（2015）甬镇民初字第837号

裁判日期: 2015-09-06

公开日期: 2015-11-02

案件名称

柴达��、毛小咪与宁波保利置业有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书

法院

宁波市镇海区人民法院

所属地区

宁波市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

柴达才,毛小咪,宁波保利置业有限公司

案由

商品房预售合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款；最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释：第九十条第一款

全文

宁波市镇海区人民法院民事判决书（2015）甬镇民初字第837号原告：柴达才。原告：毛小咪。两原告共同委托代理人：王晓春，浙江贞信律师事务所律师。两原告共同委托代理人：汪永强，浙江贞信律师事务所律师。被告：宁波保利置业有限公司。法定代表人：马伟民。委托代理人：周丽霞，浙江导司律师事务所律师。委托代理人：杨佳骐，浙江导司律师事务所律师。原告柴达才、毛小咪与被告宁波保利置业有限公司（以下简称“保利公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年6月9日立案受理后，依法组成合议庭进行审理，并于2015年7月20日公开开庭进行了审理。原告柴达才、毛小咪的共同委托代理人王晓春、汪永强，被告保利公司的委托代理人周丽霞、杨佳骐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告柴达才、毛小咪起诉称：原、被告于2013年7月31日签订《商品房买卖合同》一份，约定原告向被告购买位于镇海区新城核心区F2地块（即保利城2期）435幢1303号房屋。原告在购房前，被告向原告出示了《万家灯火邀万家保利城2期》的宣传册（以下简称宣传册），宣传册中约定：被告应在保利城2期小区内建设500平米灵动水池；小区西面的河道应为活水；小区西面河道沿道路侧应建设绿化、休息区、观景平台等；保利城小区配套一站式购物广场、影院、图书馆等八大商业、文化设施；小区绿化由贝尔高林国际（香港）有限公司设计等内容。同时，被告在网站中的宣传视频也有相关表述。原告认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。因此，被告宣传册及宣传视频中载明的内容均构成合同要约。合同补充协议第九条属于免责格式条款，根据我国合同法的规定，被告排除原告相关权利，免除被告主要义务，未予说明和提醒的条款应当是无效的，因此该条款对原告没有约束力。原告购买被告房屋很大程度上是出于其宣传册及宣传视频上所展示的小区环境、小区周围的配套设施以及小区的地理环境，而被告也是基于买受人的预期才设定远高于其一般利润的房价。因此，宣传册及宣传视频中的内容已经对双方的合同目的形成了重大的影响，应作为合同的组成部分，对被告具有约束力。但至2015年1月9日《保利城2期入伙通知书》（以下简称《入伙通知书》）约定的房屋交付日，小区内水池面积不足；小区西面河道未与箭湖连通，为死水；河道西面绿化及设施未能建设；小区的绿化面积缩水。保利城2期业主代表与被告协商时被告销售经理��建刚签字确认的会议记录，载明被告认可其作出过商业配套项目将与保利城2期一同交付使用的承诺，被告应当履行该承诺，但配套的商业、文化设施至今没有开工，景观设计公司也由贝尔高林国际（香港）有限公司变为浙江景森设计有限公司。被告的上述行为已构成违约。根据水池、小区西边河道挖掘成本及小区绿化面积减少、更换设计单位给业主的带来的实际感受损失及设计施工成本损失、商业项目未开工或未完工给业主造成的经济损失（包括生活不便、休闲娱乐以及房价升值保值的损失）计算，被告的违约行为造成小区每户业主约100000元的损失。