（2015）红民初字第0256号
裁判日期: 2015-09-06
公开日期: 2015-12-24
案件名称
李大为与肖玉城、肖亮房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
天津市红桥区人民法院
所属地区
天津市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
李大为,肖玉城,肖亮
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十四条，第九十六条第一款，第九十七条，第八条第一款，第二百一十六条，第二百二十六条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第二百五十三条
全文
天津市红桥区人民法院民 事 判 决 书（2015）红民初字第0256号原告李大为，男，1984年12月12日出生，汉族。委托代理人王军霞，天津致行律师事务所律师。被告肖玉城，男，1965年11月3日出生，汉族。委托代理人张军（表兄妹关系），1966年7月24日出生。被告肖亮，男，1991年4月26日出生，汉族。委托代理人肖玉城（父子关系），其他基本情况同前。委托代理人张军（表姑侄关系），其他基本情况同前。原告李大为与被告肖玉城、被告肖亮房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告李大为及其委托代理人王军霞，被告及被告肖亮的委托代理人肖玉城，被告肖玉城与被告肖亮的委托代理人张军到庭参加诉讼。原告李大为诉称，二被告系父子关系。2014年10月15日，二被告与原告签订了《底商租赁合同》，约定原告承租被告肖亮名下坐落天津市XX区XX道XX号底商，租赁期限为2014年12月8日起至2019年12月7日止，年租金465000元，押金为50000元。被告肖玉城承诺于2014年10月29日前将底商交付原告，自该日至2014年12月8日为免租期。2014年10月15日签订合同当日，原告按照被告肖玉城的指示将房屋押金及一年房租共计515000元转入被告肖玉城账户。2014年10月24日，被告肖玉城提出要涨租金的要求，并明确表示废除租赁合同，退还原告已交付的全部款项。二被告至今未将底商交付原告，且在原、被告均认可底商租赁合同已经废除的情况下，经原告多次催要，二被告也未将上述款项退还原告。故原告诉至法院，请求判令：1、二被告返还原告515000元，并按中国人民银行同期贷款利息的标准赔偿原告自2014年10月25日起至实际给付之日止的损失；2、诉讼费用由二被告承担。原告李大为提交证据如下：1、《底商租赁合同》一份，证明原、被告于2014年10月15日签订租赁合同以及双方所约定的权利义务；2、《天津市商品房买卖合同》一份，证明诉争房屋系被告肖亮所有；3、渤海银行查询记录一份，证明原告于2014年10月15日向被告支付押金5万元，以及房租465000元；4、录音光盘以及录音文字资料一份，证明2014年10月24日，被告单方终止了底商租赁合同，向原告索要卡号，欲将原告所缴纳的房租以及押金退还给原告，但被告至今没有退还；5、短信记录一份，证明原告于2014年10月25日通知被告同意解除租赁合同，并将银行卡号告诉了被告，但被告至今没有退款；6、通知函、快递单以及送达回执一份，证明因被告未退还原告所交付的租金以及押金，原告再次通知被告，要求被告退还租金以及押金，但是被告至今没有退款；7、邮件往来记录打印件5页，证明2014年10月14日，被告向原告发送了涉诉的租赁合同；2014年10月28日，被告向原告提出涨租金后原告向被告发送了新合同，2014年10月30日被告进行了回复；8、原告使用的186××××6984电话于2014年11月、12月的通话记录一份，证明2014年11月19日之后原、被告之间没有进行过联系。被告肖玉城、肖亮辩称，原、被告之间签订了房屋租赁协议，原告所述租金情况属实，签订合同当天原告将钱款转账给被告。双方约定10月29日交房，被告一直给原告打电话，但是原告一直不接电话，而且原告要求改签合同，被告称如果改变合同需要涨租金，双方协议无果。