（2015）柘民初字第328号

裁判日期: 2015-09-06

公开日期: 2016-03-04

案件名称

宁德市广达物流有限公司与柘荣县国土资源局建设用地使用权出让合同纠纷一审民事判决书

法院

柘荣县人民法院

所属地区

柘荣县

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

宁德市广达物流有限公司,柘荣县国土资源局

案由

建设用地使用权出让合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十三条第一款

全文

福建省柘荣县人民法院民事判决书（2015）柘民初字第328号原告宁德市广达物流有限公司，住所地：福建省柘荣县。法定代表人林兴祥，该公司经理。委托代理人徐进光，福建博知律师事务所律师。被告柘荣县国土资源局，住所地：柘荣县。法定代表人缪芝山，局长。委托代理人林月儿，女，1983年10月12日出生，汉族，住福建省柘荣县。系柘荣县国土资源局工作人员。委托代理人李小鹏，男，1985年11月27日出生，汉族，住福建省柘荣县柳城东路**号。身份证号码：3507831985********。系政府办工作人员。原告宁德市广达物流有限公司与被告柘荣县国土资源局建设用地使用权出让合同纠纷一案，本院于2015年5月5日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告宁德市广达物流有限公司的法定代表人林兴祥及其委托代理人徐进光，被告柘荣县国土资源局的委托代理人林月儿、李小鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告宁德市广达物流有限公司诉称：原告宁德市广达物流有限公司搬迁项目用地的申请，经柘荣县人民政府等单位批准后，原告参与了砚山洋工业集中区国有建设用地使用权拍卖活动，并竞得编号为“柘挂201310号”地块的国有建设用地使用权，2013年8月7日支付全部土地出让金1430300元，2013年8月23日，原告与被告柘荣县国土资源局签订了《国有建设用地使用权出让合同》。原告于2013年9月5日前后缴纳了相关税费等380192.97元，于2013年10月9日取得建设用地规划许可证。柘荣县人民政府已向原告颁发了柘国用（2014）第000218号《国有建设用地使用权证》。根据合同约定，被告应当在2013年10月22日将出让地交付原告，合同约定的是交地条件是“净地”，但被告没有依约交付“净地”，土地现状至今仍为山地。2014年4月间，原告进场施工，村民以征地补偿问题尚解决为由进行阻止，导致原告无法开工建设，损失重大。原告无法按计划搬迁公司，每月支付租金就要损失3500元。请求判决：1、被告柘荣县国土资源局依约定向原告交付净地条件的土地；2、被告向原告支付违约金（以土地出让金为基数，按日1‰计算，从2013年10月23日起至交付土地之日止，计算至2015年4月16日为止的违约金为762349.9元）；3、被告赔偿原告国有土地使用权使用年限减少的损失（每年按28606元计算，从2013年8月22日起计算至实际交付土地之日止）；4、被告赔偿原告无法按计划搬迁公司，租赁期限延长的租金损失（按月租金3500元，2013年10月23日起计算至交付出让地止）。被告柘荣县国土资源局辩称：第一、被告已按合同约定履行了交付土地的义务。2013年10月22日，原、被告签订了《国有建设用地交地确认书》，原告同意接收土地并无异议，土地已实际交付，个别农民非法阻挠原告施工，原告可以通过法律途径维权，不能因此认为被告逾期交地。第二、原告要求被告支付违约金，没有合同依据。本案土地已实际交付，即使被告交付土地不符合约定，依合同也仅承担继续履行和赔偿直接损失的责任。第三，原告主张的违约金过分高于实际损失。假使被告交付的土地不符合约定条件，原告的实际损失最多也只是迟延履行期间相应面积土地应分摊的出让金数额，即原告第三项诉求，且该损失按合同约定应通过延长土地使用年限的方式予以补偿。第四，原告的第三项诉求，依据合同第三十八条规定，可以得到全面补偿，依法应予驳回。第五、原告第四项诉求与第三项诉求存在重复，超出了实际损失范围，应予驳回。综上所述，请求驳回原告的诉讼请求。在本案审理过程中，原、被告对以下事实没有争议：2013年7月25日，原告宁德市广达物流有限公司通过竞拍以1430300元价格竞得座落于砚山洋工业集中区编号为“柘挂201310号”的国有建设用地使用权，同日，原告与被告柘荣县国土资源局签订了成交确认书。2013年8月，原告付清土地出让金1430300元。2013年8月22日，原告与被告柘荣县国土资源局签订了《国有建设用地使用权出让合同》（以下简称“合同”）。2013年10月9日，原告取得建设用地规划许可证。对无争议的事实，可予确认。经庭审举证、质证结合当事人的陈述，本院确认以下事实：原、被告签订的《国有建设用地使用权出让合同》第六条约定：出让人同意在2013年10月22日前将出让宗地交付给受让人，出让人同意在交付土地时该宗地应达到本条第（二）项规定的土地条件：（一）……（二）现状土地条件净地。