（2015）澄民重字第00002号
裁判日期: 2015-09-06
公开日期: 2015-12-18
案件名称
澄城县海舟澄运发展有限公司与姬中周土地租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
澄城县人民法院
所属地区
澄城县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
澄城县海舟澄运发展有限公司,姬中周
案由
土地租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第七十条，第六十四条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第六十九条；《中华人民共和国合同法》：第九十七条，第九十四条，第二百一十五条，第二百二十七条，第二百三十二条，第二百三十五条
全文
陕西省澄城县人民法院民 事 判 决 书（2015）澄民重字第00002号原告澄城县海舟澄运发展有限公司，住所地澄城县县城南新街。法定代表人严云，女，系该公司董事长。委托代理人韩萌，女。委托代理人李松林，陕西博硕律师事务所律师。被告姬中周（又名张中周），男。委托代理人姚宗锋，陕西永嘉信律师事务所律师。原告澄城县海舟澄运发展有限公司（以下简称海舟公司）与被告姬中周土地租赁合同纠纷一案，本院于2014年11月6日作出（2014）澄民初字第00316号民事判决书，海舟公司不服，提起上诉。2015年3月19日渭南市中级人民法院作出（2015）渭中民一终字第00021号民事裁定书，裁定撤销本院（2014）澄民初字第00316号民事判决书，发回本院重审。本院依法另行组成合议庭公开开庭进行了审理。原告海舟公司委托代理人韩萌、李松林、被告姬中周及其委托代理人姚宗峰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告海舟公司诉称，2003年海舟公司取得位于澄城县城关镇南新街16001.43平方米的土地使用权，并在其上建设物流中心。随后被告姬中周以开办修理铺为由要求承租原告土地，后双方达成口头协议，约定被告以每年35000元的租赁费承租约3亩土地，用于开办修理铺。2004年至2009年期间被告每年支付租赁费30000元，但自2010年开始被告不仅拒绝补足2009年之前下欠租赁费30000元，反而拒绝支付租赁费。虽经原告多次催要，被告均拒绝支付。鉴于此及原告开发需求，原告先后在2013年多次要求被告解除合同、腾交土地，但均无果，给原告造成巨大开发迟延的损失，故起诉要求解除原、被告关于涉案土地使用权租赁合同，被告将承租的土地腾空、恢复原状并交付原告，被告向原告支付拖欠的租赁费用18.5万元，本案诉讼费由被告负担。被告姬中周辩称，涉案土地承租方并非被告，而是案外人澄城县中周汽车销售服务有限公司（以下简称中周汽车公司），故姬中周不是适格的被告；原、被告签订了书面租赁合同，该合同经工商部门审核备案，真实合法有效；在合同租赁期限内被告按期交纳租金，而原告2010年年初擅自开挖道路，致使被告无法继续经营，原告明确拒绝履行合同，属于逾期违约，对此给被告造成的经济损失，被告保留起诉的权利。综上故请求驳回原告的诉讼请求。经审理查明，20044年原告海舟公司经中间人杨录民介绍，将其位于澄城县城关镇南新街、面积约3亩的土地出租给被告姬中周开办修理铺。姬中周随后在涉案土地上自行建筑砖混结构房屋2栋2层共44间、钢结构车间12间，用于修理铺及工作人员住宿使用，并硬化部分路面；被告姬中周建设时未办理规划、施工等审批手续，上述房屋未取得房屋产权证书。2007年5月姬中周在涉案土地上成立中周汽车公司，从事机动车维修。租赁期间姬中周按照每年30000元标准向海舟公司支付租金，原告一直未提异议，租金已付至2010年年底。后海舟公司以1、双方之间是不定期租赁关系、2、澄城县城乡规划管理局将该地块规划为商业住宿用地性质、3、海舟公司自行开发需要收回土地为由，要求姬中周解除合同、返还土地，姬中周则认为双方租赁合同约定的租赁期限未满，要求海舟公司先赔偿建设地上建筑物损失。因双方无法协商一致，海舟公司遂涉诉本院，并提出上述诉讼请求。诉讼中，姬中周提交场地租赁合同一份，主要内容有：姬中周自行在涉案土地上建设房屋，资金自筹；每年年底前交清租赁费用30000元；租赁合同期限从2004年7月至2034年7月共30年。姬中周自称将该涉案土地的场地租赁合同原件丢失。