为了维护自身合法权益，原告无奈诉至法院，请求判令：被告赔偿原告损失100000元。被告保利公司答辩称：一、被告已履行了《商品房买卖合同》及补充协议中约定的义务，并不存在违约行为。《商品房买卖合同》第九条约定，被告应于2015年3月28日前向原告交付符合约定条件的商品房。被告已完成商品房的建设与验收工作，于2014年12月23日前取得了《宁波市房屋建筑工程竣工验收备案证明书》、《建设工程竣工验收消防备案受理凭证》、《所在地环境保护行政主管部门初步验收意见》、《镇海区建设项目交付使用验收合格意见书》及《镇海区房地产开发项目交付备案书》，并同时完成小区的交付备案手续。2014年12月29日，被告向原告等业主发出了《入伙通知书》，要求原告在通知的时间内完成房屋交接手续。至此，被告已履行了合同约定的全部义务，并不存在违约行为。二、宣传册及宣传视频仅为要约邀请，并非要约，不能以此推定被告存在违约行为。根据地籍图号为115.75-608.75的宗地图可知，宣传册、宣传视频中有关小区西面河道、小区西面河道西侧绿化及景观、保利城商业��（E1、E2、E3三大商业地块）等描述并不在保利城2期小区规划红线范围内。宣传册、宣传视频中的内容描述仅为推介性质，主要介绍了小区的位置、交通、镇海新城的概貌及未来发展趋势等，对于保利城周边的配套介绍也是整体性的、宏观的描述，对保利城2期红线规划范围内的房屋及相关设施没有具体的描述和承诺。水池仅仅是小区内的景观，既不是房屋，也不是设施，且对水池的描述是用“约”数表述，而非确定的数字。三、宣传册的封底载明“本印刷品所载图文均为宣传需要，仅供参考。双方权利义务以最终所签订的商品房买卖合同及政府批文为准”等字样。而《商品房买卖合同》补充协议第九条中也明确约定被告“为该项目所制作的所有广告及宣传资料中的景观效果、建筑物外立面效果与实际建成后的景观、建筑物外立面效果可能会有差异，对此买受人同意接受”。该条款并没有免除一方责任、加重对方责任或排除对方主要权利的情形。该条款只是陈述性表述，且补充协议也已办理了备案手续。因此，不能适用《中华人民共和国合同法》第四十条而认定相关条款为无效条款。四、宣传册、宣传视频并没有对房屋价格的确定产生任何影响。原告在合同签订前已知晓宣传资料不能作为合同内容，且商品房的定价依据主要在于开发商的品牌、小区的规模、房屋结构、套型、楼层、朝向等方面，宣传册、宣传视频并没有对房屋价格的确定产生任何影响，更何况现在执行的是一房一价的制度，原告也没有任何证据证明宣传册、宣传视频对房屋定价产生了影响。原告诉请中主张的所谓违约内容，大部分均在小区规划红线范围外，原告对此不享有任何的权利。小区内的水池为小区景观，系全体业主所有，原告无权代表全体保利城2期844户业主提起诉讼。原告以未施工成本作为损失计算方式也于法无据，更何况原告对成本估算均为主观臆断，没有任何事实依据。综上，被告已履行了《商品房买卖合同》及补充协议约定的出卖人义务，不存在任何违约行为。原告无任何证据证明被告存在违约行为，更没有任何证据证明其因此而产生了实际损失。请求驳回原告的诉讼请求。原告在举证期限内向本院提供了如下证据：1.《商品房买卖合同》复印件一份，欲证明原、被告之间存在房屋买卖合同关系。被告质证认为，对该证据无异议。《商品房买卖合同》补充协议第六条第三款约定了出卖人可以对小区平面布局进行调整；第九条第一款约定了买卖双方的权利义务应以合同及补充协议为准，而非以宣传册为准；第九条第二款约定了出卖人的宣传资料等可能会产生未标注的或景观差异，买受人不得以此要求出卖人承担责任。第十条则对红线内外不利因素进行了说明。被告认为，上述条款对原、被告双方均有约束力。本院对该证据的真实性予以认定。2.宣传册一份，欲证明被告在其宣传册中明确载明将在小区内建设500平米灵动水池，小区西面的河道应为活水，小区西面河道西侧应建设绿化、休息区、观景平台等，保利城小区配套建设一站式购物广场、影院、图书馆等八大商业、文化设施，小区绿化由贝尔高林国际（香港）有限公司设计等内容。