（2015）五民初字第103号
裁判日期: 2015-09-06
公开日期: 2015-11-05
案件名称
五指山崇海置业有限公司诉五指山吉祥置业有限公司，第三人朱X、周X，合资、合作开发房地产合同纠纷一案民事判决书
法院
五指山市人民法院
所属地区
五指山市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
五指山崇海置业有限公司,五指山吉祥置业有限公司,朱Ｘ,周Ｘ
案由
合资、合作开发房地产合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十一条，第六十六条，第八条第一款，第四十四条第一款，第六十条第一款；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
海南省五指山市人民法院民 事 判 决 书（2015）五民初字第103号原告（反诉被告）五指山崇海置业有限公司，住所地海南省五指山市雅蓄路翡翠佳苑售楼部。法定代表人许X辉，该公司总经理。委托代理人陈X娟，海南X律师事务所律师。委托代理人罗X平，海南金裕律师事务所律师。被告（反诉原告）五指山吉祥置业有限公司，住所地五指山市农林路工商局旧办公楼。法定代表人朱X，该公司总经理。委托代理人刘X，海南X律师事务所律师。委托代理人张X，海南X律师事务所律师。第三人朱X，女，汉族，19XX年X月X日出生，现住五指山市X路X公司宿舍X楼。第三人周X，曾用名刘X娇，女，汉族，19XX年X月X日出生，住海口市秀英区X大道X号X小区。委托代理人朱X，系周X母亲。原告（反诉被告）五指山崇海置业有限公司（以下简称崇海置业）与被告（反诉原告）五指山吉祥置业有限公司（以下简称吉祥置业），第三人朱X、周X，合资、合作开发房地产合同纠纷一案，本院于2015年3月30日立案受理，被告吉祥置业于2015年5月8日提出反诉，本院于同日立案受理，并依法组成合议庭于2015年6月18日公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）崇海置业委托代理人陈X娟，被告（反诉原告）吉祥置业法定代表人朱X及其委托代理人刘X到庭参加诉讼。在审理过程中发现朱X、周X与本案有利害关系，本院于2015年6月18日追加其为第三人参加诉讼，于2015年7月22日再次公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）崇海置业委托代理人陈X娟、罗X平，被告（反诉原告）吉祥置业法定代表人朱X及其委托代理人刘X，第三人朱X同时代理周X到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告崇海置业诉称，2011年8月初，原告经他人介绍认识被告法定代表人朱X，被告法定代表人朱X口头称被告拥有二块土地项目想转让，并称如原告想要，需先向其支付土地转让定金50万元便可将二个项目过户到原告名下。原告信以为真便按照原告要求，于2011年8月18日向被告支付土地定金50万元。2011年9月23日双方签订了《项目（土地）转让协议》，该协议约定被告将其拥有的位于五指山市“原市工商局（现被告正在经营的会馆）480平方米出让土地（包括地上房屋建筑面积2197平方米，其中已办理房产使用权证1097平方米）和经过竞拍取得的原市工商局土地3737平方米（约5.7亩）及地上建筑物旧房两栋、平房两栋，建筑面积约3600平方米，两宗土地合计总面积为4217平方米一并转让”给原告。“土地转让价格为每亩190万元整，土地面积合计约6.5亩（以土地面积为准）土地总价款为1245万元整。原会馆建筑面积2000平方米乙方（原告）补偿甲方（被告）房屋或者赔偿现在经营的会馆场地（包括地上建筑物）作价人民币650万元整（应扣除480平方米土地款）”。同时还约定“如果原告后续资金困难（在规定的两个月内未兑现资金），也可按出资比例股份合作开发（6.5亩土地项目）。甲（被告）、乙（原告）双方可协商签订合作协议，本协议甲、乙双方有不同意见，可协商处理”。原、被告双方在没有签订协议前，原告已于2011年8月18日付给被告50万元土地项目转让款，协议签订当天，即2011年9月23日原告又向被告支付土地款100万元。被告共收到原告150万元的土地款后没有将二块项目的土地证交给原告，也没有与原告签订合作协议。而事实上，被告转让的协议项下土地，在原、被告签订合作协议时，被告还没有取得土地使用权，其在尚未取得物权的情况下就欺骗原告说涉案项目属于他们所有，并与原告签订《项目（土地）转让协议》。