综上，不同意原告的诉讼请求，要求继续履行合同，原告收房并将物业费、采暖费等费用支付被告。被告肖玉城、肖亮提供证据如下：1、《房屋租赁合同》一份；证明原告曾经提出过更改合同，该合同通过邮件发送，邮件现已删除，具体发送时间被告记不清了。此外，原告在发送邮件之前也通过电话口头提出过要求更改合同；2、被告肖亮的授权委托说明，证明被告肖亮授权被告肖玉城出租涉诉房屋，没有肖亮本人书面授权，上述合同不得有任何更改、废除等行为；3、原告给被告代理人张军发送的短信记录打印件，证明2014年10月24日以后，原告与被告还在就更改合同与涨租金的事情继续进行协商，2014年10月28日，原告向张军邮箱发送了康师傅的更改合同文本，共计十余页；4、被告肖玉城与原告的短信、微信往来照片11张，证明2014年10月24日以后，原、被告仍在就更改合同与涨租金的事宜继续进行协商。经质证，二被告对原告提供的证据的质证意见为：证据1、2、3均认可无异议；证据4录音证据是被告的通话，但二被告认为原告是在与被告方开玩笑，所以被告方也与原告开玩笑，该录音内容肯定有断章取义和删改之处，双方关于此事有一个协商的过程，对该证据的真实性不认可；证据5短信记录有异议，真实性不认可，内容肯定有删减，短信是不是被告发的想不起来了；证据6被告收到了，没有异议。证据7中2014年10月14日被告代理人张军向原告发送的合同是双方签订的已经生效的合同；2014年10月28日原告发给被告代理人张军的这个合同是原告要求更改的、康师傅连锁店格式的双方正在协商的合同；2014年10月30日原告向被告代理人张军发了原告想要更改的底商租赁合同，但张军没有收。证据8认可2014年11月19日之后原被告之间没有进行过联系。原告对二被告提交的证据的质证意见为：证据1真实性认可，证明目的不认可。该合同是2014年10月28日原告给被告发的邮件，不认可当时原告发送该邮件是被告考虑涨租金的前提条件；证据2不认可，该授权委托书是诉讼过程中形成的，实际上涉诉合同签订及部分履行过程中都是由被告肖玉城来完成的，不存在任何授权限制声明；证据3真实性认可，证明目的有异议，因2014年10月25日的短信记录中明确显示是因为被告提出涨租金而导致原合同解除；原告向被告发送的合同也是在被告提出涨租金之后再发送给被告的，在2014年10月29日即双方约定的交房日期被告并没有提及交房问题；证据4真实性认可，但被告删减了2014年10月24日、25日原告向被告发送卡号的、原合同解除的记录，且也同样体现了被告提出涨租金导致原合同解除，而且也是因为涨租金的事情没有谈妥，被告才没有给原告房屋钥匙，同时通过被告提供的证据也能够证实在2014年11月19日之后原、被告之间没有再进行过联系。本院认证如下：原告提交的证据1、2、3、6、8具有真实性、合法性、关联性，且双方当事人均无异议，本院予以采纳。证据4与证据5相互佐证，被告虽提出异议，但并未提出反证，故本院认定其具有真实性、关联性、合法性，予以采纳。证据5与被告提交的证据3、4及原告提交的证据4的内容相互佐证，具有真实性、关联性、合法性，本院予以采纳；证据7中关于日期为2014年10月14日及2014年10月28日的邮件内容被告陈述与原告一致，2014年10月30日的邮件与前述邮件具有连续性，被告虽予以否认，但未提供反证，故本院对该证据予以采纳。被告提交的证据1具有真实性、合法性、关联性，结合被告提供的证据3及原告提供的证据7，应当认定该合同文本是原告于2014年10月28日发送至被告代理人张军的邮件；证据2系在诉讼过程中形成的补充说明，本院不予采纳；证据3、4具有真实性、合法性、关联性，本院予以采纳。经审理查明，二被告系父子关系。涉诉房屋坐落天津市XX区XX道与XX道交口XXXX号楼--XX道XX号商业X，系被告肖亮购买，产权证尚未办理。2014年10月15日，被告肖亮、肖玉城（肖玉城同时作为被告肖亮的代理人）作为涉诉房屋的出租人，与原告李大为签订《底商租赁合同》，约定二被告将涉诉房屋租赁给原告用于商业经营；租期为2014年12月8日起至2019年12月7日止；年租金为465000元，每一年度租金提前两个月支付二被告；签订合同同时，原告应向二被告交纳房屋押金50000元。