上述承诺和描述比较明确，应当构成被告的要约，对被告具有约束力。被告质证认为，对该证据的真实性、合法性无异议，对关联性有异议。该宣传册仅仅是一个推介式的宣传，并不是对楼盘的具体设施或设备的允诺，而且数字也不是具体、明确的表述。该宣传册的内容主要是介绍镇海新城的概括及区位，整个保利城包含��住宅及商业地块，住宅及商业各有三大块，宣传册中的八大商业配套是针对整个保利城地块而言，而非针对保利城2期，因此，相关配套项目肯定是分期、分批进行开发建造。该宣传册的封底也明确载明该“宣传册仅供参考，双方的权利义务以最终所签订的商品房买卖合同及政府批文为准”。双方签订的《商品房买卖合同》补充协议中也有相关约定。故该宣传册并不是一个要约，而是要约邀请。本院对该证据的真实性予以认定。3.信访答复意见书一份，欲证明被告存在房屋质量、配套商业设施延期且大部分未能开工等违约行为的事实。被告质证认为，对该证据的真实性、合法性无异议，对关联性有异议。该答复意见的第一、二条与本案没有关系。从答复意见第三条来看，被告并没有作过承诺，也没有虚假宣传，保利城的商业地块规划并没有改变，也没有停建，所以原告主张被告停建的违约行为是不存在的。答复意见第四条表明经相关部门批准后，商业配套建设的竣工时间可以进行适当的延期。被告从没有向原告承诺过有关商业项目的具体交付时间，也没有约定是与保利城2期同时交付，小区规划红线外的商业项目开、竣工时间的更改，不会对原告造成任何影响。实际上，被告自2014年下半年起就多次向镇海新城管委会及镇海区相关机关提报商业项目的方案，并已多次修改。2015年4月，被告向镇海区规划局再次进行方案报批，镇海区规划局对报批方案出具了相关修改意见，现在被告正在对商业设计方案进行调改完善中，并计划于2015年10月底前再次进行方案报批。若报批顺利，则E2地块计划于2016年5月底前正式开工，2019年底前竣工。其余商业地块将根据区域配套的成熟度逐步推进。本院对该证据的真实性予以认定。4.入伙通知��一份，欲证明被告已通知原告于2015年1月4日至2015年1月9日之间办理入伙手续的事实。被告质证认为，对该证据的真实性无异议。该份证据可以证明被告已按期交付房屋。本院对该证据的真实性予以认定。5.现场照片打印件七份，欲证明被告承诺的商业配套至今未开工、水池面积缩水、小区西边河道西侧的绿化景观没有开工、小区西边河道为死水，即被告存在违约行为的事实。被告质证认为，对该证据的真实性无异议，但关联性有异议。根据照片显示，商业地块及小区西边河道及河道西侧绿化等均在保利城2期红线范围之外，从照片中也不可以看出商业地块已经在填土，打桩机也已经进场，正在进行前期施工准备，而非原告所称没有动工。小区西边河道属于市政河道，被告无法决定开挖时间，河道西侧绿化则需等该河道开挖时一并进行。因为消防的原因对小区内的水池作了适当修改，现在面积为350-360平方之间。综上，该组照片不能证明被告存在违约行为。本院对该组证据的真实性予以认定。6.保利城宣传视频资料一份，欲证明被告在该宣传视频中对商业地块的开发远景的宣传构成了承诺，现商业地块项目至今未能施工、完工，已构成了违约。被告质证认为，对该证据的真实性无异议，但关联性有异议。视频是整个保利城地块的概念设计的三维动画展示，所展示的模拟住宅情景也非保利城2期的住宅，也没有承诺这些配套将在何时竣工完成，该视频描述并不具体，不构成要约。本院对该证据的真实性予以认定。7.2014年7月27日，业主代表与被告协商时形成的会议记录一份，欲证明被告营销总监方建刚代表被告方承诺将于2014年底开工8万平方米的配套商业，并将于2017年底交付。同时会议记录也确认被告方的销售代表曾向��主承诺配套商业将与保利城2期一同交付。被告质证认为，对该证据的真实性无异议，对关联性有异议，该会议记录与本案无关。会议记录仅仅是双方在协商过程中建议性的表述，并不构成对《商品房买卖合同》及补充协议内容的变更，更不能成为合同的一部分。本院对该证据的真实性予以认定。8.