2014年7月30日本院在澄城县工商局调取中周汽车公司设立登记时场地租赁合同一份，该合同甲方处“张中周”的签字是原始的、手印是红色的，乙方海舟公司印章是黑色的、复印的。原告海舟公司对该份租赁合同真实性不认可，认为其并未签订过该租赁合同，且姬中周仅能提供合同复印件，无合同原件；该合同姬中周签名是原件、原告公司印章是复印件，不符合常理。被告姬中周则认为该合同经工商部门审核备案，合同真实合法有效。在本院向原、被告释明如双方对该合同真实性有异议、应该申请司法鉴定后，原、被告均未申请司法鉴定。庭后本院对澄城县工商局注册分局的工作人员进行调查得知，公司设立登记时需要的公司住所证明等文件，仅提供复印件即可办理，工商部门仅进行形式审查、书式审查，对材料真实性不负责任；材料的真实性由材料提供者自行负责。另查明，2005年12月5日澄城县人民政府向原告颁发编号为澄国用（2005）第00272号国有土地使用权证书，本案所涉土地包含在内；2013年11月25日因土地用途发生变化，澄城县人民政府向原告颁发编号为澄国用（2013）第00683号国有土地使用权证书。2013年12月23日原告将其公司名称由“澄城县澄运物流有限责任公司”更改为现在名称“澄城县海舟澄运发展有限公司”。上述事实，有海舟公司提供澄城县人民政府澄国用（2005）第00272号国有土地使用证、澄国用（2013）第00683号国有土地证、姬中周提供中周汽车公司营业执照、租金收据、涉案土地现场照片、本院与原、被告谈话笔录、庭审中当事人陈述等证据在卷佐证，足以认定。本院认为，原告海舟公司将其具有使用权的土地出租给被告姬中周使用、收益，姬中周每年向海舟公司支付租金，双方之间形成土地租赁合同关系。本案争议焦点为：1、姬中周是否是适格的被告；2、原、被告之间是否存在书面的租赁合同，原告要求解除租赁合同的理由是否成立；3、合同解除后如果租赁合同被解除，被告应否承担腾空土地、恢复原状、支付拖欠租金的义务。关于姬中周是否是适格的被告问题。首先，在原一审诉讼过程中，以及2015年5月6日、5月18日与本院谈话笔录中，姬中周均认可是其本人而不是中周汽车公司承租的涉案土地，租赁协议的协商、建筑物修建、租金的交纳均由姬中周以其个人名义完成。其次，本案的租赁关系形成于2004年，而中周汽车公司成立于2007年，故中周汽车公司不可能在2004年便与原告海舟公司达成租赁合同。再次，即使姬中周在租赁期间将涉案土地交由他人占有使用，也并不影响姬中周作为土地承租方的事实。故姬中周是本案适格的被告。关于原、被告之间是否存在书面的租赁合同，原告要求解除租赁合同的理由是否成立的问题。《中华人民共和国民事诉讼法》第七十条规定：书证应当提交原件。物证应当提交原物。提交原件或者原物有困难的，可以提交复制品、照片、副本、节录本。《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第一百一十一条规定：民事诉讼法第七十条规定的提交书证原件确有困难，包括下列情形：（一）书证原件遗失、灭失或者毁损的；……前款规定情形，人民法院应当结合其他证据和案件具体情况，审查判断书证复制品等能否作为认定案件事实的根据。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十九条规定：下列证据不能单独作为认定案件事实的依据：……（四）无法与原件、原物核对的复印件、复制品……。在本案中，被告姬中周自称将场地租赁合同原件丢失，其提供的从工商部门调取的合同是复印件，而工商部门表示其对此类合同仅形式审查，对真实性不负责，姬中周又未提供其他充分证据证明此合同的真实性，且在本院释明后未申请司法鉴定，综上被告姬中周提供的场地租赁合同无法作为认定案件事实的依据，本院不予采信。因原、被告并未签订真实有效的租赁合同，且双方租赁期限超过六个月以上，故双方之间为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。同时，被告姬中周自2011年开始停止向海舟公司支付租金，故原告要求解除双方之间的土地租赁合同的诉讼请求，本院予以支持。关于合同解除后被告应否承担腾空土地、恢复原状、支付拖欠租金责任的问题。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第二百二十七条规定：承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。第二百三十五条规定：租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。