第三十七条约定：受让人按合同约定支付国有建设用地使用权出让价款的，出让人必须按照本合同约定按时交付出让土地。由于出让人未按时提供出让土地而致使受让人本合同项下宗地占有延期的，每延期一日，出让人应当按受让人已经支付的国有建设用地使用权出让价款的1‰向受让人给付违约金，土地使用年期自实际交付土地之日起算。出让人延期交付土地超过60日，经受让人催交后仍不能交付土地的，受让人有权解除合同，出让人应当双倍返还定金，并退还已经支付国有建设用地使用权出让价款的其余部分，受让人并可请求出让人赔偿损失。第三十八条约定：出让人未能按期交付土地或交付的土地未能达到合同约定的土地条件或单方改变土地使用条件的，受让人有权要求出让人按照规定的条件履行义务，并且赔偿延误履行而给受让人造成的直接损失。土地使用年期自达到约定的土地条件之日起算。该份合同还约定了其他事项。2014年4月17日，柘荣县人民政府向原告颁发柘国用（2014）第000218号《国有建设用地使用权证》，使用权类型为出让，终止日期为2063年10月21日。上述事实有经庭审原、被告质证无异议的原告提交的《国有建设用地使用权出让合同》、《国有建设用地使用权证》等证据证实。原、被告对交付土地现状条件和造成原告损失的事实，存在争议。对争议事实，原告提交如下证据：1、现场照片6张，2、柘国资信处（2015）01号《信访事项处理意见书》1份；3、房屋租凭合同一份；用以证实受让的国有土地现场至今仍是山地，没有达到合同约定“净地”条件。因被告违约，原告每月损失租金3500元。被告对原告的证据质证认为，现场照片是否与现场相同有异议，《信访事项处理意见书》反证被告已依约交付土地，被告方也进场施工了。证据3，超过举证期限，与本案没有关联，真实性没办法判断。对争议事实，被告提交如下证据：1、《福建省人民政府关于柘荣县2012年度第十一批次农用地转用和土地征收的批复》复印件1份，2、《柘荣县人民政府关于2012年度第十一批次城市建设征收土地方案的公告》复印件1份，3、《柘荣县国土资源局关于2013年度第十一批次城市建设征地补偿方案的公告》复印件1份。4、《柘荣县人民政府关于饮料制造业等五宗工业项目用地挂牌出让方案的批复》复印件1份，5、于2013《柘荣县国土资源局关于饮料制造业等五宗工业项目用地挂牌出让方案的请示》。证据1－5，证明诉争地块，征地和出让程序均合法。6、柘荣县国土资源局与城郊乡湄洋村民委员会签订《委托征地协议》1份，7、柘荣县国土资源局与城郊乡湄洋村民委员会签订的《征收土地补偿协议书》1份，8、城郊乡湄洋村民委员会出具的《承诺书》复印件1份。证据6-8，证明征地补偿合法到位。9、国有建设用地交地确认书复印件1份，证明诉争土地已经依约净地交付。原告对被告的证据质证认为，证据1－5没有异议。6-8，证据真实性无从考证，也无法证明该土地已经没有争议、征收补偿已到位。交地确认书只是为了办理土地证书原告才签字的。本院认为：对原告提交的上述证据，证据1，经现场查看，照片与现场基本吻合，可以采信，可以证明土地现状情况。证据2，被告只是对证明的对象有不同看法，可予采纳，可以证明对本案争议的纠纷，原告已在2015年3月30日进行了信访。证据3，与本案其他事实相印证，原告受让土地的目的即为原告公司的搬迁项目，因此该证据虽超过举证期限，但与本案基本事实有关，酌情予以采纳，可以证明原告每月的租金损失为3500元。对于被告提交的证据，证据1－5，可予采信。证据6－8，无本案争议涉及有关村民补偿发放的明细相印证，不足以反驳原告提交的证据，故不足以证明被告主张的待证事实。证据9，双方对真实性和合法性无异议，可予采纳。依据以上证据及庭审中双方的陈述，本院确认以下事实：2013年10月22日，被告与原告签订了《国有建设用地交地确认书》，原告向被告交付所出让的土地。双方签订了《国有建设用地交地确认书》后，原告曾进场进行施工建设，但受到村民阻止。该受让的国有土地至今尚未完全平整，一部分仍为林地，地上仍存在坟墓等构筑物。2011年12月10日，原告与陈惠芳签订一份《房屋租赁合同》，承租房屋4间用于公司经营，面积230平方米，每月租金3500元，租赁期限2011年12月10日至2016年12月19日。对原、被告争议的焦点，本院分析认定如下：一、合同约定交付土地的义务是否履行的问题原告认为，被告没有履行交付土地义务。合同约定交付土地的条件是“净地”，但目前土地现状为山地。所谓的“净地”是指已完成宗地内基础设施开发和场地内拆迁、平整，土地权利单一的土地。被告认为，被告已依约交付土地。所谓的“净地”是指土地及地上附着物除了出让人没有其他合法的权利人。本院认为，土地的转移占有应当视为建设用地使用权的交付。2013年10月22日，被告与原告签订了《国有建设用地交地确认书》，之后原告已可以进场进行施工建设，只不过受到了第三人阻止，可见原告已实际占有了所交易的土地，且该土地的建设用地使用权已登记至原告名下，故可以认定，2013年10月22日，被告已向原告交付土地。根据《闲置土地处置办法》第二十一条的规定结合目前对“净地”的通常理解，净地应当满足土地权利清晰，完成拆迁补偿工作和安置补偿落实到位，没有法律经济纠纷、具备动工开发所必需的其他基本条件等条件。