宁波保利城2期业主拒绝收房通知书复印件一份、EMS快递单复印件七份，欲证明因被告违约，原告方于2015年1月7日向被告等单位寄送了拒绝收房通知书的事实。被告质证认为，对该组证据的形式真实性无异议，被告并没有收到该相关材料。EMS单上没有注明寄送文件即为该拒绝收房通知书，所以单从证据本身来看，也无法证明被告收到相关材料，故对该组证据的关联性均有异议。拒绝收房也是原告方的单方行为，被告房屋已经符合交房条件，所以被告不存在违约的情形。本院对该组证据的形式真实性予以认定。9.宁波业主论坛保利城版块发的“拒收房书面通知函已发，请保利置业正视2期业主呼声，整改绿化及小区环境”的主题贴打印件一份，欲证明原告方也通过论坛贴的形式表达了拒绝收房的意思。被告质证认为，由于是打印件，真实性无法确认，对关联性也有异议，即使在论坛中发过相关的帖子，也不意味着被告收到过原告方提交的拒绝收房通知书，拒收房是原告方的单方行为，被告房屋已经符合交房条件，所以不存在被告违约的情形。本院对该组证据不予认定。被告在举证期限内向本院提交了如下证据：1.《商品房买卖合同》及其附件一份，欲证明原、被告就买卖商品房的交付条件、基础设施、公共配套建筑的交付标准、设计变更、宣传资料的性质等内容进行明确约定的事实。原告质证认为，对真实性、合法性无异议，对证明的内容有异议。原告向被告购买商品房，不仅仅是商品房本身，还看中被告在宣传中所展示的商业配套、小区环境等因素，但是被告至今没有完成在商业广告中所明示的项目，故被告存在违约行为。而补充协议第九条等条款是格式条款，排除了原告相关权利，免除被告主要义务，由于整个附件八补充协议所有条款都加黑了，所以无法区分重点，不能证明被告予以了说明和提醒，故该条款是无效条款。本院对该证据真实性予以认定。2.镇海区房地产开发项目交付备案书、镇海区建设项目交付使用验收合格意见书各一份，宁波市房屋建筑工程竣工验收备案证明书、建设工程竣工验收消防备案受理凭证、环境保护行政主管部门初步验收意见复印件各一份，欲证明保利城2期小区已取得环保、消防等验收证明，整体项目通过了竣工验收，已符合交付条件，绿化率已达标的。镇海区住房和建设交通局同意保利城2期进行备案，意味着小区已经达到交付条件。镇海区城管局出示的使用验收合格意见书表明小区的绿化率已经达到规划要求，即已达到30%绿化率的标准。原告质证认为，对该组证据的真实性、合法性无异议，对关联性有异议。30%的绿化率仅仅是符合备案的最低标准。依据宣传册可以估算出小区绿化率应该在40%以上。备案是交付的基本要求，但符合行政上的交付要求并不意味着符合原、被告之间的约定。通过验收备案，只能证明被告行政上合法，行政合法或者行政合格不意味着民事上的守约，并不能排除被告的违约责任。本院对该组证据的真实性予以认定。3.宁波市规划局审核的保利公司镇海新城核心区F2地块总平面图复印件一份，欲证明保利城2期小区的绿地率为30%。原告质证认为，无异议。30%绿化率是最低要求��任何一个小区都要达到的，但被告在宣传中将保利城2期作为一个高档小区来宣传的，已构成了夸大宣传。本院对该证据的真实性予以认定。4.水池修改说明、设计修改／补充通知书及其附图一份，欲证明因新消防规范要求，被告不得不对小区水池的面积进行相应调整，否则将不能通过消防验收。原告质证认为，对真实性无异议，对关联性有异议。原告并没有看到相关消防文件规定，被告的行为即便是合法，仍然违背了其在宣传册中有关500平灵动水池的承诺，且宣传册中载明的景观设计公司为贝尔高林国际（香港）有限公司，但该组证据显示水池的设计公司是浙江景森设计有限公司，从这点看被告也存在违约行为。本院对该组证据的真实性予以认定。5.宗地图、镇海新城管委会网上信访回复复印件一份，欲证明涉案小区西边河道、河道西侧绿化及商业配套等均不在保利城2期规划红线范围内，其中小区西面河道为市政规划河道，河道贯通工程及绿化工程应由市政相关部门作出同步施工的决定后，方能与周边地块开发同步实施。