依照上述法律规定，在本案租赁合同解除后，姬中周负有返还租赁土地、恢复土地原状的义务，被告姬中周在涉案土地上建设的房屋、厂房应由姬中周自行拆除。至于被告所述因原告违约而给被告造成的经济损失问题，被告姬中周在法定期限内未提出反诉，该经济损失问题不属本案审理范围，被告姬中周可另案起诉。至于拖欠租金的数额问题，从租赁开始至2010年年底，被告均按照每年30000元标准向原告支付租金，原告一直未提异议，原告现要求按照每年35000元计算租金，但未提供相关充分证据，本院不予支持，故租金应该按照每年30000元标准，从2011年初起计算至原告返还土地之日止。考虑到原告自认其在2013年下半年开始在道路上挖坑阻止被告经营，有一定过错，故租金应付至2013年6月，即拖欠租金数额为：30000元÷12个月×30个月=75000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第二百一十五条、第二百二十七条、第二百三十二条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第七十条第一款、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第一百一十一条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十九条之规定，判决如下：一、解除原告澄城县海舟澄运发展有限公司与被告姬中周之间的土地租赁合同。二、被告姬中周在本判决生效后三十日内返还租赁原告澄城县海舟澄运发展有限公司位于澄城县城关镇南新街的3亩土地，被告姬中周在涉案土地上自行修建的建筑物、附属物由被告姬中周自行清理完毕。三、被告姬中周在本判决生效后三十日内支付原告澄城县海舟澄运发展有限公司租金75000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4000元，由原告澄城县海舟澄运发展有限公司负担1000元，被告姬中周负担3000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省渭南市中级人民法院。审判长 李荣拴审判员 闫 刚审判员 张世强二〇一五年九月六日书记员 董 华附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十四条：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第二百一十五条：租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。第二百二十七条：承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。第二百三十二条：当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。第二百三十五条：租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第七十条规定：书证应当提交原件。物证应当提交原物。提交原件或者原物有困难的，可以提交复制品、照片、副本、节录本。提交外文书证，必须附有中文译本。《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第一百一十一条：民事诉讼法第七十条规定的提交书证原件确有困难，包括下列情形：（一）书证原件遗失、灭失或者毁损的；（二）原件在对方当事人控制之下，经合法通知提交而拒不提交的；（三）原件在他人控制之下，而其有权不提交的；（四）原件因篇幅或者体积过大而不便提交的；（五）（五）承担举证证明责任的当事人通过申请人民法院调查收集或者其他方式无法获得书证原件的。前款规定情形，人民法院应当结合其他证据和案件具体情况，审查判断书证复制品等能否作为认定案件事实的根据。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十九条：下列证据不能单独作为认定案件事实的依据：（一）未成年人所作的与其年龄和智力状况不相当的证言；（二）与一方当事人或者其代理人有利害关系的证人出具的证言；（三）存有疑点的视听资料；（四）无法与原件、原物核对的复印件、复制品；（五）无正当理由未出庭作证的证人证言。 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