同江市诚信物业责有限任公司，地址，同江市同三路中段。法定代表人：窦银环，女，该公司经理。被告赵正昆，1978年7月7日出生，汉族，无业。原告同江市诚信物业责有限任公司诉被告赵正昆物业服务合同纠纷一案。本院于2015年6月5日立案受理后，依法由审判员张文涛适用简易程序公开开庭进行了审理。原告同江市诚信物业责有限任公司的法定代表人窦银环、被告赵正昆到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告同江市诚信物业责有限任公司诉称：赵正昆住宅世纪花园东2号楼1单元201室，面积141.69平方米，同江市诚信物业有限责任公司系世纪花园物业公司，2012年至2013年期间被告赵正昆欠同江市诚信物业有限责任公司物业费合计510元，供热费4393元，车库东5号北10号库，面积31.59平方米，2012年至2013年期间被告赵正昆欠同江市诚信物业有限责任公司物业费合计126元，供热费1575元，车库西4号南8号库，面积36.34平方米，2012年至2013年期间被告赵正昆欠同江市诚信物业有限责任公司物业费合计131元，供热费1635元，车库西3号北5号库，面积34.06平方米，2012年至2013年期间被告赵正昆欠同江市诚信物业有限责任公司物业费合计123元，供热费1533元，经多次索要未果，诉至法院，要求被告给付拖欠的所有费用及滞纳金总计：18152元，承担本案诉讼费用。被告赵正昆辩称：（一）本案所涉及的物业费及供热费是被告方作为相关设备使用的保障金，且经双方协商后同意予以被告方免除缴纳。诚信物业为了防止原告强行撤走这批资产造成自身的资金投入，提出免收被告公司在小区居住的3家股东2012-2013年一季的物业费和供热费，作为对被告公司这批设备资产日后结算的担保保证。（二）被告公司此前新购买的一批供热设备（隶属我公司的固定资产，有据可查）相关事宜交接完毕后供热设备虽没有立刻进行交接拆走，但当时双方口头协议日后进行交接。但事实是后期被告公司多次催问此事，但都被监管小组予以推托，无人出面处理此事。无奈之下，次年被告公司打算强行撤走这些资产，但被监管小组后聘进来的诚信物业公司进行了阻挠。因此费用问题一直没有解决。（三）原告方对于问题的解决没有主动性，被告公司又多次与诚信物业和业委会进行交涉设备归属与结算的问题，但都被搪塞推托，理由是有那笔免收的供热费用作为担保，业委会成员出国的和在外地的都有，成员不聚齐没有决定核算归属的权利，因此一拖再拖。（四）原告的行为严重侵害了被告方利益。2014年小区接入大网，锅炉被切割卖掉，只给被告留下这批残损的设备无人问津，今年环卫又免费给小区配发了一批新垃圾箱，而被告之前提供给诚信物业的那批垃圾箱被其在使用4年半后，当做废品私自处理。上个月被告公司这批资产完全失去价值，给被告方带来了巨大经济损失。（五）诚信物业工作期间供暖温度未达到国家标准。被告方可以提供原告方供暖不达标的真实照片，基于上述分析，被告人与原告之间存在相互债务关系，而非单一的物业管理关系；因此被告没有义务交费由保障金蜕变而成的供热费及物业费，即原告也无权要求获得所谓的供热费及物业费，恳请法庭查清事实并裁定驳回原告起诉或判决驳回原告的诉讼请求。原告为支持其诉讼主张，提供如下证据：证据一，企业法人营业执照。证明原告有物业法人资格经庭审质证，被告对该证据无异议。本院经审查认为：被告对该证据无异议，本院对该证据予以采信。证据二，物业收费专用收据5张。证明被告欠原告物业费及供热费共计11562元，滞纳金6590元。经庭审质证，被告认为原告只承认2012年至2013年物业费、供热费作为诚信物业向被告提供设备保证金，等设备归属问题解决后，一并结算清楚。本院经审查认为，该组证据是原告根据同江市物价局的定价标准计算被告在2012年至2013年应缴纳的物业费、供热费的数额。滞纳金6590元原告是按1‰的标准计算的，结合原告提供的证据三物业管理合同，该滞纳金没有合同的约定，也没有法律法规的规定。综上，本院对该组证据证明物业费、供热费的数额予以采信，对证明滞纳金的数额不予采信。证据三，物业管理委托合同一份。证明物业公司是通过小区业主监管小组选聘的，具有小区物业管理资格。经庭审质证，被告认为聘用原告公司的时候，当时原业委会有选聘的权利，而监管小组没有权利，虽然召开了业主大会，但参加业主人数未达到合法人数。本院经审查认为，该份证据是原告的法定代表人窦银环与同江市世纪花园小区业主监管会签订的《物业管理委托合同》，该合同有原告的法定代表人及小区业主监管会的成员签字，能够证明本案原告在2011年10月21日接管了该小区的物业管理事物。被告提出“监管小组没有权利，虽然召开了业主大会，但参加业主人数未达到合法人数”的质证意见，并不能对抗该证据的证明力，本院对该证据予以采信。证据四、物业费和供热费交接款项清单一份、交接物品清单一份。