原告质证认为，对真实性无异议，被告在宣传的时候把商业配套等作为一个亮点来宣传，构成了欺诈宣传，被告存在过错。本院对该组证据的真实性予以认定。6.关于镇海保利艺术博物馆开幕的新闻打印件一份，欲证明配套之一的博物馆已于2012年建成并投入使用，其他的商业项目正在向政府部门进行申报及修改。原告质证认为，对真实性无异议，这也说明八大商业配套工程应当由被告完成，而被告至今只完成了一项，其他几项并未进行，故被告存在违约行为。本院对该证据的真实性予以认定。7.宁波市规划局出具的规划审查意见回单一份，欲证明被告对相关商业项目一直在进行申方案报、方��修改，被告至今已经修改了第三次。商业项目并没有停建，仍然在推进中。原告质证认为，对真实性、合法性无异议，关联性有异议。被告的多次修改、报批、调整的行为，只能证明被告存在违约行为，不能因此免除被告的违约责任。本院对该证据的真实性予以认定。经审理，本院查明如下事实：2013年7月31日，原、被告签订《商品房买卖合同》一份，约定原告向被告购买位于镇海区新城核心区F2地块即保利城2期第435住宅幢1303号房屋一套，被告应于2015年3月28日前向原告交付符合以下条件的商品房：1.建设工程竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；2.取得法律、行政法规规定应由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件；3.用水、用电、用气、道路等具备商品房正常使用的基本条件；4.取得房地产开发项目交付备案书。房屋符合交付条件后，出卖人同时采用发挂号信或特快专递和在报纸上刊登的方式发出交付通知。自交付通知发出之日起的第七日视为买受人收到交付通知，买受人应在交付通知书要求的时间内前来办理交付手续。《商品房买卖合同》附件八为补充协议，整个补充协议条款均已加黑、加粗处理。该补充协议第六条第一款第3项约定：在相关政府行政部门允许下，且在不影响小区总体功能及绿化率等规划指标前提下，出卖人可以对小区平面布局进行局部调整（比如：景观细部节点、区内道路、铺贴方式等），买受人表示充分理解。第九条约定：买卖双方之间的权利义务以主合同及其附件以及本补充协议为准，出卖人为该项目所制作的所有广告及宣传资料中的景观效果、建筑物外立面效果与实际建成后的景观、建筑物外立面效果可能会有差异，对此买受人同意接受。补充协议还对红线内外不利因素进行了说明，约定买受人对所认购的物业状况、交易条件、小区配套设施的分布状况、周边环境已有充分的了解，买受人不得以红线外规划变更或其他不利因素要求退房或补偿。保利城2期宗地图及总平面图显示，保利城2期的绿地率为30%，而保利城2期小区西面河道、河道西侧绿化及景观、保利城E1、E2、E3三大商业地块均在规划红线范围外。被告制作的保利城2期宣传册中有如下表述：“保利城超级8套配套”，包含“一站式购物广场、风情商业街、3D图书馆、五星酒店、8厅影院、乡村音乐会馆、艺术博物馆、拍卖厅”；“西面紧贴活水清溪，河滨游步道和亲水平台与生活亲密互动，临河而居……”；“南庭中心超大景观池”；“约500平米灵动池景”；“贝尔高林国际（香港）有限公司延伸了保利城1期的设计理念，一手打造保利城2期盎然景致……”。��利城2期宣传册的封底有“本印刷品所载图文均为宣传所需，仅供参考。双方权利义务以最终所签订的商品房买卖合同及政府批文为准”字样。被告制作的保利城宣传视频主要内容为整个保利城的设计三维动画展示，其中视频中出现了“一站式购物广场、艺术博物馆、3D图书馆、五星酒店、8厅影院、保利博物馆”字眼，除此之外并没有其他文字描述。2014年11月17日，保利城2期小区通过网上备案受理系统，进行了工程竣工验收消防备案。2014年12月1日，宁波市镇海区环境保护局出具验收意见一份，载明保利城2期项目环保设施通过竣工验收。2014年12月9日，宁波市镇海区城市管理局出具《镇海区建设项目交付使用验收合格意见书》一份，载明：保利城2期项目经验收达到正常使用条件，备案资料齐全，同意合格。