另外涉案的480平方米土地的合法使用权人是朱X和周X，被告却把个人名下的土地当成公司财产进行处分，明显损害个人利益，可见，原、被告所签的《项目（土地）转让协议》是无效协议，综上，为维护我方合法权益特向法院起诉要求：1、确认原、被告签订的《项目（土地）转让协议》无效；2、判令被告吉祥置业返还原告已付的土地转让款150万元；3、判令被告吉祥置业赔偿原告银行利息损失（利息从2011年9月23日起计算至起诉之日止）；4、本案所有诉讼费用由被告承担。被告吉祥置业辩称，一、原、被告在签订项目土地转让协议的时候，被告吉祥置业是有权转让的，朱X和周X都是吉祥置业公司的股东，开发房地产项目按照我国法律的规定，必须以公司的名义进行，即以吉祥置业公司的名义进行开发。二、签订合同时吉祥置业已经取得了转让项目的土地使用权，或即将取得转让项目的土地使用权，这些情况作为受让方崇海置业是明知的。三崇海置业在交付了150万元（含订金50万）以后，没有按照合同的约定向吉祥置业缴纳应缴的款项已构成违约。且在应当交付的时间过后，他们向公安机关举报朱X诈骗，这说明崇海置业根本没有再履行合同的意愿。所以吉祥置业在不得已的情况下，以吉祥置业的名义重新启动项目开发，于情于理于法都是应当的。因此在被起诉后，吉祥置业依法提起反诉，要求崇海置业按照合同的约定承担150万元的违约金，反诉原告的诉讼请求有事实和法律依据，应当予以支持，本诉原告的诉请与事实和法律不符，应当予以驳回。四、合同签订的时候是具备条件的，至于之后在崇海置业违约不交付合同约定的转让金的情况下，土地用于抵押或者被法院查封，那是三年以后的事情，三年后土地发生的变化不影响合同的有效性。反诉原告吉祥置业诉称，反诉原告与反诉被告于2011年9月23日在平等自愿基础上，经充分协商签订《项目（土地）转让协议》，协议约定，反诉原告将其所有的原市工商局480平方米出让地及地上正在作为会馆经营的大楼，以及通过拍卖取得的5.7亩土地和地上建筑物旧房两栋、平方两栋一并转让给反诉被告，土地转让价款为1245万元、会馆场地价款为650万元。付款方式约定为，协议签订后，反诉被告必须在2011年10月20日前按土地宗价款1245万元的50%付款622.5万元，反诉原告将会馆已办理好的土地证放在反诉被告处保管，其中2011年8月18日崇海置业已付款50万元，余款必须在两个月（2011年12月20日前）内分批付给反诉原告。合同又约定，反诉被告购买土地首付款给反诉原告后，反诉原告必须在2011年办理好土地过户手续，过户的契税由反诉被告承担，其他税费有反诉原告承担。关于违约责任的承担合同约定为，若反诉被告中途退出视为违约，违约金150万元，反诉原告在此期间如有反悔，也按同等罚款。此外，双方就拆迁安置等问题在合同中进行了约定。合同签订前，反诉被告向反诉原告已缴纳订金50万元，合同签订后，反诉被告未按照合同约定的2011年10月20日前和2011年12月20日前向反诉原告支付622.5万元，仅在合同签订当日，反诉被告向反诉原告支付部分首付款100万元，加上已支付的50万元订金，反诉被告共支付购地及项目款共计150万元，与合同约定的首付款相差4725000元。此后，反诉被告再未按照合同约定履行支付义务，也未按照合同约定与反诉原告协商在其资金困难的情况下签订合作协议，而是以反诉原告涉嫌诈骗向五指山公安局等相关部门报案。由于反诉被告反悔中途退出的原因，造成项目搁置数年，给反诉原告造成了巨大的经济损失及不良的社会影响，同时，反诉被告以其行为表明其不打算再履行双方签订的《项目（土地）转让协议》，已构成违约。综上，为维护反诉原告的合法权益，特提起反诉要求：1、依法解除反诉原告与反诉被告于2011年9月23日签订的《项目（土地）抓让协议》；2、依照合同约定及法律规定，判令反诉被告承担违约金150万元，并以反诉被告已交纳的土地项目转让部分首付款150万元（含订金50万元）抵着反诉被告应当承担的违约金；3、本案的本诉及反诉费由反诉被告承担。反诉被告崇海置业辩称，一、关于反诉原告吉祥置业解除双方签订的《项目（土地）转让协议》的要求，我方表示同意。二、吉祥置业要求崇海置业承担违约责任没有理由。1、吉祥置业2011年8月与崇海置业签订《项目（土地）转让协议》时，吉祥置业尚未从五指山市政府受让取得涉案土地，尚未取得该物权。2、虽然事隔一年以后取得了涉案土地使用权，但吉祥置业根本没有想将涉案土地转让，也没有合作诚意，其在取得土地使用权证后，又将涉案土地使用权拿去办理他项权登记，向银行和私人抵押借款，实际上严重损害崇海置业的合法权益。