双方口头约定二被告于2014年10月29日向原告交付房屋。2014年10月29日至2014年12月7日期间为免租期。2014年10月14日至2014年10月15日，原告分多次向二被告支付了第一年房屋租金及房屋押金共计515000元。2014年10月24日，原告李大为与被告肖玉城之间进行通话，通话过程中，被告肖玉城提出“你把卡号打过来，我把钱给你打过去。这合同就废了就完了”。“七块钱肯定是不租给你了”，“你要觉得合适，咱就重签合同，你把剩下的钱补给我……你要不签你把账号发过来，我把钱给你打过去就完了”。2014年10月25日，原告李大为在短信中向二被告提出，“我仔细考虑过了，您要是少长点，我们还能考虑，但是一下到六十万，确实就没法做了。如果您不想租给我了，我也不拖着您、耽误您的时间了。您把51万5千打到我渤海银行….”被告肖玉城回复“行”。被告肖玉城的代理人张军回复“……你发给我哥的信息我看到了……但我哥不能亏你说是吧，同等或与其不如地段底商价位都在9-11元。……8.5元你要可以接受，那就ok了。”原告提出“如果您昨天提长个三、四万，我可能还是能接受的，但是您直接长到六十万，说心里话，现在就算我给您8块5、给您9块，您说不定哪天又要长，到时又是麻烦事。所以弟弟的意思是执行现在的合同，但是我每年给您一个5%的递增，我们重新签署康师傅的合同……”。2014年10月28日，原告向被告代理人张军发送了新的合同文本，并在向其发送的信息中称“合同已发您邮箱。有十几页，您看完提意见即使是今天晚上我也能给您回过去，咱们争取不耽误明天入场。”被告代理人回复“我很忙今天是看不了你的合同了”。原告称“您受累。我靖江路那头人家让我明天给信。我确实没办法了。明天如果行，我就拒绝那头，如果不行，我就先把那头定金交了。”2014年10月29日，原告向被告代理人张军发送信息“您看得怎么样了，那边又催我了”。被告代理人张军回复“你什么意思？因由我昨日已告知你，这么说话未免尖刻吧”。原告称“你别生气，我不是刻薄的意思，我着急啊，您今天一定给我个答复，拜托了”。被告代理人称“我在往回赶，沉住气”。2014年10月30日，被告代理人张军向原告发送了一份名为《底商租赁合同.2014-10-29》的合同。2014年10月31日，被告肖玉城向原告发送信息，问“大为怎么样了？……努力吧，再拖你自己受损大。”原告回复“还是那样……你要不长房租，都顺了，现在康师傅担心你以后还提要求”。被告肖玉城称“我为你好。以后有合同。和现在不一样。”原告称“当时你说给你卡号你把钱退我，后来怎么没退呢？”被告肖玉城回复“行。算我多事了。我等着你吧”。原告称“我说句过点的话，你别介意。现在我这边所有人都怀疑你的诚信，口头上说好29号交房，你别管房子有没有问题，钥匙先给我们。哪怕以后咱慢慢谈涨价的事。但是因为你想提高价格，我们没答应，你就没给我们钥匙。万一以后我们投资了，你这又要涨价，我们怎么办？你站我们角度想想”。被告肖玉城称“从我拿钥匙是我一直在催促你，是你找种种借口拖延。你说的“万一”我还没意识到，你比我有学问，不能这样绕我啊……”原告回复称“你是催我给你涨钱，那你的意思是我不给你涨钱，你现在也能发善心把钥匙给我？那我真高兴了……”被告回复“你太尖酸刻薄了，话都让你说了……”2014年11月19日，原、被告曾就涉诉房屋租赁纠纷问题到天津市红桥区公安分局光荣道派出所进行调解，但未达成一致意见。此后原、被告未再进行联系沟通。涉诉房屋迄今未予交付。2014年12月17日，原告向二被告寄出通知函，内容为因被告肖玉城要求涨租金，并表示废除《底商租赁合同》，同意退还款项，且在2014年10月29日及2014年12月8日均未向原告交付房屋，故原告承认底商租赁合同已经废除，要求被告尽快退款。二被告于2014年12月18日签收了通知函。本院认为，本案的争议焦点是涉诉房屋未予交付的违约责任归属以及原告与二被告签订的《底商租赁合同》是否已经解除。首先，涉诉房屋未予交付的违约责任归属。依照《中华人民共和国合同法》的相关规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。