2014年12月15日，宁波市镇海区住房和建设交通局出具《宁波��房屋建筑工程竣工验收备案证明书》一份，载明：保利城2期工程具备备案条件，准予备案。2014年12月23日，宁波市镇海区住房和建设交通局出具《镇海区房地产开发项目交付备案书》一份，载明：专项验收、对口单位验收、建设系统的备案资料齐全，同意备案。随后，被告向原告等业主发送《入伙通知书》表明所购房屋可以交付，要求被告等业主于2015年1月4日至2015年1月9日期间办理入伙手续。原告在庭审中认可收到相应《入伙通知书》。部分保利业主以商业项目未动工、小区环境及绿化标准降档等存在违约为由拒绝收房。另查明，2014年7月27日，被告员工方建刚与部分业主代表进行会谈，并形成会议记录。该记录中载明了“保利方表示，在2014年底商业会开工8万平方米，并在2017年年底交付。商业的位置在保利城二期北面。根据二期业主买房时销售代表给予的承诺是，保利商业会在二期交房时一同交付……”等字样。2014年8月28日，宁波市公安局镇海分局、镇海区市场监督管理局、镇海区住房和建设交通局、宁波市国土资源局镇海分局共同出具《关于镇海保利城部分业主信访事项的答复意见书》一份，该意见书载明“保利城二期宣传图册（楼书）上提及保利城商业部分约38万平方米，分三大地块，八大超级配套。从目前掌握的情况，项目规划没有变更，且博物馆项目已初步完成，其他配套项目保利公司未表示停建。《商品房买卖合同》则经过备案，符合法律规定，是双方一致意思表示。镇海区市场监督管理局认定信访人反映的虚假宣传证据不足，购房合同不存在欺诈问题”，“国土部门按照有关规定程序，对保利城商业地块开竣工时间进行了适当的延期”。再查明，2015年4月27日，宁波市规划局出具《规划审查意见回复单》一��，载明被告申报的保利城E2、E3地块商业建设项目的《建设工程规划设计方案》深度不够，要求被告进行修改完善后重新申报规划方案。被告在庭审中表示：保利城E3地块的博物馆已经建成，下步将启动E2地块，建造购物中心，附带部分临水商业。根据规划局的回复意见，结合对商业定位深化及前期招商进展，被告对原上报的商业设计方案正在进一步调改完善之中，并计划在2015年10月底之前再次进行方案报批，若方案报批顺利，E2地块计划于2016年5月底前正式开工，2019年底前竣工。其余地块将根据区域配套的成熟度逐步推进。还查明，浙江景森设计有限公司于2014年8月26日出具《设计修改／补充通知单》一份，载明：依据2013年5月30日实施的《浙江省消防技术规范疑难问题研讨会纪要》第二十七条的要求，消防登高面必须做硬质处理，原先设计的浅水池与消防登高面较为接近，周边缺少绿化合围阻挡，不但存在安全隐患，同时景观效果又差，故需对浅水平面进行优化。周边增加绿化面积，优化浅水池平面。本院认为，本案的主要争议焦点为保利城2期宣传册及宣传视频是否构成合同内容、被告是否应承担违约责任。原告主张被告交付的保利城2期小区与宣传册、宣传视频不符，即认为小区灵动水池面积及绿化率不足、小区西面河道未与箭湖连通且河道边未进行绿化、更换了景观设计公司、商业配套项目未开建，要求被告承担违约责任，赔偿100000元损失。被告则主张宣传册及宣传视频系要约邀请，并非合同的一部分，认为被告交付的房屋符合《商品房买卖合同》及补充协议的约定，不存在违约行为。对此，本院做如下分析：首先，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》第三条规定：“商品��的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约”。可见，商品房的销售广告和宣传资料为要约必须同时符合以下条件：一是出卖人就房屋及相关设施所作的说明和允诺仅限于商品房开发规划范围内；二是所作的说明和允诺应为具体、确定的；三是对商品房买卖合同的订立及房屋价格的确定有重大影响。具体到本案：1.