3、《项目（土地）转让协议》约定的其中一块涉案土地使用权不是吉祥置业的公司财产而是朱X和周X的个人财产，企业无权对朱X和周X个人财产进行处分。4、根据双方《项目（土地）转让协议》约定，在崇海置业没有后续资金的情况下可以与吉祥置业合作，可见双方所签协议有双重含义，即如果吉祥置业资金足以购买涉案土地，则将涉案项目买断，如资金不足可以依据实际出资转为投资合作。故崇海置业没有违反双方的约定。三、吉祥置业与崇海置业所签的《项目（土地）转让协议》属无效协议，无效的协议自签订之日起就无效。依据法律规定，吉祥置业应返还崇海置业已付的土地款150万元并赔偿150万元的利息损失。综上，请求法院驳回吉祥置业的反诉请求。第三人朱X、周X述称，涉诉项目相应手续办理的程序均是合理合法的，与崇海置业合作后，其一直没有出资，迫不得已的情况下才以吉祥置业的名义开发。关于480平方米的土地问题，该土地登记在朱X、周X名下，朱X与周X是吉祥置业仅有的两个股东，行使公司权力的也只有朱X、周X二人，与被告合作时，周X也在场，朱X、周X对土地出让是认可的。涉案项目购买土地及签订合同的时候，崇海置业的法定代表人在场，取得土地使用权的过程是合法的，不存在欺诈行为。为证明各自主张及辩称，各方向我院提交如下证据：一、原告（反诉被告）提交的证据。1、项目（土地）转让协议，证明原、被告之间有合同关系，如果原告无后续资金，可将购地转为合作；2、项目土地预付定金，证明原告向被告付款的事实；3、收款收据，证明原告付款的事实；4、五国用（2011）第55号土地使用权证，证明吉祥置业转让给崇海置业的480平方米的土地的使用权人是朱X、周X，这块土地的物权人不是吉祥置业；5、国有建设用地使用权出让合同；6、五国用（2012）第280号土地使用权证及抵押登记记录表；7、土地他项权证书；证据5、6、7证明五指山吉祥置业有限公司转让给崇海置业的3731.41平方米的土地，取得土地证的时间是2012年11月22日，与国土局签订出让合同的时间是2012年11月13日，这一时间是在吉祥置业与崇海置业订立土地转让合同的一年多之后，同时证明吉祥置业与国土局签订的土地出让合同的约定与吉祥置业转让给崇海置业的土地转让合同的约定不一致。吉祥置业转让给崇海置业的项目（土地）协议书约定崇海置业最后付土地转让款的时间是2011年12月20日前，这一时间之前，吉祥置业尚未取得转让土地的物权。另证明吉祥置业于2013年3月15日、2015年分两次以转让给崇海置业的3731.41平方米土地向银行抵押贷款1050万元的事实。8、五指山市法院执行裁定书、协助执行通知书，证明吉祥置业转让给崇海置业的480平方米的土地及地上房产于2014年9月29日被五指山市人民法院查封的事实；9、建设用地规划许可证；10、五指山市发展和改革局关于吉祥花园项目予以备案的通知；证据9、10证明吉祥置业2013年12月、2014年3月取得转让土地的开发项目，且项目一直以吉祥置业名义进行开发，崇海置业与吉祥置业的转让合同尚未明确，吉祥置业的转让和开发行为都是违法的。二、被告（反诉原告）提交的证据。1、五指山吉祥置业有限公司工商登记机读资料，证明其为适格的诉讼主体；、2、《海南省五指山市工商行政管理局国有划拨土地使用权协议出让方案》，证明涉案土地及房产准备以出让的方式进行处置；3、五规办（2009）54号《五指山城乡建设与规划局对﹤关于要求提供地块规划条件的函﹥的复函》，证明对涉案土地出让的要求；4、琼工商函字（2010）128号《关于五指山市工商局处置简易宿舍楼解决职工住房困难问题的批复》，证明涉案土地的来源；5、《关于拍卖改造简易宿舍楼安置现住职工住房的协议》，证明涉案土地及房产的处置安置的办法；6、五府（2010）169号《关于拍卖五指山市工商局宿舍楼及附属房的批复》，证明涉案土地及房产的处置手续；7、五国资函（2010）55号《关于同意依法拍卖宿舍楼及附属房的复函》，证明涉案土地及房产经过国资办同意进行拍卖；8、五府函（2012）303号《关于市工商局转让国有划拨土地使用权给五指山吉祥置业有限公司的批复》，证明市政府同意将涉案土地及房产转让给我方；9、《国有建设用地使用权出让合同》，证明涉案土地及房产已转让给我方；10、五指山市城市规划委员会会议纪要第四十期，证明市里讨论吉祥花园项目的事实；11、五国用（2012）第280号土地使用权证，证明涉案土地及房产登记在我方名下；12、五国用（2011）第55号土