房屋租赁合同的出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。承租人应当按照约定的期限支付租金。原告与二被告签订的《底商租赁合同》合法有效。双方签订涉诉合同前后，原告依约履行了支付第一年房屋租金及押金的义务。双方约定被告方于2014年10月29日向原告交付房屋，但2014年10月24日原告与被告肖玉城之间的通话记录、2014年10月25日原告与被告肖玉城及被告代理人张军的短信记录均表明：被告方向原告明确提出过不再履行原合同，如继续租赁需以提高租金为条件。2014年10月28日，原告催告被告方尽快协商新合同事宜，“争取不耽误明天入场”。双方约定的房屋交付日即2014年10月29日，被告方未向原告交付房屋。该日期前后，双方亦未就签订新合同文本事宜达成一致。双方于2014年10月31日的信息沟通中，原告提出如不涨房租被告方是否同意交付房屋，但被告方仍未正面回复。被告方亦未在该房屋交付期的合理期限内要求原告受领房屋或向原告说明其是否具有正当事由。根据上述双方的沟通记录，应当认定涉诉房屋未能交付系因被告违约造成。其次，涉诉房屋租赁合同是否已经解除。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条的相关规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：“……（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的……。”依照《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，当事人一方依照前述规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。被告在房屋交付期限届满之前，已通过通话和短信明确向原告表示要求提高租金否则即解除合同的意思，虽然被告辩称该表示系“开玩笑”，并非其真实意思表示，但直至房屋交付日届至即至2014年10月29日时，仍然未按约定交付房屋，并在其后亦无按照原合同条件交付房屋的表示及行为。被告方在合同履行期限届满之前向原告表达了不按照约定履行合同的意思，在合同履行期限届满之后亦未按照约定交付房屋，导致原告缔结合同的目的不能实现，故原告依法享有合同解除权。2014年12月17日，原告向二被告寄出通知函，表示了解除合同的意思，二被告于2014年12月18日签收，故应认定涉诉房屋租赁合同已于2014年12月18日解除。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。涉诉房屋租赁合同解除系因被告违约导致，故原告要求二被告返还其已向二被告支付的款项515000元，并按中国人民银行同期贷款利率的标准赔偿原告自2014年10月25日起至实际给付之日止的利息损失，符合法律规定，本院予以支持。因涉诉房屋因被告违约而未交付，故被告方主张原告应予交纳采暖费、物业费等费用的抗辩意见，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第二百一十六条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，判决如下：被告肖玉城、肖亮自本判决生效之日起十五日内，一次性返还原告515000元，并按中国人民银行同期贷款利率标准，一次性给付原告上述款项自2014年10月25日起至实际给付之日止的利息。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8950元，由被告肖亮、肖玉城负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审 判 长 王 霞代理审判员 鲁令波人民陪审员 宋景凤二〇一五年九月六日书 记 员 杨 雪附本裁判文书所依据法律的具体条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 来自：