依据宁波市规划局审核的保利城2期F2地块总平面图及宁波市国土资源局审核的宗地图显示，宣传册及宣传视频中载明的保利城八大商业配套、小区西面河道及河道绿化均不属于保利城2期F2地块开发规划红线范围内。2.宣传视频仅为三维动画显示，并没有出现具体、确定的文字性描述。宣传册中对小区内水池��积的描述也并非具体、确定。3.对于保利城2期小区园林景观，宣传册中有“贝尔高林国际（香港）有限公司延伸了保利城1期的设计理念，一手打造保利城2期盎然景致……”等相关描述。本院认为，即使被告将园林设计公司改为浙江景森设计有限公司，原告在本案中既未能举证证明被告交付的园林景观设计不符合约定或相关要求，也未能举证证明被告交付的园林景观设计价值降低或具体为哪一家园林设计公司会对其所购房屋的价值产生重大影响。综上，本院认为，保利城2期宣传册、宣传视频不构成要约，实属要约邀请，并非合同的内容，对双方不具有约束力。其次，本案当事人之间签有书面协议，在双方存在书面协议的情况下，确定双方当事人的权利义务应依据双方的书面协议。《商品房买卖合同》补充协议第九条约定：买卖双方之间的权利义务以主合同及其附件以及本补充协议为准。本院认为，涉案合同已明确排除了宣传册、宣传视频的广告内容作为合同条款，且相关合同条款并不存在免除自己责任、加重对方责任或排除对方主要权利之情形，相关条款亦已通过加粗、加黑处理提醒原告注意，故原告认为相关条款系无效的格式条款、对原告无约束力的主张，本院不予支持。《商品房买卖合同》补充协议已由双方当事人签字、盖章确认，对双方均有约束力。《商品房买卖合同》补充协议还明确约定：出卖人为该项目所制作的所有广告及宣传资料中的景观效果、建筑物外立面效果与实际建成后的景观、建筑物外立面效果可能会有差异，对此买受人同意接受；买受人对所认购的物业状况、交易条件、小区配套设施的分布状况、周边环境已有充分的了解，买受人不得以红线外规划变更或其他不利因素要求退房或补偿。综合以上��面合同内容，原告以保利城2期F2地块开发红线规划外的“八大商业配套未开建”、“西面河道未连通”、“西面河道绿化未建造”等因素向被告主张补偿，也不符合双方《补充协议》的约定。最后，根据本院所查明的事实，原告所称的八大商业项目并不属于保利城2期F2地块开发红线规划范围内，两者属于独立的两个部分。被告员工方建刚与部分业主代表于2014年7月27日签字的会议记录，系部分业主与被告员工方建刚等进行会谈、协调过程的记录，该会谈记录并没有变更原、被告之间签订的《商品房买卖合同》及补充协议。相关政府部门对相应事项也进行了答复。被告也在庭审中明确表示：被告对原上报的商业设计方案正在进一步调改完善之中，保利城商业地块项目仍在推进过程中，无证据显示规划已变更或被告已停工。综上，原、被告之间签订的《商品房买卖合同》及补充协议系当事人的真实意思表示，属合法有效。在原告所购房屋已符合《商品房买卖合同》约定交付条件的情形下，原告没有证据证明被告交付的房屋违反了《商品房买卖合同》及补充协议的约定，且原告主张被告赔偿其损失100000元的计算依据及计算方式亦无相应的依据，本院对原告的诉请无法支持。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告柴达才、毛小咪的诉讼请求。本案案件受理费2300元，由原告柴达才、毛小咪共同承担（已预交）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书后七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费，如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，账号：37×××92，开户银行：宁波市中国银行营业部。如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，作自动放弃上诉处理。审　判　长　　谢国斌人民陪审员　　石伟标人民陪审员　　王恩龙二〇一五年九月六日代书　记员　　吴哲梅来自：