地使用权证，证明涉案土地及房产登记在朱X和周X名下，该两人均是我司的股东；13、建设用地规划许可证（地字第469001201400009号），证明用地单位是吉祥置业，项目名称是吉祥花园；14、五发改（2013）236号《关于吉祥花园项目予以备案的通知》，证明吉祥花园已备案的事实；15、五建函（2012）276号《关于吉祥花园建设项目规划委员会审议意见》，证明吉祥花园这个项目开发被批准了；16、暂定资质证书，证明我司拥有项目开发的资质；17、项目（土地）转让协议，证明双方有合同关系；18、项目土地预付订金，证明该笔款项是订金而非定金；19、收款收据及银行进账单，证明我方收到原告交来的转让款；20、图片六张，证明原告开发的小区已囊括了我方的土地，说明原告有意向我方买断涉案土地进行开发。三、第三人朱X、周X均未提交证据。经质证，本院对证据进行如下认定：一、对原告（反诉被告）提交的证据，经被告（反诉原告）质证对证据1的真实性、合法性、关联性无异议，对证明内容有异议，原告并没有按照合同约定支付全部款项，已构成违约；对证据2的真实性、合法性、关联性无异议，该证据也明确了该笔款项的性质是订金；对证据3无异议；对证据4真实性、合法性、关联性无异议，对证明内容有异议，该份证据证明吉祥置业转让该土地是合法的，朱X和周X作为吉祥置业仅有的两个股东，以公司名义转让土地是有权转让；对证据5真实性、合法性、关联性无异议，该证据证明吉祥置业取得土地程序合法，将转让给崇海置业的行为亦合法有效；对证据6、7、8、9、10真实性、合法性、关联性无异议，对证明内容有异议。本院对证据1-10真实性、合法性、关联性予以认定。二、对被告（反诉原告）提交的证据，经原告（反诉被告）质证对1、2、3、4、5、6、7、8、10、13、14、15、17、18、19的真实性、合法性、关联性无异议；对证据9、11、12、16真实性、合法性无异议，对关联性有异议，证据9、11产生时间是在合同签订之后，证据12涉及的财产并非吉祥置业的财产；对证据20的真实性和关联性无异议。本院对证据1-20真实性予以认定，证据9、11、12均涉及本案涉诉土地，对其关联性本院予以认定，对证据16关联性不予认定。经审理查明，原、被告于2011年9月23日签订《项目（土地）转让协议》，吉祥置业为甲方，崇海置业为乙方，双方约定“甲方拥有位于原市工商局（现甲方正在经营的会馆）480平方米出让土地（包括地上房屋建筑面积2197平方米，其中已办理房产使用权证1097平方米）和经过竞拍取得的原市工商局土地3737平方米（约5.7亩）及地上建筑物旧房两栋、平方两栋，建筑面积约3600平方米，两宗土地合计总面积4217平方米一并转让，乙方同意受让”。土地转让价格为“每亩190万元整，土地面积合计约6.5亩（以土地证面积为准）土地总价款为1245万元整。原会馆建筑面积2000平方米乙方补偿甲方房屋或者赔偿现在经营的会馆场地（包括地上建筑物）作价人民币650万元整（应扣除480平方米土地款）。”付款方式为“乙方必须在2011年10月20日前按土地总价款人民币1245万元的50%付款622.5万元整，甲方将会馆已办理好的土地证放在乙方法人处保管（作为乙方的资金安全保障）。其中2011年8月18日已付人民币50万元，余款必须在两个月（2011年12月20日前）内分批付给甲方。乙方在拆迁会馆前一周内将作价款付清给甲方。”违约责任为“若乙方中途退出视为违约，违约金为150万元”，“甲方在此期间如有反悔，也按同等罚款”。同时合同还约定“如果乙方后续资金困难（在规定的两个月内未兑现资金），也可按出资比例股份合作开发（6.5亩土地项目）。甲、乙双方可协商签订合作协议”。按照合同约定，崇海置业于2011年8月18日向吉祥置业支付土地订金50万元，2011年9月23日支付土地款100万元，除此之外再未支付任何款项。吉祥置业始终未将土地证交由崇海置业保管，双方亦未签订合作协议。另查明，涉案的两块土地中，480平方米土地使用权人为朱X、周X，该土地于2011年6月13日办理了国有土地使用权证，证号为五国用（2011）第55号，朱X、周X清楚原、被告间签订的《项目（土地）转让协议》内容，并同意将该土地出让给崇海置业；另外一块3731.41平方米土地使用权人为五指山吉祥置业有限公司，该地块于2012年11月22日办理了国有土地使用权证，证号为五国用（2012）第280号。本院认为，一、合同效力问题。