证明原物业公司股东之一本案的被告将原先物品及物业费、供热费交给小区监管委员会，小区监管委员会又交给了原告，说明这些是小区监管委员会交给了原告。经庭审被告质证，被告认为，被告只是1个房子3个车库，其他和被告无关。本院经审查认为：该组证据是小区业主监管会与前后两个物业公司的费用及物品间接清单，证明了原告要证明的问题。本院予以确认。证据五、同江市世纪花园小区公共配套设施清单及说明一份。证明因为小区的各项设备齐全，所以原告才接管。经庭审质证，被告提出异议，被告在该证据上没有签字。本院经审查认为：该证据是同江市裕盛房地产开发有限公司出具的情况说明，能够起到证明的作用，本院予以采信。证据六、小区监管委员会给开发商的信件一份。证明输送机、出渣机，变频器这三项设备是开发公司的。经庭审质证，被告提出异议，认为这些设备总共2套，开发商一套，被告公司强制扣留一套。本院经审查认为：该证据是小区业主监管会与小区开发商洽谈小区相关事情的信件，与本案争议的诉讼请求无关，对该证据的真实性予以采信，对双方证明的问题不予采信。被告为支持其诉讼主张，提供如下证据：证据一，照片两组。证明1、供热不达标，2、设备是被告的。经庭审质证，原告认为对设备的照片没有异议。对证明室内温度照片有异议，照片不能证明不了室内温度是多少度。本院经审查认为：原告对设备的照片没有异议本院予以认定。对证明温度的照片因没有注明拍照的时间、地点、位置，不能证明被告要证明供热不达标的问题，对该组照片证明的问题不予采信。证据二、视频片段。证明被告和监管小组交接时不能马上带走这些设备，日后进行逐步交接。经庭审质证，原告认为播放该视频光碟时不能显示其播放内容，无法质证。本院经审查认为，该证据无法播放，且证明的问题与原告的诉讼请求无关，本院不予采信。根据本院审查认定的证据，结合原告的陈述，本案基本事实如下：被告赵正昆住宅世纪花园东2号楼1单元201室，面积141.69平方米，同江市诚信物业有限责任公司于2011年10月21日与被告居住的同江市世纪花园小区业主监管会签订了《物业管理委托合同》，自当日开始对该小区进行物业管理。2012年至2013年期间被告赵正昆的住宅及车库的物业费合计1004元，供热费10558元未交付原告同江市诚信物业有限责任公司，两项合计：11562元。被告赵正昆已经将2012年之前及2013年之后的物业费和供热费全部交齐。赵正昆是世纪花园小区原物业公司的经营者，在终止为世纪花园小区物业服务时，将原添置的供暖设备留在小区，由小区业主监管会交由原告同江市诚信物业有限责任公司使用。被告赵正昆没有交纳2012至2013年的物业费、供热费的理由是将该款项作为原公司供热设备的保证金予以扣留，而原告则认为被告经营的原物业公司的供热设备是小区监管会交付使用的，应当是小区应有的设备，至于被告与业主监管会是怎么交接和约定的与原告无关，被告应当交纳2012年至2013年的物业费和供热费，故原告诉讼到法院。本院认为：被告是原告管理服务的同江市世纪花园小区的居民，在享受物业及供热服务的同时应当履行给付物业费及供热费的义务。被告终止经营世纪花园小区物业服务是和世纪花园小区业主监管会协商确定的，经营期间添置的供热设备没有撤走，被告应当与世纪花园小区业主监管会协商解决，被告并没有与本案原告协商约定2012年至2013年的物业费和供热费作为设备保证金，也没有证据证明原告免收被告2012年至2013年的物业费和供热费，被告辩称其2012年至2013年的物业费和供热费作为设备保证金并由原告免收上述两项费用的理由没有证据支持，本院对被告的辩称理由不予支持。被告与小区监管会商定的设备处理及其他事项的约定，被告应当与小区监管会清算。同江市世纪花园小区在没有业主委员会的情况下，由小区居民选举成立了业主监管会，由小区监管会履行业主委员会的职责，行使业主委员会的权利，该小区业主监管会与原告签订的《物业管理委托合同》，对小区的所有居民具有约束力，原告按该合同主张权利，要求被告给付拖欠的2012年至2013年的物业费和供热费的诉讼请求应当支持。原告要求被告按1‰的标准支付滞纳金的诉讼请求没有提供证据，本院对原告该项诉讼请求不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款的规定判决如下：一、被告赵正昆于判决生效后三日内给付原告同江市诚信物业有限责任公司物业费1004元，供热费10558元，两项合计人民币11562元元于判决三日内给付；二、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费253.80元由被告承担161.66元，原告承担92.14元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按当事人的人数提出副本，上诉于佳木斯市中级人民法院。审判员 ：张文涛二〇一五年九月六日书记员 ：孙海星