被告关于净地标准的主张，法律依据不足，不予采纳。目前，被告向原告交付的土地尚未平整，一部分仍为林地，地上仍存在坟墓等构筑物。被告的证据不足以证明，征地补偿安置已落实到位，该土地上已没有法律经济纠纷，且被告亦自认有个别农民非法阻挠施工，进一步佐证该地块上存在征地补偿的法律经济纠纷。建设用地使用权是一种不动产物权，物权人对其有直接支配和排他的权利。坟墓等构筑物的存在，易引发民间矛盾纠纷，对物权人的支配权利直接造成影响。因此，该土地尚未完全符合净地的条件，应视为被告交付的土地条件存在瑕疵。二、被告是否应承担违约责任以及违约金及赔偿损失的数额的问题原告认为，被告不能依约交付净地，应承担继续履行、迟延交地违约金、赔偿土地年限减少和无法按计划搬迁公司的租金损失。被告认为，被告已履行交地义务，不应承担违约责任。即使交地不符合约定条件，也只需承担继续履行和赔偿直接损失的责任。原告的实际损失最多只是迟延履行期间相应面积土地应分摊的土地出让金，且该损失可以通过延长土地使用年限的方式予以补偿。另一面，原告亦有义务采取措施减少损失，放任而扩大的损失也无权要求被告承担。本院认为：根据前述的认定，被告已经交付土地，原告不存在占有土地延期的违约情形，则不适用于合同第三十七条的约定。但被告交付土地未满足净地的条件，可以适用合同第三十八条的约定，原告有权要求被告按照约定的条件履行义务，并且赔偿延误履行而给被告造成的直接损失。因此，原告请求被告依合同第三十七条承担支付违约金的违约责任，事实依据不足，不予支持。依据合同第三十八条的规定，交付的土地未能达到合同约定的土地条件，土地使用年限可以顺延，土地年限减少的损失亦不是必然发生的，因此，原告请求被告赔偿该项损失，事实、法律依据均不充分，不予支持。因本合同为格式合同，在未明确约定直接损失范围的情况下，应当对合同作出不利于被告一方的解释，原、被告订立合同的目的即为了原告公司的搬迁项目，从合同目的的角度理解，原告认为无法按计划搬迁公司的租金损失是原告的实际损失，该主张可以成立。因为项目的迟延开工建设也必然导致原告搬迁计划实施的迟延，搬迁迟延的直接后果在本案即体现为租金损失。因此，被告对于此项抗辩的几种理由，事实和法律依据均不充分，不予采纳。综上所述，本院认为：原、被告签订的《国有建设用地使用权出让合同》系双方真实意思表示，合同依法成立并生效，双方应当按照合同的约定，诚实信用地全面履行合同义务。被告交付的土地不符合净地条件且至今未予弥补，其行为已构成违约，应当依照合同第三十八条的约定承担违约责任。原告请求被告继续履行合同并要求被告赔偿无法按计划搬迁公司的租金损失，事实和法律依据充分，应予支持。原告主张被告支付迟延交地违约金和赔偿土地年限减少的损失，事实和法律依据不足，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款，最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条第二款的规定，判决如下：一、被告柘荣县国土资源局应在本判决生效之日起十日内继续履行与原告宁德市广达物流有限公司签订的《国有建设用地使用权出让合同》，使交付土地的条件达到净地。二、被告柘荣县国土资源局应在本判决生效之日起十日内赔偿原告宁德市广达物流有限公司的损失（按每月3500元，从2013年10月23日起计算至被告交付土地的条件达到净地之日止）。三、驳回原告宁德市广达物流有限公司的其他诉讼请求。如果被告柘荣县国土资源局未按本判决指定的期间履行给付金钱义务或未按本判决指定的期间履行继续履行合同义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或支付迟延履行金。本案案件受理费12329元，由原告宁德市广达物流有限公司负担11469元，被告柘荣县国土资源局负担860元（被告柘荣县国土资源局应当在本判决生效之日起七日内向本院交纳案件受理费）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省宁德市中级人民法院。（上诉案件受理费缴纳办法：向本院领取省财政厅印制的人民法院诉讼费用通知书，至迟在上诉期满后七日内预交到宁德市中级人民法院，逾期不交按自动撤回上诉处理）。审　判　长　　袁高贤审　判　员　　陆秀容人民陪审员　　陆乃招二〇一五年九月六日书　记　员　　陈欢欢附：本案适用的主要法律条文及申请执行提示《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《闲置土地处置办法》第二十一条市、县国土资源主管部门供应土地应当符合下列要求，防止因政府、政府有关部门的行为造成土地闲置：（一）土地权利清晰；（二）安置补偿落实到位；（三）没有法律经济纠纷；（四）地块位置、使用性质、容积率等规划条件明确；（五）具备动工开发所必需的其他基本条件。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。搜索“”