原、被告签订《项目（土地）转让协议》系双方真实意思表示，虽涉案的两块土地中一块土地的使用权人为朱X和周X，另一块土地在签订合同时吉祥置业尚未取得土地使用权证，但朱X、周X对该转让行为表示认可，在合同签订后吉祥置业也依法取得了3731.41平方米土地的使用权，根据《中华人民共和国合同法》第五十一条规定“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”，因此原、被告于2011年9月23日签订的《项目（土地）转让协议》合法有效，本诉原告崇海置业要求确认该协议无效的请求本院不予支持，而对于反诉原告吉祥置业要求解除合同的要求，反诉被告亦表示同意，本院对该项诉求予以支持。二、150万元土地款如何处理的问题。在协议签订之前及之后崇海置业向吉祥置业支付订金及土地转让款共计150万元，因《项目（土地）转让协议》解除，吉祥置业应向崇海置业返还上述款项，反诉原告吉祥置业认为反诉被告崇海置业未足额支付土地款并中途退出项目开发，属违约行为，上述150万元应用于抵扣违约金。本案中，崇海置业与吉祥置业在合同中约定崇海置业应于2011年12月20日前向吉祥置业支付622.5万元，如逾期未支付双方可另行签订合作协议进行合作开发，还约定吉祥置业应将土地使用权证交由崇海置业保管。在约定期限内崇海置业仅向吉祥置业支付了150万元土地款，吉祥置业未将签订合同时已办好的五国用（2011）第55号土地证交由崇海置业保管，之后在五国用（2012）第280号土地证办理完毕后也未交由崇海置业保管，在崇海置业未交清土地款的情况下，双方亦未另行签订合作协议。《中华人民共和国合同法》第六十六条规定“当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。”根据双方《项目（土地）转让协议》约定可知，崇海置业并非必须足额支付土地款，而吉祥置业必须将土地证交由崇海置业保管，在崇海置业已支付部分土地款的情况下，吉祥置业始终未将土地证交由崇海置业保管，因此，崇海置业未继续支付土地款的行为并无不当。另外，对于双方未签订合作协议的问题，吉祥置业认为责任在于崇海置业，但崇海置业对该说法不予认可，双方亦无证据证明该责任在于对方。综上，对于本诉原告崇海置业要求本诉被告吉祥置业返还150万元的请求本院予以支持，对于反诉原告吉祥置业要求反诉被告支付150万元违约金的请求本院不予支持。三、利息的问题。本诉原告崇海置业认为合同无效，因此要求本诉被告吉祥置业以150万元为本金向其支付2011年9月23日至起诉之日止的利息损失。但本案的合同系有效合同，在审理过程中该合同方予以解除，2011年9月23日至起诉之日涉案合同尚未解除，崇海置业无权要求吉祥置业向其支付该期间的利息损失，对于崇海置业的该项请求本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第五十一条、第六十条、第六十六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、解除五指山崇海置业有限公司与五指山吉祥置业有限公司于2011年9月23日签订的《项目（土地）转让协议》；本诉被告五指山吉祥置业有限公司于本判决生效之日起十日内向本诉原告五指山崇海置业有限公司返还土地款150万元；驳回本诉原告五指山崇海置业有限公司的其他诉讼请求；驳回反诉原告五指山吉祥置业有限公司的其他诉讼请求。如不按判决书指定的期间履行给付金钱义务，则应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定加倍支付履行期间的债务利息。本诉案件受理费22800元，由本诉被告五指山吉祥置业有限公司负担18300元，本诉原告五指山崇海置业有限公司负担4500元，反诉案件受理费9150元，由反诉原告五指山吉祥置业有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。审 判 长 帅 英代理审判员 李 圆人民陪审员 王政惠二〇一五年九月六日书 记 员 梁艺兰附法律条文：《中华人民共和国合同法》依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第五十一条无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第六十六条当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。gcsow9c8hxnx5ba8yf案件唯一码第2页共16页 微信公众号“”